«دنیای اقتصاد» بررسی می‌کند
آیا «مسکن ارزان» در راه است؟
مشاهدات نشان می‌دهد که در بسیاری از نقاط کشور، قیمت مسکن از برخی قیمت‌های حبابی اعلامی که شاید هیچ وقت معامله‌ای با آن قیمت‌ها نشد، پایین آمده است، اما هم‌اکنون پرسش اصلی آن است که آیا این روند ادامه خواهد داشت؟ صاحبنظران اقتصادی، تداوم کاهش قیمت در بازار مسکن را با توجه به قیمت‌های حبابی چندان غیرممکن نمی‌دانند؛ ضمن اینکه تحقق وعده‌های دولت نیز می‌تواند با افزایش عرضه، احتمال حباب‌شکنی را تقویت کند اما تحقق حتمی این روند منوط به تقویت بازارهای مالی با هدف کاهش جذابیت بازار مسکن است.
مشاهدات نشان می‌دهد که در بسیاری از نقاط کشور، قیمت مسکن از برخی قیمت‌های حبابی اعلامی که شاید هیچ وقت معامله‌ای با آن قیمت‌ها نشد، پایین آمده است، اما هم‌اکنون پرسش اصلی آن است که آیا این روند ادامه خواهد داشت؟ صاحبنظران اقتصادی، تداوم کاهش قیمت در بازار مسکن را با توجه به قیمت‌های حبابی چندان غیرممکن نمی‌دانند؛ ضمن اینکه تحقق وعده‌های دولت نیز می‌تواند با افزایش عرضه، احتمال حباب‌شکنی را تقویت کند اما تحقق حتمی این روند منوط به تقویت بازارهای مالی با هدف کاهش جذابیت بازار مسکن است.
با متوقف شدن رشد قیمت و شیوع ارزانی در بازار مسکن
مسکن ارزان‌تر هم می‌شود
توصیه‌های کارشناسی برای خرید در روزهای ارزانی
فرید قدیری-لیلا درخشان
بازار مسکن پس از دو سال حرکت در جاده گرانی، اکنون در مسیر ارزانی قرار گرفته است، به طوری که قیمت مسکن در برخی محله‌های تهران پایین آمده است.
نتایج تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از وضعیت بازار مسکن در تهران حاکی است در برخی مناطق فروشنده‌ها به قیمت‌های سه ماه پیش استناد می‌کنند و براساس آن ارزش ملک‌شان را برای فروش تعیین می‌کنند که این مساله با توجه به نرخ تورم نوید ارزانی در بازار مسکن را می‌دهد. در برخی محله‌های پایتخت نیز قیمت‌های معامله شده به نسبت دو ماه قبل، متری ۱۵۰ تا ۳۰۰هزار تومان و در محله‌های دیگر حتی تا ۵۰۰ هزار تومان هم کاهش داشته است.
گزارش دنیای اقتصاد همچنین حاکی است: در برخی مناطق به دلیل آنکه خریدار واقعی توان خرید را ندارد، فروشنده‌ها با کمک مشاوران املاک مجبور شده‌اند قیمت پیشنهادی فروش را 10تا 15 درصد پایین بیاورند.
قیمت مسکن اکنون در حالی مسیر ارزانی را در پیش گرفته که تا همین چند ماه پیش شاهد افزایش روزانه آن بودیم. پیش‌بینی فعالان بازار مسکن حاکی است روند ارزانی در بازار ادامه دارد. رییس اتحادیه مشاوران املاک در این باره معتقد است: انتظار این است که قیمت‌ها در آینده نزدیک بیشتر از این کاهش پیدا کند.
مهم‌ترین دلیل رکود قیمتی در بازار مسکن را می‌توان جهش 80درصدی قیمت این کالا در سال گذشته عنوان کرد.
ارزش ملک پارسال تا حدی که توان داشت بالا رفت و فاصله خود را با نرخ تورم به چهار برابر رساند. همین جهش قیمتی مدتی است موجب شده حتی صاحبان سرمایه و دلالان بازار مسکن هم نتوانند به خرید و فروش‌های مکرر خود ادامه دهند، چه برسد به آنکه تقاضای واقعی در بازار بتواند صاحب خانه شود.
