دنیای اقتصاد «بازار مسکن پس از ساماندهی بنگاه‌ها» را بررسی می‌کند
پرونده ۳۰ روز کد رهگیری
برنامه استفاده از مشاورین حقوقی در بنگاه‌های املاک در آینده نزدیک
گروه مسکن- لیلا درخشان: بیش از ۳۰ روز از تصمیم دولت به ساماندهی معاملات مسکن می‌گذرد، اما هنوز فعالان بازار مسکن درباره مزایا و اثرات مثبت این طرح کنجکاوی می‌کنند.
عکس:نگار متین نیا
برنامه استفاده از مشاورین حقوقی در بنگاه‌های املاک در آینده نزدیک
گروه مسکن- لیلا درخشان: بیش از ۳۰ روز از تصمیم دولت به ساماندهی معاملات مسکن می‌گذرد، اما هنوز فعالان بازار مسکن درباره مزایا و اثرات مثبت این طرح کنجکاوی می‌کنند. وزارت بازرگانی با اعتقاد به اینکه صاحبان بنگاه‌های املاک بعضا متخصص در حرفه خود نیستند و با یکسری ندانم کاری نظیر فقدان تسلط بر ضوابط، آیین‌نامه، مقررات و مباحث حقوقی معاملات ملکی مشکلات عدیده‌ای را برای مردم به وجود آورده‌اند از اول آذرماه طرح ساماندهی بنگاه‌های معاملات املاک را در دستور کار قرار داد. اگرچه در روزهای اول اجرا گفته می‌شد این طرح که در راستای آن قرار است بانک جامع اطلاعات املاک در قالب سامانه هوشمند تاسیس شود، مقدمه برنامه اخذ مالیات از معاملات مکرر مسکن را فراهم خواهد کرد اما اکنون با منتفی شدن بحث مالیات این پرسش برای فعالان بازار مسکن و از همه مهم‌تر مردم به عنوان مهم‌ترین رکن بازار مطرح است که با اجرای طرح موسوم به اول آذر چه نفعی نصیب آنها خواهد شد؟
فریدون احمدی، مسوول طرح ساماندهی مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش می‌گوید: یک معامله ملکی دارای ۵ رکن است و بدیهی است چنانچه ارکان معاملات مسکن ساماندهی شود، ماحصل آن ایجاد بانک اطلاعات مدیریتی مشاورین املاک خواهد بود که به موجب آن بازار مسکن در سراسر کشور ساماندهی خواهد شد.
متن گفت‌وگوی دنیای اقتصاد با احمدی مسوول این طرح درباره جزئیات بیشتر از ساماندهی مشاوران املاک و اثرات مثبت آن در بازار مسکن را در زیر بخوانید:
* شنیده‌ها حاکی از آن است که طرح ساماندهی معاملات املاک با نام کد رهگیری و گواهی دیجیتالی در واقع یکی از طرح‌‌های فرعی طرح جامع ساماندهی املاک و مستغلات کشور است که به دلیل ضرورت، اجرای آن در اولویت قرار گرفته است. ضرورت تسریع در روند اجرای این طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اساسا اعتقاد مسوولان و دست‌اندرکاران بخش مسکن بر این است که اگر قرار باشد این حوزه از یکسری آسیب‌ها مصون بماند و برای مردم دغدغه و نگرانی به همراه نداشته باشد، باید فعالان این عرصه ساماندهی و کنترل شوند. یکی از فعالان عرصه مسکن، مشاورین املاک هستند که گزارش‌های موجود و سوابق این صنف نشان داده است که واحدهای غیرمجاز این صنف یک معضل اساسی بر سر راه ساماندهی امور مسکن است، چرا که صاحبان این مشاغل از آنجا که بعضا متخصص در حرفه خود نیستند با یکسری ندانم‌کاری‌ها نظیر فقدان تسلط بر ضوابط، آیین‌نامه‌‌ها، مقررات و مباحث حقوقی معاملات ملکی، عدم تسلط بر ابعاد کار و یکسری سودجویی‌ها و ... مشکلات عدیده‌ای را برای مردم به وجود آورده‌اند. به طوری که برخی از این واحدها به دلیل غیرمتخصص بودن به شکل کاذب هزینه‌های خرید و فروش ملک را زیر سوال برده‌اند و در برخی موارد نیز با بروز مشکلات حقوقی نظیر فروختن ملک به چندین نفر، عدم احراز هویت فروشنده و خریدار، عدم احراز هویت اسناد مالکیت و انجام معاملات با قراردادهای غیر حقوقی و ناقص، مردم را گرفتار کرده‌اند. متعاقب این معضلات ساماندهی مشاورین املاک فوریت پیدا کرد و به دنبال این فوریت اجرای آن در قالب طرح کد رهگیری و گواهی دیجیتالی جنبه عملیاتی یافت.
