چهار توصیه رییس اتحادیه املاک برای انجام یک معامله موفق
گروه مسکن- رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران به مردم توصیه کرد قبل از خرید و فروش و معامله به چهار نکته مهم (طمع نکنیم، نخوانده امضا نکنیم، رودربایستی نکنیم و بدون مشاور متخصص به مکانی برای خرید نرویم) توجه کنند.

وی افزود: اگر مردم این چهار نکته را رعایت کنند، در این صورت معامله مسکن موفقیت‌آمیز خواهد بود و طرفین هرگز نیازی به مراجع قضایی نخواهند داشت. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که حساسیت فوق‌العاده شدیدی به قیمت‌ها دارد، در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن معتقد است: این وضعیت تا چند سال آینده مرتفع خواهد شد.او که علاقه‌ای به «بحرانی» دانستن این وضعیت ندارد، می‌گوید: نباید اسم این وضعیت را بحران بگذاریم، چون به کار بردن این واژه اوضاع را بدتر می‌کند.او بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده را علاج معضل مسکن در تهران می‌داند.
بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده
گروه مسکن - یوسف بهمن‌آبادی: رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه ما می‌توانیم نیازهایی همچون مسکن را که از آن به «بحران» و «معضل» یاد می‌شود، حل کنیم، معتقد است: چاره مسکن در تهران، بلندمرتبه‌سازی در بافت‌های فرسوده است که این امر نیازمند یک عزم همگانی است.متن گفت‌و‌گوی دنیای‌اقتصاد با مصطفی قلی خسروی را در زیر بخوانید:
* فعالیت اتحادیه از چه زمانی شروع شده است و چه تعداد اعضا دارد؟
اتحادیه مشاوران املاک استان تهران در سال ۱۳۴۲ تاسیس شده است و زمانی که مدیریت این اتحادیه به دست ما سپرده شده ۲۵هزار پرونده در بایگانی بود که تنها ۲۷۰۰نفر توانسته بودند پروانه قانونی بگیرند. از این رو با فعالیت‌هایی که اعضای اتحادیه و هیات‌مدیره انجام داده بودند بیش از ۸هزار پرونده را پروانه داده و قانونمند کردیم. اتحادیه براساس دستورالعمل صادر شده از سوی وزارت بازرگانی، وظیفه دارد برای اعضای صنف پروانه صادر کند و در واقع اتحادیه میان اعضای صنف و دولت هماهنگی به عمل می‌آورد.
* شرایط عضویت به چه نحو است؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون نظام صنفی، افراد صنفی موظفند قبل از تاسیس هر نوع واحد صنفی و اشتغال به کسب وحرفه نسبت به اخذ پروانه کسب اقدام کنند.
درخصوص مدارک موردنیاز، طبق ماده 80 قانون نظام صنفی، به ما دستور داده شده کسانی که دارای سند اجاری، اداری و کارگاهی هستند، می‌توانیم برای آنها پروانه کسب صادر کنیم و چنانچه پایان کار یا عوارض پروانه ساخت نداشته باشد می‌توانیم عوارض کسب و پیشه‌ای که شهرداری از آن گرفته به آن استناد کرده و پروانه کسب دهیم. اینها تسهیلاتی است که افراد بتوانند ایجاد اشتغال کنند. همچنین با اجاره‌نامه‌های عادی هم پروانه کسب را صادر می‌کنیم مبنی‌بر این که مالک از انجام شغل در آن مکان رضایت داشته باشد.
بنابراین، ارائه سند قبل از هر چیز الزامی است. مدارک دیگری همچون فتوکپی شناسنامه، ۱۶قطعه عکس و نیز حق عضویت ۲۰۰هزار تومانی نیاز است. این مبلغ برای تامین نیازهای اتحادیه دریافت می‌شود چراکه یک تشکل غیردولتی است و بودجه‌ای از سوی دولت به آن اختصاص داده نمی‌شود. البته این مبلغ تا ۸۰هزار تومان قابل کاهش است. حق عضویت سالانه هم با توجه به درجه بنگاه (۱۵هزار تومان، ۳۰هزار تومان و ۴۵هزار تومان) دریافت می‌شود.
علاوه‌بر این، از متقاضیان گواهی عدم‌ سوءپیشینه و عدم‌اعتیاد دریافت‌شده و به اداره اماکن تحویل می‌شود. پس از تایید صلاحیت، پرونده به اداره ثبت اسناد کشور برای آزمون ثبت سپرده می‌شود. پس از طی این مراحل، پروانه اشتغال به کار صادر می‌شود.
