در میزگردی با حضور سه صاحب‌نظر برجسته مسکن در دانشگاه تهران بررسی شد
دلایل بحران مسکن در ایران
گروه مسکن - میترا یافتیان: جمعی از کارشناسان برجسته و صاحب‌نظر در حوزه اقتصاد مسکن در میزگردی تحت عنوان «نقش مسکن در اقتصاد ایران» به کنکاش در سیاست‌های جاری دولت برای ساماندهی بازار مسکن و نقد این سیاستها پرداختند. ماحصل آنچه در این میزگرد از زبان مینو رفیعی، استاد دانشگاه تهران، کمال اطهاری، کارشناس و پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن و فردین یزدانی کارشناس مسکن مطرح شد، نشان می‌دهد شاخص‌های مربوط به اقتصاد مسکن در کشور از بعد از انقلاب تاکنون افت کرده است.ضمن این که سیاست‌های جاری نیز تاثیر قابل ملاحظه‌ای بر بهبود شاخص‌ها نخواهد داشت.به گزارش دنیای اقتصاد دکتر کمال اطهاری در این میزگرد گفت: طی ۳۰ سال اخیر و بعد از انقلاب سازوکارهای اتخاذ شده در اقتصاد ایران ملغمه‌ای ناکارآمد بوده است.به طوری که در این اوضاع حق انسان برای مسکن گرفته شده است.آمارها نشان می‌دهد بهای مسکن در مناطق شهری از چیزی حدود سه برابر درآمد خانوار در پیش از انقلاب به حدود ۱۲ برابر آن در حال حاضر رسیده است.
وی اظهار کرد: حد قابل تحمل در تهیه مسکن مناسب برای خانوارها این است که یک مسکن متعارف حداکثر ۵ برابر درآمد خانوار هزینه داشته باشد تا بتواند نسبتی را به هزینه خانوار داشته باشد که خانوار از پس مابقی هزینه‌ها نظیر تحصیل، خوراک، پوشاک و ... برآید.اما متاسفانه در طبقات
کم درآمد ما هزینه مسکن چیزی حدود ۵۰ الی ۶۰درصد درآمد خانوار را آن هم در حاشیه شهر به خود اختصاص می‌دهد.در حالی که این میزان باید بین ۲۰ تا ۲۵درصد یعنی چیزی حدود ۲ الی ۳ برابر درآمد هر خانوار باشد.
وی اذعان کرد: همچنین بخش مسکن در کشور ما با وام‌گیری از نظریه لوفر حق انسان به شهر را از بین برده است.لوفر حقی را تعریف می‌کند که اعلا است و آن حق انسان به شهر است. به زبان ساده یکی از این حقوق حق انسان به مسکن مناسب است که تقریبا این حق در ایران از بین رفته است.هر چند که حق انسان به شهر در حاشیه شهرها بسیار بیشتر از آنچه گفته شد، از بین رفته، از این رو به دلیل عدم پاسخگویی به حق تامین مسکن، حاشیه‌نشینی در شهرهای ایران رو به ازدیاد رفته است.وی خاطرنشان کرد: اوضاع حاشیه‌نشینی در منطقه شهری تهران از حدود ۵درصد در پیش از انقلاب به حدود ۴۰درصد پس از انقلاب در مسکن جدید رسیده است.
بنابراین، این حقوق اصلی به دلیل این ملغمه ناکارآمدی است که نمی‌تواند حتی در داخل یک نظام سرمایه‌ای مابین رفتار خرد که همان بازار مسکن است با مبنا که رژیم انباشت موجود در جامعه است، رابطه برقرار کند.
وی یادآور شد: با سیاست‌هایی که از برنامه اول توسعه در کشور ما دنبال شده و کمی دست ما نیز به آن آلوده است و اوج آن در برنامه چهارم توسعه بوده توانستیم به بسته تئوریکی مناسب در برنامه چهارم برسیم که از بسیاری جهات پاسخگو باشد.
