در گفت‌وگو با رییس اتاق بازرگانی تهران بررسی شد
تاثیر انتخابات بر بازار مسکن
اعلام «وضعیت زرد» در صنایع مرتبط با ساختمان
نگرانی از سرایت رکود مسکن به سایر حوزه‌های اقتصاد.
اعلام «وضعیت زرد» در صنایع مرتبط با ساختمان
نگرانی از سرایت رکود مسکن به سایر حوزه‌های اقتصاد.
هشدار رییس اتاق تهران به نفوذ رکود مسکن در سایر بخش‌های اقتصاد
اوضاع مسکن بعد از انتخابات
اعلام «وضعیت زرد» برای صنایع مرتبط با ساختمان
هر دولتی سرکار بیاید باید در سیاست‌های فعلی تجدیدنظر کند
سیاست‌های پولی با سیاست‌های دولت هماهنگ نیست
بخش مسکن و خروج آن از رکود مهمترین چالش دولت دهم‌است.
فرید قدیری
رییس بزرگترین تشکل اقتصادی پایتخت با اظهار نگرانی از نفوذ رکود مسکن به سایر بخش‌های تولید در کشور گفت: هم‌اکنون صنایع مرتبط با ساخت‌و ساز در «وضعیت زرد» قرار دارند و تداوم رکود مسکن می‌تواند بسیاری از رشته‌های ساختمانی را تهدید به تعطیلی کند.یحیی آل‌اسحاق یکی از قدیمی‌ترین فعالان ساختمانی است که هم‌اکنون ریاست اتاق تهران را بر عهده دارد، شاید به خاطر ناامیدی نسبت به آنچه در دولت فعلی در خصوص مسکن تصمیم‌گیری شده، تاکید کرد: هر دولتی بعد از انتخابات خرداد ماه روی کار بیاید، باید در سیاست‌های فعلی تجدید نظر کند.رییس اتاق تهران در گفت‌و‌گویی که با «دنیای اقتصاد» انجام داده دو دیدگاه متفاوت را برای واکنش بازار مسکن به نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری بیان کرده و گفته است: دولت دهم در مقایسه با سایر دولت‌های قبلی دشوارترین راه را در بخش مسکن پیش‌رو دارد.گفت‌وگوی ما با رییس اتاق تهران در همان روزهایی که محمد سعیدی‌کیا مشغول تنظیم پاسخنامه برای آل‌اسحاق بود، انجام شد. متن این گفت‌وگو را در زیر بخوانید:
اتاق بازرگانی تهران این روزها فراتر از نقش‌هایی که برای ارائه برخی خدمات بر عهده دارد، بار کل تشکل‌های بخش خصوصی را هم بر دوش می‌کشد. زمانی که جنابعالی در مورد فضای کسب و کار اظهارنظر می‌کنید، صرفا جامعه بازرگانی را مدنظر قرار نمی‌دهید که در شکلی فراگیر، از هرگونه تلاش و تکاپو در بخش خصوصی سخن می‌گویید. به همین دلیل شاید خالی از لطف نباشد که از رکود بخش ساخت و ساز هم سخن بگویید به خصوص اینکه بخش خصوصی پرچمدار اصلی ساخت و‌ساز در کشور است. مشاهدات شما از وضعیت مسکن چیست؟
بدون شک وضعیت مسکن، طبیعی نیست. نه بازار مسکن شرایط طبیعی دارد و نه در حوزه ساخت و ساز وضعیت عادی است. در حال حاضر به نظر می‌رسد بازار کشش لازم را ندارد. فروشندگان در انتظار افزایش قیمت هستند و خریداران انتظار افت قیمت را دارند. هر دو گروه در حال حاضر مکث کرده‌اند. به نظر من در شرایط کنونی پیام واضحی از بازار مسکن شنیده نمی‌شود.
چه دلایلی باعث شد بازار دچار این سردرگمی‌شود؟
دلایل زیادی در این وضع تاثیرگذار بوده است. اجازه بدهید خیلی ساده به این دلایل اشاره کنم.
