در گفت‌وگوی «دنیای‌اقتصاد» با مشاور سابق معاونت شهرسازی‌ومعماری شهرداری‌تهران بررسی شد
نواقص طرح تفصیلی پایتخت
۴ پهنه تدارک دیده‌شده برای تهران اشکالاتی را برای برخی املاک ایجاد می‌کند
تهران تا پیش از طرح‌تفصیلی جدید چگونه اداره می‌شد؟
عکس: آکو سالمی
۴ پهنه تدارک دیده‌شده برای تهران اشکالاتی را برای برخی املاک ایجاد می‌کند
تهران تا پیش از طرح‌تفصیلی جدید چگونه اداره می‌شد؟ گروه مسکن- بهشاد بهرامی: مشاور سابق معاونت شهرسازی و معماری شهرداری‌تهران از زاویه‌ای متفاوت با آنچه طی روزهای اخیر درباره طرح تفصیلی تهران عنوان شده، به نقد مفادی از این طرح پرداخته و معتقد است: اعلام اینکه تهران تا پیش از طرح تفصیلی جدید بدون برنامه بوده است با سوابق موجود در شهرداری متضاد است.
جاوید اعلاء در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به تشریح سابقه تدوین طرح جامع و طرح تفصیلی تهران پرداخت و تاکید کرد: استفاده از واژه «اجرا» برای طرح تفصیلی جدید تهران نادرست است و باید از واژه «پیاده‌سازی» برای این طرح استفاده کرد.
این مشاور بازنشسته، با بیان اینکه طرح تفصیلی جدید تهران را مطالعه و بررسی کرده است و در بخش‌هایی از این طرح نواقصی وجود دارد، گفت: مهمترین نقص این طرح به ۴ پهنه‌ای مربوط می‌شود که تهران با آنها تقسیم‌بندی شده است. این پهنه‌ها از آنجا که از روی پلاک‌ها مشخص نشده در مرز پهنه‌ها ممکن است یک پلاک در دو پهنه واقع شده باشد که مشکلاتی را برای صاحب ملک به وجود می‌آورد.
متن گفت‌وگو با جاوید اعلاء را در زیر بخوانید:
طبق اطلاعاتی که در اختیار ما قرار دارد شما در تهیه طرح تفصیلی جدید تهران با مشاوران دیگر این طرح همکاری نداشتید؛ و به نوعی به تصویب‌این طرح انتقاد دارید. انتقاد شما به نحوه تهیه و تصویب طرح تفصیلی جدید تهران است یا از اساس با تهیه طرح مخالف هستید؟
من به نحوه تهیه طرح تفصیلی انتقاد دارم و از نظر من بر خلاف گفته‌های منتشر شده، این طرح هنوز اجرایی نشده است چون‌این طرح در واقع طرح تفصیلی نیست؛ چرا که در‌این طرح حلقه‌های گم شده بسیاری وجود دارد که مانع پیاده سازی درست طرح خواهد شد. نخستین‌ایرادی که به نحوه تهیه طرح تفصیلی وارد است اینکه افرادی هستند که در تهیه آن نقش داشته‌اند که برخی از آنها فاقد دانش مرتبط با طرح هستند به همین دلیل افرادی هم که به انتشار اطلاعات‌این افراد می‌پردازند نقدی به آنها وارد نمی‌کنند.
مسوول اصلی تهیه طرح تفصیلی و طرح جامع طبق قانون چه نهادی است؟
طبق قانون وزارت مسکن باید طرح را تهیه کند و به شورای عالی شهرسازی و معماری که متشکل از چندین وزیر است، ارائه کند تا روی آن بحث کنند و به تصویب برسانند و بعد ابلاغ کنند. در‌این میان شهرداری می‌تواند به عنوان یک عامل یا ابزار فقط راهنمایی کند و نظر دهد؛ اما نمی‌تواند طرح دهد.
چرا شما معتقدید برخی افرادی که در‌این طرح همکاری داشته‌اند دانش مرتبط با تهیه طرح تفصیلی را ندارند؟
برخی افرادی که در‌این طرح همکاری کرده‌اند دانش مرتبط ندارند؛ چون اگر داشتند با ادبیات‌این دانش آشنایی داشتند. به عنوان مثال ادبیاتی که حتی برای اعلام اجرایی شدن طرح به کار می‌رود اشتباه است؛ چون در دانش شهرسازی طرح تفصیلی یک تئوری است که همانند یک قانون ابلاغ می‌شود و به مرور در محل پیاده می‌شود نه‌اینکه عملیاتی شود.