* به ساماندهی مشاورین املاک و مستغلات اشاره کردید. دقیقا بفرمایید ساماندهی صاحبان این مشاغل به چه صورت است؟
شناسایی مجدد مشاورین املاک ، کنترل پروانه‌های کسب آنها از طریق اتحادیه‌ها، کنترل صحت و سقم آدرس و محل کسب و ارائه آموزش‌های حقوقی و نحوه بهره‌گیری از سامانه کد رهگیری از جمله شاخص‌هایی هستند که تحت عنوان ساماندهی مشاورین املاک و مستغلات تعریف شده است.
* آیا این رهاورد همه آن چیزی است که تحت عنوان سامانه کد رهگیری تعریف شده است؟
خیر. این همه ماجرا نیست. اگر معاملات مسکن را پنج رکن اصلی شامل: مشاور املاک، خریدار، فروشنده، ملک و سند مالکیت و قرارداد آن بدانیم با اجرای این طرح این پنج رکن اصلی معامله ساماندهی اساسی می‌شوند.
* به چه صورت؟
همزمان با اجرای طرح کد رهگیری علاوه بر مشاورین املاک ، املاک و مستغلات نیز ساماندهی می‌شوند. نحوه کار به این صورت است که از این پس هر ملکی که خرید و فروش شود سوابق آن در سامانه کد رهگیری ضبط و ثبت می‌شود و این املاک مجددا از لحاظ مشخصات ملکی نظیر کدپستی، آدرس و ... به روز می‌شوند و سوابق املاک معامله شده در سامانه به ثبت خواهد رسید و چون این سامانه سراسری و تحت پوشش یک شبکه مرکزی است و اطلاعات در سامانه مرکزی ذخیره و بازیابی می‌شوند. لذا امکان تخلفاتی نظیر فروش یا اجاره یک ملک به چند نفر از بین خواهد رفت.
* موضوع خریدار و فروشنده در قالب طرح کد رهگیری چگونه ساماندهی می‌شود؟
یکی دیگر از نتایج این طرح احراز هویت خریدار و فروشنده است. پیش از این وضعیت معاملات املاک در کشور به گونه‌ای بود که سوداگران و دلالان غیر مجاز مسکن بی‌هیچ ضابطه‌ای اقدام به فروش مکرر املاک به منظور کسب سود می‌کردند و با این فرآیند سبب افزایش قیمت ملک و مشکلات اقتصادی دیگر در این حوزه می‌شدند، اما با اجرای این طرح هر معامله‌ای که صورت گیرد در سامانه کد رهگیری ثبت می‌شود و بنابراین خریداران و فروشندگان نیز در این طرح صاحب بانک اطلاعات می‌شوند که از طریق این بانک، اطلاعاتی نظیر: چه کسی طی چه فاصله زمانی، به چه قیمتی ملکی را چندبار معامله کرده است؟ قابل بازیابی می‌شود. در واقع با اجرای طرح کد رهگیری هویت حقوقی و حقیقی خریداران و فروشندگان در قالب بانک اطلاعات ذخیره و با اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان ثبت احوال، پست و سایر سازمان‌ها کنترل می‌شود. بر این اساس اگر خریدار و فروشنده، مستاجر و موجر شخصیت حقیقی باشد، مشخصاتش در قالب کد ملی کنترل و ثبت می‌شود و اگر شخصیتش حقوقی باشد این موضوع با سامانه‌ای که در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایجاد شده است،کنترل می‌شود و نهایتا خریدار و فروشنده احراز هویت شده و سابقه معامله در سوابق آنها درج می‌شود.