در اقتصاد می‌گویند؛ قیمت‌ها پیام می‌دهند. یا روند بازار می‌گوید چه تولید کن و چه تولید نکن. این یک قاعده است. در مورد گوجه فرنگی هم صدق می‌کند و در بازار مسکن هم تاثیرگذار است. سالی را در نظر بگیرید که قیمت گوجه‌فرنگی دچار افزایش شدید می‌شود. یک سال بعد کشاورزان زمین‌های گندم را هم گوجه‌فرنگی می‌کارند؛ اما در اندک زمانی عرضه آنقدر زیاد می‌شود که هیچ‌کس برداشت گوجه فرنگی را به صرفه نمی‌داند؛ بنابراین محصول روی بوته‌ها می‌پوسد. در مورد مسکن، در چند سال گذشته شاهد همین وضعیت بوده‌ایم. سیاست‌های پولی دولت که در رشد بی‌سابقه نقدینگی موثر بود، باعث افزایش تقاضا در بازار مسکن شد؛ بنابراین تولیدکنندگان مسکن، پیام بازدهی دریافت کردند و به این دلیل که در آن سال‌ها (85 و 86) بورس بدون رونق بود، سود تسهیلات بانکی کاهش یافته بود و در مجموع فرصتی برای سرمایه‌گذاری وجود نداشت، همه پول‌ها سر از بازار ساخت و ساز در آورد. آنها توانستند سوار موج افزایش قیمت‌ها شوند، موفق شدند واحدهای ساخته شده را به قیمت‌های بسیار بالا به فروش برسانند؛ اما طبیعی بود که خیلی‌ها نتوانستند شرایط بازار را پیش‌بینی کنند؛ بنابراین از قطار جا
ماندند. سرعت قطار هم زمانی زیاد شد که دولت خزانه بانک مرکزی را سه قفله کرد و سیاست‌های انقباضی در پیش گرفت و بانک‌های خصوصی را از پرداخت تسهیلات مسکن منع کرد. به این ترتیب واحدهای ساخته شده روی دست برخی تولیدکنندگان ماند و نتیجه‌اش این بود که قیمت‌ها شدیدا افزایش یافته، 30درصد یا 50درصد یا بیشتر عقب نشست.
آیا قیمت‌های فعلی را واقعی می‌دانید؟ و آیا فکر می‌کنید که این روند می‌تواند تداوم داشته باشد.
به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در سال 1386 این کاهش قیمت‌ها البته طبیعی است و اگر منظور از کف، قیمت‌های سال 1386 است، به نظر من چنین اتفاقی رخ نداده و قیمت‌ها هنوز با سال‌های قبل فاصله زیادی دارد. به نظر من دلیل کاهش قیمت‌ها در حال حاضر به دلیل کاهش تقاضا بوده است.
همان گونه که می‌دانید آقای سعیدی‌کیا اعتقاد دارد بعد از انقلاب، چهار دوره رونق و رکود در بخش مسکن داشته‌ایم که دوره مربوط به دولت فعلی، از نیمه دوم سال ۸۵ آغاز شده و تا اوایل سال ۱۳۷۸ ادامه یافته و طبق اظهارنظر ایشان هنوز دوره رکود به پایان نرسیده و در یک سال گذشته به طور متوسط ۲۰ تا ۳۰درصد از قیمت‌ها کاسته شده است.آقای سعیدی‌کیا از دوستان قدیمی من هستند و امیدوارم در نقل قول ایشان امانتدار خوبی باشم. ایشان در وهله اول، رشد نقدینگی را عامل اصلی تحریک تقاضا می‌داند و در کنار آن معتقد است کم‌رونقی دیگر بازارها مثل بورس، نقش عمده‌ای در هدایت نقدینگی به سمت مسکن داشته و در کنار عواملی مثل پیشی گرفتن تقاضا از عرضه و فعال شدن بازار سوداگری، افزایش قیمت را به دنبال داشته است.
و شما این دلایل را قبول دارید؟
به نظر من، افزایش قیمت مسکن در سال ۱۳۸۶ بی‌رویه بود؛ یعنی قیمت‌ها متناسب با ارزش ذاتی مسکن افزایش نیافت. اگر بازگشت ۳۰درصدی قیمت‌ها را بازگشت به کف قیمت‌ها بدانیم، به نظر من چنین اتفاقی رخ نداده؛ اما در هر صورت از نگاه مصرف‌کنندگان، کاهش قیمت در هر حد و اندازه‌ای خوشحال کننده است.
