خدیجه رفیعی کاونانی*

بخش دوم

ج) نقش ضوابط و قوانین ناپایدار در افزایش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن

به‌رغم اینکه افزایش قیمت نهاده‌های بخش همچون شاخص قیمت مصالح ساختمانی و خدمات ساختمانی از عوامل مهم اثرگذار بر شاخص قیمت مسکن می‌باشند و افزایش قیمت آنها بر هزینه نهایی تمام شده مسکن تاثیرگذار می‌باشد، لیکن افزایش غیرمتعارف مسکن طی سال‌های اخیر بسیار فراتر از تاثیرات قیمت مصالح ساختمانی و نیروی کار شاغل در بخش ساختمان می‌باشد. هر چند که برخی دوره‌ها، با کمبود برخی از مصالح عمده ساختمانی مانند سیمان و فولاد شاهد آشفتگی در بازار مسکن هستیم که لازمه آن نظارت دقیق بر بازار تولید، ‌عرضه و توزیع صحیح مصالح ساختمانی است.

بدیهی است به منظور استقرار ثبات در بازار مصالح ساختمانی، سیاست‌گذاری‌ها در این عرصه باید به صورت پایدار و بلندمدت بوده و از تصمیمات متعدد نظیر قراردادن برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سبد حمایتی و سپس خروج آنها از این سبد که نتیجه‌ای جز ناپایداری بازار نخواهد داشت، اجتناب شود.

زمین نیز به عنوان فاکتور موثر دیگری در نوسانات قیمت مسکن، به دلیل خاصیت بورس بازانه نقش داشته و قوانین و مقررات ناهماهنگ و ناسازگار در ارتباط با قیمت‌گذاری زمین‌های شهری طی چند دهه سیاست‌گذاری در تشدید ناآرامی و تلاطم بازار نقش موثری داشته است.

طی سال‌های گذشته فروش تراکم بی‌رویه در مناطق شهری موجب بروز بسیاری از معضلات در مناطق مختلف کشور به ویژه در تهران شده بود که نهایتا در سال ۱۳۸۲ شهرداری تهران ناگزیر به جلوگیری از ادامه این روند شد.

گرچه هنوز هم در برخی از مناطق فروش تراکم ادامه دارد، لیکن توجه اصلی دولت بر استفاده صحیح از فروش تراکم در مناطق فرسوده شهری برای تشویق سازندگان به تجمیع قطعات ریز، پراکنده و کوچک می‌باشد. به هر حال فروش تراکم بدون در نظر گرفتن اصول و ضوابط شهری و صرفا جهت رفع نیازهای بودجه‌ای شهرداری‌ها سیاستی نادرست بوده و تداوم این فرآیند بدون بررسی‌های لازم و رعایت اصول و قواعد شهرسازی مدرن موجب تحمیل معضلات و مخاطرات بسیاری بر بافت شهری و بی‌نظمی در فضای شهری خواهد شد برای جلوگیری از ناموزونی در ساخت‌وسازهای شهری در قانون بودجه سال‌جاری در بند «ه» تبصره (۶) قانون بودجه سال ۸۶ مقرر گردید تا ارتفاع و تراکم مجاز برای زمین‌های دارای بنا و فاقد بنا به طور یکسان اعمال گردد.

اقدامات و آیین‌نامه‌هایی که دولت در حوزه تولید و عرضه مسکن به اجرا در می‌آورد نیازمند نظارت دقیق بر روند اجرایی آن دارد، زیرا در صورت عدم نظارت صحیح، اهداف اصلی طرح‌ها محقق نخواهد شد و در بسیاری مواقع با ورود سودجویان که به منظور اهداف بورس بازانه و بدون داشتن نیاز واقعی به مسکن فعالیت می‌کنند، اقدامات دولت مانند اعطای وام‌های ارزان قیمت به انبوه‌سازان که جهت حمایت از اقشار فاقد مسکن و عرضه مسکن با قیمت پایین‌تر انجام می‌گیرد، از اهداف اصلی منحرف شده و در برخی مواقع خود به عنوان عاملی بحران‌زا عمل می‌نماید. بدیهی است که اقدامات و سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش مسکن بدون برخورداری از پشتوانه قوانین و مقررات لازم و نظارت دقیق طی فرآیند اجرای آن فاقد کارایی لازم بوده و سیاست‌گذاران را با ناکامی مواجه می‌سازد.

