دکتر جمشید پژویان:
امسال سال رکود مسکن است
علاوه بر این وقتی چنین سیاستی اجرایی می‌شود، این مساله مهم است که اغلب زمین‌هایی که براساس این طرح واگذار می‌شوند، اگر در مناطق مناسبی قرار داشته و دارای ارزش اقتصادی باشند، در صورت واگذاری با قیمت ارزان، متقاضی دریافت این زمین‌ها افزایش یافته و تبدیل به رانت می‌شود؛ در غیر این صورت اگر دولت زمین‌هایی را که از امکانات لازم شهری برخوردار نیستند به صورت اجاره ۹۹ساله واگذار کند، هزینه‌های دیگری به دولت و شهروندان تحمیل می‌شود.
گروه مسکن: به طور کلی در چارچوب نظریه‌های اقتصادی، میزان تقاضا و قیمت مسکن روندی پلکانی دارند؛ به عبارت دیگر معمولا قیمت مسکن بعد از یک دوره افزایش، به دلیل نبود امکان خرید برای متقاضیان، راکد می‌شود و این روند استمرار می‌یابد تا اینکه ارزش نسبی سایر دارایی‌های متقاضیان به تبع بالاتر بودن نرخ تورم، نسبت به مسکن افزایش یابد و این ظرفیت بالقوه به بالفعل تبدیل شود و بازار مسکن از حالت رکود خارج شود؛ بنابراین رکود حاکم بر بازار مسکن کشور نشان‌دهنده جلوگیری از رشد و یا مهار قیمت مسکن نیست و روند طبیعی آن در حال سپری شدن است.دکتر جمشید پژویان، اقتصاددان، در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد با اعلام این مطلب افزود: در بعضی اقتصادها وقتی میزان تقاضای خرید مسکن کاهش می‌یابد و تولیدکنندگان نیز متکی به وام‌های ساخت بوده و برای بازپرداخت این وام‌ها با مشکل مواجه هستند، قیمت مسکن کاهش می‌یابد و این روند تا زمان افزایش توان مالی متقاضیان برای خرید ملک استمرار می‌یابد.وی با بیان اینکه در شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در کشور ما مهار نشده است، تصریح کرد: اگر از سوی مسوولان مربوط در امر مسکن این‌گونه ادعا شود که به تبع اجرای سیاست‌های
دولت نظیر واگذاری زمین با اجاره 99ساله و مواردی از این قبیل، رشد قیمت مسکن در سال‌جاری متوقف شده یا نسبت به سال قبل کاهش یافته است؛ باید گفت بخش عمده افزایش قیمت مسکن مربوط به آپارتمان‌های گران‌قیمتی بود که عمدتا در مناطق شمالی شهر تهران مورد معامله قرار گرفت؛ لذا نوسان قیمت‌ها ارتباطی با سیاست‌های دولت در زمینه ساخت خانه‌های ارزان‌قیمت یا واگذاری زمین‌های با اجاره 99ساله ندارد.وی یادآور شد: عوامل زیادی در رشد قیمت مسکن موثر بود که یکی از مهم‌ترین این عوامل سرریز درآمدهای نفتی است؛ بنابراین اگر مجددا شاهد سرریز بیشتر این درآمدها در دست عده‌ای خاص از اقشار جامعه باشیم، باز هم می‌توان انتظار داشت قیمت مسکن افزایش یابد.به اعتقاد وی، از امسال دوران رکود بر بازار مسکن آغاز شده و این انتظار همواره وجود دارد که پس از خروج از دوران رکود، شاهد افزایش دوباره قیمت مسکن در کشور باشیم.وی اذعان داشت: همواره تقاضا برای مسکن در اقتصاد کشورها چند منظوره است؛ اما از آنجایی که سطح تامین اجتماعی در اقتصاد ایران پایین است بخش عمده‌ای از متقاضیان مسکن، مسکن را به عنوان دارایی و محلی برای تامین اجتماعی آینده خانواده خود قرار
می‌دهند. به همین دلیل عمدتا تمایل به مالکیت مسکن دارند تا اجاره آن.وی ادامه داد: البته در کشورهای دیگر نظیر آمریکا نیز که سطح تامین اجتماعی جامعه پایین است، مسکن به عنوان دارایی به شمار رفته و تضمینی برای آینده خانواده‌ها است. اما در کشورهای اروپایی تامین اجتماعی از سطح
قابل قبولی برخوردار بوده و اغلب مردم متقاضی اجاره مسکن هستند و درصد مالکیت در این کشورها پایین است، زیرا بخش عمده واحدهای مسکونی تحت مالکیت دولت و شهرداری‌ها قرار دارد.نکته جالب توجه اینجا است که در ایران تقاضا برای تامین محل سکونت و سرپناه و نیز افزایش دارایی در بازار مسکن همواره بالاست؛ البته میزان تقاضاها در مناطق مختلف شهرهای کشور شرایط متفاوتی دارد. بدین مفهوم که در شرایط کنونی که تامین مسکن در تهران معضل جدی است، در شهرهای کوچک معضل اساسی تلقی نمی‌شود در نتیجه بخش اعظم چگونگی حل مشکلات مسکن در اقتصاد ایران به تعریف دقیق و منطقی طرح آمایش سرزمین و استفاده از آن در سیاست‌گذاری‌های کلان مربوط می‌شود. در این صورت سیاستگذاریها براساس مزیت‌ها در پهنه جغرافیایی کشور توزیع می‌شود.
