«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
مسیر بازار مسکن در دولت آینده
دنیای اقتصاد- مسیر مسکن در دولت دهم به اعتقاد فعالان این بخش باید در ۱۰ محور تعریف شود که مهم‌ترین آن ایجاد تعادل در کنترل بازار است. مشاوران املاک، انبوه‌سازان، مهندسان ناظر و کارشناسان مسکن هرکدام از زاویه‌ای متفاوت اوضاع مسکن را برای کاندیداها تصویر کرده‌اند و در نهایت پیشنهادهایی برای بهبود اوضاع داده‌اند. کارشناسان مسکن و فعالان ساختمانی در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» ترسیم کردند
مسیر مسکن در دولت دهم
فرید قدیری، لیلا درخشان
فعالان بازار مسکن و ساختمان نسخه‌ای از آنچه «دولت دهم نیاز دارد در بخش مسکن به کار بگیرد» را خطاب به کاندیداهای ریاست‌جمهوری اعلام کردند.
مشاوران املاک، انبوه‌سازان، مهندسان ناظر و کارشناسان مسکن هرکدام از زاویه‌ای متفاوت اوضاع مسکن را برای کاندیداها تصویر کرده‌اند و در نهایت پیشنهادهایی برای بهبود اوضاع داده‌اند. مسیر مسکن در دولت دهم به اعتقاد فعالان این بخش باید در ۱۰ محور تعریف شود که مهم‌ترین آن ایجاد تعادل در کنترل بازار است. دو گروه انبوه‌ساز و کارشناس در این‌باره معتقدند، آنچه در دولت فعلی به‌کار گرفته شد، اگرچه در نهایت به کاهش قیمت مسکن انجامید؛ اما در مقابل، رکود عمیقی را در حوزه ساختوساز رقم زد که عبور از آن سخت و غیرممکن است.
این افراد به دولت دهم توصیه می‌کنند از افزایش قیمت مسکن واهمه نداشته باشد و همه توان خود را برای تزریق منابع مالی به بخش ساخت و خرید مسکن صرف کند. این اقدام در کوتاه مدت جهش قیمت را به دنبال دارد؛ اما بلافاصله قیمت مسکن برای همیشه تثبیت می‌شود. در نسخه کارشناسان تصریح شده است: هم‌اکنون به دلیل کمبود عرضه ایده‌آل در بازار مسکن خریداران در بازار با هم رقابت می‌کنند؛ اما اگر دولت برنامه واقعی برای افزایش ساختوساز ارائه کند، دسترسی همه به مسکن ارزان یکسان می‌شود و آن وقت است که قیمت مسکن نرخ واقعی خود را پیدا خواهد کرد، اما مشاوران املاک برای دولت دهم یک توصیه دارند که تا حدودی مغایر منافع انبوه‌سازان است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: انبوه‌سازان و بساز و بفروش‌ها باید تحت نظارت قانون نظام صنفی فعالیت کنند تا سازمان حمایت از مصرف‌کننده بتواند بر روی قیمت تمام شده و قیمت فروش آنها نظارت کند. این پیشنهاد مشاوران املاک ابزار محکمی را برای کنترل بازار مسکن در اختیار دولت قرار می‌دهد؛ اما انگیزه ساخت مسکن را به احتمال خیلی زیاد کاهش خواهد داد. اهالی بازار مسکن و ساختمان همچنین دولت دهم را به تجدید نظر جدی در پروژه مسکن مهر دعوت می‌کنند. این درحالی است که برخی از مسوولین در دولت کنونی با اشاره به اینکه مسکن مهر به شکل قانون درآمده می‌گویند، این پروژه باید به همین شکل جلو برود و هیچ دولتی در آینده نمی‌تواند مانع پیشروی آن شود.
در همین رابطه در نسخه فعالان مسکن تاکید شده طرح مسکن مهر یا باید جمع شود یا اینکه در نحوه پیشروی آن اصلاحاتی اعمال شود.