دلالان بازار مسکن که تا سال گذشته روزهای خوشی را به یمن افزایش قیمت سپری می‌کردند، اکنون از این بازار به دلیل گرانی‌های کاذب رویگردان شده‌اند.
از سوی دیگر اعلام برنامه‌های کنترلی از سوی دولت برای اجرا در بازار مسکن نیز باعث شده افرادی که خرید و فروش ملک به شغل اصلی‌شان تبدیل شده بود، نسبت به آینده شغلی‌شان احساس نگرانی کنند و در نتیجه برای ادامه سوداگری دچار تردید شوند.
مجموعه این دو عامل یعنی گرانی وحشتناک سال گذشته و برنامه‌های جدید را می‌توان دلیلی برای تغییر وضعیت بازار مسکن عنوان کرد. تحول تازه در بازار مسکن را کارشناس برجسته و صاحب‌نام مسکن نیز تایید می‌کند.
دکتر مینو رفیعی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در گفتوگو با دنیای اقتصاد پیرامون صحت و سقم حاکم شدن روند کاهش قیمت بر بازار مسکن اظهار عقیده کرد و گفت: قیمت‌ها در این بخش به حد نهایی خود رسیده و با تقاضاهای ناتوان روبه‌رو است به‌طوری‌که برای این حد از قیمت‌ها دربخش مسکن، تقاضای کم وجود دارد و بازار معاملات مسکن دوران رکود را می‌گذراند. وی تصریح کرد: مطابق روال‌های قبل باید درشرایط کنونی رکود بازار معاملات در این بخش به تثبیت و کاهش قیمت‌ها بینجامد.
وی درباره پیش‌بینی خود نسبت به روند تغییر قیمت‌ها در بخش مسکن نیز اظهار کرد: پیش‌بینی استمرار روند کنونی بازار مسکن که همانا حاکم بودن رکود در این بازار است منوط به ادامه دوران رکود و نیز ارائه آمار و ارقام رسمی از تغییر قیمت‌ها در مناطق مختلف کشور توسط مراجع مربوطه است.
گزارش حاصل از تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از آخرین وضعیت قیمت در تهران به شرح زیر است: در شهرک اکباتان برخی فروشنده‌ها برای واحدهای مسکونی بالای ۱۰۰مترمربع قیمت ۲۰۰ تا ۲۴۰میلیون تومان در نظر گرفته‌اند. در این شهرک گفته می‌شود قیمت براساس مترمربع محاسبه نمی‌شود بلکه واحدها به صورت یکجا قیمت‌گذاری می‌شوند.
یک مشاور املاک در شهرک اکباتان در این باره گفت: قیمت‌ها مدتی است ثابت باقی مانده، اما فروشنده‌ها حاضرند در مقابل قیمت‌های پیشنهادی‌شان تخفیف قابل توجهی به مشتری بدهند.
وی افزود: تخفیف پای معامله معمولا بین ۳ تا ۴میلیون تومان است، اما اخیرا معاملاتی داشته‌ایم که خریدار تا ۱۵میلیون تومان هم تخفیف در قیمت فروش قایل شده است.
در محله تهرانپارس نیز دو ماه است قیمت‌ها ثابت مانده است. مشاوران املاک در این محله معتقدند قیمت‌ها راکد است.
در خیابان کارگر شمالی و امیرآباد قیمت‌های پیشنهادی برای فروش واحدهای مسکونی بین ۱۰۰ تا ۲۰۰هزار تومان کاهش داشته است. در این محله که عمر اغلب خانه‌ها بالای ۱۵ سال است، قیمت واحدهای مسکونی نوساز فاصله قابل توجهی با خانه‌های قدیمی دارد.
در غرب تهران وضعیت به گونه دیگری است؛ در این منطقه خریداران عمدتا زوج‌های جوان هستند که با توان مالی اندک به دنبال واحدهای مسکونی با متراژ کوچک می‌گردند.
در محدوده غرب تهران اغلب واحدهای مسکونی دارای وام بانکی هستند که براساس توافق بین فروشنده و خریدار مبلغ وام هم می‌تواند به خریدار منتقل شود و هم می‌تواند روی قیمت ملک محاسبه شود و یکجا از خریدار دریافت شود.