جذابیت تهران را کم کنیم
به اعتقاد وی، تا زمانی که تهران جذابیت کار، کسب درآمد بیشتر و سایر مزیت‌های یک شهر بزرگ را دارا است، طبیعی است قیمت مسکن و میزان تقاضا در آن بالا باشد؛ ضمن اینکه به واقع بخش عمده افزایش بی رویه قیمت خانه به تهران و مناطق خاصی از آن مربوط می‌شود؛ به این لحاظ سیاست‌های دولت به ویژه واگذاری زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله در اطراف کلان‌شهرها، تاثیر قابل قبولی بر قیمت آپارتمان‌های لوکس در تهران ندارد. علاوه بر این وقتی چنین سیاستی اجرایی می‌شود، این مساله مهم است که اغلب زمین‌هایی که براساس این طرح واگذار می‌شوند اگر در مناطق مناسبی قرار داشته و دارای ارزش اقتصادی باشد در صورت واگذاری با قیمت ارزان، متقاضی دریافت این زمین‌ها افزایش یافته و تبدیل به رانت می‌شود در غیر این صورت اگر دولت زمین‌هایی را که از امکانات لازم شهری برخوردار نیستند به صورت اجاره ۹۹ساله واگذار کند، هزینه‌های دیگری به دولت و شهروندان تحمیل می‌شود. بنابراین هرچند برخی راهکارهایی که دولت در زمینه مسکن در پیش می‌گیرد می‌تواند در صورت اجرای دقیق و اصولی، مفید واقع شود؛ اما هیچ یک از آنها به عنوان راه حل اساسی برای حل معضل مسکن کارساز نیست. وی در
ادامه پیرامون اجرای طرح لیزینگ مسکن در ایران نیز ابراز عقیده کرد: به طور کلی لیزینگ‌ها در ایران مفهوم واقعی خود را از دست داده‌اند حتی در بخش لیزینگ خودرو نیز مبنایی به غیر از آنچه در دنیا متداول است، پایه‌گذاری و به اجرا درآمده است. بنابراین اگر منظور این است که مسکن را با نوعی وام‌های بلند مدت به مردم واگذار کنند یا اجاره به شرط تملیک باشد، این راهکار صحیح است؛ اما یک نکته که شاید نادیده گرفته شده این است که در اقتصاد ایران به دلیل اینکه نسبت وام‌های مسکن به قیمت کلی خرید خانه تقریبا نامعقول بوده و برای خرید واحدهای مسکونی گران قیمت رقم ناچیزی هستند، این گونه وام‌های خرید نمی‌توانند عامل اساسی برای سوق دادن متقاضیان به سمت استفاده از لیزینگ و خرید خانه از این طریق باشند مگر اینکه وام‌های بلندمدت با مبلغ بالاتری ارائه شود.
وی یادآور شد: حل مشکل مسکن و برخی مشکلات اقتصادی در گرو اجرای برنامه آمایش سرزمین است. در غیر این صورت برخی سیاستگذاریها را دولت طراحی می‌کند و به اجرا می‌گذارد که متاسفانه کار کارشناسی شایسته بر روی آن صورت نگرفته است؛ بنابراین امیدواریم نمایندگان مجلس به همراه دولت به این امر توجه داشته باشند که حل مسائل اقتصادی مملکت به جز کمک اقتصاددانان با تجربه و خبره ممکن نیست.
ارسال نظر