وزارت مسکن خبر داد
مهار رشد قیمت در بازار مسکن
گزارش ویژه وزیر مسکن به مسوولان کشور
مهار رشد قیمت مسکن در نیمه اول 86
نرخ رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به عنوان شهر پیشتاز (تاثیرگذاربر روند تغییرات قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور) در شش ماه اول امسال نسبت به سال قبل ۵درصد بوده است.
این در حالی است که سال گذشته بازار مسکن با پشت‌سر گذاشتن یک دوره 4ساله رکود با موجی از گرانی‌ها روبه‌رو شد و قیمت‌ها در تهران به طور متوسط 28درصد افزایش پیدا کرد.
گروه مسکن- فرید قدیری، الهام علاقه‌بندان: شتاب رشد قیمت ملک در تهران در شش ماه اول سال‌جاری و در مقایسه با سال گذشته از نفس افتاد و افزایش ۵درصدی قیمت‌ها را در این بازار رقم زد.
در پنج ماه اول سال‌جاری رشد 67 و 107درصدی در صدور پروانه ساختمانی به ترتیب در کل مناطق شهری و شهر تهران که نشان از رونق ساخت‌وساز دارد، باعث آرامش نسبی در بازار مسکن شد، به گونه‌ای که در سه ماه دوم سال‌جاری رشد قیمت‌های مسکن تقریبا به طور کامل مهار شد.
جدیدترین گزارش آماری وزارت مسکن و شهرسازی نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران در شش ماه اول سال‌جاری ۵درصد رشد کرده است.
نرخ رشد قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به عنوان شهر پیشتاز (تاثیرگذار در روند تغییرات قیمت مسکن در سایر شهرهای کشور) در شش ماه اول امسال نسبت به سال قبل 5درصد بوده است. این در حالی است که سال گذشته بازار مسکن با پشت‌سر گذاشتن یک دوره 4ساله رکود با موجی از گرانی‌ها روبه‌رو شد و قیمت‌ها در تهران به طور متوسط 28درصد افزایش پیدا کرد.
در گزارشی که تحت عنوان «برنامه‌ها و اقدامات اجرایی بخش مسکن» توسط وزارت مسکن برای مسوولان عالی‌رتبه کشور تهیه شده منحنی، نوسانات قیمت مسکن در تهران طی ۱۶سال اخیر نمایش داده شده است. در ۱۶سال گذشته رشد قیمت مسکن در تهران در سه دوره مجزا اتفاق افتاده است.
در این منحنی (نمودار1) با سه سیکل کامل قیمتی دربخش مسکن روبه‌رو هستیم.
سیکل اول طی سال‌های ۷۱ الی ۷۶ است که سال‌های رونق به حساب می‌آید، شاهد دو نرخ رشد ۶۱ و ۶۷درصدی در دو سال متوالی هستیم. سیکل دوم در سال‌های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۲ اتفاق افتاده که در این دوره نیز با نرخهای رشد به ترتیب ۲۵، ۴۲، ۵۰ و ۲۵درصد روبه‌رو هستیم و بالاخره سیکل سوم در سال‌های ۸۳ الی ۸۶ اتفاق افتاده که در این دوره نرخهای رشد ۶/۲-، ۲/۱۱، ۲۸ و ۵درصد را شاهد هستیم.
در دوره سوم افزایش قیمت هم به لحاظ دامنه رشد و هم به لحاظ طول دوره بسیار محدودتر و کوتاه‌تر بوده است. علت آن هم به سیاست‌های دولت در سال‌جاری مرتبط می‌شود. به عبارت دیگر به دلیل توجه دولت به تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، اجرای طرح واگذاری زمین‌های اجاره‌ای به تعاونی‌های مسکن و ارائه تسهیلات ارزان قمیت معادل 70درصد هزینه ساخت یک واحد مسکونی، تقاضا در بازار مسکن کاهش پیدا کرد و اثر قابل توجهی در آرام کردن جوروانی بازار و برگردان آرامش در متقاضیان واقعی مسکن و هدایت آنها به سمت پاسخگویی روشن به این نیاز به جا گذاشت.