در محدوده خیابان آیت‌ا... کاشانی قیمت‌های پیشنهادی برای فروش به نسبت دو ماه ابتدای سال متری 200هزار تومان ارزان شده است که البته ارزش این رقم با توجه به تورم ماهانه به مراتب بیشتر است. در بلوار فردوس نیز ارزانی بیشتر است. یک مشاور املاک در این محل می‌گوید: چون خریداری در بازار نیست، فروشنده‌ها مجبور شده‌اند قیمت‌ها را بشکنند.
در محدوده خیابان نارمک یک انبوه‌ساز که واحدهای نیمه ساخته را به مرحله پیش‌فروش رسانده، می‌گوید: اکنون به دلیل بی‌میلی خریداران مجبور هستم قیمتی را برای پیش‌فروش اعلام کنم که ۳ ماه پیش برای یک ساختمان دیگر در تهرانپارس اعلام کرده بودم. در خیابان پیروزی نیز واحدهای نوساز در مرز قیمت واحدهای قدیمی معامله می‌شود.
در خیابان جوادیه در منطقه جنوبی تهران هفته گذشته یک واحد 75 مترمربعی به قیمت هر متر مربع یک‌میلیون و 200هزار تومان برای فروش پیشنهاد شد که البته پای معامله حتما این قیمت مشمول تخفیف خواهد شد. گزارش‌ها همچنین حاکی است قیمت‌ها در مناطق پیروزی، بلوار ابوذر و افسریه حداقل متری 300 هزار تومان کاهش یافته است.
توصیه‌های کارشناسی برای خرید
واکنش بازار به ارزانی مسکن چگونه است؟ این پرسش برای کسانی که در روزها و هفته‌های آینده قصد خرید دارند مطرح است، چرا که در همین وضعیت عده‌ای هنوز مترصد هستند تا با ترفندهای مختلف بتوانند حداکثر سود را از بازار کسب کنند. رییس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره به دنیای اقتصاد گفت: با توجه به شرایط فعلی که در بازار حاکم است، مردم باید در امر خرید و فروش مسکن احتیاط کنند و وقتی می‌خواهند ملکی بخرند، فورا این کار را انجام ندهند بلکه از چندین مشاور املاک پرس‌‌و‌جو کنند تا بتوانند قیمت عادلانه ملک مورد نظر خود را بیابند. قلی خسروی تاکید کرد: در حال حاضر بسیاری از افراد به خاطر نیاز به پول یا تمایلات سودا‌گرانه ملک مورد نظر خود را چندین برابر قیمت واقعی در معرض فروش قرار می‌دهند و مردم باید نسبت به این قضیه آگاه باشند و با هوشیاری هرچه تمام‌تر منصف‌‌ترین فروشنده ممکن را پیدا کرده و با او معامله کنند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که قیمت مسکن نسبت به دو ماه پیش ارزان شده یا ثابت مانده است؟ گفت: در حال حاضر قیمت مسکن در وضعیت رکود به سمت پایین است و این رکود در واقع، خوشبختانه به سمت بالا نیست.
وی در ادامه در خصوص علت این رکود نسبی گفت: مجموعه‌ای از عوامل دست به دست هم داده است تا سبب شوند که بازار مسکن در یک رکود نسبی به سر ببرد که از جمله آن می‌توان به سیاست‌های بازدارنده دولت برای تثبیت قیمت‌ها اشاره کرد. وی گفت: اساسا شخص رییس‌جمهور از زمانی که شهردار تهران بودند دغدغه‌های فکری بسیاری پیرامون اوضاع مسکن داشتند و حال دغدغه‌های ایشان به دوره ریاست‌جمهوری‌شان نیز سرایت کرده است. قلی خسروی تاکید کرد: احمدی‌نژاد برای ساماندهی بازار مسکن کارگروه‌های مختلفی تشکیل داده است و همچنین از همه وزرای خود برای مهار بازار مسکن دعوت به عمل آورده است. وی گفت: در نتیجه بدیهی است که این تلاش‌ها نتیجه‌ای داشته است که بارزترین آن تثبیت نسبی قیمت مسکن در سال جاری است. وی در ادامه در پاسخ به این سوال که توصیه شما به مردم در این روزها برای خرید مسکن چیست؟ گفت: متاسفانه مردم کشور ما بنابر یک سنت دیرینه عادت دارند وقتی کالایی گران می‌شود برای خرید آن رقابت تنگاتنگی می‌کنند و همین امر باعث می‌شود که تنور داغ آن کالا داغ‌تر شود. رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران خاطرنشان ساخت: این در حالی است که در همه جای دنیا عکس این
روند حاکم است و مردم تمایلی برای خرید کالای گران ندارند چرا که عقیده دارند این اقدام آنان و عدم‌تمایل آنها برای خرید کالای گران در نهایت موجب ارزانی آن کالا خواهد شد.