* به گفته شما ارکان معامله مسکن شامل چهار رکن است، اما اکنون جای این سوال است که ساماندهی انواع قراردادها در این طرح چگونه پیش‌بینی شده است؟
در حال حاضر شرایط زیرساختی کشور به گونه‌ای است که امکان استخدام یک مشاور حقوقی برای هر مشاور املاک امکان‌پذیر نیست. از این رو به منظور کاهش آفت‌های ناشی از خلاء وجود کارشناس حقوقی در فرآیند معاملات املاک، دولت از مدت‌ها قبل با همکاری قوه‌قضائیه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و وزارت دادگستری اقدام به یکسان‌سازی قالب قراردادها و مبایعهنامهها کرده است. به موجب این اقدام تمامی مبایعهنامهها اعم از خرید، فروش، رهن و اجاره و ..... یک بار دیگر از نظر حقوقی مورد بازنگری قرار گرفته و در قالبی یکسان و مورد اتفاق تنظیم و توسط اتحادیه‌ها تکثیر و در اختیار مشاورین املاک مجاز قرار خواهد گرفت .
بر این اساس بخش عمده‌ای از تمهیداتی که ضرورت حضور یک کارشناس حقوقی را می‌طلبد، لحاظ شده است و تا حدی خلاء فقدان یک کارشناس حقوقی را جبران کرده است. این برگه‌ها سریال‌دار خواهد بود و عملا در دسترس واحدهای غیر مجاز قرار نمی‌گیرد.
* آیا این تمهیدات در درازمدت هم قابل توجیه است؟
در درازمدت برنامه‌های دیگری در دست اقدام است که به موجب آن برای مشاورین املاک از مشاوران حقوقی نیمه‌وقت یا تمام وقت استفاده شود که در این صورت قطعا شاهد کاهش چشمگیر مشکلات حقوقی مردم در امر معاملات املاک خواهیم بود.
* نتیجه عملیاتی ساماندهی ارکان معاملات ملکی را چطور پیش‌بینی می‌کنید؟
بدیهی است در صورتی که این پنج رکن معاملات ملک ساماندهی شوند، نتیجه آن ایجاد بانک اطلاعات مدیریتی خواهد بود که به موجب آن روند بازار مسکن در سراسر کشور مشخص خواهد شد و همچنین سوداگران مسکن نیز قابل‌شناسایی می‌شوند و به دنبال آن مسوولان و تصمیم‌گیران با استفاده از این دستاوردها می‌توانند تصمیمات مدنظر خود را اتخاذ نمایند، مثلا کسانی که می‌خواهند معاملات مکرر مسکن را رصد کنند، به راحتی این امکان برایشان فراهم می‌شود و با این اوصاف دستگاه‌هایی که یکسری تکالیف خاص دارند می‌توانند به ماموریت‌های خود رسیدگی کنند. با استقرار این سامانه فرآیند معاملات املاک شفاف شده و معاملات با ارزش واقعی ثبت و ضبط می‌شوند و دولت هم می‌تواند به حقوق قانونی خود دست یابد.
* شما در صحبت‌هایتان از دستاوردهای کد رهگیری سخن گفتید حال بفرمایید کد رهگیری و گواهی دیجیتالی مشخصا چیست؟
کد رهگیری در واقع یک شماره سریال انحصاری و غیر تکراری است که با یک منطق خاصی در صدر هر مبایعه‌نامه درج می‌شود. بر این اساس هر مبایعه‌نامه که در سامانه کد رهگیری به ثبت برسد، یک شماره سریال واحد دریافت می‌کند. نتیجتا وقتی کد رهگیری در سامانه‌ها و سازمان‌های مربوطه فراخوانی شود سایر اطلاعات مرتبط با خرید و فروش ملک قابل‌رویت می‌شود و همین امر مباحث مربوط به جعل و دستکاری اسناد معاملات را از بین می‌برد.
* چطور می‌توان مطمئن شد که اطلاعات درون قولنامه به هیچ وجه قابل‌جعل نیست؟
این مساله برمی‌گردد به گواهی دیجیتالی که در قالب این سامانه پیش‌بینی شده است. گواهی دیجیتال روی یک رسانه (media) نظیر یک توکن (Token) یا یک کارت هوشمند (Smart card) به مشاورین املاک ارائه می‌شود که این گواهی در واقع یک حافظه امن است و کارکردهای آن به گونه‌ای طراحی شده که به طور قطع اهرم بازدارنده قوی در جعل معاملات املاک خواهد بود.
