هم‌اندیشی مسکن کمدرآمدها در مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران
مشکلات پیش‌بینی نشده مسکن مهر
گروه مسکن – لیلا درخشان: مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران در نشستی با حضور نمایندگان بخش خصوصی و دولتی برخی از مهم‌ترین مشکلات پیش‌بینی نشده در مسیر اجرای پروژه ملی مسکن مهر و همچنین راه‌های تامین مسکن فاقدین درآمد را بررسی کرد.
راه‌حل بهینه تامین مسکن برای افراد کمدرآمد چیست؟
گروه مسکن - لیلا درخشان: مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران در نشستی با حضور نمایندگان بخش خصوصی و دولتی برخی از مهم‌ترین مشکلات پیش‌بینی نشده در مسیر اجرای پروژه ملی مسکن مهر و همچنین راه‌های تامین مسکن فاقدین درآمد را بررسی کرد. کارشناسان در این نشست در حالی که متفق‌القول بر مسوولیت سنگین دولت در تامین مسکن فاقدین درآمد تاکید کردند و توصیه داشتند که دولت برای پیگیری این مسوولیت راسا سرمایه‌گذاری کند، اما در مقابل، نماینده وزارت مسکن و شهرسازی در نشست مذکور معتقد بود: چون دولت سازنده خوبی نیست لذا مردم باید خودشان اقدام به ساختوساز کنند.
به گزارش دنیای اقتصاد مهم‌ترین موضوع مورد بحث در هم‌اندیشی مسکن کمدرآمدها که در مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی برگزار شد، تشریح مشکلات پیش‌بینی نشده مسکن مهر بود.
در این نشست رییس مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران گفت: دولت می‌خواست با اجرایی کردن طرح مسکن مهر پاسخگوی نیاز کم‌درآمدهای شاغلی که توان پرداخت اقساط بانکی را دارند، باشد اما پاره‌ای از مشکلات پیش‌بینی نشده باعث شد این طرح در مرحله اجرا با مشکل مواجه شود.
سید علیرضا قهاری افزود: به عنوان مثال در مراحل ابتدایی این طرح برآورد اولیه قیمت براین اساس بود که با ۱۴میلیون تومان وام بانکی و ۶میلیون تومان آورده نقدی متقاضیان می‌توانند با مجموع هزینه ۲۰میلیون تومان صاحب واحد مسکونی شوند.
زمان را از دست دادیم
قهاری اظهار داشت: اما در فرآیند عملیاتی این طرح به دلیل اطاله زمان اجرا و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، آورده نقدی اعضا از ۶میلیون تومان به ۱۲میلیون تومان افزایش پیدا کرد و با این اوصاف جای این سوال مطرح است که آیا اقشار کمدرآمد می‌توانند ۱۲میلیون تومان اعتبار نقدی فراهم کنند؟ رییس مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی و معماری ایران خاطرنشان ساخت: در همین حال عدم همکاری بانک‌ها در پرداخت وام و فقدان منابع مالی کافی تسریع در اجرای طرح مسکن مهر را به تا خیر انداخت و از سوی دیگر به‌رغم اینکه به منظور سریع‌سازی، ارزان سازی و انبوه‌سازی براساس بند د تبصره ۶ بودجه پیش‌بینی شده بود که ۲۰درصد از این واحدها از طریق فناوری‌های نوین ساخته شود اما به دلیل عدم تخصیص تسهیلات کافی و فقدان ابزارهای تشویقی این مهم نیز مغفول واقع شد. وی افزود: این در حالی است اگر طرح مسکن مهر با صنعتی‌سازی ساخته می‌شد شاید تا امروز واحدهای این طرح ساخته می‌شدند و بر این اساس اگر دولت از صنعتی‌سازی حمایت می‌کرد گام مهمی در جهت خانه دار شدن مردم و پیشبرد طرح مسکن مهر بر می‌داشت. قهاری اظهار داشت: اما موضوع بحث این نشست ارائه راهکار و چاره‌اندیشی برای افراد فاقد درآمد و شغل است. یعنی افرادی که تحت پوشش کمیته امداد؛ سازمان بهزیستی و ... هستند که این افراد زیر خط شدید فقر هستند. این افراد هیچ گونه آشنایی با سامانه بانکی و نحوه باز پرداخت اقساط بانکی را ندارند و از سویی دیگر توانایی تامین یک میلیون تومان آورده نقدی برای آماده‌سازی زمین را هم ندارند و به عبارتی فاقد درآمد هستند. وی تصریح کرد: دولت باید از منابعی که در اختیار دارد برای این افراد مسکن بسازد که البته قابل‌ذکر است دولت اخیرا اعلام کرده قصد دارد ۱۰۰هزار واحد مسکونی برای این اقشار بسازد.
