سیاست پیشگیرانه برای مقابله با بحران مسکن
دولت انگلیس تولید انبوه‌سازان را پیش خرید می‌کند
بازار مسکن انگلیس در سال‌های اخیر طولانی‌ترین و بزرگ‌ترین رونق خود را در طول تاریخ بعد از جنگ، تجربه کرد.
بازار مسکن انگلیس در سال‌های اخیر طولانی‌ترین و بزرگ‌ترین رونق خود را در طول تاریخ بعد از جنگ، تجربه کرد.
بین سال‌های 1997 تا 2007، قیمت متوسط مسکن در انگلیس 21درصد افزایش یافت. اکثر خریداران مسکن در این سال‌ها سود هنگفتی کردند و وام‌دهندگان هم از این سودها بی‌بهره نبودند. اکنون صندوق بین‌المللی پول می‌گوید که قیمت مسکن در انگلیس 30درصد بالاتر از رقمی است که براساس عوامل اقتصادی مانند درآمد، نرخ بهره و اندازه جمعیت در سن کار این کشور مشخص می‌کند. دلیل اصلی این بالابودن مصنوعی قیمت، این بوده که وام در انگلیس به صورت مصنوعی در سال‌های اخیر پایین نگه داشته شده‌است. یکی از دلایل این پایین نگه داشته شدن قیمت وام هم این بوده که سرمایه‌گذاران برای ریسک سرمایه خود سود بسیار کمی طلب کرده‌اند. این موجب شده تا هزینه وام‌گرفتن در انگلیس پایین بیاید و وام بسیار راحت و با قیمت پایین در دسترس همه باشد. اما بحران کنونی بازارهای جهانی و داخلی باعث شده قیمت وام بالا برود و بسیاری از وام‌گیرندگان از بازار انصراف بدهند. همه اینها بر بازار مسکن تاثیر آنی گذاشته است. آمارها نشان می‌دهد که انگلیس به دنبال آمریکا در حال وارد شدن به یک بحران عمیق در بازار مسکن است. بعد از یک رونق طولانی اکنون زمان بروز مشکلاتی رسیده که در
سال‌های گذشته در بازار مسکن این کشور سابقه نداشته است. اکنون این نگرانی در انگلیس وجود دارد که ماجرای دهه 1990 تکرار شود. در آن زمان، بحران مقطعی در بازار مسکن باعث بروز رکودی عمیق در اقتصاد کشور شد. اکنون که فعالیت بخش خدمات در انگلیس به پایین‌ترین حد خود از ماه اکتبر سال 2001 رسیده‌است، اقتصاد این کشور در برابر سقوط بازار مسکن و بحرانی شدن وضعیت وام در این بخش بسیار آسیب‌پذیر شده‌است.
وضعیت بازار وام مسکن اکنون دچار بحران کم‌سابقه‌ای شده‌است. آماری که اخیرا منتشر شده نشان می‌دهد که در ماه گذشته تنها ۴۲هزار وام برای پرداخت به منظور خرید خانه تصویب شده‌است. این رقم نیمی از شمار وام‌هایی است که سال گذشته در همین زمان تصویب شده‌بود. سیر نزولی که از سال گذشته شروع شد همچنان ادامه دارد. درماه ژوئن قیمت مسکن در انگلیس ۹/۰درصد کاهش نشان داده است. به این ترتیب قیمت مسکن اکنون ۳/۶درصد کمتر از سال گذشته است.
دورنمای بازار وام مسکن و قیمت آن در انگلیس بسیار تیره است. هفته گذشته، بانک مرکزی انگلیس گزارش داد، وام‌دهندگان قصد دارند پرداخت وام‌های جدید مسکن را در 3 ماه آینده محدودتر کنند. از سوی دیگر کارشناسان اقتصادی انگلیس پیش‌بینی کرده‌اند که قیمت مسکن در چند ماه آینده و تا پایان سال 2008، بیش از 15درصد دیگر کاهش یابد. برای سال آینده این پیش‌بینی کاهش قیمت 12درصد است.
در این شرایط بسیاری از کسانی که بدهکار بانک یا موسسات اعتباری هستند به زودی خود را با یک توازن منفی رو‌به‌رو می‌بینند. معنی آن این است که قیمت خانه‌های این افراد از میزان بدهی بانکی‌شان کمتر خواهد شد. به این ترتیب و براساس پیش‌بینی‌ها بنگاه‌های بزرگ اقتصادی انگلیس، کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن می‌تواند بیش از ۲/۱میلیون خانه‌دار انگلیسی را با بحران رو‌به‌رو کند. اگر این کاهش قیمت به ۲۰درصد برسد، تعداد این افراد به ۲میلیون نفر خواهد رسید. در روزهای بحرانی دهه ۱۹۹۰ هم همین تعداد با مشکل رو‌به‌رو شده‌بودند. اکنون همه کسانی که در این حوزه درگیر هستند، از صاحبان خانه‌ها تا بنگاه‌های معاملات ملکی و وکلای سازندگان و حتی کارگران بخش ساختمانی، این بحران را حس کرده‌اند. اما این بحران مسکن در بازار انگلیس از سه راه می‌تواند اقتصاد این کشور را دچار لطمه کند.
