ساخت و ساز نباید بخوابد

فرید قدیری- میترا یافتیان

بخش اول

افت در حجم معاملات در بازار مسکن که تقریبا از اواخر سال گذشته آغاز شده اکنون تاثیر مستقیم خود را بر فعالیت‌های ساختمانی گذاشته است. آمارهای صدور پروانه ساختمانی در پنج ماه اول امسال نشان می‌دهد تقاضا برای ساخت مسکن هر ماه نسبت به ماه قبل کاهش یافته است.با فرض تبعیت بازار مسکن از دوران رکود و رونق سال‌های قبل، اگر دولت فکر اساسی نکند می‌توان پیش‌بینی کرد از حالا تا دو الی سه سال دیگر ساخت مسکن در کشور در رکود خواهد بود.از سوی دیگر بحث ساخت مسکن مهر نیز آن طور که در هدف‌گذاری دولت آمده، خوب پیش نمی‌رود. دو‌میلیون و ۸۰۰هزار واجد شرایط برای دریافت زمین‌های ۹۹ساله ثبت‌نام کرده‌اند، اما تاکنون فقط به کمتر از نیمی از آنها زمین دولتی تحویل شده است.در تهران اوضاع تامین مسکن حادتر از سایر شهرها است.شهر تهران دارای مناطق فرسوده و ریزدانه فراوانی است که می‌شود با بازسازی آنها از طریق انبوه‌سازی، حجم زیادی مسکن جدید به بازار عرضه کرد، اما دولت بدون توجه به این پتانسیل بکر، اقدام به ارائه زمین در خارج از تهران به شهروندان تهرانی کرده است.تدابیر جدید مالیاتی که قرار است از آذرماه در بازار مسکن به اجرا در بیاید خود عاملی برای فرو رفتن بازار به لاک رکود شده است . انبوه‌سازان مدتی است سراغ پروژه جدید نمی‌روند.دلالان بازار مسکن در کمین اجرای برنامه‌های دولت نشسته‌اند تا بلافاصله بعد از اجرا، بتوانند حربه خنثی‌سازی برنامه‌ها را به‌کار ببندند.مالیات سنگین اکنون به کابوس بازار مسکن تبدیل شده است.با توجه به این اتفاقات و رخدادها گروه مسکن دنیای اقتصاد برای تحلیل آنچه اکنون بر بازار مسکن و ساختمان کشور حاکم شده و همچنین آگاهی از مهم‌ترین و تازه‌ترین سیاست‌های دولت در بخش مسکن میزگردی را اخیرا تحت عنوان «چالش‌های جدید بازار مسکن» با حضور مهندس منوچهر خواجه دلویی معاون امور مسکن و ساختمان وزارت مسکن و شهرسازی، رسول خادم، رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای اسلامی شهر تهران، دکتر مینو رفیعی کارشناس اقتصاد مسکن، دکتر بیت ا... ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران و دکتر فردین یزدانی کارشناس اقتصاد مسکن برگزار کرد.

در حالی که جامعه از ارزانی‌های اخیر مسکن خوشحال است و در عین حال دولت این اتفاق در بخش مسکن را نتیجه اقدامات خود و اجرای سیاست‌های جدید از جمله واگذاری زمین‌های ۹۹ ساله می‌داند، اما تحلیل‌گران بازار مسکن نسبت به این ارزانی‌های کاذب و در عین حال موقتی هشدار می‌دهند.

آنها می‌گویند امسال که ساخت و ساز به دنبال رونق سال گذشته در حال افزایش بوده، دولت با یک سری شوک‌ها باعث شد خرید و فروش‌ها در رکود رود که در نتیجه سازندگان مسکن نیز به دنبال این رکود از ادامه فعالیت منصرف شدند. در حالی که اگر دست‌کاری در بازار نمی‌شد با ساخت انبوه مسکن سرانجام بعد از مدتی حجم عرضه به تقاضا می‌رسید و آن وقت بود که قیمت‌ها برای همیشه کاهش پیدا می‌کرد.قسمت اول از گزارش میزگرد «چالش‌های جدید بازار مسکن» به بررسی این موضوع اختصاص دارد.