قهاری تاکید کرد: در واقع در موضوع تامین مسکن برای فاقد درآمد دولت باید راسا سرمایه‌گذاری کند که این مهم باید از طریق بنگاه‌های ملی یا با اتکا به تجربه دیگر کشورها عملی شود.
به گزارش دنیای اقتصاد در ادامه این نشست شهریـار یقینــی- عضو شورای فن‌آوری‌های نوین ساختمان- با بیان اینکه تامین مسکن مهم‌ترین دغدغه کلیه افراد جامعه است، گفت: اساسا افرادی که صاحبخانه نیستند برای تهیه یک واحد مسکونی کوچک، بخش عمده‌ای از درآمدهای حال و آینده خود را باید برای خانه دار شدن پس‌انداز کنند.
سختی خانه‌دار شدن برای همه است
وی تصریح کرد: مشکل تامین مسکن در کشور ما صرفا برای افراد کمدرآمد نیست. چرا که تقریبا کلیه اقشارجامعه با هر سطحی از درآمد، به سختی می‌توانند خانه‌ای متناسب با موقعیت و انتظارات اجتماعی خود تهیه کنند و معمولا آنها مجبورند به خانه‌ای در سطحی کمی‌وکیفی نازل بسنده کنند. وی افزود: در همه کشورهای توسعه‌یافته درصد قابل‌قبولی از درآمد هر فرد، که معمولا بین ۲۵ تا ۳۰درصد است به عنوان سهم هزینه مسکن در نظر گرفته می‌شودکه این مبلغ می‌تواند صرف پرداخت اجاره واحد مسکونی و یا پرداخت اقساط خرید آن شود. یقینی تاکید کرد: قیمت فروش واحدهای مسکونی و به تبع آن بهای اجاره مسکن نیز در حدی است که اکثریت افراد جامعه متناسب با درآمد خودقادر به خرید یا اجاره یک واحد مسکونی هستند. در همین حال دولت‌ها و یا شهرداری‌ها نیز وظیفه حمایت از گروه‌های ضعیف‌تر اقتصادی جامعه که فاقد توانایی پرداخت هزینه‌های اجاره واحد مسکونی هستند را بر عهده دارند. مدیرعامل مهندسان مشاور ارگ بم کرمان در ادامه اظهارات خود گفت: مفهوم مسکن برای افراد کمدرآمد براساس دیدگاه‌های متفاوت تعریف می‌شود. به عنوان مثال اقتصاددانان و برنامه‌ریزان، تناسبی بین درآمد، هزینه ساخت و سهم احتمالی کمک‌های دولتی را در نظر می‌گیرند و براساس آن به میانگین مساحت مناسب برای مسکن افراد کمدرآمد دست می‌یابند و از سوی دیگر معماران نیز براساس حداقل اندازه‌های کمی و رعایت مسائل اجتماعی- فرهنگی و اقلیمی اقدام به طراحی می‌کنند. یقینی اظهار داشت: در بسیاری ازموارد، طرح‌های معماری با مساحت‌های پیشنهادی برنامه‌ریزان اقتصادی اختلاف فاحش داردو بر این اساس مجتمع‌های مسکونی ساخته می‌شود که ظرفیت جمعیت ساکن در خود را ندارد و در نتیجه معضلات اجتماعی بر مشکلات اقتصادی ساکنین افزوده می‌شود و مجتمع‌ها و شهرک‌های مسکونی با حداقل کیفیت زندگی به وجود می‌آید. وی در ادامه اظهارات خود با طرح این سوال که با این وضعیت چه راهکار اجرایی برای حل معضل مسکن افراد کمدرآمد وجود دارد، گفت: شکی نیست که کاهش هزینه اجرای ساختمان و متناسب کردن آن با درآمد افراد و حذف قیمت زمین می‌تواند در کاهش قیمت مسکن موثر باشد اما در حال حاضر کاهش هزینه اجرای ساختمان با کاهش سطح زیربنا عملی می‌شود و از سویی با کاستن از کیفیت و مشخصات فنی ساختمان، استفاده از مصالح ارزان‌قیمت‌تر و با کیفیت کمتر و یا حذف برخی ازعناصر و تجهیزات ساختمانی مانند حذف سیستم‌های تاسیساتی، کابینت آشپزخانه، شیرآلات و... قرار است هزینه‌ها کاهش یابد. وی افزود: عامل دیگری که در قیمت ساختمان موثر است، بهای زمین است. در حال حاضر در شهری مانند تهران، هزینه تمامشده ساختمان تقریبا در همه جای شهر با مشخصات فنی همانند، یکسان است. اما ارزش زمین قیمت فروش ساختمان را چندین برابر قیمت تمامشده، افزایش می‌دهد. از این رو پر واضح است یکی دیگر از راه‌های کاهش قیمت ساختمان، به حداقل رساندن قیمت زمین است اما در حال حاضر قیمت زمین تنها در بیابان‌های اطراف شهرها نازل است که ساخت مسکن