در یک پژوهش دانشگاهی اعلام شد
کاهش۲۵ درصدی قیمت مسکن
دنیای اقتصاد- مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت بر اساس یک پژوهش خبر داده است که برای نخستین بار طی ماه‌های اخیر، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قابل توجه قیمت در دوران پس از رونق تورمی بوده است و به طور متوسط ۲۵درصد از قیمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.از نگاه گروه «سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات این دانشگاه، طرح مسکن مهر، ممنوعیت اعطای وام خرید مسکن، در اختیار گذاشتن وام ساخت و امکان انتقال بخشی از آن به خریداران از جمله دلایل شکل‌گیری وضعیت اخیر در بازار مسکن است. «مرکز مطالعات» دانشگاه علم و صنعت، ارزانی مسکن در ماه‌های اخیر را تایید کرد
کاهش ۲۵درصدی قیمت مسکن
اجرای توامان سیاست تقویت طرف عرضه و کنترل سوداگری عامل اصلی در کاهش التهاب مسکن در ۵ ماه اخیر بوده است
این روزها سازندگان مسکن برای افزایش حاشیه سود به دنبال افزایش بهره‌وری از طریق کاهش هزینه‌های تولید هستند
گروه مسکن- میترا یافتیان: مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت با تائید کاهش ۲۵درصدی قیمت مسکن در سراسر کشور طی چند ماه اخیر، عمده‌ترین دلایل تغییرات قیمتی در بازار مسکن را اجرای سیاست‌های جدید دولت در این بخش اعلام کرده است.
قیمت مسکن بعد از اوج ۸۵درصدی در انتهای سال ۸۶، از اواخر بهار امسال سیر نزولی را در پیش گرفت، به طوری که طی چند ماه اخیر (تابستان و پاییز سال جاری) اکثر مناطق شاهد کاهش قیمت مسکن بود.
از نگاه گروه «سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت؛ طرح مسکن مهر، ممنوعیت اعطای وام خرید مسکن، در اختیار گذاشتن وام ساخت و امکان انتقال بخشی از آن به خریداران از جمله دلایل شکل‌گیری وضعیت اخیر در بازار مسکن است.
گروه «سیاستگذاری مسکن» مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران در جدیدترین تحقیقات خود از بازار مسکن به این جمع‌بندی رسیده است که «برای نخستین بار طی ماه‌های اخیر، بخش مسکن کشور شاهد کاهش قابل توجه قیمت در دوران پس از رونق تورمی بوده است که به طور متوسط ۲۵درصد از قیمت مسکن در سطح کشور کاسته شده است.»
نتایج تحقیقات این مرکز که در قالب گزارشی جامع در اختیار دنیای اقتصاد قرار گرفته است، نشان می‌دهد: مهم‌ترین عامل کاهش قیمت در این دوره را می‌توان چرخش سیاستگذاری به سمت سیاست‌های حمایت از عرضه به همراه کنترل سوداگری به صورت توامان دانست. بدین صورت که دولت با اجرای طرح مسکن مهر هزینه تولید مسکن را از طریق عرضه زمین به استعداد ساخت یک‌میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی با هزینه صفر به صورت حق بهره‌برداری از زمین (اجاره ۹۹ساله) کاهش داد. دولت در این طرح با تامین مالی ساخت از طریق اعطای وام آماده‌سازی زمین و نیز وام ساخت روی تولید واحدهای مسکونی طرح «مسکن مهر» شرایط را برای افزایش تولید و عرضه بهبود داده است. علاوه بر طرح مسکن مهر، دولت با تخصیص وام ساخت در سایر پروژه‌های تولید مانند مسکن اجاره‌ای و بافت فرسوده، اقدام به تشویق عرضه کرده است. به منظور جلوگیری از تحریک تقاضا نیز دولت اقدام به تبدیل کردن وام‌های خرید مسکن به وام‌های ساخت کرده است که منجر به کاهش اثرات تورمی منفی تحریک تقاضا شد. این سیاست همچنین فرآیند خرید واحدهای جدیدالاحداث را به دلیل تبدیل وام ساخت به فروش اقساطی برای متقاضیان تسهیل می‌کند. در مجموع سیاست‌های طرف عرضه دولت منجر به کاهش التهاب موجود در بازار مسکن شد.
