«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
فضای مصنوعی در بازار مسکن
«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند: تعادل زمستانی در بازار مسکن، چگونه؟
فضای مصنوعی در بازار مسکن
«حباب» در قیمت مسکن، توهم مالکان، افت شدید فایل‌فروش در بنگاه‌های املاک
نسخه صاحب‌نظران بازار برای شکست طرح عاملان تحریک‌قیمت
گروه مسکن- فرید قدیری: شرایط خرید مسکن در تهران با فاصله‌گرفتن از چشم‌اندازی که دولت تصویر کرده، دشوار شده است تا جایی که مشاوران املاک با نگرانی از افت شدید موجودی فایل‌های فروش در بنگاه‌ها و عدم کفایت و قابلیت برای پاسخ به حجم بالای تقاضا، از رکود یک‌طرفه در بازار خبر می‌دهند و ادامه این وضعیت را برای سال آینده، جبران‌ناپذیر می‌دانند.
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از اوضاع هفته‌های اخیر بازار مسکن حاکی است: به رغم وجود ساختمان‌های نوساز خالی از سکنه در همه محله‌ها و تنوع کافی در متراژ این واحدها، غالب مالکان «قصد‌فروش» ندارند و گروه اندک حاضر در بازار، قیمت‌ها را به شکل کاملا حبابی، افزایش داده است.
در این میان واسطه‌‌های بازار مسکن با صراحت بیان می‌گویند، قیمت‌گذاری واحدهای مسکونی از اراده آنها خارج شده و پایبندی مالک به هر آنچه خود تحت عنوان «قیمت‌پیشنهادی» تعیین می‌کند نیز متزلزل شده است.
مدیران دولتی بازار مسکن پیش‌تر با امید به عرضه ناشی از ساخت‌وسازهای وسیع سال‌های اخیر، اعلام کرده بودند: «بازار نقل‌وانتقالات شب‌عید متعادل خواهد بود»، اما آنچه هم‌اکنون در واقعیت اتفاق افتاده، پرهیز سازنده‌ها از عرضه آپارتمان به بازار فروش است طوری‌که برای مهار این پدیده تازه در بازار ملک، اقدامی فراتر از ساخت‌وساز لازم است.
تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد: در حال حاضر دهک‌های میان‌درآمدی جامعه اغلب با میانگین بودجه‌نقدی ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان وارد بازار خرید مسکن می‌شوند؛ اما طبق گفته دلالان ملک، سطح نرخ‌های فروش، نیازمند قدرت‌خرید متوسط ۱۷۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان است.
در این میان از آنجا که قدرت خرید مسکن هیچ افزایشی پیدا نکرده، طرف تقاضا سعی دارد رشد قیمت را با افت‌متراژ جبران کند.
به همین خاطر در هفته‌های اخیر بازار آپارتمانهای متراژ کوچک -حداکثر ۶۰ مترمربع- با اقبال گسترده مواجه شده و در نتیجه آن، قیمت این نوع واحدهای مسکونی به مراتب بیشتر از آپارتمانهای بالای ۱۰۰ مترمربع، متورم شده است؛ طوری که در برخی محله‌ها، فاصله قیمت بین واحد کوچک و بزرگ از مترمربعی ۵۰۰ هزار تومان شروع می‌شود و در نقاط بالای شهر به یک میلیون تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان هم می‌رسد.
در مناطقی از تهران که در تابستان امسال میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در مرز 3 میلیون تا 3 میلیون و 500 هزار تومان در نوسان بود، در هفته‌های اخیر این عدد به مرز 4 میلیون و 500 هزار تومان نزدیک شده است. از سوی دیگر رشد قیمت مسکن با غلظتی کمتر به آپارتمانهای با عمر بنای نه‌چندان زیاد نیز سرایت کرده است. با این حال تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی نوساز کمتر از واحدهای دارای عمر بنای بیشتر است. متقاضیان مسکن به دو دلیل، یکی ناامیدی به مهار تورم در سال آینده با توجه به تجربه سال‌های انتخابات و دیگری افت تدریجی ارزش پول، در نظر دارند پیش از سال جدید، خرید ملکی خود را انجام دهند.
