ریسک خرید متری مسکن به مراتب پایین‌تر از خرید اوراق مشارکت است

گروه مسکن- سحرباباخانی: به زودی از دو گزینه سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده تهران رونمایی می‌شود و به صورت طبیعی متقاضیان سرمایه‌گذاری به دنبال سود و زیان هر کدام از این دو گزینه می‌روند تا مسیر مطلوب را برای ورود به بافت فرسوده پیدا کنند. شهردار تهران اعلام کرده مرحله سوم فروش متری مسکن و فروش اوراق مشارکت نوسازی بافت‌های فرسوده از اول تابستان امسال آغاز می‌شود و با توجه به اینکه حضور مردم در پروژه بافت‌های فرسوده برای فرجام پروژه بسیار اهمیت دارد، این سوال مطرح است که تهرانی‌ها از کدام گزینه برای مشارکت در نوسازی بافت‌های قدیمی ‌شهر استفاده می‌کنند؟

با توجه به نتایج مشارکت مردم در دوره‌های قبلی فراخوان، پیش بینی می‌شود مردم از فروش متری مسکن بیشتر از اوراق مشارکت استقبال کنند.

البته بدون نگاه به نتایج قبلی هم می‌توان حدس زد کدام طرح شهرداری در بافت‌های فرسوده با استقبال مردمی مواجه می‌شود.

مهم‌ترین شاخصی که تهرانی‌ها از فردای روز فراخوان به آن توجه می‌کنند، سود مشارکت در طرح است.در طرح فروش اوراق مشارکت سود اوراق فعلا ۱۶درصد اعلام شده است. هرچند قالیباف در تلاش است تا در هفته‌های آتی این رقم را به ۱۹درصد افزایش دهد؛ اما با فرض پاسخ مثبت دولت به شهردار باز سود اوراق پایین‌تر از سود فروش متری مسکن خواهد بود.در دو دوره قبلی طرح فروش متری مسکن سود مشارکت ۲۴درصد بوده است که به احتمال خیلی زیاد در دوره سوم نیز این رقم باقی خواهد ماند.در چنین شرایطی انتظار این است که سرمایه‌های مردم برای مشارکت در نوسازی بافت‌‌های فرسوده از طریق خرید و فروش متری مسکن جذب شود.

درباره این پیش‌بینی برخی مسوولان شهری نیز نظر موافق دارند؛ چراکه در شرایط حاضر به دلیل کاهش قیمت مسکن، هزینه مشارکت شهروندان تهرانی در طرح فروش متری مسکن نسبت به خریداران اوراق مشارکت با سود ۱۶‌درصد پایین‌تر خواهد بود.

از طرف دیگر احتمال اینکه در دور سوم فروش متری مسکن، قیمت‌ها در بازار مسکن همچنان پایین باشد خیلی زیاد است.

همچنین هزینه ساخت در حال حاضر حدود ۳۰ تا ۳۵‌درصد نسبت به سال ۸۶ کاهش یافته است؛ بنابراین باتوجه به این دو مطلب، قیمت خرید متری مسکن در طرح شهرداری کمتر از رقمی‌خواهد بود که در زمان تحویل واحد مسکونی به عنوان ارزش ملک تلقی می‌شود.این در حالی است که در جریان انتشار اوراق مشارکت خریداران اوراق صرفا صاحب سود تضمین شده به میزان ۱۶‌درصد خواهند شد.

عضو کمیسیون شورای شهر تهران در این باره به «دنیای اقتصاد»، گفت: مردم در صورت مشارکت در این دو طرح به احتمال زیاد از فروش متری مسکن استقبال بیشتری خواهند کرد.

حمزه شکیب در توجیه این مطلب به «دنیای‌اقتصاد»، گفت: اوراق مشارکت صرفا یک بهره است؛ ولی در طرح فروش متری مردم صاحب‌خانه می‌شوند و این مشروط به این مطلب است که مردم بدانند منفعت اقتصادی دارند؛ چرا که افراد حتی برای خانه دار شدن و شرکت در چنین طرح‌هایی احتیاج به توجیه اقتصادی دارند.

به عقیده حمزه شکیب افرادی که در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند شرایط خاصی دارند؛ برای مثال ماهیت آپارتمان‌نشینی (استفاده از آسانسور و پرداخت حق شارژ) را قبول ندارند و از ریسک اقتصادی می‌ترسند و باید با این قشر با احتیاط و سیاست برخورد کرد.