رکود یعنی ارزانی؟
یک کارشناس مسکن درباره شکل‌گیری وضعیت تازه بازار مسکن معتقد است: رکود گریبان‌گیر بازار مسکن شده است، اما شکسته شدن قیمت‌ها را در پی ندارد بلکه به دلیل تاثیر منفی سیاست‌ها در این بخش تنها خرید و فروش خانه از رونق افتاده است.
محمد پورشیرازی با بیان این مطلب اظهار کرد: این رکودی که بازار مسکن را فراگرفته است بیشتر به فریاد خاموشی در درون بازار می‌ماند. وی افزود: بازهم گرانی خانه در ماه‌های آینده ادامه دارد چراکه در همین مدت مصالح ساختمانی چند برابر گران شده‌اند که نه تنها راهکاری برای مهار قیمت‌ها اتخاذ می‌شود بلکه با سیاستی‌هایی مقطعی که در این عرصه اتخاذ می‌شود به آن دامن زده می‌شود. این کارشناس مسکن در گفتوگو با ایسنا، بیشتر معضلات بخش مسکن را مربوط به اقتصاد کشور دانست و گفت: متاسفانه هجوم بی‌رویه سرمایه به این بخش و تصمیم‌گیری‌های بی‌ثمر و مقطعی بازار مسکن را با آشفتگی مواجه کرده است و نمی‌توان انتظار داشت در کوتاه‌مدت مشکل بخش مسکن را رفع کرد. وی تصریح کرد: رکود در بازار مسکن را نباید نشانه شکسته شدن قیمت‌ها تلقی کرد چراکه سیاست‌هایی درستی دراین زمینه اتخاذ نشده است که رکود این بازار کاهش قیمت را در بر داشته باشد. این کارشناس مسکن تصریح کرد: از طرفی تولید افزایش نیافته است که در برابر حجم بالای تقاضاها جوابگو باشد.
پورشیرازی در پایان گفت: سیاست‌های اشتباه در بخش مسکن و توجه کردن به مهاجرت مردم به روستا امروز بخش مسکن را با پیچیدگی مواجه کرده است که اگر چاره‌ای جدی که درعمل خود را نشان دهد برایش اندیشده نشود و بازهم بخواهیم با همان راه‌حل‌های مقطعی به داد بازار مسکن برسیم و نمی‌توان به آینده‌ی این بازار امیدوار بود.
هیجان بازار را تحمل کنید
علیرضا سرحدی، یک کارشناس دیگر مسکن نیز با اشاره به روند رو به کاهشی قیمت مسکن در کشور می‌گوید: اگر خریداران صبر داشته باشند و هیجان بازار را تحمل کنند، سازندگان مسکن ناچارند به دلیل نیاز مالی به صورت اتوماتیک مسکن را زیر قیمت عرضه کنند. وی افزود: سازندگان ساختمان هیجان کاذبی را وارد بازار می‌کنند تا بتوانند سود بیشتری ببرند و ملک خود را گران‌تر بفروشند. سرحدی تصریح می‌کند: البته سیاست‌هایی که دولت اتخاذ می‌کند، می‌تواند اثرات جانبی بر این قضیه داشته باشد و باعث تعدیل در بازار مسکن شود. وی معتقد است: مشکل اصلی مسکن، در کلان‌شهرها است و در شهرها و روستاهای کوچک مشکل کمبود مسکن وجود ندارد و گاهی در شهرهای کوچک به دلیل مهاجرت، مساله مازاد مسکن هم وجود دارد؛ اما در شهرهای کوچک سطح کیفیت به خوبی رعایت نمی‌شود. وی یادآور می‌شود: هر سیاستی که بتواند قیمت مسکن را از قیمت تمام شده آن کمتر کند، سیاست مثبتی است؛ ولی در حل مشکل کلی مسکن جای تردید است. بنابراین در شرایط کنونی طرح زمین‌های ۹۹ساله، ایده خوبی است و نتایج تاثیرگذاری خواهد داشت که باید با اقتصاد برنامه‌ریزی شده پیش برود.
