آلمان استثنای بازار مسکن جهان شناخته شد

سال‌ها است که کارشناسان بازار مسکن در جهان آلمان را به عنوان کانون بعدی رونق بازار مسکن در دنیا نام می‌برند

نیلوفر قدیری

آلمان تنها کشور توسعه یافته است که طی یک دهه اخیر قیمت مسکن در آن ثابت مانده است.

این ثبات نه به خاطر رکود بازار مسکن بلکه به علت بنیه قوی این بازار در برابر هر گونه شوک اقتصادی بوده است. آرامش واقعی در بازار مسکن آلمان که به اعتقاد فعالان آلمانی این بازار تا سال‌های آینده نیز ادامه خواهد داشت نتیجه تحولات اقتصادی در اوایل دهه ۱۹۹۰ و بعد از اتحاد دو دولت آلمان شرقی و غربی است.

در این کشور توسعه یافته سال‌‌ها است عرضه از تقاضا در بازار املاک فراتر رفته، به همین دلیل هر اتفاقی که در سایر بازارهای اقتصادی این کشور از جمله رکود صنعتی یا از دست رفتن رونق در بازار سهام بیفتد بازار مسکن هیچ آسیبی نمی‌بیند.

چه آن که در فاصله سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۱ که اقتصاد آلمان دچار رکود شد شاخص قیمت مسکن در این کشور هیچ تغییری نکرد.

این در حالی است که در سایر کشورها به محض آن که بازار سهام با رکود مواجه می‌شود سرمایه‌ها بلافاصله به بخش مسکن سرازیر شده و در نتیجه تورم را در این بخش دامن می‌زند.

در یک دهه گذشته قیمت مسکن در نیم‌کره غربی جهان به صورت نجومی افزایش یافت، اما در این میان آلمان یک استثنا بود. اکنون هم که بازار مسکن در اکثر نقاط جهان دچار مشکل و رکود و گاه بحران شده، بازار املاک آلمان از چنین دردسرهایی در امان مانده است، اما چرا بازار املاک و مستغلات آلمان از این فراز و فرود کاملا به دور مانده است.

اگر شما امروز بخواهید در آلمان خانه‌ای خریداری کنید، می‌توانید همان پولی را برای این خرید بپردازید که ۱۰ سال پیش می‌پرداختید، این در حالی است که قیمت در بسیاری از کشورهای صنعتی دیگر جهان به شدت افزایش یافته است. این یک استثنا است که در آلمان اکنون قیمت مسکن به همان اندازه یک دهه پیش است. چنین اتفاقی تقریبا در هیچ کشور دیگری در دنیا روی نداده است. در اکثر کشورهای دنیا قیمت مسکن در ۱۰ سال گذشته به صورت پلکانی افزایش یافته و اکنون هم به صورت تهدیدآمیزی در حال سقوط است. در غرب دنیا از استرالیا گرفته تا اسپانیا و آمریکا، قیمت املاک تقریبا بیش از دو برابر شده است. به این ترتیب می‌توان گفت که آلمان تنها کشوری در میان کشورهای توسعه‌یافته جهان است که از این رونق بازار مسکن به دور مانده است، اما این برای آینده بازار مسکن آلمان چه معنی دارد؟

سال‌ها است که کارشناسان بازار مسکن در جهان آلمان را به عنوان کانون بعدی رونق بازار مسکن در دنیا نام می‌برند. سرمایه‌گذاران مسکن در جهان از انگلیس و ایرلند تا آمریکا، به انگیزه قیمت پایین مسکن در کشور آلمان به بازار املاک در این کشور و به ویژه در شهر برلین روی آورده‌اند. اما تنها به این دلیل که قیمت مسکن در آلمان ارزان است می‌توان گفت که بازار مطمئنی برای سرمایه‌گذاری در این زمینه است؟ و آیا می‌توان پیش‌بینی کرد که قیمت مسکن در این کشور افزایش یابد؟

تحولات بعد از وحدت

دو آلمان

برای درک اینکه بازار مسکن آلمان چرا در یک دهه گذشته چنین بدون تغییر مانده، باید به اوایل دهه ۱۹۹۰ بازگردیم. در ژوئن سال ۱۹۹۱ یعنی ۸ ماه بعد از اتحاد دو آلمان، قانونی که برای احیای اقتصاد آلمان شرقی سابق تدوین شده بود به اجرا گذاشته شد. این قانون محرک‌ها و مشوق‌های مالیاتی گشاده‌دستانه‌ای را به سرمایه‌گذاران بازار مسکن پیشنهاد می‌داد و می‌گفت که هر کس در آلمان شرقی سابق یا برلین خانه‌ای بسازد یا آن را بازسازی کند، از کلیه هزینه‌های سرمایه‌گذاری از مالیات بر درآمد گرفته تا دیگر هزینه‌ها، تا ۱۰ سال معاف می‌شود. بسیاری از ثروتمندان آلمان غربی از این فرصت استثنایی استفاده کرده و پول‌های خود را در بازار املاک شرق آلمان ریختند. حتی بعضی سیاستمداران هم شروع به خرید و ساخت خانه از آپارتمان‌های یک طبقه تا مجموعه‌های ساختمانی بزرگ در این منطقه کردند.