اما در چارچوب برنامه اول به‌رغم فشارها و مقاومت‌های کارشناسی زیادی که صورت گرفت، یک مرتبه سیاستها بدون اینکه بسته کاملی از لحاظ سیاستی، قانون‌گذاری و نهادی تعریف شود، از سمت عرضه به سمت تقاضا رفت و قانون زمین‌شهری از سال ۷۰ به کنار گذاشته شده، تراکم فروشی رایج و پدیده‌ای به نام بورژوازی مستغلات در ایران رخ داد.
واگذاری زمین در بیابان
وی صراحتا اعلام کرد: آخرین سیاست‌های اتخاذ شده عدالت را هدف گرفته و ملغمه پیشین را نه تنها تصحیح نکرده، بلکه به ناکارآمدی آن افزوده است، همچنانکه می‌بینیم عرضه زمین‌های ۹۹ ساله در بیابان‌های شهر موجب می‌شود که نه حق انسان به شهر و نه حق انسان به مسکن پاسخ گفته شود.
وی ابراز عقیده کرد: به طور کلی شیوه‌های کنونی نمی‌تواند با در نظر گرفتن زمین دولتی قابل عرضه برای مسکن، در ۲۰ سال آینده به تمامی تقاضاها در این بخش پاسخ بگوید مگر اینکه یک یا دو درصد این نیازها را پاسخ بگوید.
اطهاری در ادامه گفت: وضعیت مسکن آنقدر در حال بحرانی‌شدن است که برای هیچ‌کس خوب نیست زیرا جامعه نباید نقد خود را به دولت در شرایط بحرانی ارائه دهد.
به اعتقاد وی، دولت در ایران همانند ماشینی است، آنهایی که سوار این ماشین هستند فکر می‌کنند که ماشین در حال جلورفتن است در حالی که افرادی که آنها را از بیرون نظاره می‌کنند می‌بینند ماشین آنها حرکتی ندارد و فقط ماشین‌های کناری هستند که حرکت می‌کنند و این خصلتی است که در دولت‌های قبلی و فعلی دنبال شده است.
وی خاطرنشان کرد: شتابزدگی تصمیم‌گیری‌ها در دوران خاتمی موجب شد تا بخش مستغلات مسکن به نحو چشمگیری تقویت شود، اما این اتفاق با تراکم فروشی همراه شد. در واقع حالا بورژوازی مستغلات برای تقاضای مصرفی مسکن تولید نمی‌‌کند، بلکه برای تقاضای سرمایه‌ای و متکی به رانت زمین است. به همین دلیل است که در چند مساله اخیر بسیاری از قوانین نظیر طرح جامع تهران که به تازگی ابلاغ شده، تغییر پیدا کرد، طوری که حداکثر جمعیت تهران را که حدود ۸میلیون نفر از لحاظ ظرفیت حق انسان به شهر است، ۱/۹میلیون نفر تعیین کرده و فقط به فشار دولت در سند طرح جامع تهران و به منظور رونق بخش مسکن ۲۰درصد به تراکم‌های موجود اضافه شده است.
اصرار به سکونت در شهرهای جدید
وی خاطرنشان کرد: در حالی که شهرهای جدید به منظور انبوه‌سازی طبقه متوسط در نظر گرفته شده بود، اما درحال حاضر ۸۰درصد ظرفیت این شهرها خالی است، چرا که از ابتدای برنامه اول توسعه (سال ۶۸) قرار است حمل‌ونقل سریع در شهرهای جدید محقق شود!
وی صراحتا اعلام کرد: در حال حاضر ۸۰درصد زمین‌های شهرهای جدید فروخته شده، اما ساخته نمی‌شود و باز هم دولت اقدام به نام‌نویسی از متقاضیان برای اسکان در شهرهای جدید می‌کند.
رفیعی:
صبر ۱۰۰ ساله برای خرید خانه ۵۰متری
مینو رفیعی در این میزگرد با اشاره به اینکه بخش مسکن بر اقتصاد کلان و توزیع درآمدها اثرگذار است و از نوسانات اقتصاد کلان اثرپذیر است، خاطرنشان کرد: ریشه مسائل مسکن در اقتصاد کلان است و تا اقتصاد سالمی که نرخ بازده داخلی همه بخشهای آن به طور منطقی و عقلانی تعیین شده و قابل رقابت با یکدیگر باشد، نداشته باشیم طبیعی است تمام پول‌ها به طرف بخش مسکن می‌رود.