آیا برای تولیدکنندگان و طرف تقاضا هم می‌تواند خوشحال‌کننده باشد؟
ادامه رکود در بخش مسکن، یعنی تداوم رکود در خیلی صنایع. در حال حاضر شاهد مکث و سردرگمی‌در بازار هستیم. از میزان تقاضا به شدت کاسته شده و دولت هم می‌داند که کم تحرکی در طرف تقاضا؛ یعنی رکود در بخش عرضه و تولید. البته همان طور که می‌دانید، سیاست‌های دولت برای بازار مسکن با دیگر بخش‌ها هماهنگ نیست. وزارت مسکن دارد کار خودش را می‌کند؛ اما در سیاست‌های پولی، همچنان شاهد اتخاذ تصمیماتی هستیم که با اجرای آنها نه تنها به تولید صنعتی و بازرگانی کمک موثری نمی‌کند که حاوی پیام روشن برای بازار مسکن هم نیست. به طور مثال در بسته سیاستی بانک مرکزی، همچون سال گذشته به بانک‌های خصوصی مجوز اعطای تسهیلات خرید مسکن داده نشده است. این یعنی اینکه طرف تقاضا که موتور محرک اقتصاد است همچنان در سردرگمی‌به‌سر‌می‌برد. با این حال انتخابات ریاست‌جمهوری هم در پیش است و به قول آقای سعیدی‌کیا، هر دولتی روی کار بیاید، باید در سیاست‌های فعلی تجدیدنظر کند.به نکته دیگری هم باید اشاره کنم. حتما می‌دانید که دوره آخرین رکود بازار مسکن از سال ۱۳۸۲ آغاز شد و تا نیمه اول سال ۸۵ ادامه یافت. این دوره رکود، طولانی‌ترین رکود بازار مسکن در سال‌های پس از
انقلاب است. در همین شرایط آمارها نشان می‌دهد در سال ۱۳۸۳، تولید مسکن در پایین‌ترین حد خود بود در حالی که میزان تقاضای مسکن از مرز ۵/۱میلیون واحد گذشت. به خاطر دارم که مهندس سعیدی‌کیا این موضوع را در نشست صبحانه اتاق تهران مطرح کرد که به نظر من در کنار سیاست‌های پولی، مهم به نظر می‌رسید. اکنون که بازار مسکن به رکود غلتیده است، دولت باید با توجه به نقش تاثیرگذار مسکن در اشتغال و رونق ده‌ها صنعت وابسته به ساخت و ساز، نسبت به گذر از این شرایط اقدام کند.
با توجه به نقش انتخابات ریاست‌جمهوری در بخش‌های مختلف اقتصاد فکر می‌کنید چنین عاملی می‌تواند رونق را به دنبال داشته باشد یا همچنان امکان تداوم رکود وجود دارد؟
به نظر من همه چیز بسته به سیاست‌های دولت آینده است. فراموش نکنید که مسکن همواره در اولویت سیاست‌های اقتصادی دولت‌ها قرار داشته و به نظر من باز هم خواهد داشت.
اما اینکه بعد از خرداد ماه بخش مسکن چه واکنشی به نتایج انتخابات نشان می‌دهد را باید در دو سناریو پیش‌بینی کرد: یک دیدگاه که موید تداوم رکود در یک یا دو سال آینده است بر اساس رفتار بازار مسکن در سال‌های گذشته پایه‌ریزی شده است. دوستانی که رفتار بازار مسکن را در 30 سال گذشته بررسی کرده‌اند، معتقدند در سیکل‌های رونق و رکود مسکن سال‌های گذشته، هماهنگی نسبی بین نقاط شروع و پایان این روند با زمان‌های تغییرات ریاست‌جمهوری وجود داشته است. به همین دلیل پیش‌بینی می‌شود که شرایط رکود فعلی تا دو سال آینده ادامه پیدا کند.اما دیدگاه دیگر که با توجه به تاثیرگذاری مسکن بر صنایع مرتبط قابل طرح است، رونق مسکن را دور نمی‌بیند. درهرصورت ادامه رکود در بخش مسکن تداوم رکود در سایر بخش‌های تولیدی را به دنبال داشته و موجب تشدید بیکاری در صنایع مرتبط شده است. این وضع نمی‌تواند و البته نباید تداوم داشته باشد. شواهد هم نشان می‌دهد که این وضع قابل دوام نیست، بنابراین پس از برگزاری انتخابات هر دولتی که پیروز کارزار شود، چاره‌ای جز ایجاد رونق در این بخش ندارد بنابراین استنباط من این است که در ماه‌های پایانی سال، بسته به سیاست‌های دولت
دهم، شاهد رونق بخش مسکن باشیم.
