دارایی‌های فیزیکی دولت به اوراق بهادار تبدیل شود

با اجرای این طرح بازار سرمایه مسکن توسعه و از فقر منابع نجات می‌یابد

گروه مسکن- میترا یافتیان: یک کارشناس فعال در حوزه برنامه‌ریزی و توسعه شهری راهکار جدیدی را برای تقویت بنیه مالی ساخت‌وساز در کشور پیشنهاد کرد. این پیشنهاد بر اساس ظرفیت‌های موجود در ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، تهیه شده است. در ماده ۱۴ قانون ساماندهی، وزارت اقتصاد موظف شده با همکاری بانک مرکزی و وزارت مسکن منابع مالی مورد نیاز برای ساخت مسکن را از طریق ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه در حوزه مسکن و سایر ابزارهای مالی تامین کند.

دکترمحمد آئینی، کارشناس فعال در حوزه برنامه‌ریزی و توسعه شهری بر اساس مبانی نظری و تجارب عملی در داخل و خارج از کشور برای توسعه بازار سرمایه مسکن پیشنهاد ویژه‌ای را برای طراحی اوراق بهادار به پشتوانه منافع جاری و آتی ساختمان‌‌های دولتی و عرضه آن به عموم مردم ارائه کرده است.

آئینی در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد درباره این پیشنهاد جدید خود گفت: زمین و مستغلات درصد مهم و قابل توجهی از ثروت جهان را شامل می‌شود.

اجماع بر این است که زمین و مستغلات ۴۰ تا ۵۰درصد از کل ثروت کشورها را در بر می‌گیرد. پس اگر به طریقی امکان معامله اغلب این دارایی‌ها در بازار سهام فراهم شود، قطعا شاهد اتفاق عجیبی در بازار سرمایه به ویژه بازار سرمایه زمین و مستغلات خواهیم بود.

آئینی افزود: برای تحقق این موضوع لازم است دارایی‌های فیزیکی (زمین و مستغلات) که در حال حاضر در دسترس هستند، ابتدا به اوراق بهادار (دارایی مالی) تبدیل شوند تا در بازار سهام قابلیت معامله پیدا کنند که این تبدیل به اوراق بهادار نمودن زمین و مستغلات، به مفهوم صدور اوراق بهادار با پشتوانه ارزش آنها است.

ارزش اوراق مذکور، متناسب با نوسان ارزش دارایی واقعی پشتوانه، تغییر خواهد کرد. با توجه به ارزش و حجم بسیار بالای عایدی زمین و مستغلات می‌توان از طریق تبدیل به اوراق بهادار نمودن زمین و مستغلات، منابع زیادی را جهت تامین مالی در بخش ساختمان و سایر بخش‌های اقتصاد کشور ایجاد کرد. در ایران نیز تجارب خاص، محدود و موفقی در زمینه تبدیل به اوراق بهادار نمودن در قالب انتشار سهام پروژه‌های ساخت‌وساز اتفاق افتاده است (مشهد) و جالب‌تر اینکه بازار ثانویه دادوستد سهام مزبور نیز از گستردگی لازم برخوردار شده است.

این کارشناس فعال در حوزه برنامه‌ریزی و مدیریت شهری با اشاره به اینکه در ادبیات مدیریت مالی، مهم‌ترین کارکرد طراحی اوراق بهادار، تامین مالی برای اهداف نهاد مالی منتشرکننده است، گفت: هر گونه اوراق بهادار برای انتشار باید دارای پشتوانه‌ای مطمئن و قابل قبول باشد تا اعتماد خریداران اوراق مزبور را فارغ از میزان و نوع بازده آن جلب کند.

آئینی درباره مفهوم بازار رهن ثانویه یا تامین مالی مجدد رهنی و «تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌ها» گفت: مفهوم بازار رهن ثانویه این است که به پشتوانه اقساط وام‌های رهنی (خرید مسکن و ...)- که به صورت ماهانه توسط بانک وام‌دهنده دریافت می‌شود- و اطمینان نسبی از استمرار جریان وجوه مزبور، اوراق بهاداری‌ (از جمله اوراق مشارکت) را صادر نمود و بدین طریق منابع جدیدی برای افزایش توان مالی یا وام بانک وام‌دهنده فراهم آورد.

