خدیجه رفیعی کاونانی

متاسفانه وجود دو دهه سیاست‌گذاری و جهت‌گیری به سمت تقاضا از طریق آزادسازی بازار زمین همراه با محدود بودن نقش دولت در تعادل بخشی به این بازار سبب شد تا وجه غالب تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن و فروش زمین‌های دولتی به قیمت آزاد جهت‌گیری شود. برآیند این پروسه که با هدف افزایش تقاضای خرید با بهره‌گیری از سقف تسهیلات بانکی صورت گرفت، منجر به افزایش تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار معاملات مسکن گردید و از آنجا که زمین عامل اصلی و تعیین‌کننده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین و رشد قیمت آن‌را سبب گشت. با توجه به ماهیت جدایی‌ناپذیر زمین از کالای مسکن، بالطبع افزایش قیمت زمین بر نوسانات قیمت مسکن دامن زد و طیف وسیع‌تری از متقاضیان مسکن را از داشتن سرپناه محروم ساخت. وجود چنین بی‌ثباتی در بازار مسکن، مستلزم آن است تا با جهت‌گیری‌هایی معطوف به بعد عرضه مسکن - به منظور تامین منابع مالی مورد نیاز بازار - مقدمات ایجاد رونق پایدار وغیر تورمی را با برنامه‌ها و طرح‌های متعدد فراهم ساخت. بخشی از این برنامه‌ها به شرح ذیل قابل تامل می باشد.

۱ - تقویت و حمایت از شرکت‌های ساختمانی در بازار سرمایه

حضور شرکت‌های ساختمانی در بازار بورس اوراق بهادار که در زمینه ساخت و تولید مصالح ساختمانی فعالیت می‌کنند با نسبت سرمایه‌ای بالغ بر ۱۵درصد سرمایه کل بازار، حاکی از عدم محدودیت فعالیت انبوه سازان و شرکت‌های تولیدکننده مصالح ساختمانی در بازار سرمایه می‌باشد. بدیهی است که حضور گسترده تر این شرکت‌ها در تامین و تجهیز منابع مالی مورد نیاز بخش مسکن بستگی به کسب سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران در این بازار دارد. بنابراین به‌دلیل ماهیت رقابتی بازار سرمایه، هدایت نقدینگی باید با انگیزه کسب سود

سامان‌دهی شود. لذا تقویت و حمایت از شرکت‌های مرتبط با بازار مسکن از طریق حضور این شرکت‌ها در بورس اوراق بهادار همراه با آزادسازی قیمت کالا و خدمات تولیدی آنها در اقتصاد بازار معنا می‌یابد.

۲ - توسعه و ایجاد بازارهای مالی جدید مرتبط با بخش مسکن

با توجه به تاکید بند ۳-ج ماده (۳۰) قانون برنامه چهارم توسعه مبنی بر تشکیل بازار رهن ثانویه منطبق با ضوابط قانونی و وجود مطالعات گسترده وزارت مسکن و شهرسازی در خصوص استقرار نظام مالی کارآمد، بدون تردید، استمرار بازار دائمی وجوه بلندمدت در قالب سازوکار بازار رهن ثانویه از ضروریات این بازار می‌باشد. هدف از ایجاد بازار رهن ثانویه، آزادسازی بخشی از منابع درگیر در طرح‌های مسکن از طریق باز توزیع مجدد آن می‌باشد که ضرورت کاربرد اشکال متنوع و متعدد بازارهای رهنی جدید در بازار مستغلات همواره مدنظر سیاست‌گذاران بخش قرار داشته و موضع جدید و ناشناخته­ای برای کارشناسان اقتصاد مسکن نیست.