براساس این گزارش ساخت‌وساز در دو سال اول برنامه چهارم از ارقام پیش‌بینی شده در برنامه جلوتر بود، به طوری که آمارهای مربوط به ساخت‌وساز در سال‌های ۸۴ و ۸۵ از تحقق ۱۱۰درصدی اهداف برنامه چهارم حکایت دارد.
در سال‌های 84 و 85 میزان پیش‌بینی شده برای ساخت واحدهای مسکونی در برنامه به ترتیب 530 و 580هزار واحد در مناطق شهری بود، در حالی که واحدهای تحقق یافته 581 و 638هزار واحد بوده است.
در تهران در سال ۱۳۸۵ رشد قیمت ادواری در بخش مسکن اتفاق افتاد. نوسانات بازار مسکن تحت تاثیر ساختار کلان اقتصادی کشور در سه دهه گذشته که بر مبنای درآمدهای نفتی شکل گرفته است، از روند خاصی پیروی می‌نماید. براساس این روند قیمت‌های مسکن در دوره‌های ۲ الی ۴ ساله از ثبات نسبی برخوردار بوده و روندی افقی را طی می‌نماید، اما پس از آن و در دوره‌های یک الی ۲ سال به صورت جهشی افزایش یافته و عقب‌ماندگی خود را از شاخص تورم جبران می‌نماید ولی به هر حال در بلندمدت شاخص قیمت مسکن و شاخص تورم متاثر از یکدیگر رشد می‌کنند.
منحنی رشد شاخص قیمت مسکن بر خلاف منحنی شاخص تورم به صورت پلکانی است. شاخص قیمت مسکن در برخی سال‌ها تقریبا ثابت می‌ماند اما برای آنکه عقب‌ماندگی خود را از منحنی خطی و همواره فزاینده شاخص تورم جبران کند، به یکباره صعود می‌کند.
نمودار شماره (۱) متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران و نرخ رشد آن را طی دوره ۱۳۷۰ الی ۱۳۸۵ نشان می‌دهد. مطابق اطلاعات این جدول قیمت مسکن طی سال‌های ۱۳۷۰ الی ۱۳۷۳ روند ملایمی را طی کرده است، لکن در سال ۱۳۷۴ با یک رشد بسیار بالا، افزون بر ۶۰درصد مواجه شده است.
این رشد فزاینده در سال 1375 نیز با نرخ رشد 67درصد ادامه می‌یابد و جمعا در طی دو سال 1374 و 1375 قیمت مسکن به بیش از 3برابر بالغ می‌شود. مجددا در سال 1376 و 1377 ثبات قیمت‌ها حاکم شده تا اینکه از سال 1378 روند افزایش قیمت آغاز و بانرخ فزآینده‌ای تا سال 1382 به اوج خود رسیده و قیمت مسکن طی این دوره به طور میانگین تا 4 برابر افزایش می‌یابد. برای سومین بار در طی این دوره در سال‌های 1382 الی 1384 ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد می‌شود تا بالاخره در سال 1385 با رشدی معادل 28درصد، قیمت مسکن از مترمربع 6497هزار ریال به 8314هزار ریال افزایش می‌یابد و بلافاصله در شش‌ماه اول 86 از ثبات برخوردار می‌شود.
شایان ذکر است در مقایسه شاخص تورم و شاخص قیمت مسکن در شهر تهران نیز این نتیجه حاصل شد که میانگین این دو شاخص در بلندمدت نیز با یکدیگر برابر بوده به گونه‌ای که در سال ۸۵ نسبت به سال ۷۰ هر دو حدود ۵/۱۷ برابر شده‌اند (نمودار شماره ۳)
وضعیت شاخص‌های کلان مسکن در کشور
مطابق اطلاعات سرشماری عمومی نفوس و مسکن در سال ۱۳۸۵ در این سال تعداد خانوارهای کل کشور ۱۷میلیون و ۳۶۵هزار بوده که این خانوارها در ۱۵میلیون و ۹۷۴هزار واحد مسکونی سکونت داشته‌اند و به این ترتیب شاخص خانوار در واحد مسکونی ۰۹/۱ به دست می‌آید (یعنی به ازای هر ۱۰۹ خانوار ۱۰۰ واحد مسکونی وجود داشته است). با توجه به عدد این شاخص که در سرشماری سال ۷۵ به ۱۴/۱ بالغ می‌شده است، کاهش این عدد به ۰۹/۱ بیانگر تحول بسیار خوبی در موجودی مسکن کشور است. براساس این آمار به جهت کیفی نیز نسبت واحدهای بادوام از ۶۰درصد به ۷۵درصد رسیده است.