برمبنای آنچه مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران گزارش داده دولت در چند ماه اخیر در کنار تقویت طرف عرضه، تدابیری را نیز برای کاهش سوداگری مسکن در نظر گرفته است به طوری که با ایجاد سامانه هوشمند ثبت معاملات املاک و تخصیص کد رهگیری به هر معامله باعث شده بنگاه‌های معاملات املاک فاقد مجوز از بازار مسکن و سوداگری خارج شوند.
گروه سیاستگذاری مسکن مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت با توجه به قرار گرفتن بخش ساختوساز در آستانه رکود، برای ایجاد انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش دو راهکار را تعریف و یکی از آنها را برای اجرا توصیه کرده است: تحریک تقاضا و افزایش قیمت زمین و به تبع آن ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن به امید کسب سود در آینده که البته این روش منجر به ایجاد تورم زمین و مسکن می‌شود.
در این سیاست امکان انحراف سرمایه‌گذاری وجود دارد و قسمتی از سرمایه‌های ورودی به بخش زمین و مسکن منجر به تولید و عرضه مسکن نشده و به سمت سوداگری در این بخش منحرف می‌شود. پی‌گیری این سیاست در سنوات گذشته باعث شده است شاخص هزینه دسترسی مسکن در ایران به بیش از ۱۲ برسد که دو برابر استاندارد جهانی است.
اما سیاست دیگر، سیاست‌های طرف عرضه و به طور ویژه، اعطای وام ساخت است که از این طریق هزینه‌های سرمایه‌گذاری کاهش یافته و سود سرمایه‌گذاری در بخش ساختوساز برای سرمایه‌گذار جذاب خواهد شد. این سیاست به گونه‌ای است که تمامی سرمایه‌های ورودی را به سمت ساختوساز و تولید مسکن هدایت می‌کند و امکان سوداگری را از سرمایه‌های ورود به این بخش می‌گیرد و به دلیل افزایش تولید و عرضه مسکن، تورم در بخش زمین و مسکن افزایش نمی‌یابد.
تاثیرات کاهش قیمت مسکن
اتفاقات اخیر در بازار مسکن که با کاهش قیمت همراه بوده می‌تواند نقش موثری در افزایش بهره‌وری در حوزه ساختوساز داشته باشد.
کاهش قیمت مسکن در عمل منجر به افزایش شاخص «نسبت زیربنای تولیدشده به سرمایه‌گذاری» در بخش مسکن می‌شود.
اصولا در شرایطی که انتظارات تورمی در بازار وجود نداشته باشد، تولیدکنندگان برای افزایش حاشیه سود، سعی در افزایش بهره‌وری از طریق کاهش هزینه‌های تولید و نیز کاهش زمان تولید دارند که این امر جز با کمک روش‌های تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری‌های نوین ساخت امکان‌پذیر نیست. شاید یکی از دلایلی که تا کنون تولید صنعتی مسکن در کشور شکل نگرفته است را بتوان افزایش‌های دوره‌ای قیمت زمین و مسکن دانست که همواره هزینه‌های مربوط به عدم بهره‌وری را پوشش داده است.
در کنار مبحث نرخ بازگشت سرمایه که بر روی انگیزه حضور تقاضای سرمایه‌ای مولد در بازار مسکن موثر است، نگرانی از عدم امکان فروش واحدهای ساخته شده در بازار نیز تقاضاهای سرمایه‌ای مولد را تحت تاثیر قرار می‌دهد. بدیهی است که نگرانی از عدم فروش نه به دلیل عدم وجود تقاضا در بازار که به دلیل توانمندی تقاضا در خرید واحدهای مسکونی ساخته شده است. آمارهای مربوط به برآورد تقاضای مسکن در کشور ناشی از حجم بالای تقاضاهای انباشت شده موجود و تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج است که برای جبران آن، تولید سالیانه ۵/۱میلیون واحد مسکونی در کشور مورد نیاز است.