آزمون تخصصی مشاور املاک از تاریخ ۱/۱۱/۸۵ طبق دستور وزارت بازرگانی و هماهنگی با اداره ثبت اسناد کشور شروع و قرار شده است تمام اعضا دوره تخصصی را طی کنند. در حال حاضر حدود ۸۰۰نفر این دوره را گذرانده‌اند که پروانه تخصصی تعدادی از افراد صادر شده و پروانه تخصصی دیگر اعضا در دست اقدام است. این کلاس‌ها در دو شیفت صبح و بعد از ظهر دایر است. از تمام بنگاه‌داران که دارای مدرک لیسانس و فوق‌لیسانس بوده و می‌توانند در کلاس‌های غیرحضوری آزمون ثبت اسناد و املاک کشور شرکت کنند، درخواست می‌شود با مراجعه به واحد آموزشی اتحادیه مشاوران املاک مراجعه کنند تا برای آنها کارت ورود به جلسه صادر و در آزمون حضور یابند تا سریع‌تر بتوانیم گواهی مهارت‌های تخصصی را صادر کنیم.
چرا که پس از پایان این امر، برنامه‌های دیگری داریم که باید انجام شوند.
* برای آزمون‌های تخصصی هزینه‌ای دریافت می‌شود؟
بله. برای ورود به کلاس‌های تخصصی مشاوران باید 50هزار تومان به حساب ذکر شده بانک مسکن واریز کنند.
* در مقابل هزینه‌هایی که اعضا باید سالانه بپردازند چه امتیازاتی از سوی اتحادیه به مشاوران ارائه می‌شود، در عین حالی که این هزینه‌ها اجباری است؟
اتحادیه مشاوران املاک با هدف دفاع از حقوق اعضای صنفی خود تشکیل شده است.در مورد نرخ مسائل ثبت- که از سال 1380 اداره ثبت اسناد و املاک خواستار ثبت تمام واحد‌های صنفی شد- با وزارت بازرگانی و مجمع امور صنفی بررسی‌هایی انجام شده و توانسته‌ایم حداقل حقوقی را که مربوط به این صنف است حفظ کنیم و مسوولان هم با صبر و درایت خود خواسته‌های ما را بپذیرند و اصلاحیه‌هایی داده‌اند.
* ارتباط اتحادیه با اعضا به چه صورت است؟
اتحادیه علاوه بر انتشار نشریه برای اعضا، سایتی هم دارد که به امر اطلاع‌رسانی می‌پردازد.علاوه بر اینها، اتحادیه همایش‌های سه، چهار و شش‌ماهه را برگزار می‌کند. همچنین 50 بازرس در مناطق مختلف تهران فعالند که پیام اتحادیه را به اعضا می‌رسانند.
* در صورت تخلف اعضا چه می‌کنید؟
بازرسان با نظارت‌های پیاپی تخلف‌ها را خبر داده و اتحادیه مورد پیگیری قرار می‌دهد. بررسی تخلف‌ها تا جایی است که قانون به ما اجازه داده است، اما در برخی موارد قانون به ما اجازه نداده است. در این میان برخی افراد با مراجعه به اتحادیه، خواستار دخالت ما در خصوص برخی مسایل می‌شوند. از آنجا که برخی مسایل همچون چک متعامل وصول نشده در اختیار اتحادیه نیست و بنابراین نمی‌تواند حکم جلب دهد و تخلف‌های خریدار یا فروشنده را پیگیری کند.
* نظر شما در خصوص رشد قارچ‌گونه بنگاه‌ها چیست؟
متاسفانه در ایران اغلب واحدهای صنفی قبل از دریافت پروانه صنفی فعال می‌شوند و راه‌اندازی اغلب بنگاه‌های مسکن نیز به این شکل است. به طوری که شناسایی، اخطار و پلمب یک بنگاه غیرمجاز یک تا 2 سال طول می‌کشد.
از آنجا که مسوولیت ما در این زمینه تنها شناسایی و اعلام آن به نهادهای اجرایی است، بنابراین برای تسهیل و تسریع در جلوگیری از تخلفات ضرورت دارد نهادهای اجرایی در این زمینه تقویت شوند.