به گفته مشاوران‌املاک شهر تهران، در حال حاضر در قیمت مسکن هوا وجود دارد؛ اما حجم این بادکنک زمستانی برای آپارتمانهای مناسب قدرت‌خرید، تا مرز ترکیدن قریب‌الوقوع، افزایش یافته است.
سر قرار نمی‌آیند
پدیده فسادآوری که این روزها در بازار معاملات مسکن رواج پیدا کرده، ناپایداری در توافقی است که بین سه طرف معامله -خریدار، فروشنده و دلال- یک روز قبل از موعد تنظیم مبایعه‌نامه، رخ می‌دهد.
هم‌اکنون تعداد فروشنده‌هایی که چندین‌بار، قیمت پیشنهادی‌شان را افزایش می‌دهند و دست‌آخر با اعلام انصراف از فروش تا مدت نامعلوم، صحنه بازار را ترک می‌کنند، رو به فزونی است.
با وجود این پدیده، نسبت برتری حجم تقاضای خرید مسکن در مقابل حجم عرضه، آن هم در ماه‌های مخصوص نقل‌وانتقالات شب‌عید، به تدریج در حال افزایش است.
دولت در فکر مسکن‌مهر خانه‌های خالی در حال افزایش
عارضه‌یابی تحولاتی که در ماه‌های اخیر در بازار مسکن رخ داده و باعث رشد کاذب قیمت مسکن شده است، نشان می‌دهد: این بازار این روزها بیشتر از هر زمانی، به قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی، نیاز دارد.
برآوردی که از میزان تقاضای حاضر در بازار وجود دارد حاکی است: در صورتی که مالکان آپارتمانهای فروشی و از همه مهم‌تر، سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها، جلوی عرضه را مسدود نکنند، ماهانه این قابلیت وجود دارد که حداقل 10 تا 12 هزار واحد مسکونی نوساز روانه بازار مصرف شود، اما جلوی این عرضه فعلا گرفته شده است.
کارشناسان مسکن با انتقاد از اینکه همه توجه دولت به مسکن‌مهر معطوف شده و از چالش مهم موجود در بازار مسکن، غفلت شده است، معتقدند: بازار مسکن در حال حاضر نیازی به ساخت‌وساز ندارد بلکه آنچه در این بازار فشار وارد می‌کند، «خانه‌های خالی» است.
این کارشناسان با اشاره به اینکه بخشی از واحدهای مسکونی‌مهر افتتاح‌شده نیز به صف خانه‌های خالی اضافه شده‌اند، خواستار توجه دولت به لزوم تصویب قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی هستند و می‌گویند: تا زمانی که سود خالی گذاشتن آپارتمان برای مالک بیشتر از هزینه خالی گذاشتن باشد، ساخت‌وساز با هر حجم و وسعتی که انجام بگیرد، در کنترل تعادل عرضه‌وتقاضا بی‌اثر خواهد بود.
وام مسکن را زیاد کنید
کارشناسان مسکن نسخه‌دومی که برای مهار جو تورمی و در عین حال مصنوعی بازار مسکن، پیشنهاد می‌کنند، ترمیم قدرت خرید از طریق افزایش سقف وام مسکن است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» دولت با این طرز تفکر که اگر جلوی پرداخت وام خرید مسکن گرفته شود، موتور رشد قیمت مسکن از کار می‌افتد، در ۵ سال اخیر مانع افزایش طبیعی سقف وام خرید مسکن شد، اما این اعمال ممنوعیت، نتیجه معکوس داد.
از سال86 تاکنون سقف وام مسکن در حد 18 تا 20 میلیون تومان ثابت مانده است، در حالی که میانگین قیمت مسکن در این مدت از 5/1 میلیون تومان در آن سال به بالای 3 میلیون تومان رسیده است.