از دیگر ویژگی‌های تولید در این دوره برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی است که مطابق برنامه پیش‌بینی شده در طول برنامه چهارم مقرر شد سالانه 200هزار واحد مسکونی روستایی مورد نوسازی و بهسازی قرار گیرد که در سال 84 و 85 این هدف به طور 100درصد تحقق یافته و برای سال 86 نیز این برنامه به 300هزار واحد افزایش یافته است که 50درصد بیشتر از هدف برنامه چهارم در سال 86 است.
نکته حائز اهمیت در برنامه مسکن کشور افزایش جهشی تقاضای مسکن است که به دلیل ساختار جمعیتی کشور اتفاق افتاده و نیاز به مسکن تا سال‌های آتی را به طور فزاینده افزایش می‌دهد، به نحوی که نقطه اوج تقاضا در سال ۱۳۹۱ را رقم می‌زند و بعد از آن روند نزولی را طی خواهد کرد.
مطابق مطالعات جمعیتی انجام شده نیاز مسکن از سال‌جاری با رقم یک‌میلیون و یکصد و پنجاه هزار واحد شروع و در سال 91 به یک‌میلیون و 500هزار واحد بالغ خواهد شد. در همین راستا دولت برنامه احداث سالانه حداقل 5/1 میلیون واحد را در دستور کار قرار داده است تا طی 5سال آتی ضمن پاسخگویی به تقاضای خانوارهای جدید، تقاضای ناشی از کمبود فعلی و نیز جایگزینی واحدهای تخریب شده را برآورده کند هر چند که این اعداد نسبت به پیش‌بینی بخش مسکن برنامه چهارم بیش از 50درصد فراتر است.
در گزارش وزارت مسکن و شهرسازی دو عامل به عنوان اهم دلایل افزایش قیمت مسکن در سال ۸۵ عنوان شده است: عوامل ناشی از فشار تقاضا و عوامل ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد.
عوامل ناشی از فشار تقاضا
با توجه به ساختار جمعیتی کشور و رسیدن میزان اوج جمعیتی به سن ازدواج و تشکیل خانواده، بخش مسکن با یک تقاضای بالقوه مواجه شده است.
طبق اطلاعات موجود در سال‌های اخیر تعداد ازدواج‌ها از مرز800 هزار فقره در سال عبور کرده است، عدم پاسخگویی به این حجم تقاضا در سال‌های گذشته (81 الی 84) که دوران رکود ساخت‌وساز بوده است بخش مسکن را با تقاضای انباشته‌ای مواجه کرده است. البته باید اذعان نمود که کل این تقاضا به دلیل پایین بودن قدرت پرداخت آن در بازار منعکس نمی‌گردد، لکن فشار ناشی از حتی بخشی از این حجم تقاضا که به صورت بالفعل در بازار و جود دارد، می‌تواند به مثابه عامل موثری برای افزایش قیمت‌ها عمل کند.