فعال‌سازی و استفاده از بازار رهن ثانویه با استفاده از سازوکار شرکت‌های تامین‌کننده سرمایه (بانک سرمایه‌گذاری) استفاده از سازوکار شرکت‌های لیزینگ، استفاده از صندوق‌های املاک و مستغلات با سرمایه ثابت و متغیر، تقویت بانک مسکن، استفاده از شرکت‌های عامل و کارگزار به عنوان رابط میان خریدار و انبوه ساز قابل دفاع می باشد. در این میان سه ابزار مالی: الف) انتشار اوراق مشارکت مسکن، ب) انتشار گواهی سپرده در خصوص مسکن، ج) استفاده از سازوکار صکوک نیز در این زمینه مطرح می‌باشد. ضمنا با مجوز شورای مسکن در بازار رهن ثانویه مسکن به دو بانک ملی و مسکن اجازه داده شد تا با انتشار اوراق مشارکت امکان تسهیلات جدید برای بخش مسکن را فراهم سازند. ویژگی بازار رهن ثانویه در آن است که در بازار رهن اولیه، بانک مسکن برای اطمینان از وصول منسجم وام پرداختی، واحد مسکونی را وثیقه نزد خود نگه می‌دارد، ولی در بازار ثانویه، بانک بخشی از تسهیلات پرداختی را به شرکت ناشر و کارگزار واگذار کرده و این شرکت با انتشار اوراق بهادار وجوه نقد را پس از کسر کارمزد به بانک باز می‌گرداند، بطوری که این وجوه به عنوان منابع جدید برای بانک باز تولید می‌شود. بدین ترتیب تسهیلاتی که در گذشته به بخش مسکن اعطا شده نیز می‌تواند در بازار رهن ثانویه در قالب اوراق بهادار در بازار بورس خرید و فروش شود. در این ارتباط دولت نیز به منظور ایجاد انگیزه خرید این اوراق، یارانه پرداخت خواهد نمود. (به صورت مابه‌التفاوت نرخ تسهیلات مسکن و نرخ اوراق مشارکت) از مهم‌ترین مزایای استقرار این بازار کنترل نقدینگی، ایجاد منابع جدید و پرداخت یارانه هدفمند است.

۳ - ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات

در کنار سایر ابزارهای مالی معرفی شده به بازار پول و سرمایه، می‌توان از صندوق‌های سرمایه‌گذاری دراملاک و مستغلات نام برد. هدف از ایجاد این صندوق‌ها، ورود ابزار جدید مالی در جهت تامین نقدینگی مورد نیاز در بخش ساخت‌و‌ساز و تقویت عرضه می‌باشد. سرمایه‌گذاری‌های این صندوق عموما صرف اوراق بهادار و سپرده‌های بانکی، سهام در بورس و سایر اقلامی که قدرت نقدشوندگی آنها خیلی بالا است، خواهد شد.

سرمایه‌گذاران علاقه‌مند در امور ساخت‌و‌ساز با این روش سرمایه‌گذاری توسط این صندوق‌ها مشارکت کرده و صاحبان شرکت‌های انبوه‌سازی نیز می‌توانند با استفاده از این منابع، مشکل نقدینگی خود را مرتفع نمایند، به طوری که با احداث و فروش واحدهای مسکونی، سهامداران را در سود و ارزش افزوده ایجاد شده ناشی از این سرمایه‌گذاری شریک خواهند کرد.

فرق عمده این صندوق‌ها با شرکت‌های فعال در بازار بورس، باز بودن این صندوق‌ها و امکان خرید و فروش سهام آن در هر زمان است.

این صندوق‌ها می‌تواند بستری برای افزایش عرضه مسکن باشد و چون به صورت سرمایه باز «Open end» می‌باشد، سرمایه در آن متغیر و قابل برداشت در هر زمانی خواهد بود.

صندوق املاک و مستغلات با جذب افراد علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری به آنها اجازه می‌دهد تا به جای حضور مستقیم در بازار، از طریق این صندوق‌ها که به نیابت از آنها اقدام به سرمایه‌گذاری می‌نماید، در تولید مسکن مشارکت کنند.

کارشناس اقتصاد مسکن