در بخش دیگری از توصیه‌های ساختمانی به دولت دهم که گروه مسکن دنیای اقتصاد آن را به نقل از فعالان این حرفه تهیه کرده بر کاهش زمان انتظار برای خانه‌دار شدن تاکید شده است. بازرس انجمن انبوه‌سازان تهران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: دولت دهم لازم است نسبت هزینه اجاره‌بها به درآمد ماهانه را کاهش دهد تا امید به صاحبخانه شدن در فضای کنونی بازار مسکن که به رغم کاهش قیمت وجود ندارد، تقویت شود.
مسیر پیشنهادی مسکن در دولت آینده از نگاه فعالان این بخش را در زیر بخوانید:
مهندس محمد مهدی مافی -بازرس انجمن انبوه‌سازان استان تهران -در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» تصریح کرد: برنامه‌های اعلام شده از سوی نامزدهای ریاست‌جمهوری در بخش مسکن بیش از آنکه برنامه‌هایی دقیق و قابل سنجش باشند، چشم‌اندازهایی ایده آل گرایانه هستند که برآیند آنها با شاخص‌های آماری مشخص قابل سنجش نیست. وی تاکید کرد: اساسا وقتی برنامه‌ای از سوی دولت اعلام می‌شود باید در کنار آن عدد و رقم اعلام شود. بخش مسکن دارای دو شاخص مهم شامل مدت زمان انتظار برای خانه دار شدن و نسبت هزینه اجاره بها به درآمد ماهانه خانوار است. مافی گفت: براین اساس هر نامزدی باید بر مبنای شاخص‌های فعلی مسکن اعلام کند که طبق برنامه‌های مشخص در چهار سال آینده این شاخص‌ها و آمار و ارقام تا چه حد بهبود پیدا می‌کنند. وی تاکید کرد: شاخص مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران به طور متوسط ۱۷سال است که این رقم در مورد دهک‌های پایین‌تر به ۱۴۰سال افزایش پیدا می‌کند و از سوی دیگر در حال حاضر خانوارهای مستاجر ۴۰ الی ۵۰درصد درآمد خود را به طور ماهانه به اجاره مسکن تخصیص می‌دهند. بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران تاکید کرد: بر این اساس کاندیداها باید برنامه‌هایشان در جهت بهبودی این دو شاخص باشد؛ به طوری که بتوانند مدت زمان انتظار خانه دار شدن و نسبت اجاره بها به درآمد خانوار را کاهش دهند.
شناخت دقیق از توانایی دولت
این انبوه‌ساز در ادامه خاطر نشان کرد: نامزدهای دهمین دوره انتخابات ریاست‌جمهوری باید نسبت به وضعیت موجود جامعه شناخت دقیقی داشته باشند و بدانند که دولت از امکانات محدودی برخوردار است و از این رو نباید در امر مسکن برنامه‌هایی را ارائه دهند که هرگز جنبه عملیاتی پیدا نکنند. مافی تاکید کرد: نامزدها قبل از ارائه برنامه باید اولویت‌بندی کنند؛ چرا که اولویت‌بندی پیش نیاز برنامه است و بر این اساس در امر مسکن اولویت اول ایجاد امنیت اقتصادی برای سرمایه‌گذاری است. وی افزود: در همین حال فراهم آوردن زمینه تحرک و ایجاد اشتغال توسط بخش خصوصی، افزایش سطح در آمد ملی و افزایش سرانه درآمد مردم و ایجاد رشد اقتصادی به همراه کنترل تورم از جمله دیگر اولویت‌های بخش مسکن است.
برنامه‌ها باید کلی نگر باشد نه حمایتی
بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران اذعان داشت: برنامه موفق در بخش مسکن باید کلی‌نگر باشد. این در حالی است که برنامه‌های اعلام شده از سوی نامزدها حمایتی است. وی خاطرنشان ساخت: به عنوان مثال وقتی یک نامزد اعلام می‌کند برای مسکن اقشار آسیب پذیر و فرهنگیان برنامه دارد بدان معنا است که می‌خواهد یک قشری از افراد جامعه را از بقیه جدا کند و به آنها امتیاز دهد. این در حالی است که مطابق قانون اساسی همه آحاد جامعه حق برخورداری از مسکن مناسب را دارند.