در این نوع زمین‌ها رنج و عذاب دوری راه تا مراکزاشتغال و فعالیت در شهر و سایر مشکلات حاشیه‌نشینی برای ساکنان آن را به دنبال دارد. عضو شورای فن‌آوری‌های نوین ساختمان تاکید کرد: شاید راه‌حل بهینه برای احداث واحدهای مسکونی برای افراد کمدرآمد، تلفیقی از روش‌های مزبور باشد. به عنوان مثال به جای کاستن از سطح زیربنا و حذف تجهیزات و تاسیساتی ساختمان و کاهش کیفیت مصالح، می‌توان با ساخت مسکن به صورت انبوه، بخشی از کاهش قیمت تمامشده ساختمان را تامین کرد. وی افزود: تولید اجزای ساختمان و تاسیسات نیز در جوار کارگاه‌های ساختمانی به صورت انبوه، می‌تواند به کاهش بیشتر قیمت تمامشده ساختمان منجر شود. در این صورت قیمت تمامشده این محصولات نسبت به انواع مشابه در بازار، کاهش یافته و کیفیت آنها نیز قابل‌کنترل است. یقینی خاطرنشان کرد: مساحت بناها نیز توسط معماران قابل‌کنترل بوده و شرایط فرهنگی و اجتماعی و اقلیمی در طرح‌ها باید لحاظ شود. در این صورت حداقل مساحت‌ها از تراز نسبی بالاتری برخوردار خواهند شد. وی تاکید کرد:در همین حال سرعت اجرا در کشوری که تورم بالایی دارد، یکی از راه‌های موثر در کاهش قیمت تمامشده برای کاهش قیمت ساختمان است، زیرا تورم و طولانی شدن زمان ساخت می‌تواند تمامی تمهیدات اندیشیده شده برای کاهش قیمت ساختمان را بی‌اثر کند.
استفاده از زمین‌های نظامی
عضو شورای فن‌آوری‌های نوین ساختمان تصریح کرد: تقریبا در تمامی مجتمع‌های مسکونی ارزان‌قیمت ساخته شده، شاهد کیفیت نازل اجرا نیز هستیم و بی‌توجهی مجریان و ناظران در این پروژه‌ها به کیفیت اجرا کاملا مشهود است و این بی‌توجهی، خود سبب افزایش هزینه‌های بهره‌برداری ساختمان در درازمدت شده و هزینه واقعی ساختمان را افزایش می‌دهد. وی اظهار داشت: با توجه به موارد مذکور، احداث ساختمان با روش صنعتی و براساس طرح‌های معماری مناسب، می‌تواند بخش عمده‌ای از موانع و محدودیت‌های اجرایی تولید مسکن برای اقشار کمدرآمد را حل کند. چرا که سرعت اجرا بر تورم فائق می‌آیدو تولید صنعتی و انبوه، قیمت تمامشده ساختمان و اجزای آن را کاهش می‌دهد. یقینی افزود: در همین حال کنترل کیفی و نظارت در مرحله تولید و نصب ارتقا می‌یابد ودر مصرف مصالح صرفه‌جویی قابل‌توجهی می‌تواند به وجود بیاید که خود به کاهش هزینه اجرا منجر می‌شود. وی تاکید کرد: بیشترین حمایت دولت در این مرحله، تامین زمین مناسب در داخل شهرها و ترجیحا در دل بافت‌های فرسوده شهری است. وی خاطرنشان کرد: از سو ی دیگر اراضی وسیع نظامی در درون محدوده شهرها که طبق قانون باید تخلیه شده و دراختیار شهرداری‌ها، سازمان‌های مسکن و شهرسازی قرار گیرند نیز از دیگر امکانات بالقوه موجود در اکثر شهرها است که برای تامین زمین مناسب ساخت‌وسازهای مزبور می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد. مدیرعامل مهندسان مشاور ارگ بم کرمان اظهار داشت: بخشی از یارانه‌های دولت برای این اقشار می‌تواند به جای هزینه شدن در آماده‌سازی‌های پیرامون شهرها، صرف نوسازی بافت‌های فرسوده شهرها و هزینه‌های آتی اقشار کمدرآمد شود. وی افزود: بخشی از هزینه تملک زمین‌های بزرگ داخل شهرها و یا بافت‌های فرسوده از طریق مشارکت صاحبان آنها به صورت سهم‌الشرکه در ساخت‌وسازهای جدید به منظور اسکان افراد کمدرآمد می‌تواند تامین شود. یقینی تاکید کرد: اخذ مالیات بر ساختمان از مالکینی که در واحدهای مسکونی بزرگ‌تر از مقدار مشخصی که قانون مشخص خواهد کرد و هزینه کردن آن در پروژه‌های ساخت مسکن برای اقشار کمدرآمد نیز به توزیع عادلانه ثروت کمک کرده و امکان مالی دولت برای اجرای این پروژه‌ها را بهبود می‌بخشد.