* نرخ کمیسیون در معاملات به چه صورت تعیین می‌شود و آیا نوع مناطق در این امر موثر است؟
مناطق در میزان نرخ کمیسیون تاثیری ندارد. در اینجا لازم است تاریخچه‌ای از نرخ کمیسیون ذکر شود. قانون دلالان در سال ۱۳۱۶ و ۱۳۱۷ به صراحت گفته است که دلال باید حقوق خود را خود تعیین کند، اما از آنجا که برخی افراد حد و مرزی در این کار نمی‌شناسند، نظام مقدس جمهوری اسلامی نرخی را برای این کار تعیین کرده است.
تا سال 1370، نرخ یک‌درصد بر کل معامله بود، اما هیات عالی نظارت، تصویب کرد تا 20میلیون تومان نیم‌درصد، 20میلیون تومان تا 100میلیون تومان یک‌چهارم و از 100میلیون تومان به بالا کمیسیون ندارد. در سال 1378 که اتحادیه را تحویل گرفتیم با هیات عالی نظارت گفت‌وگو کرده و با بررسی حقوق اعضا و مشکلاتی را که میان آنها است، جلسه‌ای تشکیل شد و نتیجه این جلسه تغییر نرخ بود.
به طوری که نرخ کمیسیون در معاملات تا ۳۰میلیون تومان، ۵/۰درصد و از ۳۰ تا ۵۰میلیون تومان، ۷۵/۰درصد و از ۵۰میلیون تومان تا ۱۰۰میلیون تومان، ۵/۰درصد و از ۱۰۰میلیون تومان به یک‌چهارم تغییر یافت. به این معنا که اگر ۲۰۰میلیون تومان معامله کنیم باید ۸۰۰هزار تومان به جای ۲میلیون تومان قبلی گرفته شود. البته بخشنامه‌ای از سازمان ثبت اسناد و املاک ابلاغ شده مبنی بر اینکه طرفین می‌توانند به گونه‌ای دیگر توافق کنند که این امر باید به صورت مکتوب باشد و در غیر آن صورت نرخ باید رعایت شود.
*در مورد اجاره به چه صورت است؟
در حال حاضر نرخ کمیسیون برای اجاره املاک یک‌چهارم اجاره است.
در گذشته نحوه دریافت کمیسیون اجاره به این صورت بود که بنگاه‌ها 15روز از مالک و 15روز از مستاجر می‌گرفتند که این امر به یک‌سوم تغییر یافت و در حال حاضر یک‌چهارم شده است. به این معنا که بنگاه‌داران رهن و اجاره را محاسبه می‌کنند و یک‌چهارم آن را دریافت می‌کنند. به عنوان مثال اگر میزان اجاره 100هزار تومان شود، 25هزار تومان نرخ کمیسیون است.
*ارزیابی شما از وضعیت مسکن در ایران چیست؟
در تمام کشورها مشکل مسکن وجود دارد، باید صبوری کنیم. برنامه‌هایی هم که دولت در دست اقدام دارد، نشان‌دهنده این است که مسکن از دغدغه‌های مهم رییس‌جمهور است. من اعتقاد دارم که مساله مسکن تا چند سال دیگر حل می‌شود.
از مسوولان رسانه‌ها تقاضا دارم از واژه‌هایی نظیر بحران مسکن، معضل مسکن و غیره خودداری کنند چون به‌کار بردن آن موجب سواستفاده برخی می‌شود. بنابراین سعی کنیم روش خود را تغییر دهیم و با دید مثبت نسبت به این مساله بنگریم و بدون شک به مدینه فاضله خود خواهیم رسید.
*دیدگاه شما درباره راهکارهای دولت برای تعادل مسکن از قبیل واگذاری زمین‌های اجاره‌ای 99ساله، بازار رهن ثانویه و غیره چیست؟
طرح‌های در دست اجرای دولت همچون لیزینگ و اجاره ۹۹ساله در بازار مسکن اثرگذار است و قیمت مسکن را ثابت نگه می‌دارد و ما تشکر می‌کنیم.
اما به عقیده ما، ساخت‌وساز می‌تواند بهترین توازن میان عرضه و تقاضا باشد و می‌تواند حتی کمر قیمت‌های بالا را بشکند و قیمت‌ها را کاهش دهد.به عنوان مثال اگر بافت فرسوده شهر از محدوده میدان بهارستان به جنوب‌شهر را مورد توجه قرار دهیم و تسهیلاتی برای آن در نظر بگیریم، می‌توانیم یک‌ تهران مدرن با یک الگوی جامع شهری بسازیم. البته در دوره‌ای شهرداری جواز ساختمان‌های 10، 15طبقه برای کوچه‌های 12متری داده است اما از آنجا که مطابق با الگوی جامع شهری و برخوردار از مراکز تفریحی، رفاهی و تجاری نبوده مشکلات فراوانی ایجاد می‌کند و موجب افزایش تردد وسایل نقلیه، افزایش آلودگی محیط‌زیست و غیره می‌شود. البته جلوی صدور چنین جوازهایی گرفته شده است.