فکر می‌کنید کدام دولت در سال‌های گذشته در زمینه مسکن خوب عمل کرده است؟
این سوال چند وجه دارد. یک وجه این سوال، اقداماتی است که دولت‌ها در زمینه تولید واحدهای مسکونی انجام داده‌اند که در این زمینه به یک دلیل مشخص عملکرد دولت‌ها مطلوب نبوده است. دلیل مشخص من، عقب ماندن عرضه از تقاضا در تمام سال‌های گذشته است. البته هر دولت، شرایط خاص خود را داشته است به طور مثال پیش‌بینی می‌شود که تقاضا برای مسکن در سال‌های 1390 و 1391 به بالاترین حد تمام سال‌های گذشته برسد، بنابراین به نظر من وزیر مسکن دولت دهم و رییس این دولت، دشوارترین شرایط سال‌های پس از انقلاب را تجربه خواهند کرد.
اتاق بازرگانی به دلیل جایگاهی که در دفاع از کیان بخش خصوصی دارد، طبیعتا مخالف افزایش مالیات یا بالا رفتن تعرفه است. حتما می‌دانید که سال گذشته مالیات برای معاملات مکرر مسکن در نظر گرفته شد. با توجه به تاثیری که مالیات می‌تواند بر رکود فعلی داشته باشد آیا موافق افزایش آن هستید؟
اتاق بازرگانی تشکلی صنفی نیست و به مسائل اقتصادی کشور نگاه بخشی ندارد. دیدگاه ما این است که توازن و اعتدال به شاخص‌های بخش مسکن بازگردد. انتظار ما این است که دولت به گونه‌ای سیاستگذاری کند که تعادل در بازار برقرار شود. با قیمت‌های بالا بازار مسکن سرگیجه می‌گیرد و با قیمت‌های پایین فشارش می‌افتد. محدودیت‌هایی که این روزها برای طرف تقاضا به وجود آورده‌اند، نتیجه تحریک تقاضا در سال‌های گذشته است. هر بار که قیمت‌ها جهش می‌کند، انتظار بازدهی از بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند. در نتیجه همه مردم، مسکن را بهترین گزینه برای سرمایه‌گذاری می‌دانند. چند شب پیش از بزرگراه کردستان گذر می‌کردم. به برج معروف تهران نگاه کردم، اما با کمال تعجب دیدم چراغ تعداد بسیار محدودی از واحدهای مسکونی برج روشن است. شاید این تاریکی نشانه‌هایی باشد از این که مردم خیلی از واحدهای این برج را برای سرمایه‌گذاری خریده‌اند. در هر صورت بازار مسکن گزینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری است و نباید به کسب و کار مردم ایراد گرفت، اما موضوع این است که دولت می‌تواند در کنار بازار مسکن گزینه‌های دیگری مثل بورس اوراق بهادار، اوراق مشارکت، سپرده‌گذاری در بانک‌ها
یا خیلی گزینه‌های دیگر را در مقابل سرمایه‌گذاران قرار دهد. فهرست فرصت‌های سرمایه‌گذاری اعلام می‌کند که بورس سودده نیست، نرخ سود تسهیلات بانکی پایین است، اوراق مشارکت بازدهی اندکی دارد بنابراین خرید خانه کوچکی در حوالی تهران هم می‌تواند گزینه سرمایه‌گذاری باشد. من طرفدار ایجاد تعادل در بازار هستم. خوشبختانه دولت در زمینه تولید مسکن کاملا به بخش خصوصی میدان داده به گونه‌ای که بیش از 95درصد ساخت و سازها توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد با این حال عوامل زیادی مثل سیاست‌های دولت، قیمت مصالح ساختمانی، قیمت زمین، نرخ دستمزد نیروی انسانی و نرخ سود بانکی به عنوان عوامل تاثیرگذار برطرف عرضه و عواملی همچون درآمد و پس‌انداز، بازدهی سایر دارایی‌ها، نرخ تورم، رشد نقدینگی، قدرت خرید مردم و انتظارات آتی، به عنوان عوامل طرف تقاضا، می‌توانند بر رونق و رکود بازار مسکن تاثیرگذار باشند، بنابراین تاکید ما این است که دولت فقط به دنبال تعادل در بازار باشد.