اهتمام همه‌جانبه دولت
در همین حال عباس زینلی _ کارشناس اقتصادی در ادامه این نشست گفت: تهیه مسکن برای گروه‌های کمدرآمد جامعه، همواره دغدغه جاری دولت‌ها در سراسر جهان بوده است. وی افزود: اصولا کمدرآمد به کسی گفته می‌شود که با داشتن شغل، تنها قادر به تامین نیاز‌های اولیه و اساسی خود در حد ادامه بقا است و برای این گروه تهیه و تدارک مسکن به عنوان گران‌ترین کالای دوران حیات، دست نیافتنی است. زینلی تاکید کرد: در کشور ما در حال حاضر به‌رغم اهتمام دولت‌های هشتم و نهم به پر کردن نسبی شکاف بین فقیر و غنی و حل معضل مسکن کمدرآمدها از طریق اجرای طرح مسکن استیجاری و طرح مسکن مهر، این طرح‌ها به دلایل مختلف ساختاری و نهادی سرعت و بازدهی مناسب را نداشته و ندارند.
وی تاکید کرد: با توجه به اینکه وزارت مسکن و شهرسازی طبق قانون اساسی متولی ایجاد مسکن برای همه مردم کشور است می‌بایست با توسعه مقوله ساختمان و مسکن در برنامه‌های اقتصادی کشور و به‌کارگیری پتانسیل‌های موجود مستقیما در امر هدایت، نظارت و سرمایه‌گذاری مسکن دخالت کند. زینلی افزود: در این راستا پیشنهاد می‌شود دولت از طریق تعیین سهم در بودجه جاری به جای پرداخت یارانه‌ها، تخصیص بخشی از درآمد خالص بنیاد مستضعفان به ساخت واحدهای مسکن اجتماعی و ایجاد انگیزه مالی و تدارک امکانات لازم از طریق انبوه‌سازان حرفه‌ای، سهمی از تولید آنها را به مسکن محرومان و کمدرآمدها اختصاص داده و تا مر حله واگذاری واحدها به افراد واجد شرایط این امر را دنبال کند. وی تصریح کرد: حضور همه‌جانبه دولت و اهتمام جامع تنها راه نجات بخش در این زمینه بوده و قادر خواهد بود بحران بی‌خانمانی دهک‌های پایین جامعه را در یک دوره ۱۰ ساله در حد قابل‌ملاحظه‌ای تخفیف دهد.
دولت باید سرمایه‌گذاری کند
از سوی دیگر دکتر سیروس باور استاد دانشگاه در نشست مرکز مطالعات و تحقیقات شهرسازی ایران تاکید کرد: اگرچه معضل تهیه مسکن یک مشکل جهانی است اما بسیاری از کشورها توانسته‌اند به این معضل خاتمه دهند. وی افزود: بهترین راه‌حل برای حل معضل مسکن کمدرآمدها دخالت دولت در این امر است به طوری که دولت باید سرمایه‌گذاری کند و مسکن بسازد و در این راستا ضروری است دولت از تجربه موفق سایر کشورها و از ایده متخصصان امر بهره بگیرد. باور اظهار داشت: اجرای این مهم یک اراده قوی می‌خواهد این در حالی است که تا این لحظه برای حل این معضل فقط به برگزاری همایش‌ها و جلسات تئوری بسنده شده است بدون آنکه در مرحله عمل نتیجه‌ای داشته باشد.
دولت سازنده خوبی نیست
در پایان این نشست علی چگینی _ معاون دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد وزارت مسکن و شهرسازی که به عنوان تنها فرد دولتی در این جلسه حضور یافته بود در مقابل اظهارنظر کارشناسان این نشست مبنی‌بر اینکه دولت باید برای حل معضل مسکن کمدرآمدها اقدام به ساختوساز کند، تصریح کرد: دولت اساسا سازنده خوبی نیست بلکه فقط یک هدایتگر خوب است و مردم باید خودشان اقدام به ساختوساز کنند. وی افزود: طرح جامع مسکن به عنوان طرح فرادستی نگاهی همه‌جانبه و کلی به حل معضل مسکن داشته است و این طرح دارای۹ محور کلی و ۵۵ محور اجرایی است. چگینی خاطرنشان کرد: بنابراین بدیهی است راهکارهای حل معضل مسکن به طور کامل شکافته شده است. وی افزود: سیاست دولت برای حل معضل مسکن کمدرآمدها سیاست گام به گام است.
ارسال نظر