عوامل ناشی از مشکلات ساختاری اقتصاد: - طولانی شدن و تعمیق دوره رکود قبلی (سال‌های ۸۱ الی ۸۴) و عقب ماندن شاخص بهای مسکن از شاخص تورم. در پایان سال ۸۴ شاخص تورم به حدود ۱۷۰۰ رسیده در حالی که شاخص قیمت مسکن تهران در حدود ۱۴۳۰ قرار داشته است. - تداوم دوره رکود در بازار بورس و رها شدن نقدینگی از این بازارها طی سال‌های ۸۲ الی ۸۴. طبق گزارش‌های سازمان بورس، طی این دوره سرمایه‌گذاری در بازار بورس با ۳۵درصد بازدهی منفی مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از ۱۰۳۷۰۵میلیارد در سال ۸۳ به رقم ۸/۵۶۵۲۸میلیارد ریال در سال ۸۴ کاهش یافته (به قیمت جاری) است. - عدم جذب نقدینگی مازاد در جامعه توسط سایر اشکال دارایی همچون طلا، سکه، ارز، اتومبیل و تلفن‌همراه، (طی سال‌های اخیر، قیمت کالاهای مذکور حتی کاهش نیز یافته است) نقش مسکن را به عنوان کالای با دوام اقتصادی پررنگ‌تر کرد. - کاهش تولید مسکن (صدور پروانه‌های ساختمانی) طی سال‌های ۸۱ تا ۸۳ (لذا کاهش عرضه در سال‌های ۸۴ و ۸۵). - افزایش ناگهانی برخی نهاده‌های تولید مسکن به ویژه محصولات فولادی و سیمان و دستمزد و مجوزهای قانونی در آستانه خروج از رکود قیمت در دوره اخیر که به مثابه عامل
اولیه و شوک دهنده عمل کرده است. - تداوم رشد نقدینگی طی سال‌های ۸۰ الی ۱۳۸۴: طی دوره مذکور نقدینگی به طور متوسط سالانه بیش از ۳۰درصد رشد داشته است. - وابستگی درآمدی برخی از دستگاه‌های اجرایی به ساختوسازهای مسکونی: این دستگاه‌ها به جای مالیات بر مصرف به دلیل سهل‌الوصول بودن، مالیات بر تولید را انتخاب کرده‌اند. نمونه بارز این ادعا در خصوص شهرداری‌ها صادق است که به جای تامین درآمدهای خود از محل مواردی همچون عوارض بهره‌برداری از شهر و... تکیه اصلی درآمدشان بر عوارض تولید مسکن (پروانه، تراکم، پایان کار و...) است. ابعاد و میزان افزایش قیمت در سال ۸۵ همانطور که اشاره شد بعد از سال ۸۱ مسکن در تهران و متعاقب آن طبق روال ادوار دیگر در دیگر شهرها وارد دوره رکود شد، به گونه‌ای که در سال ۸۳ میانگین نرخ رشد قیمت مسکن ۶/۲- و در سال ۸۴ به ۲/۱۱درصد محدود شد. در سال ۸۵ با توجه به عوامل پیش‌گفته و شکل گرفتن انتظارات تورمی در بخش، جهش قیمتی به وقوع پیوست و تا پایان سال، نرخ رشد قابل توجهی را رقم زد. طبق اطلاعات مستند از معاملات انجام شده که به طور مستمر و به صورت سرشماری از سال ۱۳۷۰ تاکنون انجام می‌گیرد، میانگین نرخ رشد در
این سال نسبت به سال گذشته در تهران به میزان ۲۸درصد افزایش داشته است. البته دامنه این رشد در مناطق مختلف، فصول سال و نیز انواع ساختمان تفاوت قابل توجهی دارد، به طوری که مناطقی همچون ۵، ۳، ۴، ۱ به ترتیب ۴۵، ۴۳، ۴۲ و ۳۸درصد رشد میانگین داشته‌اند، در حالی که مناطقی همچون ۲، ۸ و ۱۰ کمتر از متوسط ۱۵درصد افزایش قیمت داشته‌اند یا در فصل زمستان ۸۵ نسبت به دوره مشابه سال قبل میانگین نرخ رشد حدود ۴۷درصد بوده است و مناطقی همچون ۵ با حدود ۹۴درصد، منطقه ۴، ۸۵درصد، منطقه ۱۳، ۷/۶۴درصد و منطقه ۷، ۲/۶۴درصد افزایش قیمت داشته است. این ۹برنامه براساس این گزارش، برنامه‌ها و اقدامات انجام‌شده در بخش مسکن که به برقراری ثبات در بازار منجر می‌شود، به شرح زیر است: مسکن مهر برنامه‌ریزی برای ساخت ۵/۱میلیون واحد مسکونی به طور همزمان ثبت‌نام متقاضیان فاقدان مسکن و اجرایی شدن برنامه برای واگذاری زمین به استعداد ۵/۱میلیون واحد مسکن در قالب واگذاری حق‌بهره‌برداری (اجاره بلندمدت ۹۹ساله زمین) با عنوان «مسکن مهر» متقاضیان واقعی مسکن را از آرامش خاطر برخوردار کرد و عامل محرک فشار قیمتی بعد از ایجاد شوک اولیه را خنثی کرد. در این ارتباط طی چند