وی گفت: البته ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که روانه شدن بخشی از نقدینگی‌ها به سمت بخش مسکن چندان نامناسب هم نبوده چون در صورتی که مازاد این نقدینگی‌ها به مسکن وارد نمی‌شد، بخشی از آن در فعالیت‌های غیررسمی استفاده می‌شد زیرا طبیعی است وقتی نرخ بازده صنعت ۳درصد اما خرید و فروش مثلا سکه بازده بالاتری دارد، این مازاد نقدینگی‌ها در بخش معاملات پرسود نظیر سکه، طلا و مسکن ورود پیدا می‌کند. بنابراین جایگزین بخش مسکن فعالیت در بخشهای مولد نظیر صنعت کشاورزی و خدمات نیست بلکه فعالیت‌های غیررسمی است. وی تصریح کرد: در فضای کنونی اقتصاد ما که سرمایه‌گذاری‌ها حتی برای استهلاک بخش‌ها نیز کافی نیست اجرای سیاست‌هایی چون تبدیل ۴۰هزار وام مسکن روستایی به ۳۰۰هزار فقره و نیز واگذاری ۵/۱میلیون قطعه زمین به جای ۱۰۰هزار قطعه به مردم و نه نیازمندان دریافت این تسهیلات، مانند این است که به مریضی که با دو قرص درمان می‌شود، ۲۰۰ قرص بدهیم. معلوم است چه بلایی بر سر این مریض خواهد آمد. وی گفت: برای برنامه‌ریزی درست در بخش مسکن ابتدا لازم است عوامل اجرای سیاست‌های مسکن را که شامل پول یا اعتبار دولت، قانون و میزان مداخلات مستقیم در بخش مسکن است را مورد ارزیابی قرار دهیم، همچنین باید دید نیازمندان مسکن چه تعداد هستند و آیا ابزار موجود برای پاسخگویی به آن کافی است؟وی افزود: به عنوان یک برنامه‌ریز معتقدم ما هنوز هم به اندازه کافی ابزار لازم برای پاسخگویی به نیازهای مبرم و ضروری را داریم، اما نباید برای پاسخگویی به نارضایتی مردم طرح‌هایی با ابعاد وسیع را اجرایی کنیم و منتظر باشیم این سیلی که سد جلوی آن را باز می‌کنیم، باعث شود همه نیازمندان سیراب شوند، چون نیازمندان در جایی هستند که این آب به آنها نمی‌رسد. وی ادامه داد: وضعیت نیازمندان فاقد مسکن در کشور ما به گونه‌ای است که اگر در سال ۸۰ دهک‌های ۱ تا ۳ درآمدی ما می‌توانست ۳۰درصد درآمد خود را پس‌انداز کند و بعد از ۱۰ سال می‌توانست فقط ۱۲ مترمربع واحد مسکونی و آن هم در مناطق متوسط شهری و نه در کلانشهرها خریداری کند در سال ۸۲ این رقم به ۹ مترمربع و اخیرا به ۴ مترمربع تقلیل پیدا کرد. بنابراین دهک‌های ۱، ۲، ۳ درآمدی جامعه ما باید ۳۰درصد درآمد خود را به طور متوالی ۱۰۰سال پس‌انداز کنند تا بتوانند یک مسکن ۵۰ متری را خریداری کنند یا اینکه هرگز خانه‌دار نشوند. حال باید دید آیا مسکن اجاره‌ای متناسب با درآمد آنها در جامعه وجود دارد؟
وی در رابطه با سیاست دولت در بخش زمین نیز اظهار کرد: زمین همواره یکی از ابزارهای مهم سیاست‌گذاری دولت در بخش مسکن بوده است. در کشور ما نیز زمانی به میزان زیادی زمین شهری وجود داشت که این به عنوان مداخله دولت می‌توانست برای گروه‌های نیازمند به کار رود، اما واگذاری بی‌حد و حصر زمین‌ها در دهه اول انقلاب نیز عدم پیگیری این مساله که زمین‌های شهری دولت به چه کسی و چگونه واگذار می‌شود و اینکه چه زمانی قرار است وارد بازار مسکن شود، موجب شد تا همه نیازمندان بیرون از این بازار بمانند.