سیاست‌های دولت نهم در بخش مسکن تا چه حد توانسته بر ۲ شاخص مهم در این بخش یعنی کاهش قیمت مسکن و افزایش عرضه در بازار تاثیر بگذارد؟

ستاریان: هم‌اکنون وزارت مسکن بعد از سال‌ها، در خطوط تعریف‌ شده‌ای در حال حرکت است. البته بحث مهم این است که شرایط فعلی، ویژه و خاص است و ما از قبل زمان بحرانی مسکن را برای دهه ۸۰ پیش‌بینی کرده بودیم همچنان‌که الان فشار جمعیت و کمبود مسکن را تحمل می‌کنیم. یعنی در واقع متولدین سال ۵۵ تا ۶۵ در حال حاضر در دوره ازدواج و تشکیل خانواده و نیاز به مسکن، شغل و ... قرار دارند و در این دوره خصوصا انتهای دهه ۸۰ که هم‌اکنون در این سال‌ها قرار داریم وضعیت بسیار حساس و ویژه‌ای را در بازار مسکن پشت سر می‌گذاریم. بنابراین اجرایی شدن مواردی نظیر بالا بردن سقف تسهیلات ساخت، راه‌‌اندازی کارخانجات فناوری نوین ساختمانی و ... از جمله مواردی است که باید قبل از دهه ۸۰ عملیاتی می‌شد تا برای تولید انبوه در شرایط کنونی بسترسازی مناسب صورت گرفته باشد. هم‌اکنون نیاز به تولید سالانه حدود یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی در کشور وجود دارد در حالی که در مورد عنصر بافت فرسوده نه به این عنوان که بافت فرسوده باید با شتاب بیشتری احیا و بخشی از تولید مسکن از این طریق تامین شود،بلکه صرفا در قالب استهلاک محاسبه شده است.

بنابراین سیستم اقتصاد کلان کشور باید تا انتهای دهه ۷۰ برای این میزان تولید سالانه مسکن در کشور هماهنگی و برنامه‌ریزی می‌کرد تا این بحران را امروز شاهد نباشیم.الان صرفا برای تهران برآورد شده تا سال ۱۴۰۴ حدود ۳میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی باید تولید و عرضه شود در کل کشور هم باید این محاسبه انجام شود.اما در شرایط کنونی توان مالی سیستم بانکی برای ساخت این میزان ساخت‌وساز کفاف نمی‌دهد چون نقدینگی موجود، این میزان تولید را چه در بخش خصوصی چه در بخش دولتی جواب نمی‌دهد.با یک محاسبات ساده می‌توان دریافت که با در نظر گرفتن توان موجود در بخش خصوصی اساسا نمی‌توان سالانه یک‌میلیون و ۵۰۰هزار واحد مسکونی را در کشور ساخت و به جامعه تحویل داد و عرضه و تقاضا را در کشور متعادل کرد. لذا صورت مساله مسکن در کشور ما ساده نیست؛ چرا که فاصله زیادی میان تقاضای مطلق و تولید مسکن در کشور وجود دارد.ارزیابی‌ها از مسکن هم این است که مسکن کالایی زیستی و حیاتی است نه کالایی فرهنگی و لوکس. لذا در این گونه کالاها برنامه‌ریزی براساس نیاز مطلق انجام می‌شود نه نیاز موثر؛ چرا که با کاهش تقاضای موثر به اشکال مختلف فقط خودمان را فریب داده‌ایم. به طور نمونه در حال حاضر به دلیل اینکه نقدینگی کنترل شده، مقداری رکود در بخش مسکن داریم و تقاضا (موثر) هم‌ کم شده، از این رو شروع می‌کنیم به برنامه‌ریزی کردن. در حالی که برنامه‌ریزی برای کالاهای زیستی باید براساس نیازهای مطلق انجام شود.همین امر هم باعث شده در شرایط کنونی که بازار مسکن راکد شده و قیمت‌ها ظاهرا ثابت مانده (اما از آن طرف، در بطن موضوع، قیمت مسکن در حال بالارفتن است)، لذا به محض تزریق نقدینگی به این بخش، قیمت‌ها با جهش زیادی افزایش می‌یابد اما به غلط تصور می‌‌‌‌کنیم بازار مسکن متعادل شده است. هم‌اکنون بانک مرکزی سیاست انقباضی را در پیش گرفته در حالی که اگر برنامه‌ریزی بلندمدت داشتند هرگز این سیاست را اجرایی نمی‌کردند یعنی دولت در نقطه‌ای که باید سیاست انبساطی برای بخش مسکن را عملیاتی می‌کرد و از افزایش قیمت مسکن واهمه‌ای نداشت، سیاست‌های انقباضی در پیش گرفته است.