از این رو به پشتوانه تمام دارایی‌ها واقع در سمت چپ ترازنامه نهادها و بنگاه‌های مالی و اقتصادی که انتظار می‌رود در آینده دارای جریانات وجوه و یا عایداتی باشد، اوراق بهاداری منتشر نمود و منابع مالی جدیدی را برای توسعه فعالیت‌ها یا عملیات جدید به دست‌ آورد؛ لذا همه اینها در مقوله «تبدیل به اوراق بهادار کردن» خلاصه می‌شود.

«تبدیل به اوراق بهادار نمودن دارایی‌ها» اعم از دارایی‌های مشهود و دارایی‌های نامشهود بر اساس این فرضیه ایجاد شده است که می‌توان به پشتوانه هر گونه دارایی (هر چیز و مایملکی که ارزش مبادله دارد) اوراق بهاداری را منتشر و در بازار سرمایه فروخت.

این مثال می‌تواند برای انواع دارایی‌ها که دارای منافع جاری و آتی هستند و می‌توانند یک جریان نقدینگی را در حال و آینده داشته باشند، تعمیم یابد و این خود پایه‌گذار نوعی خاص از نوآوری است که در نهادهای مالی ریشه دارد.

تجربه دنیا نشان از امکان‌پذیری تبدیل هر گونه دارایی به اوراق بهادار و تامین مالی مجدد برای مقاصد مورد نظر دارد؛ حتی اوراق بهادار با پشتوانه دارایی‌های غیر از وام‌های رهنی نیز انتشار یافته است که اولین سابقه آن به سال ۱۹۸۵ بر می‌گردد و این سابقه یکی از شواهد محکم برای تبدیل به اوراق بهادار کردن دارایی‌های مشهود یا فیزیکی است.

راهکار پیشنهادی

آئینی در ادامه تاکید کرد: طرح اولیه آن است که سهام ساختمان‌های دولتی موجود در فرآیند تبدیل به اوراق بهادار نمودن به صورت مستقیم یا از طریق شرکت (صندوق‌)‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات به عموم مردم عرضه شود.

این فرآیند شامل ارزیابی ارزش روز ساختمان‌های مورد نظر توسط کارشناسان خبره در حوزه مسکن و ساختمان، تعیین ارزش هر سهم و تعیین تعداد سهام هر ساختمان( حاصل از تقسیم ارزش روز هر ساختمان بر ارزش هر سهم) و اعلام عرضه عمومی خواهد بود.

وی افزود: تحقق طرح اولیه نیز در قالب گام‌های زیر خواهد بود:

- به پشتوانه قابلیت درآمدزایی و عایدات جاری سالانه ساختمان‌ها و قالب اجاره یا عایدی قیمتی ساختمان‌ها ( افزایش قیمت ساختمان با توجه به روند قیمتی و سطح عمومی قیمت‌ها در بخش مسکن و ساختمان)، می‌توان ساختمان‌های دستگاه‌ها و شرکت‌های دولتی را که بسیار قابل توجه بوده و در قالب فرآیند پیش گفته به اوراق بهادار تبدیل و به عموم مردم عرضه کرد.

- برای تحقق مناسب عدالت اجتماعی ابتدا شرکت( صندوق‌)‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات تشکیل و سهام خود را به عموم مردم عرضه نمایند و از محل وجوه گردآوری شده ساختمان‌های دولتی یا سهام آنها را خریداری نمایند و خریداران سهام این شرکت‌ها به صورت غیر مستقیم به اندازه سهم خود مالک ساختمان‌های مذکور خواهند شد.