رفیعی در ادامه افزود: حتی با تعریفی با مسامحه از بادوام بودن واحدهای مسکونی که صرفا به کار رفتن مصالح ساختمانی بادوام بدون در نظر گرفتن شیوه‌های ساخت نوین است، در‌حال‌حاضر ۷۵درصد واحدهای مسکونی شهری و ۳۵درصد واحدهای مسکونی روستایی در کشور ما بادوام هستند.وی تصریح کرد: بنابراین اگر در شهر تهران حادثه طبیعی رخ دهد، واقعا وضعیت فاجعه‌آمیزی به وجود می‌آید. از این رو مسوولان ما باید به این امر واقف باشند که آنچه مهم است این کمبود ۵/۱میلیون واحد مسکونی در کشور نیست؛ بلکه بی‌دوام بودن واحدهای مسکونی که هر لحظه ممکن است جان بسیاری از افراد را در معرض خطر قرار دهد، مورد غفلت قرار گرفته است.
وی یادآور شد: طی دهه ۷۵ تا ۸۵، وضعیت تولید مسکن به گونه‌ای بوده که در سال ۸۵ حدود ۱۲میلیون و ۴۰۰هزار خانوار شهری در کشور موجود بوده که ۱۱میلیون و ۵۰۰هزار خانوار آن واحد مسکونی ملکی داشتند یعنی حدود ۹۰۰هزار واحد مسکونی کمبود داشته‌ایم و اگر هر خانوار ایرانی در یک واحد مسکونی ساکن شود با فرض اینکه می‌دانیم سنت سکونتی و اجتماعی ما به گونه‌ای است که خانواده‌های یک نفره با خانواده‌های بزرگتر خود زندگی می‌کنند، این میزان کمبود به معنای وضعیت نابسامان در جامعه دیده نمی‌شود. حال اگر بیاییم تعداد خانوارها را بر ۱/۱ که تراکم خانوار بر واحد مسکونی در کشور ما است، تقسیم کنیم می‌بینیم که کمبود واحد مسکونی شهری نداریم.
در روستاها نیز ۵میلیون و ۱۰۰ خانوار روستایی داریم که در ۵/۴میلیون واحد مسکونی روستایی ساکن هستند. بنابراین در این قسمت هم ۹۰۰ واحد مسکونی کم داریم که با کمبود مسکن‌های شهری می‌شود ۵/۱میلیون.
اما با احتساب تراکم ۱/۱ مبنی بر نسبت خانوار به واحد مسکونی می‌بینیم حدود ۲۰۰ تا ۳۰۰هزار واحد مسکونی آن هم در روستاها کمبود داریم. پس مشکل کجا است؟
وی تصریح کرد: در کشور ما با نبودن یک سیستم تامین اجتماعی قابل قبول برای خانوارها داشتن یک واحد مسکونی یعنی یک تامین اجتماعی، یک حفاظتی در زمان پیری، بیماری و... بنابراین غیر از اینکه مسکن یک سرپناه است و خدمات سکونتی در طی یک دوره به مالک خود می‌دهد، بزرگترین پس‌انداز خانواده محسوب می‌شود، در حالی که در ایالات‌متحده نسبت دارایی مسکن ملکی و اجاره‌ای مردم عین کشور ما است اما این مساله عملا مسکن آنها نیست.