بازار املاک آلمان در نتیجه این قانون در اوایل و نیمه دهه ۱۹۹۰ به شدت رونق یافت. بین سال‌های ۱۹۹۰ و ۱۹۹۸، یعنی سالی که این مشوق مالیاتی کاملا پایان می‌یافت، قیمت املاک که با هدف اجاره دادن خریداری می‌شد تا ۷۰درصد افزایش یافت، اما این سیاست نوعی حباب ملکی هم به وجود آورد. جولیان پاور، مدیر مرکز سرمایه‌‌گذاری مربوط به برلین در لندن در این باره می‌گوید: مشوق‌های مالیاتی چنان گشاده‌دستانه بود که مردم بیش از حد سرمایه‌گذاری کردند و این نوعی مازاد عرضه در برلین ایجاد کرد. کسانی که حتی یک خانه را بازسازی می‌کردند هم سود کلان به دست می‌آوردند. به همین دلیل بسیاری بدون توجه به اینکه تقاضایی برای این املاک وجود دارد یا نه، به ساخت و ساز گسترده دست زدند.

رونق به رکود تبدیل شد

بسیاری از سرمایه‌گذاران در مسیر پرشتاب خود برای سود بردن از معافیت مالیاتی، فراموش کردند که اصلا ممکن است تقاضایی برای این همه ملک نباشد. یورگن میشل اسشیک رییس و سخنگوی اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که منبعی معتبر برای مشاوره دادن به دلالان ملکی در این کشور است در این باره می‌گوید، بعد از سال ۱۹۹۸ تازه ماجرا آغاز شد. مشوق‌های مالیاتی دیگر وجود نداشت و در دهه ۱۹۹۰ هم معلوم شد که سرمایه‌گذاران بیش از حد و ظرفیت بازار ساخت‌وساز کرده‌اند. با ترکیدن حباب بازار مسکن، تب تند سرمایه‌گذاران هم سرد شد. در حالی که قیمت مسکن در اکثر کشورهای صنعتی در اواخر دهه ۱۹۹۰ رو به افزایش می‌گذاشت و در دهه بعد هم سیر صعودی خود را طی می‌کرد. بازار مسکن آلمان وارد یک رکود طولانی می‌شد. براساس بخش آمار و قیمت‌های نشریه اقتصادی انگلیسی اکونومیست، متوسط قیمت خانه بین سال‌های ۱۹۹۷ و ۲۰۰۷ در بسیاری از کشورها دو یا حتی سه برابر شد. در انگلیس قیمت مسکن ۲۱۰درصد، در اسپانیا ۱۹۰درصد، در استرالیا ۱۶۸درصد و در آمریکا ۱۰۴درصد افزایش یافت. آلمان اما یکی از معدود کشورهای پیشرفته اقتصادی جهان بود که در ۱۰سال گذشته این رونق جهانی را تجربه نکرد.

براساس مطالعات انجام شده توسط اتحادیه املاک و مستغلات آلمان که بر بیش از ۱۵۰شهر آلمان تحقیق کرده است، قیمت مسکن در سال ۲۰۰۷ در همه این شهرها همانی بوده که ۱۰سال پیش بوده است. در حقیقت رونق اقتصادی که کشورهای انگلیس و آمریکا و دیگر کشورهای غربی در چند سال گذشته تجربه کردند، همان رونقی است که آلمان در دهه ۱۹۹۰ تجربه کرده بود.

در ۱۰سال گذشته آلمان با دوره‌هایی از فراز و فرود اقتصادی روبه‌رو بوده و دست و پنجه نرم کرده است. در سال۲۰۰۱ اقتصاد آلمان دچار رکود شد و نرخ بیکاری در این کشور به رکورد رسید. ترکیدن حباب بازار سهام در سال ۲۰۰۰ همچنین به اقتصاد کشور آلمان به شدت آسیب وارد کرد. در اثر این بحران، بازار سهام فرانکفورت به شدت دچار سقوط شد، اما این سقوط بازار سهام باعث آن نشد که سرمایه‌گذاران پول خود را در بازار املاک سرمایه‌گذاری کنند. بسیاری از سرمایه‌گذارانی که در اثر ترکیدن حباب مسکن در پایان دهه ۱۹۹۰ دچار لطمه شدید شدند، دیگر تمایلی به انجام دوباره این قمار خطرناک نداشتند. بسیاری از آلمانی‌ها در دهه ۱۹۹۰ سرمایه خود را از دست دادند.