اما براساس آنچه که مسوولان تهیه طرح اعلام می‌کنند طرح تفصیلی جدید طرحی است که بعد از گذشت ۳۰ سال مدیریت تهران را برنامه دار خواهد کرد.
در‌این مدت مدام می‌گویند که تهران ۳۰ سال برنامه و طرح نداشته است؛ در حالی که این طور نیست اگر‌این طور باشد و‌این حرف درست باشد مسوولانی که در شهرداری در ۳۰ سال گذشته مسوولیت داشته‌اند خطا کرده‌اند که ۳۰ سال در شهری بدون طرح کار کرده‌اند که البته هرگز اینطور نیست.
شما برای گفته‌های خود سندی هم دارید؟
شهر تهران از گذشته دارای طرح و برنامه بوده است که در فاصله سال‌های ۴۵ تا ۴۹ در خانه طرح جامع تهران که در نبش میدان فلسطین قرار داشت تهیه شد و در سال ۴۹ با نام «طرح فرمانفرمایان» ابلاغ شد. طرح احداث خطوط مترو و بزرگراه‌های در حال احداث فعلی همگی مربوط به آن زمان است طرح‌هایی که در این مدت هیچ کدام تکرار نشدند به جز تراکم‌فروشی هر ساله! بعد از طرح فرمانفرمایان در سال ۵۷ طرح جامع به شهرداری تهران ابلاغ شد.
طرح جامع که در سال ۵۷ به شهرداری ابلاغ شد همین طرحی است که تاکنون مورد استناد بوده ؟ چه تفاوتی با طرح تفصیلی دارد؟
بله.طرح جامع با طرح تفصیلی متفاوت است.جامع یعنی کلی گویی و تفصیلی یعنی جزئی کردن موضوعات. از طرفی زمان تهیه‌این دو طرح هم مهم است.طرح جامع در یک پروسه دو تا سه ساله تهیه می‌شود اما طرح تفصیلی آن را مرحله به مرحله تفسیر می‌کند که نیاز به طی دوره طولانی تر دارد.
در سال ۵۷ هم عده‌ای در مجموعه شهرداری با دانش مرتبط حضور داشتند که طرح را گویا می‌کردند. اما در‌این مرحله برای کاهش هزینه‌ها کار را به دانشجویانی سپردند که در محله‌ها حضور یابند و وضع موجود را برداشت کنند.
اما از آنجا که دانشجویان‌این دوره کار میدانی انجام ندادند و در محله‌ها حضور پیدا نکردند منجر به وجود مغایرت‌هایی در طرح شدند. به عنوان مثال چون در محل حضور پیدا نکردند خیلی عوارض و مستحدثات‌ایجاد شده را ندیدند و در طرح ارائه شده لحاظ نکردند.
در همین سال گروه‌هایی در شهرداری تشکیل شدند که در مناطق تهران حاضر می‌شدند و همه مناطق را بررسی می‌کردند. این گروه‌ها تمامی مستحدثات را حساب کردند و توانستند تمامی مغایرت‌ها را رفع کنند و طرح را به‌روز کنند.
در سال ۶۸ طرح جدیدی از سوی وزارت مسکن به نام طرح ساماندهی ارائه شد که فکر می‌کنم جایگزین طرح قبلی شد. درست است؟
سال ۶۸ طرح جامع جدیدی از سوی وزارت مسکن ارائه شد. طرحی که به صورت «نیم بند» ارائه شد و اقدام علمی‌بر روی آن اجرا نشده بود.البته پیش از ابلاغ، طرح به شهرداری تهران ارائه شد که کارشناسان حوزه شهرداری تهران ۱۵۰ صفحه نقد روی طرح نوشتند که با اجرای طرح چه اتفاقی برای تهران می‌افتد.
نقد مذکور وقتی به دست آقای کرباسچی رسید هیچ وقت اعلام نشد و مسکوت ماند تا اداره پایتخت با مشکل مواجه نشود؛ در حالی که آقای کرباسچی در دادگاه به دلیل اجرا نکردن طرح جامع وزارت مسکن هم محاکمه شد؛ اما هیچ وقت حرفی نزد. با ارائه‌این نقد وزارت مسکن اسم طرح را به طرح ساماندهی تهران تغییر داد. گرچه این طرح‌ایراداتی داشت اما باز هم از نظر کارشناسی از طرحی که در حال حاضر به نام طرح تفصیلی جدید از آن یاد می‌کنند بهتر بود. با این وجود این طرح در سال ۷۱ شکست خورد و این اتفاق باعث شد که مسوولان وزارت مسکن همیشه بگویند که طرحی دادیم و آن را اجرا نکردند.