۶۸ درصد مردم صاحبخانه هستند
به گفته وی، هم‌اکنون ۶۸درصد خانوارهای شهری ما دارای مسکن ملکی و ۳۲درصد دارای مسکن اجاره‌ای بوده و عمدتا در واحدهای مسکونی متعلق به بخش‌خصوصی ساکن هستند. البته طبیعی است که این آمار برای روستاها به گونه‌ای دیگر است، طوری که حدود ۸۳درصد روستاییان دارای مسکن ملکی و ۱۷درصد اجاره‌نشین هستند و در نهایت این صدایی که می‌شنویم خانه نداریم و ای داد که اجاره‌ها در حال بالا رفتن است، فریاد همان ۳۲درصد اجاره‌نشین شهری است که خانه ندارند و دائما از امیدی به داشتن مسکن ملکی در آینده، دور و دورتر می‌شوند.وی گفت: طبق برآوردهای ما خالص ورودی و خروجی به بخش مسکن اجاره‌ای حدود ۱۵۰هزار خانوار است با اضافه کردن آن ۳میلیون نفر مستاجر باید دید آیا به این تعداد، واحد مسکونی اجاره‌ای تولید می‌شود یا خیر؟
وی ادامه داد: به طور کلی ما یک دوره رکود تولید مسکن بین سالهای ۸۲ تا ۸۵ را تجربه کردیم و بعد در سال ۸۶ یک جهش در تولید مسکن داشتیم. با این حال نرخ رشد تولید مسکن در کشور ما طی ۱۰ سال اخیر بالای ۳۶درصد و بیش از نرخ رشد خانوارها بوده است.همچنین گرایش‌هایی که در ساخت‌وساز مسکن ما وجود داشته این است که رشد بلندمدت در تولید مسکن داشتیم و هر سال واحدهای مسکونی کوچکتر و بادوام‌تری توسط سازندگان حرفه‌ای ساخته می‌شود که به تبع آن اجاره‌نشینی در دهه ۷۵ تا ۸۵ کاهش یک یا ۲درصدی داشته است.
بنابراین نقش مسکن در اقتصاد کشور بسیار چشمگیر، اثرگذار و اثرپذیر بوده است.
افزایش قیمت نفت یعنی افزایش قیمت مسکن
دکتر فردین یزدانی، اقتصاددان و کارشناس مسکن نیز به‌عنوان دیگر سخنران این میزگرد اظهارنظر کرد و گفت: در تحقیقاتمان به این نتیجه رسیدیم که بخش مسکن در سالهای اخیر دارای رابطه‌ای متعارض با سایر بخشهای اقتصادی بوده و وجود آن را می‌توان در نوسانات شدیدی که در حجم و قیمت و پس از آن در حجم تولید رخ داد، مشاهده کرد.
وی افزود: این نوسانات یک اثر معینی دارند و آن اینکه گروه‌های کم‌درآمد به تدریج از دایره عملکرد سازوکار بازار حذف می‌شوند و قدرت تاثیرگذاری و ارضای تقاضای آن نیز بسیار کم می‌شود.
وی گفت: ما تقریبا در شاخص‌های متوسط مسکن نظیر تولید مشکلی حس نمی‌کنیم اما این نوسانات ساختاری موجب بروز مشکلاتی در بخش توزیع مسکن می‌شود.