از این رو ضروری می‌نماید که با اعمال اهرم‌هایی مناسب بر فعالیت تعاونی‌های مسکن و انبوه‌سازان نظارت موثر صورت پذیرد و با بررسی‌های همه جانبه، نیازمندان واقعی مسکن شناسایی شده و به ترتیب اولویت اقدام به واگذاری تسهیلات و مسکن ارزان قیمت گردد تا از این طریق مانع دسترسی افراد فرصت طلب و سودجو گردد. زیرا اگر یارانه‌هایی که دولت برای تامین منابع مالی انبوه‌سازان به تعاونی‌ها و توانمند‌سازی گروه‌های هدف تخصیص داده است، در جهت صحیح هزینه نگردد، بدون تردید برنامه‌های دولت با شکست مواجه خواهد شد و سیکل افزایشی تقاضاهای مسکن فشار بیشتری بر بازار وارد خواهد ساخت و بالطبع دامنه نوسانات قیمت در بازار عمیق‌تر خواهد شد.

نظارت دقیق بر اجرای بسیاری از قوانین حاکم بر بخش مسکن و نیز برقراری مالیات بر واحدهای مسکونی خالی که به دلیل انتظارات تورمی و کسب سود بیشتر توسط مالکین آنها که بدون استفاده و راکد باقی مانده‌اند، بدون برخورداری از سیستم جامع اطلاعاتی در حوزه مسکن فاقد احکام اجرایی قوی می‌باشد. در این ارتباط راه‌اندازی سیستم کاداستر که به عنوان سیستم جامع اطلاعات املاک و مستغلات که به تازگی مقدمات اجرایی آن توسط سازمان اسناد و املاک کشور آغاز شده، می‌تواند در شناسایی واحدهای مسکونی خالی وارد و اراضی رها شده و بلا استفاده موثر باشد.

موضوع مالیات بر مستغلات مسکونی خالی، تا قبل از سال ۱۳۸۰ در بندهای «۱» و «۲» از ماده «۱۰» قانون مالیات‌های مستقیم مصوب اردیبهشت مطرح بود و در آن مقرر شده بود تا هر گاه مستغلات مسکونی بدون داشتن موانع قانونی بیش از شش ماه متوالی خالی و بلا استفاده نگه داشته شود، تا یکسال معادل دو در هزار ارزش معاملاتی و بیش از یک سال چهار در هزار ارزش معاملاتی ملک مستغل به ازای هر ماه مازاد بر یک‌سال مزبور، مشمول مالیات گردد، اما با توجه به هزینه‌های بالای وصول آن که متجاوز از درآمدهای ناچیز حاصله طرح بود؛ در اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم این ماده حذف گردید.

لیکن دولت با کار کارشناسی و تخصصی مجدد سعی در برقراری مجدد ماده مذکور داشته و در صورت راه‌‌اندازی سیستم جامع اطلاعاتی مسکن و با همکاری سازمان مالیاتی، ثبت اسناد و املاک ادارات آب و برق منطقه‌ای و شهرداری‌ها می‌توان بدین مهم دست یافت. ذکر این نکته نیز ضروری می‌نماید که در بازنگری قانون مالیات‌های مستقیم باید به این مساله توجه داشت تا اولا مالکیت خصوصی افراد محترم شمرده شود، ثانیا با ساز و کار مناسب از تسری آثار تورمی ناشی از این امر که موجب انتقال بار مالی آن به مصرف کنندگان نهایی می‌گردد، ممانعت به عمل آورد.

*کارشناس اقتصاد مسکن