انصراف دولت؛ یعنی توقف پروژه

چندی است بحث درباره حضور کمرنگ دولت در نوسازی بافت‌های فرسوده سوالات حاشیه‌ای فراوانی را به وجود آورده است.

این عضو شورای شهر با تاکید بر حمایت‌های دولت در این باره توضیح داد: اگر در هر پروژه عظیمی‌ دولت خود را کنار بکشد، مسلما آن پروژه متوقف می‌شود و به همین منظور تصمیمات شهرداری باید بر اساس سیاست‌های کلان اقتصادی دولت انجام گیرد.به عقیده وی، باید برای بافت‌های فرسوده طرح راهبردی تعریف شود؛ چرا که طرح راهبردی انعطاف‌پذیر است و می‌تواند متناسب با شرایط اقتصادی ساخت و ساز تغییر کند و اصولا یک طرح باید از ابتدا تا مرحله بهره ‌برداری بررسی شود که آیا با فرهنگ مردم یکسان است یا نه؟

حمزه شکیب در یک بررسی اجمالی از وضعیت سرمایه‌گذاری مردم در بافت فرسوده گفت: باید واقع بین باشیم و ببینیم مردم حتی در صورت تامین زمین یا تخفیف عوارض و تراکم، باز پولی برای ساخت‌وساز دارند یا خیر و حمایت دولت و بانک‌ها در این زمینه چه میزان چاره‌ساز است؟

به عقیده وی، در این رابطه اکثر سازمان‌های مرتبط باید همکاری لازم را داشته باشند؛ برای مثال پلاک برخی از این منازل مشکل حقوقی دارند که باید با تمهیدات قوه قضائیه خارج از نوبت به آنها پرداخته شود و به نظر من علت شکست طرح بافت‌های فرسوده عدم همکاری و هماهنگی‌های لازم بین سازمان‌ها است.

شکیب درباره انتقاد‌های اخیر شورا به روند نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: مشکل بافت‌های فرسوده کمبود اعتبار یا بودجه نیست، بلکه شرایط حاکم بر وضعیت تصمیم‌گیری در بافت‌های فرسوده از سوی تمامی دستگاه‌های مربوطه به گونه‌ای بوده که تاکنون توفیقی در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده حاصل نشده است. وی تاکید کرد: پیشرفت نوسازی بافت‌های فرسوده در حد صفر بوده است که این بیشتر به دلیل نوع روش و نگاه به این بخش بوده است.

دولت به تعهدات مصوب شده عمل کرده است

از سوی دیگر مهدی چمران‌، رییس شورای شهر تهران در پاسخ به این سوال «دنیای‌اقتصاد» که دولت چه کمک‌هایی را از بافت‌های فرسوده دریغ می‌کند، گفت: دولت به تمامی‌تعهدات مصوب شده عمل کرده است؛ برای نمونه ۵۰‌درصد عوارض ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده را در ازای تخفیف شهرداری به سازندگان‌، دولت می‌پردازد؛ اما برای حمایت‌های بعدی به مصوبات جدید احتیاج دارد.

ولی با روند فعلی به نظر نمی‌رسد اعضای شورا در آینده حمایت‌های پیشین خود را از این پروژه ادامه دهند و شاید مردم تنها حامیان بافت‌های فرسوده باشند. از این رو ارائه تسهیلات اقتصادی ریسک شرکت را در این پروژه کاهش می‌دهد.

فروش متری سود بیشتری به مردم می‌دهد

حسین محمد پورزرندی، معاون مالی اداری شهرداری تهران نیز درباره میزان استقبال از طرح‌های مشارکتی نوسازی بافت‌های فرسوده گفت: سازمان نوسازی شهرداری تهران با فروش متری مسکن سود بیشتری به مردم می‌دهد؛ اما باید انگیزه برای خرید اوراق مشارکت نیز ایجاد شود و با افزایش نرخ سود این انگیزه ایجاد می‌شود.

وی در گفت‌وگو با خبرگزاری فارس درباره تقاضای شهرداری تهران از دولت برای افزایش نرخ سود اوراق مشارکت از ۱۶ به ۱۸درصد گفت: باید انگیزه خرید اوراق مشارکت را در مردم بالا ببریم.

پورزرندی در پاسخ به این پرسش که از چه زمانی فروش اوراق مشارکت شهرداری تهران آغاز می‌شود، گفت: اقدامات لازم برای انجام کار صورت گرفته است و از اواخر خرداد فروش اوراق مشارکت را آغاز می‌کنیم.