یعنی با اجرای این سیاست‌ها، قیمت مسکن بالا می‌رود؟

نکته بحث‌ ما این نیست که اساسا قیمت مسکن بالا می‌رود یا خیر. چرا که این موضوع از دیدگاه کارشناسی و اقتصاد مسکن آنچنان مورد اهمیت نیست، بلکه از دیدگاه سیاسی است که به این نکته توجه می‌شود یعنی الان اگر قیمت مسکن بالا می‌رود به خاطر این نیست که بنگاه‌داران دلالی کردند یا میزان نقدینگی موجود در جامعه بالا بوده است؛ چرا که عامل آن بالا بودن نیاز بالا برای بخش مسکن و زیاد بودن فاصله بین عرضه و تقاضا است.حالا اگر به این بازار نقدینگی تزریق نکنیم بازار راکد می‌شود و به محض اینکه پول تزریق می‌شود دوباره قیمت‌ها بالا می‌رود. مساله این است اکنون که تولید رونق دارد و نقدینگی را از بخش‌های دیگر جذب می‌کند، ۲ بار شوک منفی به بخش تولید مسکن وارد شد و جلوی تولید گرفته شد.

بنابراین همواره ۲ نتیجه از دوران رکود گرفته می‌شود. نخست قیمت راکد می‌شود و می‌توان از آن استفاده سیاسی کرد یا آن را فرصتی برای برنامه‌ریزی قلمداد کرد. دوم آنکه اگر این دوران را فرصت برنامه‌ریزی برشماریم این اقدام اصولی بوده و درغیر این صورت فاجعه است، چون از نتایج منفی حاصله از دوران رکود کاهش و خروج سرمایه‌ها از بخش تولید مسکن و نیز نابودی تولیدکنندگان خرد خواهد بود.

پس یکی از نتایج رونق، افزایش قیمت خواهد بود، اما نباید از این رشد قیمت‌ها ترسی داشت، باید وام‌های تسهیلات ساخت را افزایش داد تا در درازمدت به نفع بازار مسکن بینجامد.

از سوی دیگر به طور معمول بخش مسکن بین ۱۰ تا ۱۲درصد از نقدینگی موجود در جامعه را جذب می‌کند که رقم قابل‌توجهی نیست تا بتوان از این طریق یک و نیم میلیون واحد مسکونی احداث کرد. بنابراین باید در اقتصاد کلان سیاست‌هایی اتخاذ کرد که منابع خارجی به راحتی جذب بازار مسکن در داخل کشور شود.

با توجه به اینکه اکنون کارشناسان و مسوولان اذعان دارند که بازار مسکن با رکود مواجه شده، برنامه‌ها و سیاست شورای‌عالی مسکن برای جلوگیری از رکود ساخت‌وساز در کشور چیست؟

خواجه‌دلویی:حالت ایده‌آل برای هر برنامه‌ریزی این است که در عین حال که قیمت‌ها ثابت است، تولید افزایش داشته باشد. اما همان‌طور که می‌دانید از سال ۷۰ تاکنون که آمار ثبت‌شده قیمت مسکن را داشته‌ایم ۳ دوره رونق و رکود را پشت سر گذاشته‌ایم یک دوره اوایل دهه ۷۰ یعنی سال‌های ۷۲ تا ۷۵، دوره دوم ۷۷ تا ۸۱ و دوره سوم ۸۵ تا ۸۶.

معمولا همزمان با این دوره‌های رشد قیمت، تولید هم افزایش پیدا کرده است، البته ما به رونق بخش تولید علاقه‌مندیم، اما باید برنامه‌ها به این سمت برود که در بخش مسکن تولید حرفه‌ای صورت گیرد. ضمن اینکه تعداد زیادی از تولیدکنندگان که با موج افزایش قیمت وارد بخش مسکن می‌شوند، معمولا حرفه‌ای نیستند، یا لابه‌لای موج له می‌شوند یا اینکه سرمایه‌گذاری می‌‌کنند و از پیک بخش مسکن استفاده کرده و به محض پایین آمدن قیمت‌ها، سرمایه خود را به بخش دیگری می‌برند، اما بخشی از افراد نیز حرفه‌ای بازار هستند. در طرح جامع مسکن چند راهکار دیده شده که اگر عملیاتی شوند ما امیدواریم تولید حرفه‌ای در کشور شکل گیرد و بتواند تداوم داشته باشد چه در دوران رکود و چه در دوران رونق. قاعدتا در این حالت یک حوضچه، آرامش ایجاد می‌شود که این تلاطم‌ها را بگیرد و با یک تولید نسبتا آرام و متداوم، جریان ساخت را هدایت کند. با توجه به نقدینگی‌های موجود در کشور که بخشی از آن خرد و در دست افراد بوده و نمی‌توان با آن کارهای بزرگ در بخش مسکن انجام داد، موضوع ابزارهای مالی در بخش مسکن به عنوان یک فصل در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مورد توجه قرار گرفته است.