برنامه حمایتی محکوم به شکست است
مافی در ادامه اظهارات خود افزود: هر برنامه حمایتی دارای دو نقطه ضعف اساسی است که در نهایت منجر به شکست می‌شود. وی تصریح کرد: در برنامه‌های حمایتی از آنجا که امکانات دولت محدود است فقط قشر محدودی از افراد جامعه را می‌تواند تحت پوشش قرار دهد و بقیه افراد جامعه از این امکانات محروم می‌شوند. وی گفت: در همین حال حتی افرادی هم که تحت حمایت دولت قرار گرفته‌اند نیز به واسطه یکسری شرایط متضرر خواهند شد.
این کارشناس مسکن تاکید کرد: به عنوان مثال طرح مسکن مهر از جمله برنامه‌های حمایتی دولت است که در بهترین حالت بعد از چهار سال می‌تواند ۲۰۰هزار نفر را صاحب خانه کند که اگر هر خانوار را ۵/۳ نفر حساب کنیم، این رقم ۷۰۰هزار نفر می‌شود که این عدد به نسبت جمعیت ۷۰میلیونی کشور ما یک درصد می‌شود و این بدان معنا است که دولت چتر حمایتی خود را بر روی یک درصد از افراد جامعه پهن کرده است. این در حالی است که دولت با این همه گستردگی و امکانات و دستگاه‌های عریض و طویلی که دارد موظف به تدوین سیاست‌هایی است که همه مردم را صاحبخانه کند. به گفته بازرس انجمن انبوه سازان استان تهران، مسکن مهر مصداق بارز ناموفق بودن طرح‌های حمایتی دولت است و از این رو انتظار می‌رود نامزدهای ریاست‌جمهوری اقدام به ارائه برنامه‌های جامع و کلی‌نگر در امر مسکن کنند.
پیشنهاد معماران: تامین هدفمند منابع مالی
طراحی سامانه جامع و سیستماتیک و مدیریت صحیح و هدفمند منابع مالی در امر مسکن از جمله اهم مواردی است که کارشناس اقتصادی انجمن مفاخر معماری ایران به عنوان محوری‌ترین انتظار خود از دولت آینده مطرح می‌کند.
باقر میلانی، کارشناس اقتصادی این انجمن در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» در تشریح جزئیات این مطالبات گفت: با توجه به اینکه بخش اعظمی از نقدینگی موجود در جامعه و نقدینگی بخش خصوصی در بخش مسکن هزینه می‌شود و با توجه به اینکه ۵۰درصد از صنایع کشور و اقتصاد با بخش خصوصی مرتبط هستند، از این رو ارائه برنامه هدفمند و سیستماتیک در بخش مسکن امری کاملا ضروری است. در همین حال مدیریت صحیح منابع مالی بخش مسکن از جمله مواردی است که امیدواریم از سوی دولت آینده مهم قلمداد شود. به گفته میلانی، ابزارهای مالی بخش مسکن شامل بازار سرمایه و سرمایه‌گذاری خارجی و نقدینگی بخش‌خصوصی باید
به گونه‌ای مدیریت شوند که از تلفیق آنان شرایط بهینه تولید مسکن فراهم شود. میلانی تاکید کرد: به عنوان مثال سال گذشته بخش مسکن ۶۰هزارمیلیارد تومان گردش نقدینگی داشته است که این رقم بسیار قابل توجه است و مسلما اگر مدیریت درستی از سوی دولت اعمال می‌شد با این رقم امکان تولید مسکن به نحو بسیار مطلوب تری فراهم می‌شد. وی خاطرنشان ساخت: مدیریت منابع مالی باید
به گونه‌ای اعمال شود که منابع مالی و سرمایه‌ها به سمت تولید مسکن هدایت شوند که بر این اساس اعمال سیاست‌های تشویقی می‌تواند بسیار راهگشا باشد. کارشناس انجمن مفاخر معماری ایران خاطر نشان ساخت: علاوه براین انتظار داریم دولت آینده برنامه دقیق و مدونی از آمایش سرزمین ارائه دهد تا بر مبنای آن معلوم شود دولت برای مکان یابی شهرک‌های جدید و نحوه اسکان جمعیت در آنها چه برنامه‌ای دارد.
