حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در کشور

تولید مسکن امسال برای نخستین بار از مرز یک‌میلیون واحد گذشت

پارسال سقف چهارم تعدادی از پروژه‌های ۹۹ ساله زده شد.

گروه مسکن- میترا یافتیان: متن گفت‌گویی که در زیر از نظرتان می‌گذرد، درباره محاسبات قیمتی مربوط به پروژه‌های مسکن مهر است. پس از به اجرا درآمدن آیین‌نامه بند «د» تبصره ۶ قانون بودجه سال ۸۶ کل کشور به منظور تامین مسکن اقشار کم‌درآمد و ساماندهی بازار در این بخش، شاهد به اجرا درآمدن طرح‌هایی از جمله مسکن مهر، مسکن اجاره‌ای و ... بودیم. در همین رابطه گفت‌و‌گویی با مهندس محمود جهانی، مدیر کل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی انجام داده‌ایم که مشروح آن در ادامه می‌آید:

بر اساس آخرین آمارهای اعلامی از سوی مراجع مربوطه تا پایان سال ۸۶ افزون بر یک‌میلیون و ۲۰۰‌هزار قطعه زمین دولتی و در قالب اجاره ۹۹ ساله به متقاضیان واگذار شده، اما نسبت به زمان ساخت و تحویل آن‌ها مدت زمان ۲ سال و از سوی برخی مسوولان ۳ سال ذکر شده است. لطفا درباره حداکثر زمانی که وزارت مسکن برای انجام عملیات ساخت و زمان بهره‌برداری این واحدها در نظر گرفته، توضیح دهید.

به طور میانگین فرآیند ساخت‌وساز بین ۲ تا ۳ سال به طول می‌انجامد و نمی‌توان گفت که در زمانی کمتر از این، پروژه‌های مسکن مهر به نتیجه می‌رسد، اما به هر حال مدیریت این پروژه‌ها با تعاونی‌ها است همچنان‌که در سال گذشته نیز سقف چهارم تعدادی از همین پروژه‌های ۹۹ ساله زده شد.

پیش‌بینی وزارت مسکن تا سال ۹۰ تحویل چه تعداد از این واحدها به متقاضیان است؟

ببینید در این باره ،تحویل، واژه درستی نیست، چون اساسا در این طرح دولت و وزارت مسکن هیچ نقش اجرایی در ساخت و سازها ندارد.

اما در این طرح برای دولت نقش نظارتی تعریف شده. این‌طور نیست؟

بله

با این وجود طبق برآورد‌های وزارت مسکن تا سال ۹۰ چه تعداد از این واحدها به مجموع واحدهای مسکونی فعلی افزوده می‌شود؟

زمین‌هایی که در سال ۸۶ واگذار شده به طور طبیعی باید تا سال ۹۰ ساخته و آماده تحویل شود. بنابراین ۱۰۰ درصد زمین‌هایی که تا پایان سال ۸۶ واگذار شده، با احتساب طول دوره ۳ سال برای انجام عملیات آماده سازی و ساخت، در سال ۸۹ یا ۹۰، آماده بهره‌برداری خواهند شد.

‌آیا تعدادی از این واحدها نیز در سال‌جاری آماده تحویل خواهد شد؟

از قرار اطلاع تعدادی از واحدها در حال حاضر در مرحله اجرای سفت کاری هستند و اگر در روند اجرا مشکلی پیش نیاید، احتمالا همین امسال شاهد بهره‌برداری از این واحدها خواهیم بود.

آقای رییس‌جمهور در صحبت‌های اخیر خود این‌گونه عنوان کردند که خود شخصا به بحث مسکن و مبارزه با سوداگران آن ورود پیدا می‌کنند. آیا این بدان معنا نیست که وزارت مسکن به تنهایی توانایی کنترل بحث مسکن را ندارد.

خیر، اتفاقا به این معنی است که مسکن یک مقوله فرابخشی است و عوامل موثری در تحولات بازار مسکن شامل عوامل بیرونی و درونی نقش آفرینی می‌کنند. ضمن اینکه عوامل بیرونی در اختیار وزارت مسکن نیست و باید تصمیم‌گیران فرابخشی و کلان اقتصادی نسبت به آنها تعیین تکلیف کنند.

از سیاست‌های رییس‌جمهور برای مبارزه با سوداگران زمین و مسکن که قرار است به زودی اعلام شود، خبری دارید؟

در این خصوص بحث‌های مفصلی در شورای مسکن شامل ساماندهی معاملات املاک، تشکیل بانک جامع معاملات و ثبت کامل آنها در این سامانه و نیز سیاست‌های مالیاتی در ارتباط با کسانی که نسبت به معاملات مکرر زمین و مسکن با انگیزه سوداگری اقدام می کنند، صورت گرفته که اجازه بدهید پس از قطعی شدن این سیاست‌ها نسبت به اطلاع رسانی آنها اقدام شود.

چه نهاد یا سازمانی قرار است آنچه را در جلسات شورای مسکن مورد توافق و تصویب قرار می‌گیرد، به صورت عمومی اعلام کند؟

تمامی اعضا می‌توانند. ضمن اینکه دبیرخانه‌ای نیز در حال شکل‌گیری است تا اطلاع‌رسانی مناسبی در این خصوص داشته باشد.

شما در مصاحبه اخیرتان گفته بودید متوسط قیمت ساخت‌وساز در کشور متری ۳۸۰‌هزار تومان است. ممکن است در این زمینه توضیح دهید.