ماه نخست، آغاز این‌طرح تاکنون توسط ادارات کل تعاون بالغ بر ۷۰۰هزار خانوار در قالب تعاونی مسکن سازماندهی شده‌اند که به تدریج پس از تطبیق شرایط به سازمان‌های مسکن و شهرسازی معرفی می‌شوند و تاکنون برای حدود ۳۰۰هزار واحد مسکونی در قالب برنامه‌های بند «د» تبصره (۶) به واجدان شرایط، ظرف این چندماه زمین واگذار شده است. برنامه نوسازی و بهسازی مسکن روستایی با توجه به آسیب‌پذیری واحدهای مسکونی روستایی به لحاظ کیفیت ساختوسازهای روستایی و نیز با توجه به شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی در مناطق روستایی که ۱۴/۱ است و فاصله قابل توجهی با میانگین کشوری (۰۹/۱) دارد، از اواخر سال ۸۴، برنامه ویژه‌ای برای توجه به مسکن روستایی مدنظر قرار گرفت و آن اعطای سالانه ۲۰۰هزار فقره تسهیلات نوسازی و بهسازی مسکن روستایی با سود و کارمزد ۵درصد از طریق بنیاد مسکن انقلاب اسلامی بود. تا در ۵سال یک‌میلیون واحد مسکونی روستایی مورد بازسازی قرار گیرد. خوشبختانه این برنامه نهضت مسکن‌سازی در روستاها را ایجاد کرده است، طبق اطلاعات مستند در سال‌های ۸۴ و ۸۵ به طور ۱۰۰درصد این برنامه تحقق یافته است و از سال جاری نیز اهداف کمی پیش‌بینی شده در این
خصوص ۳۰۰هزار واحد می‌باشد که منابع آن نیز تخصیص و ابلاغ شده است. مصوبات ساماندهی منابع مالی در بخش مسکن از آنجا که یکی از علل موثر افزایش قیمت در مسکن، حرکت نقدینگی مازاد در جامعه و تمرکز آن بر روی بخش خرید‌وفروش و معامله‌گری مسکن بوده، استفاده و هدایت این نقدینگی به سمت تولید مسکن می‌تواند هدف توامان افزایش عرضه وکاهش فشار تقاضا را داشته باشد، لذا باتوجه به برنامه‌های پیش‌بینی شده در قالب طرح جامع مسکن، مصوبات این برنامه‌ها در کارگروه ویژه مسکن متشکل از نمایندگان ویژه رییس‌جمهور با اختیارات اصل ۱۲۷قانون اساسی تایید و اجرایی شده است. اهم این برنامه‌ها عبارتند از: - ایجاد بازار ثانویه رهن - تاسیس صندوق‌های اعتبار مسکن - ایجاد شرکت‌های سرمایه‌گذاری تامین مسکن - ایجاد زمینه برای فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بخش اجاره و اجاره به شرط تملیک واحدهای مسکونی تولید‌شده و دست‌اول. اجرایی شدن راهکارهای مذکور می‌تواند در جهت جذب نقدینگی سرگردان و هدایت آن به بخش تولید و عرضه مسکن تاثیر بسزایی داشته باشد و به این ترتیب باعث جلوگیری از نوسانات قیمت شود.
جذب سرمایه‌گذاری خارجی
برای استفاده از فناوری‌های نوین و شیوه‌های تولید صنعتی ساختمان و نیز جذب سرمایه‌های خارجی، ۲قرارداد به ظرفیت ۲۰هزار و ۱۰هزار واحد با شرکت‌های خارجی منعقد و اجرایی شده است. تداوم این کار می‌تواند به افزایش ظرفیت‌های تولید و عرضه مسکن و نیز ارتقای صنعت ساختمان کمک کند.