قیمت به کف برسد
رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز درباره خواسته این صنف از دولت دهم به قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: هنوز قیمت مسکن به کف نرسیده و دولت آینده نیز باید برای کاهش بیشتر این قیمت تلاش کند؛ اما بعد از به کف رسیدن باید برای تثبیت آن تلاش کند.
مصطفی قلی‌خسروی افزود: دولت باید برای کنترل بازار مسکن به مشاوران املاک اعتماد کند و از آنها کمک بگیرد. وی افزود: نمی‌شود بنگاه‌ها را نادیده گرفت و انتظار آرامش در بازار را داشت.
اتحادیه مشاوران املاک یک پیشنهاد هم به دولت آینده ارائه کرده که اجرای آن شیوه کار سازندگان مسکن را هدف قرار می‌دهد. بر مبنای این پیشنهاد انبوه‌سازان و بساز و بفروش‌ها باید تحت نظارت قانون نظام صنفی درآیند تا سازمان حمایت از مصرف‌کننده از این طریق بتواند بر قمیت تمام شده و نرخ فروش واحدهای نوساز نظارت کند. به اعتقاد اتحادیه برخی سازندگان با انباشت واحدها باعث احتکار و تحریک قیمت مسکن می‌شوند.
شوک ساختمانی لازم است
دکتر بیت‌ا... ستاریان، سازنده و کارشناس مسکن معتقد است در شرایط فعلی شوک ساختمانی لازم است. این استاد دانشگاه در این باره به دنیای اقتصاد گفت: دولت نباید از افزایش قیمت مسکن واهمه داشته باشد. وی افزود: هدف دولت باید تعادل در عرضه و تقاضا باشد نه کاهش قیمت مسکن. چون تعادل در بازار، خود به خود قیمت را به نرخ واقعی تبدیل می‌کند. ستاریان پیشنهاد می‌کند: دولت منابع مالی خارجی را به بخش مسکن وارد کند تا ساخت و خرید مسکن رونق بگیرد. همچنین اوضاع بانک‌های داخلی نیز باید سامان بگیرد. این فعال ساختمانی با اشاره به اینکه دولت دهم باید از ابتدا ارزیابی درستی از وضعیت مسکن داشته باشد، تاکید کرد: مسکن مهر باید سروسامان بگیرد و از حالت آشفتگی بیرون بیاید. زمین‌هایی که بدون مکان‌یابی صحیح واگذار شده باید اصلاح شود و واگذاری زمین‌های ۹۹ساله به جای خارج از شهرها در داخل شهرها انجام شود.
طرح مسکن مهر را جمع کنید
جمع‌آوری طرح مسکن مهر و بستن پرونده آن بارزترین درخواستی است که عضو هیات مدیره سازمان نظام مهندسی استان تهران مطرح می‌کند. کامران بیات ماکو در گفتوگو با دنیای اقتصاد با این استدلال که طرح مسکن مهر عوام‌فریبانه است و به محیط زیست صدمات جبران‌ناپذیری وارد می‌کند از دولت آینده درخواست کرد طی یک اقدام عاجل پرونده طرح ملی مسکن مهر را ببندد. وی گفت: متاسفانه در دولت نهم در اجرای طرح مسکن مهر زمین‌های اطراف کلان‌شهرها بدون بررسی‌های کارشناسی واگذار شد که نتیجه آن تخریب محیط‌زیست بود. وی تاکید کرد: متاسفانه طرح مسکن مهر هم برای مردم و هم برای محیط زیست عواقب ناخوشایندی داشته است که انتظار می‌رود در دولت آینده سریعا از ادامه این طرح ممانعت به عمل آید. وی تاکید کرد: البته امیدواریم که جمع‌آوری این طرح همچون اجرای آن بدون تمهیدات کارشناسی نباشد. به عقیده بیات ماکو بهترین اقدام دولت آتی برای ساماندهی بازار مسکن تخصیص مکانیزم‌های تشویقی به تولیدکنندگان بخش خصوصی است.