بازار از نگاه مشاوران تنور داغ نیست
اسلامی‌زاده مشاور املاک در شمال تهران: تنور بازار مسکن همچون سال گذشته داغ نیست و اندکی سرد شده است. چرا که قیمت‌ها در سال‌های 85 و 86 به حدی رشد صعودی داشته است که خواه ناخواه در سال‌جاری قیمت‌ها را با رشد منفی تکان داده است. به نظر می‌رسد بازار مسکن به لحاظ افزایش قیمت به مرحله اشباع رسیده است و از سوی دیگر از آنجا که دلالان و سوداگران مسکن به دلایل رشد غیرمنطقی قیمت‌ها توان خرید و فروش املاک خود را ندارند در نتیجه بدیهی است که در حال حاضر بازار مسکن دچار رکود شده است و حتی اگرچه باورش سخت است، اما قیمت مسکن کاهش داشته است. در واقع قیمت مسکن در سال گذشته آنقدر رشد داشته است که حتی خریداران واقعی مسکن نیز قدرت خرید خود را از دست داده‌اند. خوشبختانه اتفاق مثبتی که در بازار مسکن رخ داده این است که این بازار کمی حرفه‌ای شده است چرا که سابق بر این صاحبان مشاغل مختلف در کار خرید و فروش ملک بودند ، اما سیاست‌های بازدارنده دولت در عرصه مسکن باعث شده تا در حال حاضر مشاوران حرفه‌ای سهم عمده‌ای در بازار مسکن داشته باشند.
ارزانی حتمی است
شافعی یک بنگاه‌دار در غرب تهران: نگاهی به تاریخچه بازار مسکن ایران به خوبی مشخص می‌کند همیشه بازار مسکن پس از اینکه یک دوره افزایش قیمت داشته با رکود مواجه شده است و از آنجا که قیمت مسکن طی سال‌های 85 و 86 رشد چشمگیری داشته است در نتیجه ارزانی در سال‌جاری امری کاملا بدیهی است. از آنجا که بسیاری از قیمت‌هایی که فروشنده‌ها ارائه می‌دهند قیمت‌های غیرواقعی و غیرکارشناسی است در نتیجه حتی خریداران واقعی نیز قدرت خرید برای مسکن را ندارند و همین امر باعث شده است فروشندگان کمی از موضع خود پایین بیایند و قیمت‌های عادلانه‌تری پیشنهاد دهند و متعاقب این مساله نیز قیمت مسکن تا حدی کاهش پیدا کرده است.
حجم معاملات کاهش یافته است
نادری یکی از بنگاه‌داران فعال واقع در شرق تهران: در حال حاضر رکود حاکم بر بازار مسکن باعث شده این بازار از خریدار واقعی خالی بماند.
به عنوان مثال در سال‌جاری با گذشت حدود ۴ ماه فقط ۲ فقره معامله خرید و فروش صورت گرفته است، این در حالی است که سال پیش طی ۴ ماه حدود ۲۸ فقره معامله صورت گرفت.
در حال حاضر در برخی مناطق در شرق تهران قیمت هر متر آپارتمان نوساز بین یک میلیون و 800هزار تا 2میلیون و 300هزار تومان و قیمت هر متر آپارتمان چند سال ساخت بین یک میلیون و 200هزار تا 2میلیون و 200هزار تومان است.
ارسال نظر