روند اجاره بها در ۱۶ سال اخیر

در طول سال 86 و چند ماه اخیر بیشترین فشار قیمتی در بازار مسکن بر روی دوش گروه‌های مستاجر وارد آمده است
پایگاه خبری جمهوریت- دو سال بعد از آن که دولت نهم بر سر کار آمد، اولین برنامه مربوط به بخش مسکن در دولت فعلی تعریف شد و بدین ترتیب پروژه ملی «مسکن مهر» یا همان «زمین‌های ۹۹ساله» با لحاظ شدن در تبصره ۶ بودجه ۸۶ کل کشور شکل اجرایی به خود گرفت.

دولت نهم در دو سال اول (۸۴ و ۸۵) برنامه منسجم و واحدی برای مهم‌ترین بخش اقتصادی کشور نداشت و زمانی که در سال ۸۶ وزیر مسکن موضوع زمین‌های ۹۹ ساله را رمزگشایی می‌کرد از دو سال فکر و برنامه‌ریزی دولت برای تعریف چنین پروژه وسیع و گسترده‌ای سخن گفت.
در سال ۸۶ ابتدا قرار بود یک میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی «مهر» بر روی زمین‌های دولتی که تا ۹۹ سال در اجاره مردم خواهد بود، ساخته شود، اما سال (۸۶) که به نیمه رسید چون حجم کار ابتدا برای مسوولین مشخص نبود، اعلام کردند قرار نیست سالی ۵/۱میلیون واحد ساخته شود، بلکه قرار است سالی ۵/۱میلیون زمین دولتی به صورت اجاره ۹۹ ساله واگذار شود.سال ۸۶ به پایان رسید در حالی که آمارهای رسمی از واگذاری تا مرز یک‌میلیون قطعه زمین و البته شنید‌ه‌ها رقمی بسیار کمتر را حکایت می‌کردند.«مسکن مهر» اگر چه یکی از بزرگترین پروژه‌های ملی دولت نهم به شمار می‌رود، اما جمعیت تحت پوشش در این پروژه همه نیازمندان بخش مسکن در کشور نیستند.اصولا گروه‌های موثر در بازار مسکن به سه دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول- متقاضیان حقیقی صاحب‌خانه شدن: این گروه با پس‌انداز مالی که انجام داده‌اند قصد خرید خانه دارند، اما به دلیل فاصله زیاد قیمت ‌خانه دلخواهشان با پولی که پس‌انداز کرده‌اند، انتظار می‌کشند تا روزی با حذف این فاصله بتوانند صاحب مسکن شوند.
دسته دوم- متقاضیان سرمایه‌گذار: این گروه که از آنها به تقاضای سرمایه‌ای یاد می‌شود با خرید و فروش ملک و سود حاصل از این فعالیت کسب سود می‌کنند.وجود این گروه در بازار مسکن باعث افزایش طول انتظار صاحب‌خانه شدن در گروه اول می‌شود. چون فعالیت گروه دوم منجر به سوداگری در مسکن و در نتیجه افزایش کاذب قیمت‌ها می‌شود.
دسته سوم- مستاجران: گروه‌های مستاجر ۳۵ تا ۴۰درصد از جمعیت کشور را به خود اختصاص می‌دهند. حدود ۹۰درصد از این گروه (مستاجران) به دلیل مسائل مالی مستاجر هستند و تنها ۱۰درصد از خانواده‌های مستاجر از روی خواسته خود اجاره نشین هستند که البته این جماعت اندک اجاره نشین با پولی که می‌توانند با آن ملک بخرند شغل ایجاد کرده و با آن کار می‌کنند.پرسشی که برنامه‌ریزی‌های دولت نهم در بخش مسکن به وجود آورده این است: «خانوارهای مستاجر چه سهمی از سیاست‌های دولت در بخش مسکن داشته‌اند؟ و آیا پروژه‌ای همچون مسکن مهر یا سایر طرح‌های دولت در این بخش توانسته وضعیت اجاره‌نشینی را بهتر از قبل کند؟»
برای پاسخ به این پرسش بهترین مرجع، آمارهای مستند دولت درباره اجاره بهای واحد مسکونی است.
در این گزارش وضعیت بازار اجاره مسکن به ترتیب در تهران، کل کشور و کلانشهرهای مهم مورد تجزیه و تحلیل قرار گرفته است.اوضاع مسکن در تهران می‌تواند تصویری از اوضاع در کل کشور باشد. کارشناسان اقتصاد مسکن، تهران را «شهر پیشتاز» معرفی می‌کنند به این معنی که هر گونه کاهش یا افزایش قیمت و همچنین رونق یا رکود مسکن در شهر تهران با اندکی تاخیر در سایر شهرهای کشور تاثیر می‌گذارد و وضعیتی مشابه با آنچه در بازار مسکن تهران به وجود آمده در شهرهای دیگر حاکم می‌شود.