دولت دهم به سردرگمی
در بازار مسکن خاتمه دهد
مهدیس فرقانی، خبرنگار گروه مسکن دنیای اقتصاد طی یک نظرسنجی کلی از چند تن از مشاوران املاک فعال در سطح شهر در مورد درخواست آنها از دولت جدید برای بازار مسکن گزارشی بدین شرح تهیه کرده است:
یکی از مشاوران املاک در پاسخ به این سوال که چه درخواستی از دولت دهم برای بازار مسکن خواهد داشت، گفت: «انتظار من این است که دولت پرداخت وام برای خرید مسکن را آزاد کند؛ چرا که با این اقدام هم قدرت خرید مسکن افزایش پیدا خواهد کرد وهم از طرفی دیگر بازار مسکن از این رکود خارج خواهد شد.»
این مشاور در ادامه افزود: سیاست‌هایی که شهرداری در رابطه با مسکن اتخاذ می‌کند باید سیاست‌های صحیحی باشد تا عواقب ناخوشایندی بازار مسکن را تهدید نکند و دولت بر تمامی این سیاست‌ها نظارت کافی داشته باشد. زیرا حدودا دو هفته‌ای است شهرداری صدور جوازساخت را تغییر داده است بدین صورت که در گذشته قیمت ملک کلنگی نسبت به قیمت آپارتمان‌های نوساز در هر منطقه بیشتر بود، اما با این سیاست جدید سعی بر کاهش قیمت ملک کلنگی و افزایش قیمت آپارتمان نوساز است. به طور مثال: مالک یک ملک کلنگی در گذشته می‌توانست با تخریب ملکش ۴واحد نوساز جایگزین کند، اما این طرح جدید سبب ساخته شدن تنها سه واحد می‌شود که مطمئنا این اتفاق برای سازنده سودی در پی نخواهد داشت و عاملی برای افزایش قیمت مسکن محسوب می‌شود.
وی افزود: درخواست اصلی من از دولت دهم این است که جلوی این سیاست را که عواقب بدی برای بازار مسکن دارد، بگیرد؛ چرا که این طرح ممکن است در آینده به روی قیمت مسکن از لحاظ افزایش قیمت تاثیر بسزایی داشته باشد.
از سوی دیگر، یکی دیگر از مشاوران املاک جواب این سوال را بدین ترتیب شرح می‌دهد «حوزه فعالیت دولت به اندازه‌ای گسترده است که می‌تواند در بخش مسکن بسیار کارگشا باشد. در چند ماه اخیر ما بارها شاهد افزایش قیمت و کاهش قیمت بوده‌ایم، اما هنوز با وجود این نوسانات پیش آمده، قیمت در بازار مسکن تثبیت نشده است و در اغلب مناطق می‌توان افت و خیز قیمت را مشاهده کرد.
دولت دهم در مرحله اول باید با یکسری برنامه‌ریزی‌های حساب شده سردرگمی قیمت در بازار مسکن را از بین ببرد و قیمت‌ها را به تثبیت برساند.
دولت نباید کاری انجام دهد که هرج و مرج در بازار مسکن پیش بیاید. برای مثال طرح مسکن مهر ایده خوبی برای خانه‌دار کردن بسیاری از اقشار کم‌درآمد بود و همین طور روش مناسبی برای کاهش قیمت مسکن به حساب می‌آمد، اما روند عملکرد کند
مسکن مهر باعث شد تا جمعی از ثبت‌نام‌کنندگان مسکن مهر از طرح خارج شوند و به سمت بازار روی بیاورند و این مساله می‌تواند سببی برای افزایش قیمت مسکن هر چند ناچیز شود.
