اتمام حجت با مالکان خانه‌های خالی

فرید قدیری- میترا یافتیان

تابستان پارسال بعد از آنکه مرکز آمار ایران اعلام کرد: «نیم‌میلیون واحد مسکونی در کشور خالی از سکنه است»، ذهن همه مسوولان به این سمت جلب شد که مبادا گرانی‌های سال ۸۵ بازار مسکن نتیجه احتکار این تعداد واحد مسکونی بوده است. اما چند روز بعد از انتشار گزارش مرکز آمار ایران دنیای اقتصاد به نقل از مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی گزارش داد: وجود ۵۰۰هزار مسکن خالی در کشور طبیعی است و هیچ ارتباطی بین این تعداد خانه‌های خالی و گرانی مسکن وجود ندارد.

محمود جهانی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد اعلام کرد: براساس نرم جهانی باید همواره معادل ۴درصد از تعداد کل واحدهای مسکونی در یک کشور خالی باشد تا نقل و انتقالات در بازار مسکن بدون وقفه بتواند انجام شود.

حالا نزدیک به یکسال از این ماجرا می‌گذرد که دولت حکم به پرشدن همه خانه‌های خالی داده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، دو هفته بعد از آنکه شورای‌عالی مسکن تصویب کرد از آذر ماه سال‌جاری مالیات ۲۵ تا ۳۰درصدی بر معاملات مکرر مسکن وضع شود، این بار نمایندگان ویژه رییس‌جمهوری در کارگروه مسکن تصمیم گرفته‌اند همه خانه‌های خالی از سکنه پر شود و بدین ترتیب

کار گروه مسکن که اعضای آن را همچون شورای‌عالی مسکن رییس‌جمهوری مشخص کرده است، دومین ابزار مبارزه با سوداگری را طراحی و به هیات دولت ارائه کرد.

هر چند پر شدن همه خانه‌های خالی، ابزار تاثیرگذاری در بازار مسکن به نظر نمی‌رسد، اما مصوبه اخیر کارگروه مسکن که حکم مصوبات هیات دولت را دارد، ضرب‌الاجل ۶ ماهه برای مالکان خانه های خالی از سکنه تعیین کرده است. براساس این مصوبه مالکان خانه‌های خالی برابر ماده ۴ قانون تعزیرات حکومتی ۶ ماه فرصت دارند نسبت به فروش، اجاره یا سکونت در این خانه‌ها اقدام کنند.

البته هنوز تبعات خالی نگه داشتن واحد‌های مسکونی اعلام نشده است.

اما به نظر می‌رسد مالیات سنگین از ۶ ماه دیگر در انتظار مالکان خانه‌های خالی خواهد بود.

اما این که همه خانه‌های خالی از سکنه در یک زمان پر شود به نفع بازار است یا خیر؟

یک سینی محتوی ۶ عدد لیوان را در نظر بگیرید که قرار است روزانه یکی از لیوان‌ها از یک نوشیدنی پر شود.

حال اگر همه این لیوان‌ها پر از آب باشد، عملیات پر کردن روزانه یکی از این لیوان‌ها با نوشیدنی مورد نظر، با مشکل مواجه می‌شود.

اما اگر یکی از لیوان‌ها همواره خالی باشد در این صورت می‌توان روزانه با جابه‌جا کردن آب درون لیوان‌ها با یکدیگر هر روز یک لیوان خاص را با نوشیدنی مورد نظر پر کرد.

بحث واحدهای مسکونی خالی از سکنه نیز منطقی شبیه مثال زده شده دارد.

اگر قرار باشد همه خانه‌های موجود در کشور از سکنه پر شود در این صورت خانه‌ای برای نقل و انتقال باقی نمی‌ماند و خانواده‌هایی که قصد خرید ملک یا اجاره را دارند باید آن قدر منتظر بنشینند تا خانواده دیگری تصمیم به خالی کردن خانه خود بگیرد.

به بیان ساده‌تر تکمیل ظرفیت همه خانه‌های موجود نه تنها کمکی به حل معضلات بازار مسکن نمی‌کند، بلکه این احتمال وجود دارد که برخی مشکلات که تا به حال در این بازار وجود نداشت دامن‌گیر خانواده‌ها شود.

براساس آمارگیری نفوس و مسکن سال ۸۵ که نتایج آن در سال گذشته توسط مرکز آمار ایران منتشر شد؛ تعداد ۱۵میلیون واحد مسکونی در کل کشور وجود دارد که ازاین تعداد حدود نیم‌میلیون واحد (معادل ۳/۳درصد کل خانه‌ها) خالی از سکنه است.این رقم ۷/۰درصد پایین‌تر از نرم جهانی است.

بر مبنای نتایج این سرشماری در شهر تهران از ۲میلیون و ۲۰۰هزار واحد مسکونی تعداد ۵۹هزار و ۹۱ خانه خالی از سکنه است که این رقم سهم ۵/۲درصدی خانه‌های خالی در شهر تهران از کل واحدهای مسکونی موجود در پایتخت را نشان می‌دهد.

بنابراین این تعداد خانه خالی در تهران رقم عجیبی نیست که بتوان با استناد به آن گرانی مسکن را ناشی از احتکار مسکن در تهران دانست و در نتیجه از خانه‌های خالی عوارض دریافت کرد.

مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی معتقد است؛ در شرایطی تعداد واحدهای مسکونی خالی از سکنه نگران‌کننده است که تعدادآنها به ۸ تا ۱۰درصد افزایش یابد که به طور قطع وجود ۱۰درصد خانه خالی در کشور می‌تواند نشانه وجود سوداگران و افراد سودجو در بازار مسکن باشد.

اهل فن چه می‌گویند

... و باز هم ارائه طرح جدید از سوی دولت. این بار الهام، سخنگوی دولت نهم از اجبار مالکان دارای واحدهای خالی از سکنه نسبت به عرضه این واحدها برای فروش یا اجاره در تهران خبر داد و آن را یکی از ابزارهای موثر در کنترل قیمت مسکن دانست. اما کارشناسان اقتصاد مسکن نظری مخالف با اهداف پیش‌بینی شده برای اجرای این طرح دارند.

مینو رفیعی: موثر نیست

دکتر مینو رفیعی، کارشناس مسکن، در گفت‌و‌گو با دنیای‌اقتصاد، درباره این طرح جدید گفت: مسوولان چطور می‌خواهند این خانه‌ها را شناسایی کنند.

وی صراحتا اعلام کرد: اگر طرح‌های آسان و مفیدتر برای افزایش عرضه مسکن را به کنار بگذاریم و به سیاست‌های محدودکننده بپردازیم اثرات منفی بر بازار مسکن دارد مخصوصا زمانی که ابزار انجام آن را در اختیار نداشته باشیم فقط بازار را بیشتر ترسانده‌ایم.

وی افزود: این طرح یک بار نیز در گذشته در قالب طرح شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات از مالکان این واحدها اجرایی شد تا این مالکان نسبت به عرضه واحدهای مسکونی خود در بازار برای فروش یا اجاره تشویق شوند اما به واقع موفق نبود، زیرا نتوانستیم با اجرای آن خانه‌های خالی را شناسایی کنیم. عده‌ای برای فرار، پرده به پنجره‌های خود نصب می‌کردند یا حتی به کارگران شهرداری پول می‌دادند تا به شهرداری خبر ندهند که کسی در این خانه‌ها ساکن نیست و زباله‌ای هم جلوی درب این خانه‌ها وجود ندارد. وی گفت: بنابراین هیچ راه شناسایی موثری ندارد و این طرح فقط بازار رامی‌ترساند و به افزایش قیمت‌ها در بخش زمین و مسکن منتهی می‌شود. مگر اینکه راه‌های عملی این طرح اعلام شود. وی یادآور شد: از سوی دیگر اگر درصدی از واحدهای مسکونی به صورت خالی وجود نداشته باشد، در بازار ایجاد وحشت می‌کند و باز هم قیمت‌ها بالا می‌رود. وی ادامه داد: از این رو همواره باید درصدی از واحدهای مسکونی خالی وجود داشته باشد تا تعادل حاکم در بازار باقی بماند.

همچنین در شهرهای کوچک باید حداقل بین یک تا ۳درصد و در شهرهای بزرگ تا ۵درصد خانه‌ خالی وجود داشته باشد که آمارها نشان می‌دهد در تهران این میزان بین ۳ تا ۵درصد است و امری طبیعی است.

به گفته وی بنابراین اگر در تهران ۴میلیون واحد مسکونی موجود باشد، ۱۰۰هزار واحد مسکونی معادل ۵درصد واحدهای موجود آمار زیادی برای خانه‌های خالی از سکنه نیست و این همان واحدهایی است که اغلب برای فروش و اجاره عرضه می‌شود، اما هنوز مشتری خود را پیدا نکرده است.

علت گرانی را باید در سیاست‌های غلط اقتصادی جست‌وجو کرد

دکتر پرویز حناچی، کارشناس مسکن نیز درباره اجرای این طرح اگرچه در ابتدا تمایلی به انجام مصاحبه نشان نداد و ارائه اظهارنظرهای کارشناسی در بخش مسکن را بی‌نتیجه دانست، اما با اصرار خبرنگار دنیای اقتصاد گفت: معتقدم همه این حرف‌ها برای این است که آقایان قبول ندارند علت گرانی مسکن سیاست‌های غلط اقتصادی دولت است.

وی افزود: وقتی این را قبول نداریم طرح‌های دیگری را اجرا می‌کنیم که باعث می‌شود قیمت زمین، مسکن و سایر کالاهای اساسی نظیر ارزاق عمومی افزایش یابد.

وی با طرح این سوال که دولت با چه ابزاری می‌خواهد این طرح را اجرایی کند؟ اظهار داشت: وقتی ابزارهای اجرای این طرح موثر نباشد، مالکان دارای واحدهای خالی هم به دنبال صحنه‌سازی می‌روند. وی درباره تجربیات دنیا مبنی بر شناسایی واحدهای خالی از سکنه و وضع مالیات سنگین بر این واحدها گفت: در دنیا لزومی ندارد کسی سرمایه خود را در بخش مسکن انباشته کند، چون افزایش قیمت مسکن آن قدر زیاد نیست، اما در کشور ما چون سیاست‌های غلط اقتصادی پیاده‌سازی می‌شود، کالای اساسی و مورد نیاز مردم از جمله مسکن روزبه‌روز گران‌تر می‌شود.