تعریف پروژه‌های بزرگ و انبوه مسکن و فراخوان برای جذب سرمایه‌گذار
یکی دیگر از اقدامات اساسی که در راستای افزایش تولید در دستور کار قرار گرفته است، تعریف پروژه‌های بزرگ و انبوه مسکن بوده است که در این قالب ۱۴پروژه با ظرفیت احداث ۱۲۰هزار واحد مسکونی تعریف و فراخوان جهت جذب سرمایه‌گذاری و ساخت این واحدها اعلام شده است.
تامین نهادهها و عوامل تولید مسکن
با توجه به برنامه در نظر گرفته شده برای تولید ۵/۱میلیون واحد مسکونی که به مفهوم رشد تولیدی بیش از ۵۰درصد نسبت به ارقام برنامه چهارم است و نیز آماده‌سازی ۵/۱میلیون واحد زمین، ضروری بود که در ارتباط با تامین نهادهها و عوامل تولید مسکن اقدامات و هماهنگی‌های لازم صورت پذیرد.
این موضوع از ابتدا و در قالب تبصره6 قانون بودجه و آیین‌نامه اجرایی آن مدنظر قرار گرفت. تخصیص 150هزار میلیارد ریال تسهیلات بانکی برای آماده‌سازی زمین و ساخت واحدها از مهم‌ترین این اقدامات به شمار می‌رود که در حال حاضر نیز اجرایی شده است.
پیش‌بینی مصالح و هماهنگی جهت کمبود احتمالی برخی از اقلام عمده همچون تیرآهن و سیمان از طریق وزارتخانه‌های مربوط از جمله اقدامات دیگر است.
در بخش زمین نیز اراضی مورد نیاز برای آماده‌سازی 5/1میلیون واحد تامین شده است. یکی دیگر از اقداماتی که در بخش تامین زمین بسیار موثر بوده است اجازه قانونی جهت تملک زمین سایر دستگاه‌های اجرایی مناسب برای احداث مسکن است که در این ارتباط تاکنون حدود 2000هکتار زمین مازاد بر نیاز سایر دستگاه‌های دولتی تملک و با اولویت استفاده کارکنان همان دستگاه‌ها برای احداث مسکن در اختیار قرار گرفته است.
آموزش نیروی انسانی بخش شامل کارگران ماهر از دیگر اقداماتی بوده که طی قراردادی بین وزارتخانه‌های کار و مسکن و شهرسازی برنامه‌ریزی آموزش سالانه حدود ۱۰۰هزار کارگر در حرفه‌های اصلی ساختمان از امسال شروع شده است.
ارائه لایحه پیش‌فروش ساختمان
این لایحه به منظور ساماندهی بازار پیش‌فروش خرید مسکن و پیشگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی با همکاری قوه قضائیه، تهیه و پس از تصویب در دولت به مجلس محترم شورای اسلامی ارائه شده است.
لایحه بیمه کیفیت ساختمان
این لایحه نیز با هدف ارتقای کیفیت ساختوسازهای مسکونی و پوشش مسوولیت حرفه‌ای عوامل موثر در ساخت‌وساز تهیه شده است و با خدمات بیمه‌ای که در دوران بهره‌برداری به مدت ۱۰سال ارائه می‌شود، می‌تواند آرامش خاطری به متقاضیان مسکن در خصوص عیوب پنهانی یا خسارات احتمالی ساختمان ناشی از اشتباه‌های عوامل درگیر در ساخت‌وساز ایجاد نماید.
شور اول اجباری شدن این لایحه در مجلس شورای اسلامی تصویب شده است و از سال‌جاری نیز حمایت‌هایی برای ترویج این نوع در قانون بودجه ارائه شده است.لایحه ساماندهی حمایت از تولید وعرضه مسکن
لایحه جامع ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن متعاقب ارائه طرح جامع مسکن که خط‌مشی‌ها و سیاست‌های دولت طی ۱۰سال آینده را ترسیم کرده است، تهیه و الزامات و اختیارات قانونی در جهت حمایت تولید و عرضه مسکن، سیاست‌های تنظیم بازار و پیش‌بینی منابع و نهاده‌های لازم را تعیین کرده است. این لایحه که به صورت یک فوریتی ارائه گردیده مراحل تصویب نهایی را طی می‌کند.
ارسال نظر