وی یادآور شد: حدود ۱۰درصد اشتغال کشور در بخش مسکن محقق شده و از لحاظ تاثیر رشد مسکن بر رشد سایر بخشهای اقتصادی مطالعات انجام شده بر روی داده و ستانده بخشهای اقتصادی نشان می‌دهد بخش مسکن در بین ۷۲ بخش اقتصادی، رتبه ۲۸ را از لحاظ آثار تکاثر اقتصادی دارد و برخلاف آنچه گفته می‌شود رتبه اول را از نظر تاثیر بر رشد اقتصادی ندارد.یزدانی درباره سهم بخش مسکن از ساختار اقتصادی کشور نیز اظهار کرد: گمان من بر این است که وجود درآمد نفت از یک‌‌سو و وجود ساختارهای ناعادلانه توزیع درآمد و قدرت سیاسی و اجتماعی از سوی دیگر باعث می‌شود که ما در طول سالیان گذشته هرگاه مواجه با ورود ودرآمد نفتی به کشور بوده‌ایم به دلیل توزیع نابرابر نقدینگی، سطح افزایش قیمتی را شاهدیم که این افزایش قیمت تحریک‌کننده تقاضای سرمایه‌ای است.به گفته وی، دو بازار مشخص می‌توانیم برای مسکن تعریف کنیم؛ یک بازار مصرفی و یک بازار سرمایه‌ای.این اقتصاددان تاکید کرد: برآوردهای انجام شده نشان می‌دهد که در زمان‌های رونق ۵۵ تا ۶۰درصد تقاضا در مناطق کلان شهری از لحاظ حجم تقاضای پولی و نه متراژ مربع، تقاضایی است که به انگیزه سرمایه‌ای انجام می‌شود و ما بخشی از آنها را در آپارتمان‌های احداثی در برج‌ها مشاهده می‌کنیم.وی با اشاره به نتایج انجام محاسباتی بر روی حجم نقدینگی وارد شده به بخش مسکن گفت: بر این اساس به‌طور متوسط طی سالهای بعد از انقلاب حدود ۳۰درصد نقدینگی تزریق شده در داخل اقتصاد، وارد بخش مسکن شده و اگرچه این نقدینگی گردش پیدا می‌کند و ورود وخروجی هم دارد اما سالانه درحدود ۳۰درصد بخش مسکن نقدینگی را در خود جذب می‌کند.وی ادامه داد: جالب اینکه زمان‌های رونق تولید مسکن نظیر سالهای ۸۱ یا سال ۸۶ از حجم نقدینگی اضافه شده به نقدینگی کل اقتصاد کلان بالاتر از ۵۰درصد آن به نوعی ورودی به بخش مسکن داشته است. حال اگر نسبت نقدینگی مسکن را باتوجه به اینکه هزینه زمین در سرمایه‌گذاری مسکن محاسبه نمی‌شود، بررسی کنیم می‌بینیم که در زمان‌های رونق نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری در بخشهای اقتصاد کلان تا حد ۵۰ و بعضا تا ۶۴ درصد افزایش می‌یابد.همچنین محاسبه روابط بین بخشی نشان می‌دهد با افزایش ورود نقدینگی به مسکن که بخش عمده‌ای از آن به بازار مسکن دست دوم و زمین مربوط می‌شود، آثار منفی معینی به‌ویژه بر رشد سرمایه‌گذاری در صنعت دارد.
یعنی برخلاف آن چیزی که به صورت عام کلاسیک در اقتصاد کلاسیک گفته می‌شود، با تحریک مسکن می‌توان رشد اقتصادی تولید کرد، به‌نظر می‌رسد در ساختار اقتصادی ایران چنین پدیده‌ای تایید نمی‌شود.وی اضافه کرد، نتیجه اینکه بسیاری از سرمایه‌گذاران در بخشهای صنعتی بخشی از سرمایه خود را به مسکن منتقل کرده و به خوبی شاهد رابطه نسبتا متعارض در بخش مسکن با سایر بخشهای اقتصادی هستیم.وی تصریح کرد: شاخص دیگری که بسیار جالب است اینکه در استان تهران سهم زمین در هزینه تولید مسکن تا حد ۵۰ تا ۵۷ درصد است. باتوجه به این شاخص به خوبی می‌توان گفت که بازده اقتصادی در بخش زمین بیشتر از مسکن است.یزدانی یادآور شد: در دهه ۷۰ و آغاز سیاست‌های تعدیل اقتصادی بحث خودکفایی شهرداری‌ها در دستور کار دولت قرار گرفت و به نوعی خوداتکایی اقتصادی در شهرداری برقرار شد اما نوعی بازار رانت‌جویی را با فروش مجوزهای تراکم برای شهرداری مهیا کرد تا نهاد شهرداری با اعطای مجوزهای تراکم رانت ایجاد کند و بخشی از این رانت را به‌عنوان درآمد حاصل از تراکم برای شهر هزینه کرده و بخش دیگر را به‌عنوان منافع نصیب خریداران تراکم کند.
ارسال نظر