ببینید قیمت مسکن در مناطق مختلف متفاوت است. ضمن اینکه متوسط قیمت ساخت‌وساز نیز به تبع متفاوت بودن سهم عوامل مختلف متغیر است.

به طور مثال در برخی از مناطق مانند کلان‌شهرها، عوارض صدور پروانه، تراکم و ... بسیار زیاد است و تا بیش از ۳۰‌درصد هزینه‌های ساخت‌وساز را به خود اختصاص می‌دهد، اما در شهرهای کوچک این هزینه‌ها به مراتب کمتر است.

در مجموع باید گفت که قیمت تمام شده متری ۳۸۰‌هزار تومان در ارتباط با کلان شهرها و با احتساب هزینه‌هایی نظیر عوارض ساخت‌وساز است. البته بنده قبلا گفته بودم که این رقم بین ۳۵۰ تا ۳۸۰‌هزار تومان است.

تصور نمی‌کنید در پی افزایش قیمت مصالح ساختمانی این نرخ بیش از مبالغ اعلامی از سوی شما خواهد بود؟

خیر چون ۳۵۰ تا ۳۸۰‌هزار تومان قیمت تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی ساخته شده در کلان شهرها در ابتدای سال‌جاری بوده است.

به نظر شما حداقل قیمت تمام شده ساخت‌وساز در کشور چقدر است؟

البته این قیمت بدون احتساب سهم زمین است، اما هم‌اکنون حداقل قیمت تمام شده ساخت واحدهای مسکونی در شهرهای کوچک- کمتر از ۵۰۰‌هزار نفر جمعیت- ۲۵۰‌هزار تومان و شاید کمتر هم باشد.

در شرایط کنونی، آیا همچنان ۱۴‌میلیون تومان وام در نظر گرفته شده به عنوان تسهیلات ساخت مسکن مهر، تکافوی ۷۰‌درصد این هزینه‌ها را می‌دهد؟

اگر در نظر بگیرید که هزینه ساخت حدود ۳۰۰‌هزار تومان باشد، با این تسهیلات تقریبا ۷۰ درصد هزینه‌ها پوشش داده می‌شود.

با این توضیح آیا دولت تصمیمی برای افزایش این سقف تسهیلات ندارد؟

فعلا نه، باید منتظر ماند تا سیاست‌های اعتباری سال جاری مشخص و اعلام شود.

در گزارش اخیر مرکز پژوهش‌ها گفته شده نیاز کشور به تولید مسکن در سال ۸۶، یک میلیون و ۲۰۰‌هزار واحد مسکونی است اما هدف گذاری دولت تولید حدود ۷۰۰‌هزار واحد مسکونی بوده است، ممکن است توضیحی در این رابطه ارائه کنید؟

بر اساس قانون برنامه پنج ساله چهارم توسعه که هنوز هم در آن قرار داریم، در سال ۸۶ باید در مناطق شهری حدود ۶۲۴‌هزار واحد شهری و ۲۰۰‌هزار واحد در مناطق روستایی یعنی جمعا ۸۲۴‌هزار واحد مسکونی تولید شود، لکن با توجه به زمانبندی صورت گرفته در سال جاری برای نخستین بار رقم تولید در مجموع مناطق شهری و روستایی از رقم یک میلیون واحد فراتر رفته است.

ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی بند «د» تبصره ۶ ابلاغی اردیبهشت ۸۶، آمده در جهت حمایت از ورود شهرداری‌ها به ویژه در شهرهای با جمعیت ۲۵۰هزار نفر به بالا به بخش مسکن اجاره‌ای، چنانچه شهرداری‌های شهرهای فوق‌الذکر نسبت به احداث واحدهای مسکونی و بهره‌برداری اجاره‌ای از آنها حداقل به مدت ۱۰ سال اقدام نمایند.آیا در این رابطه تا کنون اقدامی صورت گرفته است؟

اینکه اقدامی صورت گرفته یا نه، اطلاعی ندارم، اما به طور کلی در شهرداری‌ها به دلیل اینکه ورود به بحث ساخت‌وساز به ویژه احداث مسکن اجاره‌ای، نهادینه نشده، انجام چنین اموری وظیفه کاری آنها تلقی نمی‌شود.

آیا به لحاظ قانونی چنین وظیفه‌ای دارند؟

بله، همچنان‌که در بسیاری از شهرهای بزرگ دنیا، شهرداری‌ها در موضوع ساخت مسکن اجتماعی و اجاره‌ای به خوبی فعالیت می‌کنند، اما در کشور ما اگر چه زمین رایگان، تسهیلات و حتی ۲۰‌درصد سرمایه ساخت به صورت بلاعوض در اختیار شهرداری‌ها گذاشته می‌شود، اما تا جایی که بنده اطلاع دارم این موضوع مورد استقبال شهرداری‌ها قرار نگرفته است.

شاید وزارت مسکن اطلاع رسانی مناسبی در این زمینه انجام نداده، این‌طور نیست؟

این موضوع در قانون بودجه سال ۸۶ آمده و این‌طور نیست که شهرداری‌ها کاملا از این طرح بی‌اطلاع باشند. ضمن اینکه مکاتباتی هم از سوی وزارت مسکن با شهرداری کلان شهرها صورت گرفته، اما مجموعه اقداماتی که در این رابطه انجام شده، در حد انتظار نبوده است.