به همین دلیل بازار مسکن کشور طی ۱۰سال آتی با مشکل عدم وجود تقاضا مواجه نخواهد بود اما آنچه که می‌تواند منجر به نگرانی از عدم امکان فروش مسکن در بازار شود، قیمت مسکن در بازار است. در این شرایط اجرای سیاست‌های تخصیص وام ساخت می‌تواند این نگرانی تقاضاهای سرمایه‌ای مولد در بازار مسکن را نیز رفع کند. زیرا سیاست تخصیص وام ساخت، سیاستی است که دو کارکرد مثبت دارد که هم از سویی منجر به افزایش نرخ بازگشت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به نفع تقاضای سرمایه‌ای مولد می‌شود و هم از سوی دیگر تقاضای مصرفی جدید را به منظور خرید مسکن توانمند می‌سازد.
در این سیاست، وام‌های ساخت مشارکت مدنی پس از اتمام دوره ساخت تبدیل به وام‌های فروش اقساطی مسکن می‌شود.
کاهش تقاضای مخرب
درگزارش مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت به کاهش تقاضای سرمایه‌ای مخرب در ماه‌های اخیر اشاره شده است: «کاهش قیمت مسکن ناشی از کاهش قیمت زمین منجر به کاهش سود سرشار نهفته در بازار زمین و مسکن برای تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب در بازار شده است. کاهش قیمت مسکن باعث شده حاشیه سود مناسب سرمایه‌گذاری تنها در ساختوساز و عرضه مسکن امکان‌پذیر باشد.
با چنین شرایطی تقاضاهای سرمایه‌ای مخرب و سوداگرانه که از افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن سودهای سرشار می‌بردند دیگر قادر به تامین حاشیه سود سابق خود نبوده و دو گزینه سرمایه‌گذاری در ساختوساز و عرضه مسکن و تبدیل شدن به تقاضاهای سرمایه‌ای مولد یا خروج از بازار مسکن را پیش‌رو دارند که هر دو حالت به نفع اقتصاد ملی است.
خانه‌های خالی پر می‌شود
در صورتی که کاهش مستمر و پیوسته در حوزه قیمت مسکن رخ دهد، این امر به دلیل از بین بردن انتظارات تورمی در آینده می‌تواند منجر به عرضه واحدهای خالی از سکنه موجود به بازار به منظور جلوگیری از کاهش حاشیه سود شود. البته این در شرایطی است که قیمت مسکن به صورت دفعی دچار سقوط نشود که این موضوع باعث افزایش عرضه مسکن و به تبع آن کاهش بیشتر قیمت مسکن می‌شود.
در نتیجه کاهش تدریجی قیمت مسکن منجر به افزایش عرضه واحدهای مسکونی خالی از سکنه می‌شود.
مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت در بخشی از گزارش تحقیقاتی خود تاثیر کاهش قیمت مسکن بر افزایش توانمندی اقتصادی خانوار را مورد بررسی قرار داده است.
کاهش قیمت مسکن (با فرض ثابت بودن دیگر متغیرها) به منزله بهبود شاخص‌های توانمندی خانوار نظیر شاخص هزینه دسترسی و شاخص سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار است. بدین معنا که هرچه سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار کاهش یابد، توان خانوار برای سرمایه‌گذاری در دیگر بخش‌های اقتصادی افزایش خواهد یافت. این امر افزایش تقاضا برای دیگر بخش‌های اقتصادی را به دنبال داشته که می‌تواند منجر به افزایش تولید در سایر بخش‌ها شود.
در واقع عدم وجود تقاضا برای بسیاری از حوزههای اقتصادی در کشور از عدم وجود توانمندی اقتصادی خانوار برای هزینه کردن و سرمایه‌گذاری در این حوزههای اقتصادی نشات گرفته است. کاهش سهم هزینه مسکن در پی کاهش قیمت مسکن در سبد هزینه خانوار می‌تواند منجر به آزاد شدن پتانسیل‌های اقتصادی خانوار برای سرمایه‌گذاری در دیگر حوزه‌ها و در نتیجه افزایش تولید شود که این امر افزایش رشد اقتصادی کشور را به صورت غیرمستقیم به دنبال خواهد داشت.
ارسال نظر