گواهی دیجیتال در واقع یکی از زیرساخت‌های تامین امنیت تبادل اطلاعات در فضای مجازی است. در فرآیند معاملات املاک شفاف شدن یک سری از مسائل بسیار مهم است. در کنترل یک معامله می‌توان به اطمینان از مجاز یا غیرمجاز بودن مشاور املاک، اطمینان از محرمانگی اطلاعات، اطمینان از عدم تغییر اطلاعات معامله و اطمینان از عدم انکار معامله ثبت‌شده اشاره کرد که در قالب گواهی دیجیتالی شرایط امنیتی این ارکان کاملا فراهم می‌شود.
گواهی دیجیتال در واقع زیرساخت تامین امنیت چهار مشخصه را فراهم می‌کند:
احراز هویت: یعنی طرفین معامله مطمئن می‌شوند که طرف مقابل آنها کسی است که باید باشد.
محرمانه بودن اطلاعات: یعنی طرفین ارتباط مطمئن می‌شوند که هیچ کس دیگر نمی‌تواند اطلاعات را رویت کند.
یکپارچگی اطلاعات: اطلاعات در مسیر انتقال دستکاری نمی‌شود.
عدم انکارناپذیری: یعنی مشاور املاک نمی‌تواند بگوید این قولنامه را من ننوشته‌ام.
* در این بین برای مشاورین املاکی که مجهز به رایانه نیستند چه تمهیداتی در نظر گرفته‌اید؟
در اجرای این سامانه در بدو امر آموزش‌های لازم به آنها ارائه شده و سپس به همه آنها گواهی دیجیتال واگذار شده است. پس از این مرحله برای اجرای این طرح دو سامانه وجود دارد. یک سامانه Online است که هر مشاور املاکی که امکان دسترسی مستقیم به اینترنت را داشته باشد، می‌تواند معاملاتش را در آن ثبت کند.
در همین حال یک سامانه Offline نیز در این بین تعریف شده و مشاورین املاک را قادر می‌سازد که بتوانند معاملاتشان را در قالب یک سامانه Offline ثبت کنند که با اتصال از طریق شماره‌گیری به سامانه مرکزی اطلاعات سامانه آنها به سیستم مرکزی منتقل می‌شود یا بالعکس اطلاعاتی را از سامانه مرکزی دریافت می‌کنند، اما در این بین مشاورین املاکی هستند که به هیچ وجه دسترسی به رایانه ندارند که برای حل این معضل برای کلیه استان‌ها و شهرستان‌های کشور شرکت‌های همکار از بخش خصوصی فعال شده است.
در واقع برای اجرای این طرح، اجباری در داشتن رایانه در نظر گرفته نشده است، برای حل مشکل مشاورین املاک فاقد رایانه؛ مراجعه به دفاتر شرکت‌های همکار در کشور در نظر گرفته شده است، بنابراین مشکلات افراد فاقد امکانات و سواد رایانه‌ای و افراد مسن در کوتاه‌مدت از طریق این مراکز مرتفع خواهد شد و در این فرآیند این افراد مبایعه‌نامه‌هایشان را در آن دفاتر ثبت می‌کنند و سپس کد رهگیری دریافت می‌کنند، اما طبیعی است این افراد در درازمدت برای تجهیز رایانه شخصا تلاش خواهند کرد، چرا که اگر مشتریان به مشاورین املاکی رجوع کنند که به دلیل عدم تجهیز به رایانه انجام معاملات آنان با تاخیر صورت گیرد ترجیح می‌دهند به مشاورین املاکی مراجعه کنند که با سرعت بیشتری معامله آنان را ثبت می‌کنند و همین امر انگیزه‌ای خواهد شد که مشاورین املاک برای از دست ندادن مشتریان خود مجهز به رایانه شوند و اصول مشتری‌مداری، مشاورین املاک را به سمتی سوق دهد که خودشان را با این ساز و کار جدید تطبیق دهند.
ارسال نظر