در مطالعات آماری بخش مسکن، رخدادهای شهر تهران حائز اهمیت است.در سال ۸۴ در شهر تهران متوسط اجاره‌بهای یک واحد مسکونی ۵۰متری مبلغی معادل ۱۷۰هزار تومان بوده است. این میزان اجاره‌بها نسبت به سال ۸۳، ۲۵درصد رشد داشته است، در حالی که در سال ۸۴ تورم عمومی ۴/۱۰درصد گزارش شده است. در سال ۸۵ اجاره مسکن به نسبت سال ۸۴ گران شد. در این سال متوسط اجاره یک واحد ۵۰ متری به ۲۱۱هزار تومان افزایش یافت و رشد ۲۴درصدی اجاره‌بها را در مقابل ۹/۱۱درصد نرخ تورم رقم زد.
در سال‌های ۸۴ و ۸۵ در کل کشور متوسط اجاره‌بهای واحد ۵۰متری به ترتیب ۶۸هزار و ۷۸هزار تومان بوده که در این دو سال اجاره مسکن به ترتیب ۱۶درصد و ۱۴درصد رشد کرده است.
مقایسه نرخ رشد اجاره‌بهای مسکن در فاصله سال‌های ۷۱ تا ۸۵ نشان می‌دهد در این ۱۵ سال سه دوره رکود و رونق در بازار مسکن اجاره‌ای ایجاد شده است، به طوری که فاصله سال‌های ۷۱ تا ۷۶ دوره اول، سال‌های ۷۶ تا ۸۳ دوره دوم و از سال ۸۳ دوره سوم آغاز شده است. در سال ۸۳ رشد اجاره مسکن به کمترین حد خود رسید(۴درصد). در سال ۸۲ بیشترین رشد اجاره‌ها (۳۴درصد) در طول سال‌های ۷۶ تا ۸۳ به وجود آمد.با مجموعه تحولاتی که در فاصله‌ سال‌های ۷۱ تا ۸۵ در بازار اجاره مسکن به وقوع پیوست، بازار در سال ۸۶ انتظار افزایش نرخ اجاره در حدود نرخ رشد سال‌های ۸۴ و ۸۵ را داشت. این در حالی است که در سال گذشته اجاره‌ها به قدری افزایش یافت که وزارت مسکن چنین رشدی را در تاریخ کشور بی‌سابقه عنوان کرد.سال گذشته اجاره یک واحد ۵۰متری در کشور از ۷۸هزار تومان در سال ۸۵ به ۱۳۵هزارتومان رسید؛ این یعنی رشد ۷۴درصدی اجاره‌بهای مسکن در تهران در فاصله یک‌سال.سال گذشته در حالی بازار اجاره رشد بیش از ۷۰درصدی را تجربه کرد که در ۱۵ سال گذشته بیشترین نرخ رشد از ۳۴درصد تجاوز نکرده بود.
تغییرات اجاره‌بها در سال ۸۶ در تهران در حد کل کشور نبود. سال گذشته در شهر تهران اجاره مسکن ۳۹درصد رشد کرد و برای واحد مسکونی ۵۰متری از ۲۱۱هزار تومان در سال ۸۵ به ۲۹۳هزار تومان افزایش یافت.همچنین متوسط اجاره‌ مسکن یک واحد ۱۰۰متری نیز از ۴۲۲هزار تومان در سال ۸۵ به ۵۸۶هزار تومان در سال ۸۶ رسید.
رشد ۳۹درصدی اجاره مسکن در تهران پیش از این از سال ۸۲ نیز اتفاق افتاده بود.پاسخ پرسشی که در ابتدای گزارش مطرح شد تقریبا داده شده است.مستاجران در طول سه سال اخیر برنامه موثری از سوی دولت ندیده‌اند چراکه مهم‌ترین طرح در حوزه مسکن متقاضیان صاحب‌خانه شدن را هدف قرار داده است.
در طول سال ۸۶ و چند ماه اخیر بیشترین فشار قیمتی در بازار مسکن بر روی دوش گروه‌های مستاجر وارد آمده است. در طول این مدت شتاب رشد قیمت مسکن به طرز عجیبی کاهش یافت و در ماه‌های اخیر نرخ رشد کاهنده گزارش شده است. این رویداد جدید اما باعث این نشد نرخ اجاره‌مسکن به حد معقول کاهش یابد.
دولت نهم در طول نزدیک به ۴ سال فعالیت، ۹ برنامه مستقل برای بخش مسکن تعریف کرد و به اجرا درآورد که اولین و البته مهمترین آن طرح زمین‌های ۹۹ ساله بوده است. بعد از آن «ساماندهی بنگاه‌های مسکن»، «راه‌اندازی سامانه هوشمند معاملات مسکن» «مالیات بر معاملات مسکن»، «باغ‌شهر»، «فروش املاک مازاد دستگاه‌های دولتی»، «افزایش وام ۱۸میلیونی به ۳۶میلیون»،‌ «وام ۳۰میلیونی ساخت مسکن» و «ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای» مجموعه طرح‌های دولت نهم بوده است. در میان این برنامه‌ها فقط یک بخش مخصوص مستاجران بوده است که عملکرد این برنامه نیز تاکنون مطابق هدف‌گذاری‌ها نبوده است.