فرصتی برای سرمایه‌گذاران خارجی

قیمت مسکن در آلمان برخلاف روند جهانی بین سال‌های ۱۹۹۸ تا ۲۰۰۳ سیر نزولی یافت. درحالی که قیمت بالای خانه در بسیاری از کشورهای صنعتی از توان خرید مردم خارج شده بود، قیمت خانه در آلمان روز به روز ارزان می‌شد که البته این روند از دید تیزبین سرمایه‌گذاران بین‌المللی به دور نماند.

از سال ۲۰۰۴ یعنی سالی که بازار مسکن آلمان دیگر کاملا به سقوط رسیده بود، سرمایه‌گذاران جهانی به سراغ صدها و هزاران باب خانه‌ای رفتند که در آلمان برای فروش گذاشته شده بود. در آن زمان بسیاری از کسانی که چندین خانه ساخته بودند یا خریداری و بازسازی کرده بودند، اکنون زیر بار سنگین بدهی‌های بانکی خود کمر خم کرده بودند و به دنبال مشتری برای فروش خانه به هر قیمتی بودند. به همین دلیل این بهترین فرصت برای سرمایه‌گذاران خارجی بود.

در سال ۲۰۰۴، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی آمریکا به نام فورترس، بیش از ۸۲هزار دستگاه آپارتمان از سازمان بازنشستگی فدرال آلمان خریداری کرد. ارزش این قرارداد ۵/۳میلیارد یورو معادل ۳/۴میلیارد دلار بود. در همان سال شرکت مورگان استنلی بیش از ۴۸هزار ملک از یک گروه صنعتی آلمانی به ارزش ۱/۲میلیارد یورو یا ۸/۲میلیارد دلار خرید. سال بعد، شرکت سرمایه‌گذاری خصوصی انگلیس ۱۵۰هزار دستگاه آپارتمان به ارزش ۷میلیارد یورو از یک شرکت بزرگ انرژی در آلمان خرید. بازار املاک و مستغلات آلمان در سال ۲۰۰۴ برای سرمایه‌گذاران خارجی مانند یک رویا بود. قیمت‌ها کاهش یافته بود، ولی در آن سال در وضعیت باثباتی قرار داشت. قیمت ملک در مقایسه با بسیاری از کشورهای اروپایی بسیار ارزان بود. درصد مالکان خانه در آلمان ۴۳درصد بود که هم در آن زمان و هم اکنون جزو پایین‌ترین نرخ مالکیت خانه در اروپا است. از سوی دیگر نرخ بهره بانکی در آلمان پایین بود و به همین دلیل گرفتن وام برای خرید خانه در این کشور بسیار به صرفه به نظر می‌رسید.

آیا قیمت‌ها افزایش می‌یابد؟

با بهبود اقتصاد آلمان در چند سال اخیر، بازار املاک این کشور هم رونق یافت. از سال ۲۰۰۴ قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ ثابت مانده، اما خرید و فروش انجام می‌شود. اما در حالی که کارشناسان بازار املاک چند سالی است که افزایش قیمت‌ها را در این کشور پیش‌بینی می‌کنند، باید گفت که این پیش‌بینی تا مرحله تحقق راه طولانی دارد. گزارش مرور بازار املاک اروپا در سال ۲۰۰۸ این موضوع را تایید می‌کند. در این گزارش آمده است که مونیخ در میان شهرهای آلمان بالاترین قیمت مسکن را دارد، اما حتی در این شهر هم افزایش قیمت‌ها زیر ۵درصد بوده است. اما شرکت‌های مشاوره سرمایه‌گذاری همچنان به سرمایه‌گذاران برای حضور در بازار مسکن آلمان توصیه می‌کنند. درصد پایین مالکیت مسکن در آلمان این کشور را به بازاری خوب برای مسکن اجاره‌ای تبدیل می‌کند. وقتی اجاره مسکن افزایش یابد، درصد بیشتری از مردم به فکر خرید مسکن می‌افتند. در چنین شرایطی است که بازار با کمبود عرضه و افزایش تقاضا روبه‌رو می‌شود و این به معنای افزایش قیمت است.