فرار حاشیه‌نشینان خلیج‌فارس از بحران مسکن

بانک‌های مسکن در کشورهای عربی خلیج‌فارس با تزریق پول دولتی دربرابر ورشکستگی بیمه می‌شوند

نیلوفر قدیری

کشورهای نفت‌خیز حاشیه خلیج‌فارس در ماه‌های اخیر علاوه بر تحمل آسیب ناشی از بحران مالی جهان، نظاره‌گر افت قیمت نفت نیز هستند. دولت‌های حاشیه‌نشین خلیج‌فارس در سال‌های اخیر به اعتبار درآمدهای نفتی وام‌های موسسات خارجی را به بخش ساخت‌وساز سرازیر کرده بودند، اما حالا که نفت از سکه افتاده و خود این موسسات نیز با بحران مالی روبه‌رو شده‌اند، برای جلوگیری از رکود مسکن، طرح مشابه دولت بوش را به اجرا گذاشته‌اند. بوش در آخرین ماه‌های حکومتش در آمریکا ۲۵۰ میلیارد دلار به موسسات مالی فعال در حوزه مسکن تزریق کرد تا کمبود نقدینگی ناشی از عدم پرداخت اقساط وام مسکن را تا حدودی جبران کند.

به دنبال این اقدام دولت پیشین آمریکا، تحلیلگران و کارشناسان اقتصادی عرب، دخالت دولت‌ها در کشورهای حوزه خلیج‌فارس را برای جلوگیری از بی‌ثباتی بازار مسکن اجتناب‌ناپذیر اعلام کردند و اکنون این دولت‌ها روند مداخله خود را آغاز کرده‌اند. ماه گذشته بانک مرکزی کویت در اولین مداخله خود اقدام به تضمین سپرده‌ها و وام‌ بانک‌های بزرگ این کشور کرد. بانک مرکزی کویت اعلام کرد که این اولین اقدام در روند مداخله در بازار مسکن نخواهد بود و اقدامات بعدی در راه است.

قیمت نفت بعد از به اوج رسیدن در ماه جولای ۲۰۰۸ مدتی است با سیر نزولی رو‌به‌رو شده و با کاهش ۵۰‌درصدی در ماه‌های اخیر این روزها ارقام پایین را تجربه می‌کند. قیمت سهام در بازارهای مالی نیز روند نزولی یافته، اما آنچه بیش از همه باعث نگرانی کارشناسان شده، سیر نزولی قیمت مسکن است.

قیمت بالای نفت به سرمایه‌گذاران دولتی و بخش خصوصی در خلیج‌فارس امکان داده بود تا میلیاردها دلار به بازار املاک این کشورها سرازیر کنند. در حال حاضر البته قیمت نفت هنوز به اندازه کافی بالا هست تا مازاد بودجه ایجاد کند. بودجه کشورهای حوزه خلیج‌فارس طوری بسته شده که اگر متوسط قیمت نفت از بشکه‌ای ۴۷دلار پایین‌تر نیاید، کسری بودجه ایجاد نخواهد شد. این آماری است که صندوق بین‌المللی پول ارائه کرده و آماری قابل اتکا است. اما نکته اینجا است که دولت‌ها و شرکت‌های بخش خصوصی در کشورهای حوزه خلیج‌فارس در سال‌های اخیر چنان در بازار املاک سرمایه‌گذاری کرده‌اند که اکنون به درستی نگران آینده این بازار هستند. تنها در شهر کوچک دبی، آمارها نشان می‌دهد که سازندگان دولتی مالک ۵۰‌درصد از ساخت‌و‌سازهای جدیدی هستند که قرار است در ماه‌های آینده به بازار مسکن وارد شود. همچنین بانک‌ها که بسیاری از آنها نیمه دولتی هستند، وام‌های سنگینی به سازندگان و سرمایه‌گذاران بازار مسکن داده‌اند. به همین دلیل سقوط قیمت مسکن می‌تواند دولت را از بخش عمده‌ای از بودجه و درآمدش محروم کند.

سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن در کشورهای حوزه خلیج‌فارس اکنون با مشکل پیدا کردن مشتری برای املاک در حال ساخت خود رو‌به‌رو هستند. همین موضوع دولت‌ها را به وحشت انداخته ‌است. جایی مانند دبی که نفت چندانی ندارد و درآمد خود را از راه سرمایه‌گذاری در بخش ملک به دست می‌آورد، باید بیش از دیگر مناطق خلیج‌فارس نگران باشد.

رشد فوق‌العاده اقتصاد و بازار مسکن دبی در سال‌های اخیر مدیون وام‌های بانکی است. در جریان بحران مالی جهانی ، وام گرفتن از بانک‌های خارجی و تامین مالی برای حفظ رشد اقتصادی در بازار مسکن کار دشواری خواهد بود. اکنون درباره توان دبی در بازپس دادن وام‌های گرفته شده، تردیدهای جدی وجود دارد.

درآمدهای نفتی دبی اندک است و بیشتر درآمد این شهر کوچک از بخش‌های دیگر اقتصاد و به ویژه بخش املاک تهیه می‌شود.

به همین دلایل، مداخله دولت‌های حاشیه‌نشین خلیج‌فارس در این بازار اجتناب‌ناپذیر است. عوامل بازار ملک و مسکن در دبی می‌گویند از همین حالا کند شدن روند این بازار را شاهد هستند. آنها می‌گویند اکنون در این بازار کسی خریدار نیست و همه می‌خواهند بفروشند.

مرکز تحقیقات خلیج‌فارس اخیرا در گزارشی اعلام کرد، پروژه‌های عظیم ساختمانی در خاورمیانه، اکنون در شرایط وخامت بازارهای مالی جهان، از نظر تامین اعتبار بسیار آسیب‌پذیر هستند. در گزارش این مرکز آمده است، بحران مالی آمریکا هم به طور مستقیم بر بازار مسکن کشورهای حوزه خلیج‌فارس تاثیر گذاشته و هم به طور غیرمستقیم، هزینه سرمایه‌گذاری در این بازار را بالا برده‌است. در ادامه این گزارش آمده است که اگر وضعیت به همین صورت پیش رود، پروژه‌های ساخت و ساز در کشورهای خلیج‌فارس به تزریق پول و سرمایه‌گذاری راهبردی داخلی نیاز خواهد داشت.

عربستان؛ استثنای بازار مسکن خلیج فارس

رشد جمعیت و طبقه متوسط ثروتمند رو‌به‌رشد در کشور عربستان، باعث شده تا این کشور به استثنایی در بازار مسکن خلیج‌فارس در شرایط کنونی تبدیل شود. سایت پراپرتی وایر که بر وضعیت بازار مسکن در دنیا نظارت دارد، در گزارشی درباره وضعیت بازار مسکن عربستان نوشته است: سیاست‌های اصلاحاتی دولت عربستان و همچنین جمعیت رو‌به‌رشد این کشور، باعث ادامه رونق بازار مسکن در این کشور شده‌است. عربستان سعودی اکنون رشد جمعیتی را تجربه می‌کند که تا ۷ سال آینده ساخت بیش از ۳/۱ میلیون باب مسکن جدید را ضروری می‌کند. به این ترتیب سالانه باید ۱۹۰ هزار خانه جدید در این کشور ساخته شود. ساخت این تعداد خانه به سرمایه‌گذاری بیش از ۶۸۰ میلیارد ریال عربستان نیاز دارد. البته بعضی سرمایه‌گذاران و سازندگان بزرگ مسکن در عربستان مانند شرکت امار تدابیر احتیاطی را برای روزهای بحرانی اتخاذ کرده‌اند.

همین شرکت در هفته‌های اخیر بعضی پروژه‌های خود را نیمه‌کاره رها کرده تا وابستگی خود را به وام‌ بانکی کمتر کند. مدیران این شرکت گفته‌اند که قصد دارند در فعالیت خود نوعی تعادل ایجاد کنند، به طوری که میان آنچه می‌سازند و آنچه می‌فروشند تعادل ایجاد شود.