*پس شما معتقدید با تغییر بافت فرسوده شهر، مسکن افزایش می‌یابد و جوابگوی این نیاز فعلی است.
بدون شک بله. هر جا که نیاز مردم است باید فعالانه اقدام شود و اگر نیاز است بلندمرتبه‌سازی را در یک مجموعه پرتراکم داشته باشیم باید داشته باشیم. در این زمینه تنها نباید به دولت متکی بود و نیازمند یک برنامه‌ریزی هستیم که عزم همگانی را به کار بگیریم.
وزارت مسکن و شهرداری که مورد اعتماد مردم هستند سرمایه‌های ریز و درشت مردم را جذب کنند و با مشارکت مردم خیابان به خیابان به تخریب و نوسازی بافت‌های فرسوده اقدام کنند. به عنوان مثال، خیابان انقلاب را نام می‌برم که نیازمند تعریض است. براساس برآوردها از میدان امام حسین تا پیچ شمیران حدود ۷۰۰ مغازه (تجاری)، ۱۲۰۰ واحد اداری و حدود ۵هزار واحد مسکونی وجود دارد. پس از خرید زمین‌ها و تخریب آنها علاوه‌بر تعریض خیابان می‌توان مجموعه تجاری - آپارتمانی به ارتفاع بالا و ۱۰طبقه زیرزمین برای پارکینگ ایجاد کرد. این طرح را می‌توان کوچه به کوچه و محله به محله توسعه داد.
* دلایل جلوگیری از نصب برچسب قیمت، روی شیشه بنگاه‌ها توسط اتحادیه چیست؟
از طرح این موضوع بسیار خوشحالیم. با بررسی‌هایی که انجام شده مغازه‌هایی که قیمت‌ها را پشت شیشه می‌زنند، هر کوچه، خیابان و هر ساختمانی تعریف خود را دارد، به طوری که قیمت مسکن در هر کوچه متفاوت است. به عنوان مثال بنگاهی قیمت آپارتمان ۷۵متری را A تومان زده است، فردی که در خیابان پایین‌تر است با مشاهده قیمت، در بنگاه دیگر قیمت را A تومان بالا‌تر می‌زند، بنگاهدار اولی که می‌بیند این بنگاه قیمت را بالاتر زده قیمت را تغییر می‌دهد. در نتیجه بدون هیچ‌گونه فعل و انفعالاتی، قیمت مسکن افزایش پیدا می‌کند. نصب قیمت پشت پنجره بنگاه در هیچ جای دنیا مرسوم نیست. اتحادیه هم در صورت مشاهده این تخلف‌ها برخورد می‌کند.
به رسانه‌ها هم اعتراض داریم که قیمت مزایده و پایه را در روزنامه درج می‌کنند. واقعیت این است که قیمت ملک پای میز مذاکره تعیین می‌شود و از رسانه‌ها خواستاریم که قیمت ملک را ننویسند.
و نظر آخر
شهروندان عزیز توجه داشته باشند پیش از آن که قصد معامله مسکن داشته باشند از داشتن پروانه کسب بنگاه اطمینان حاصل کنند.همچنین، تحقیقاتی اجمالی نسبت به قانونی بودن بنگاه از ساکنان آن محل انجام دهند، چراکه برخی بنگاه‌ها بدون مجوز و اعتبار قانونی اقدام به انجام معاملات ملکی می‌کنند و با دریافت سرمایه‌های شهروندان متواری می‌شوند. از این رو، شهروندان باید با اتحادیه همکاری کنند و در واقع نقش پلیس اتحادیه را ایفا کنند تا اتحادیه بتواند رسالت واقعی خود را به انجام برساند.
از شهروندان تقاضا می‌کنیم چهار ستون دادگستری (طمع نکنیم، نخوانده امضا نکنیم، رو در بایستی نکنیم و بدون مشاور متخصص به مکانی برای خرید نرویم) را رعایت کنند. در این صورت به مراجع قضایی نیاز نخواهیم داشت.‌