به این ترتیب، مهار وام خرید مسکن در سال‌های اخیر نه تنها به مهار قیمت مسکن منجر نشده که برعکس، قدرت خرید مسکن را در این سال‌ها تضعیف کرده است.
کارشناسان امیدوارند افزایش وام خرید مسکن به اندازه نرخ رشد قیمت مسکن در سال‌های اخیر، بتواند معاملات مسکن را از بن‌بست خارج سازد.
آگهی‌های روزنامه‌ای دلالان کنترل شود
صاحب‌نظران بازار مسکن با هشدار نسبت به تاثیر تورمی آگهی‌هایی که دلالان مسکن روزانه در حجم قابل‌توجهی منتشر می‌کنند، نبود نظارت بر قیمت‌های اعلامی در آگهی‌ها و بی‌بند و باری در سطح قیمت‌های پیشنهادی را در نابسامانی بازار موثر دانستند. در این آگهی‌ها، هیچ ضابطه‌ای برای اعلام قیمت وجود ندارد و دلالان ظاهرا بدون آنکه قیمت پیشنهادی فروشنده را کارشناسی کنند و نسبت به رد یا قبول آن، اعمال نظر کنند، عین آن را در آگهی‌ها منعکس می‌کنند و به تورم انتظاری در بازار دامن می‌زنند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در روزهای اخیر آگهی‌هایی در بازار فروش آپارتمان در تهران مشاهده شده که در آن، قیمت پیشنهادی فروش تعدادی از واحدهای مسکونی در نقاط متوسط شهر، با قیمت فروش آپارتمان در سعادت‌آباد -متری ۶ میلیون تومان- برابری می‌کرد. جالب اینکه در این آگهی‌ها، دلال مدعی شده بود، «ملک به قیمت رسیده است». کارشناسان در این باره پیشنهاد کردند: اتحادیه مشاوران‌املاک باید مانع انتشار قیمت‌های حبابی و غیرکارشناسی در آگهی‌های فروش مسکن شود و برای دلالانی که قیمت غیرواقعی اعلام می‌کنند جریمه سنگین در نظر بگیرد.
برنامه نیکزاد برای مهار قیمت مسکن
وزیر راهوشهرسازی روز گذشته با اعلام برنامه‌‌های دولت برای کنترل قیمت مسکن در هفته‌های آینده، گفت: تمام تلاش ما این است که واحدهای مسکونی را که در اطراف تهران ساخته می‌شود، به اتمام برسانیم؛ به طوری که برای افزایش سرعت ساختمان‌ها هر هفته از سایت مسکن تهران و شهرهای جدید اطراف تهران بازدید به عمل می‌آوریم، تا سرعت ساخت پایین نیاید.
علی نیکزاد تصریح کرد: تعداد زیادی واحد مسکونی مهر ۹۹ ساله و خودمالکی در شهرهای جدید پردیس، پرند، اندیشه، هشتگرد، پاکدشت، دماوند، اسلامشهر، شهریار، واوان آماده واگذاری یا در حال ساخت هستند که آنها را به صورت ویژه پیگیری می‌کنیم تا مشکلات برطرف شود و بتوانیم این واحدهای مسکونی را تحویل متقاضیان دهیم. وزیر راهوشهرسازی تاکید کرد: اما اگر برخی بخواهند بازار مسکن را به هم بریزند، حتما بدانند که ما از ابزار قانونی مثل مالیات بر خانه‌های خالی از سکنه و مالیات بر معاملات مکرر استفاده خواهیم کرد.
نیکزاد اضافه کرد: تمام تلاش ما این است که دنبال اعمال ابزار قانونی توسط وزارت راه و شهرسازی نباشیم، بلکه در یک تعامل خوب کسانی که دنبال خانه‌دار شدن هستند، با توجه به شرایط خود در تهران و اطراف آن صاحب مسکن شوند.
ارسال نظر