از این رو با تکیه بر تجربیات دنیا، ابزارهای مختلفی در بخش مسکن سازماندهی شده تا از طریق جاذبه‌های موجود در این ابزارها منابع موجود جامعه اعم از خرد و کلان جمع‌آوری و با تعریف پروژه‌های بزرگ عملیاتی شوند.

بنابراین به جای اینکه نقدینگی‌ها بخشی به سمت تولید و بخشی به سمت فروش و به نوعی دلالی برود صرفا به سمت تولید انبوه هدایت می‌شود.

شرکت‌های تامین سرمایه مسکن و صندوق‌ها نیز از همین جنس هستند. موضوع دیگر این است که در بخش اجرا، سازندگان بزرگ و حرفه‌ای سازماندهی شوند، چون ما حلقه‌های درشت برای اجرا و سرمایه‌گذاری در حوزه انبوه‌سازی نداریم یا کم داریم، این یکی از ضعف‌هایی است که جزو محورهای کار است. جهت‌گیری کلان دیگر این است که دولت به طور کلی از تولید و عرضه به صورت عام حمایت کند، بدین مفهوم که هر جا تولید و عرضه مسکن می‌خواهد اتفاق بیفتد، دولت فارغ از همه این بحث‌ها، حمایت کند. قانون ساماندهی هم همین جهت را دارد.به طوری که در این قانون آمده اگر ابزاری مانند زمین داریم باید برود به سمت تولید مسکن برای گروه‌های کم‌درآمد و تولیدکنندگان.یعنی دو نوع حمایت از طریق ابزار زمین تعریف می‌شود. در مورد تسهیلات نیز گفته شده که صرفا به سمت تولید برود، البته این بدین معنی نیست که بخش تقاضا فراموش شده؛ چرا که در قانون ساماندهی آمده که تسهیلات ارائه شده برای تولید مسکن، باید به همراه مسکن به طرف تقاضا منتقل شود از این رو باید قدرت خرید بخش تقاضا بالا رود. اما در حال حاضر بیشترین مخالفت دولت در حوزه خرید مسکن، ارائه تسهیلات برای خرید واحدهای دست‌دوم و بالاتر است و گرنه برای خرید واحدهای دست اول که به صورت فروش اقساطی منتقل می‌شود، دولت موافق است و از این موضوع حمایت می‌کند. همانطور که می‌دانید معمولا دوره‌های رکود معاملات مسکن که شروع می‌شود افت شدید تولید را داریم. در دوره فعلی نیز افت تولید داشته‌ایم، اما نه به شدت دوره‌های رکود قبلی. در چهار ماه اول امسال که تعادل در قیمت مسکن و به نوعی پایین آمدن قیمت را در معاملات داشتیم در حوزه تولید مسکن نسبت به مدت مشابه آن در سال قبل، همچنان ۳/۲۰درصد جلو هستیم، یعنی هنوز هم نسبت به سال گذشته که حجم تولید مسکن نسبت به سال‌های پس از پیروزی انقلاب بی‌سابقه بوده، رشد داشته‌ایم، اما آمار تولید مسکن طی فروردین تا تیرماه امسال نشان می‌دهد به تدریج رشد میزان صدور پروانه کمتر شده است، بنابراین این وضعیت از علائم رکود تولید است. از این حیث افزایش تسهیلات ساخت به ۳۰میلیون و عرضه پروژه‌های بزرگ از طریق صندوق‌های مسکن در بورس در نظر گرفته شده است.هم‌‌اکنون این پروژه‌ها مشخص شده و تعدادی از سرمایه‌گذاران از سازمان بورس برای تاسیس این صندوق‌ها مجوز گرفته‌اند و در حال توافق با سازمان ملی زمین و مسکن هستند تا پروژه اعلام شود و سهام آن در بورس عرضه و به فروش برسد. البته در گام اول حدود ۵ تا ۶ پروژه بزرگ برای تهران و کلان‌شهرها عرضه می‌شوند و به طور معمول این پروژه‌ها حدود ۴۰ تا ۵۰میلیارد تومان نیاز به تجمیع منابع دارد. هیچ محدودیتی هم برای میزان نقدینگی وجود ندارد، یعنی اگر کسی بخواهد حتی یک سهم از این پروژه‌ها را خریداری کند، امکان‌پذیر است. بنابراین علاوه‌بر سودی که از این طریق عاید سهامداران می‌شود، امکان تبدیل سهام آنها به ملک نیز وجود دارد؛ چرا که اغلب این پروژه‌ها مسکونی یا مسکونی-تجاری است.