امنیت در پیش‌خرید مسکن، چگونه؟

فرید قدیری

قانون پیش‌فروش مسکن در بایگانی، دولت پیگیر کنترل بازار پیش‌خرید

وزیر برای مقابله با ویروس قدیمی در بازار پیش‌خرید می‌خواهد تبلیغات رنگ و لعابدار پیش‌فروشنده‌ها را تحت کنترل درآورد وزیر راه‌وشهرسازی در نامه‌ای به رییس سازمان صداوسیما با یادآوری مفاد دو قانون مصوب سال‌های ۱۳۵۸و ۱۳۸۱، از تلویزیون خواسته قبل از پخش «آگهی‌های پیش‌فروش مسکن» از آگهی‌دهنده مجوز این وزارتخانه را دریافت کند و در صورت نداشتن مجوز، از پخش چنین تبلیغاتی جلوگیری کند.

علی نیکزاد در نامه خود علت اعمال این محدودیت‌ را افزایش تقاضای مسکن و بیم از تخلفات و اقدامات غیرقانونی عنوان کرده است.

صرف‌نظر از سوالی که درباره علت گوشزد کردن یک قانون و ابهامی که درباره چرایی عملیاتی نشدن آن بعد از گذشت ۳۰ سال از تصویبش وجود دارد؛ درخواست وزیر برای کنترل تبلیغات پیش‌فروش مسکن در شرایطی مطرح شده است که در بازار منقبض این روزهای معاملات ملک، عمده عرضه‌ها با شمایل «فروش واحدهای درحال ساخت و نیمه‌کاره» انجام می‌گیرد که در این شکل، طرفین معامله در قالب پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده با یکدیگر توافق می‌کنند سر یک زمان مشخص، آپارتمان آماده تحویل را مبادله کرده و مابقی مبلغ معامله را تسویه‌حساب کنند.

در حال حاضر اگر چه سهم معامله پیش‌‌فروش مسکن از کل معاملات -فروش، اجاره، پیش‌فروش- حدود ۶ درصد است، اما همین میزان سهم نسبت به سال قبل تقریبا دو برابر شده و حتی پیش‌بینی می‌شود ساخت‌وسازهای جدید ماه‌های اخیر و گرانی ناموزون مصالح‌ساختمانی، سازنده‌ها را مجبور کند برای تامین منابع مالی، حجم بازار پیش‌فروش را در ماه‌های آتی چند برابر کنند.

در بازار پیش‌خرید مسکن نوعی ویروس سال‌ها است به فعالیت مشغول است و با مبتلا کردن غالب پیش‌فروشنده‌ها، مانع انجام به موقع تعهداتشان می‌شود.

ویروس در بازار

عدم پایبندی پیش‌فروشنده به قیمت توافق‌شده زمان عقد قرارداد پیش‌فروش و همچنین تاخیر طولانی در واگذاری واحدمسکونی، عواقب ویروس مسری در این بازار است که وزیر راه‌وشهرسازی برای مقابله با آن، قصد کرده تبلیغات رنگ‌ولعابدار پیش‌فروشنده‌ها را تحت کنترل دربیاورد.

این در حالی است که دامنه فعالیت ویروس پیش‌فروش، فراتر از حوزه تبلیغات رسانه‌ای پیش‌فروشنده‌ها است و کنترل آگهی تلویزیونی عملا هیچ اثر بازدارنده‌ای ندارد؛ چون سازنده‌ها و عوامل بازار پیش‌فروش اصلا تبلیغاتی در صدا‌و‌سیما انجام نمی‌دهند بلکه عمده بازاریابی‌‌های ملکی آنها به شکل سنتی از طریق پارچه‌نویسی جلوی ساختمان در حال ساخت، کاغذنویسی روی شیشه مغازه لبنیاتی محل و در نهایت فایل‌کردن توسط مشاوران‌املاک و بنگاه‌های مسکن صورت می‌‌گیرد. از طرف دیگر به خاطر همان تذکری که وزیر راه‌وشهرسازی در نامه‌اش عنوان کرده یعنی «افزایش تقاضای مسکن»، متقاضیان پیش‌خرید بدون نیاز به واسطه و دلال و تبلیغ، مراجعه مستقیم به سازنده‌ها دارند.

در چنین بازاری فقط «قانون» آن هم از نوع بازدارنده‌اش می‌تواند پیش‌فروشنده را از «انحراف» منصرف کند.

در بازار پیش‌فروش قانون وجود دارد؟

به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، تذکر به اجرای دو قانونی که اولی ۳۲ سال پیش و دومی ۱۰ سال پیش تصویب شده، به معنی نقطه‌ضعف روح این دو قانون است که باعث شده دستگاه‌های اجراکننده آن، تمایلی به انجام مفادش نشان ندهند. در این صورت، تذکر و درخواست نیز کاربرد ندارد و نیاز به قانون جدیدتر است.

قانون جدیدتر، سال۸۹ آمد و هم‌اکنون بیش از یک سال از تصویب قانون پیش‌فروش می‌گذرد، اما هنوز آیین‌نامه اجرایی آن نوشته نشده و تاخیر در ابلاغ آیین‌نامه، اجرای این قانون جامع و بازدارنده را به حالت تعلیق درآورده است.

در قانون پیش‌فروش، مشاوران‌املاک از تنظیم قرارداد پیش‌فروش منع شده‌اند، ثبت‌ این نوع معاملات فقط در دفترخانه‌ها مجاز شناخته شده و در عین حال جزای حبس و جریمه مالی سنگین برای پیش‌فروشنده‌های متقلب پیش‌بینی شده است.

اگر وزارت راه‌وشهرسازی برای اجرای همین قانون بایگانی شده در برخی دستگاه‌های تهیه‌کننده قانون پیش‌فروش، پیگیری‌ کند حفره‌های حقوقی و سرمنشا ویروس در بازار پیش‌خرید مسکن در نتیجه اجرای آن، مشخص و از بین خواهد

رفت.

همچنین اقدام دیگری که باید در دستور کار وزارت راه‌وشهرسازی برای برقراری امنیت در معاملات مسکن قرار گیرد، ساماندهی بنگاه‌های ‌املاک و بستن منافذ سودجویی در برخی بنگاه‌ها است.

سامانه رهگیری معاملات مسکن که دو سال از راه‌اندازی آن در بنگاه‌های املاک می‌گذرد اگرچه به شفافیت معاملات کمک کرده اما برخی مشاوران‌املاک با ثبت‌نکردن متن قرارداد در سامانه، مبایعه‌نامه را به نفع فروشنده تنظیم می‌کنند و چون مبایعه‌نامه فاقد کدرهگیری است، امکان پیگیری خریدار برای احقاق حق سلب می‌شود.

تعریف جرایم سنگین شامل سلب صلاحیت واسطه‌گری یا پلمب طولانی‌مدت بنگاه‌ها از جمله مواردی است که اگر دولت تصویب کند ضمانت حسن اجرای قانون دلالی در بازار مسکن ارتقا پیدا خواهد کرد.