اولین کانال، کاهش سرمایه‌گذاری در بخش خانه‌های مسکونی است. خانه‌سازی در سه ماهه نخست سال 2008 در انگلیس 24درصد کاهش یافت و این آغاز بحران است. کمیته سیاست‌های پولی بانک مرکزی انگلیس اخیرا گفته‌است که این میزان کاهش امسال بسیار بیشتر از دهه 1990 خواهد بود. این کاهش سرمایه‌گذاری می‌تواند درصدی از رشد تولید ناخالص داخلی کشور انگلیس را در سال 2008 و 2009 ببلعد. اما راه دومی که به وسیله آن بحران مسکن می‌تواند به اقتصاد لطمه وارد کند، کاهش تقاضا برای کالاهای مصرفی است که به نقل و انتقالات و ساخت و سازهای ملکی ارتباط دارد. وقتی مردم از خانه‌ای به خانه دیگر اسباب‌کشی می‌کنند، به پول تازه‌ای احتیاج دارند تا برای خانه جدید وسائل تازه خریداری کنند. اما این پول اکنون دیگر مورد نیاز مردم انگلیس نیست. آمارها نشان می‌دهد که گردش مالی خانوارها در انگلیس امسال 30 تا 40درصد کاهش یافته است. این وضعیت می‌تواند تولید ناخالص داخلی انگلیس را 2/0 تا 3/0 دیگر کاهش دهد.
اما مسیر سوم، کاهش ثروت ملکی مردم است که این منبع بحث و جدل‌های بسیاری بوده‌است. سال‌ها بود که رابطه میان قیمت مسکن و هزینه‌های مصرفی مردم موضوعی اثبات شده و قطعی فرض می‌شد؛ اما این اواخر بانک مرکزی انگلیس وجود چنین رابطه‌ای را مورد تردید قرار داد. همان طور که در جدول می‌بینید، شکاف میان رابطه‌ای که در سال‌های نخست این دهه بین هزینه‌های مصرف‌کنندگان و قیمت مسکن به وجود آمده، این فرضیه بانک مرکزی انگلیس را تایید می‌کند. همانطور که می‌بینید، افزایش قیمت مسکن باعث افزایش هزینه‌های مصرف‌کنندگان نشده‌است. امسال هم کاهش قیمت مسکن تاثیری بر میزان فروش و خریدها نداشته‌است. هزینه‌های مصرف‌کنندگان در انگلیس ۱/۱درصد افزایش داشته و این درحالی است که قیمت مسکن کاهش یافته است. اما حتی در شرایطی که هزینه‌های مصرف‌کنندگان در اوایل سال ۲۰۰۸ افزایش یافته، اما این کوتاه مدت بوده است. آمارها نشان می‌دهد که اعتماد مصرف‌کنندگان در ماه ژوئن در انگلیس به پایین‌ترین حد از سال ۱۹۹۰ تاکنون رسیده‌است. پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که کاهش ۱۵درصدی قیمت مسکن در ۲ سال آینده، سیر صعودی هزینه‌های مصرف‌کنندگان را متوقف می‌کند. تاثیر آن هم بر
تولید ناخالص داخلی انکارناپذیر خواهد بود.
با کنار هم گذاشتن همه این آمار و ارقام می‌توان دریافت که لطمه اقتصادی ناشی از بحران مسکن انکارناپذیر است. اما وزارت مسکن انگلیس که با پیش‌بینی سرایت این بحران از آمریکا و دیگر کشورها، از مدتها پیش مشغول تهیه مقدمات مقابله با آن بوده، اخیرا از آمادگی دولت برای خرید ساختمان از سازندگان و انبوه‌سازان خبر داده‌است. این طرح که طرح ملی نجات مسکن نام گرفته، از همین ماه به اجرا گذاشته خواهد شد. براساس این طرح سازندگان مسکن که خانه‌های ساخته‌شده و آماده‌شان به دلیل رکود بازار و نبود خریدار به فروش نرفته است، می‌توانند قیمت پیشنهادی خود را برای فروختن آنها به دولت اعلام کنند. دولت این خانه‌ها را برای واگذاری به افراد کم‌درآمد جامعه با قیمت مناسب از این انبوه‌سازان خریداری می‌کند. دولت انگلیس برای این کار بیش از 200میلیون پوند اختصاص داده‌است. قیمت هر کدام از این املاک 150هزار پوند برآورد شده‌است. به این ترتیب با این طرح دولت 1400 باب خانه جدید به بازار اضافه می‌شود. دولت انگلیس طی برنامه‌ای اعلام کرده قصد داشت تا سال 2020 برای حل مشکل مسکن افراد کم‌درآمد، 3میلیون خانه بسازد. اکنون با اجرای این طرح هم می‌تواند در
این برنامه پیش برود و هم تا حدی جلوی رکود خرید و فروش در بازار مسکن را بگیرد. با وجود کاهش قیمت مسکن و رکودی که در پیش خواهد بود، اما هنوز توان خرید مسکن مردم انگلیس به نسبت درآمد آنها پایین است. در سال 2005 کسی که در انگلیس می‌خواست برای اولین بار خانه خریداری کند برای دریافت وام نیاز به سپرده‌گذاری معادل 10هزار پوند داشت. اکنون این رقم به 16هزار پوند یعنی نزدیک به 60درصد افزایش یافته‌است.
ارسال نظر