فکر می‌کنید رکود ساخت و ساز تا چه زمانی ادامه داشته باشد؟
به نظر من ساخت و ساز به رکود فرو رفته و اگر تعارف‌ها را کنار بگذاریم می‌توانیم برای خروج از رکود برنامه‌ریزی کنیم. آمارها نشان می‌دهد پروانه‌های صادر شده در سال 87 در مقایسه با سال 86، کاهش یافته است که با توجه به پیش‌بینی نیاز بیش از 6میلیون واحد مسکونی در سال‌های 88 تا 92 باید نگران سال‌های آینده بود. نباید اجازه داد شرایط سال‌های گذشته در قالب شوک‌های آنی دوباره تکرار شود. با این حال این پرسش مطرح می‌شود که چگونه می‌توان از این شرایط خارج شد؟ به عقیده من گام نخست اتخاذ سیاست‌های روشن در این زمینه است. اگر خط و مشی دولت در زمینه ساخت و ساز و بازار مسکن، روشن باشد، خریداران و سازندگان مسکن می‌توانند پیام روشنی دریافت کنند، بنابراین مکث نمی‌کنند و به راه خود ادامه می‌دهند. روشن بودن سیاست‌ها همچنین می‌تواند امنیت خریداران و تولیدکنندگان را به دنبال داشته باشد. گام بعد به نظر من اتخاذ سیاست‌های صحیح در سیاست‌های پولی است. در هر صورت پیام اصلی این است که دولت سیاست‌های هماهنگی در بازار مسکن اتخاذ کند.
آیا میزان حمایت دولت از انبوه‌سازان و فعالان ساخت و ساز کافی است.
تنها حمایت از بخش تولید کافی نیست.
مقوله مسکن دو بعد متفاوت دارد و دولت باید به هر دو بعد آن توجه داشته باشد. اندکی بی توجهی به تولید باعث انباشت تقاضا و افزایش قیمت می‌شود و در مقابل بی‌توجهی به طرف تقاضا باعث انباشت سرمایه و افزایش هزینه سازندگان مسکن می‌شود.
نباید اجازه داد که دوره رکود بازار مسکن طولانی شود. این روند باعث می‌شود که سرمایه سازندگان مسکن بلوکه شده و هزینه تمام شده آن را افزایش دهد. گذشته از آن، نگرانی ما از وزارت مسکن و سیاست‌های این وزارتخانه تخصصی نیست. ما نگران سیاست‌های پولی دولت هستیم که دچار افراط و تفریط می‌شود.
مثل باز گذاشتن در خزانه بانک مرکزی در سال‌های ۸۵ و ۸۶ و در پیش گرفتن سیاست‌های انبساطی و در مقابل، بستن در خزانه و سه قفله کردن منابع بانکی در سال ۸۷ و ۸۸. این سیاست‌ها گاهی از این طرف بام افتادن است و گاهی از آن طرف سقوط کردن. رییس کل بانک مرکزی باید مثل رهبر یک ارکستر سمفونیک، چنین نقشی را ایفا کند، اگر نه شاهد افزایش تورم و افزایش قیمت در همه بخش‌ها خواهیم بود.
پس قبول دارید که بسیاری از سازندگان واحدهای مسکونی برای فروش واحدهای خود با مشکل مواجه شده‌اند.
به نظر من همین طور است که می‌گویید. خیلی از واحدها که در دوران گرانی مصالح ساخته شده‌اند به دلیل هزینه تمام شده بالایی که دارند، فعلا غیرقابل فروش هستند. از سوی دیگر چون بانک مرکزی به خزانه‌اش قفل زده خیلی از واحدها به دلیل کمبود نقدینگی نیمه تمام رها شده‌اند.
آیا بحران مالی جهان که ریشه در بازار مسکن آمریکا دارد، تاثیری بر بخش مسکن ایران داشته است.
به نظر می‌رسد بحث مسکن در ایران با خیلی کشورها متفاوت است، چرا که در ایران در طول سال‌های متمادی دچار انباشت تقاضا و بحران کمبود مسکن بوده‌ایم که در کنار عواملی هم چون کم رونقی در دیگر بازارها، باعث هجوم نقدینگی به این بخش می‌شود. اتفاق خوبی نیست که نقدینگی و سرمایه‌های مردمی‌به جای جذب بازار ساخت و ساز، جذب معاملات مکرر مسکن می‌شود این نشان می‌دهد که کار ما در سیاستگذاری ایراد دارد.
در مورد بحران مالی جهان، شرایط این‌گونه بود که بحران در قالب کاهش شدید قیمت‌ها و امتناع وام‌گیرندگان از بازپرداخت اقساط به دلیل غیراقتصادی بودن قیمت‌ها به وجود آمد، اما بحران مسکن در ایران ناشی از آثار غیرمتعارف رکود تورمی برخاسته از سیاست‌های مالی است که در یک دوره منجر به تشدید سفته بازی و معاملات مکرر و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود و در نهایت با تغییر سیاست‌های پولی دولت، دچار رکودی مضاعف می‌شود.به‌نظر من بحران مالی جهان شرایط خوبی برای ساخت‌وساز ایجاد کرده و قیمت‌ها را اقتصادی کرده‌است.
ارسال نظر