- از آنجا که با عرضه سهام ساختمان‌ها دیگر وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها و شرکت‌های دولتی مالک ساختمان‌ها نیستند، هزینه اجاره یا معادل اجاره بهای استفاده از ساختمان‌های مورد بهره‌برداری خود را در بودجه سالانه خود پیش‌بینی و درج نمایند.

- دولت با توجه به الزام قانون برنامه چهارم توسعه کل کشور منابع حاصله را در ساز و کاری تشویقی در اختیار سیستم بانکی کشور قرار دهد تا برای تامین منابع ساخت و تولید واحدهای مسکونی و نوسازی واحدهای فرسوده در بافت‌های فرسوده شهری، تسهیلات مناسب با کارمزد و سود ترجیحی پرداخت نمایند که این تسهیلات می‌تواند با تقویت نقش سیستم بانکی برای افزایش تولید واحدهای مسکونی و از بین بردن شکاف بین حداکثر تولید و تعداد واحدهای مورد نیاز و همچنین برنامه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به عنوان یک ضرورت ملی و دارای صرفه‌ها و مزیت‌های اقتصادی بسیار آن به کار رود.

مزایای راهکار پیشنهادی

آئینی تصریح کرد: مهم‌ترین مزیت و کارکردهای قابل توجه راهکار پیشنهادی تحقق تامین مالی مجدد سرمایه‌های حبس شده در ساختمان‌های دولتی از طریق تبدیل اوراق‌بهادار نمودن در ایران است که می‌تواند به اندازه ارزش روز ساختمان‌ها بازار سرمایه مسکن کشور را مجددا توسعه دهد و از فقر منابع نجات بخشد. همچنین از نظر مدیریت مالی و سرمایه‌گذاری مزایا و کارکردهای دیگری نیز دارد که به برخی از آنها به شرح زیر اشاره می‌شود:

- فراهم نمودن فرصت سرمایه‌گذاری در دارایی‌های واقعی (در مقابل دارایی‌های مالی مانند سهام) برای سرمایه‌گذاران به گونه‌ای که از مزایای شرکت‌های سرمایه‌گذاری نیز بهره‌مند شوند.

- حمایت از اقشار ضعیف و متوسط جامعه و گسترش عدالت اجتماعی با فراهم نمودن بستر مناسبی که سرمایه‌گذاران جزء و کوچک بتوانند به سهولت از ارزش افزوده فوق‌العاده و منافع ساختمان‌های بزرگ و پروژه‌های بخش زمین و مستغلات و توسعه شهری سرمایه‌گذاری کنند.

- تنوع بخشیدن به ابزارهای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن

-در بخش کلی اقتصاد نیز با توجه به آشفتگی سایر بازارهای مالی و فرار سرمایه‌ها به سمت بازارهای خارجی، این راه کار می‌تواند اعتماد مردم را جلب نموده و آنان را برای هدایت سرمایه‌هایشان به بخش‌های مولد و ویژه پروژه‌های ملی بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و پروژه‌های انبوه‌سازی مسکن تشویق و ترغیب کنند.

-می‌توان بسیاری از ساختمان‌های مهم اداری، تجاری و خدماتی را خریداری کرد و سرمایه‌های حبس شده در آنها را برای به‌کارگیری مجدد توسط صاحبان آنها که عمدتا دولت و شهرداری‌ها هستند، آزاد کرد تا آنها بتوانند برای توسعه کشور و شهرها، گام‌های دیگری را بردارند. به عنوان مثال وقتی یک پارکینگ طبقاتی توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری زمین و مستغلات خریداری شود، شهرداری می‌تواند وارد ساخت پارکینگ عمومی دیگر گردد.

از سوی دیگر، سهامداران شرکت‌های پیشنهادی از درآمد جاری پارکینگ بهره‌مند می‌گردند. با این روش می‌توان برای ساخت ساختمان‌های بزرگ، مجتمع‌های مسکونی چند صد واحدی، پروژه‌های بزرگ توسعه بهسازی و نوسازی شهری، پذیره‌نویسی سهام داشته و بدین وسیله آرزوی اجرای بسیاری از طرح‌ها را برآورده ساخت.