انتظارات جامعه مهندسی
نظام مهندسی استان تهران نیز برای دولت دهم توصیه‌هایی به شرح زیر دارد:
مهندسی و مهندسان، موتور محرکه پیشرفت و توسعه کشورند و بایستی تدابیر لازم برای استقرار مهندسی و مهندسان در جایگاهی شایسته به عمل آید. مهندسان از حذف روز مهندسی از تقویم ناخشنودند، این اقدام را بی‌احترامی به خود تلقی کرده و خواستار بازگشت روز مهندسی به تقویم‌ها هستند.
سیاست‌های دولت به شدت بر مهندسی و مهندسان اثر می‌گذارد. لازم است این سیاست‌ها با درایت طراحی و با ظرافت اجرا شود. از جمله اینکه از تغییرات مکرر در مدیریت اجرایی و سیاست‌های خرد و کلان صنعت ساختمان جلوگیری شود.
دولت به قابلیت‌های عظیم فنی و تخصصی سازمان نظام مهندسی ساختمان اعتماد کند و در مسائلی که به توسعه و عمران کشور مربوط می‌شود، از این سازمان به عنوان مجمع متخصصان کشور مشاوره دریافت و نظرات آنان را در طرح و برنامه‌های خود لحاظ کند. سازمان نظام مهندسی ساختمان می‌تواند نظارت کامل بر ساختوساز شهری را در صورت واگذاری امکانات لازم بر عهده گیرد. هیچ تصمیمی در مورد مقررات حرفه‌ای و شغلی مهندسان بدون لحاظ کردن نظرات این سازمان قابلیت اجرایی نداشته است. وزارت مسکن و شهرسازی در تصمیماتی که در خصوص آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان اتخاذ می‌کند، نظرات شورای مرکزی را به عنوان عالی‌ترین مرجع نمایندگی مهندسان مورد عنایت و توجه قرار می‌دهد.
در ادامه پیشنهادهای نظام مهندسی آمده است: شناسنامه فنی ساختمان متاسفانه جدی گرفته نشده است. به عنوان سندی درجه اول که حاکی از کیفیت ساختوساز باشد، لازم است با جدیت صادر و در مراجع قانونی مطالبه شود. مسوولان مربوطه هنوز آسیب‌های ناشی از حضور دلالان در ساختوساز شهری و اثر آن در پایمال شدن حقوق و حیثیت مهندسان را جدی نگرفته اند. لازم است مقررات مربوطه، تدوین و برخورد جدی صورت پذیرد.
۱۰ محور کاری
۱ - تجدید نظر اساسی در مسکن مهر یا متوقف کردن آن
۲ - برنامه‌ریزی واقعی برای کاهش زمان صاحبخانه شدن و نسبت هزینه اجاره به درآمد
۳ - وعده‌هایی داده شود که در طول ۴ سال امکان تحقق آن باشد نه اینکه عددی از ساخت مسکن در کشور اعلام شود که بعد از ۴ سال نیمی از آن هم محقق نشده باشد
۴ - مدیریت منابع مالی از طریق بانک‌های خارجی
۵ - تلاش برای کاهش بیشتر قیمت
۶ - نظارت بر سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی با هدف کنترل قیمت واحدهای نوساز
۷ - تکیه بر بنگاه‌های مسکن برای کنترل بازار
۸ - از تغییرات مکرر در مدیریت اجرایی و سیاست‌های خرد و کلان صنعت ساختمان جلوگیری شود
۹ - هیچ تصمیمی در مورد مقررات حرفه‌ای و شغلی مهندسان ساختمان بدون لحاظ کردن نظرات آنها قابلیت اجرایی نداشته باشد
۱۰ - دولت اولویت برنامه‌های مسکن را بر افزایش عرضه بنا کند، نه کنترل قیمت مسکن
ارسال نظر