در این چند سال هر جا به نفع مدیریت شهری بود طرح سال ۴۹ مبنا قرار می‌گرفت و هر جا به نفعشان نبود به طرح ساماندهی مراجعه می‌کردند تا اینکه سال ۸۱ به این نتیجه رسیدند که باید طرح دیگری برای تهران تهیه شود و تعدادی مشاور را به مجموعه شهرداری دعوت کردند و نهادی را به اسم نهاد طرح تفصیلی تهران ایجاد کردند. این نهاد واسطه بین وزارت مسکن و شهرداری شد تا طرح را تدوین کند.
پس تا سال ۸۰ اسمی‌از طرح تفصیلی برده نشد؟
شما اگر پروسه کار را نگاه کنید تا سال ۸۲ صحبتی از طرح تفصیلی نیست از طرح جامع صحبت می‌کنند طرح جامعی که درست تهیه شد و در سال ۸۶ تصویب شد. بعد از تصویب طرح جامع تصمیم گرفتند که طرح تفصیلی تهیه کنند.با اعلام این خبر مشاوران مجموعه شهرداری با تهیه طرح تفصیلی مخالفت کردند؛ چون پروسه تصویب طرح تفصیلی بسیار سخت و طولانی است و اینطور نیست که بگوییم یک شبه تصویب می‌شود.
در طرح جامع پهنه‌بندی‌ها مشخص شد؟
بله.در‌این طرح پهنه را تعریف کردند. اما چون کلی گویی است مشخص نیست که پهنه‌ها چگونه به هم وصل می‌شود و روابط بین آنها چگونه است در صورتی که در طرح تفصیلی این پهنه به هم وصل می‌شود و سراغ تک تک پلاک‌ها می‌روند.
اصول شهرسازی برای تهیه یک طرح تفصیلی در‌این طرح وجود دارد؟
در‌این طرح تفصیلی بلوک شهری معنا ندارد.بلوک شهری قطعه‌ای است که دور تا دور آن را کوچه یا خیابان محدود کرده است که ممکن است شامل ۴۰ قطعه باشد. اما به طور کلی در طرح تفصیلی جدید بی‌معنا است. به عنوان مثال در منطقه ۵ یک طرف بلوک خیابان ۲۰ متری در پهنه s است و در آن طرف بلوک کوچه ۶ متری در پهنه r است که اینطور نباید باشد.
ملکی که در بر گذر ۶ متری قرار گرفته می‌تواند ۵ طبقه بسازد اما ملک دیگری که در بر خیابان ۲۰ متری است ۴ طبقه می‌سازد. علاوه بر‌این در‌این طرح پلاک معنی ندارد به عنوان مثال ممکن است پلاک ۵۰۰ متری در دو پهنه افتاده باشد.
اما در‌این طرح تبصره‌ای وجود دارد که اگر ۶۰ درصد از بافت یک منطقه ساخته شده باشد باقیمانده بافت هم براساس همان تعداد طبقات قبلی ساخته می‌شود.
من از شما این سوال را می‌پرسم که اهرم کنترل بافت منطقه چیست؟ از کجا می‌توان ثابت کرد که ۶۰ درصد محل شکل گرفته است. علاوه بر این موارد زیادی در این طرح دیده نشده است.
به عنوان مثال باید از مسوولان تهیه طرح پرسید گذرها، طرح‌های اجرایی، مسیل‌ها، دکل‌های برق و بناهای تاریخی در کجای طرح دیده شده‌اند؟ باید پرسید آیا حقوق ثبتی و مکتسبه در‌این طرح دیده شده است؟ وقتی یک ملک در دو پهنه قرار می‌گیرد چطور می‌شود برای آن تعیین تکلیف کرد؟ آیا در این طرح تمام حقوق شهروندی لحاظ شده است؟
اما یکی از ویژگی‌های طرح، شکل ساختاری-راهبردی آن است که گفته می‌شود اجرای طرح را در شهر انعطاف‌پذیر می‌کند.
طرح ساختاری- راهبردی مربوط به شهری است که هنوز شکل نگرفته و زمین بایر وجود دارد اما در شهری مثل تهران که شهر شکل گرفته است نمی‌توان آن را اجرا کرد. اجرای این طرح به معنای آن است که برای شهر آستانه جمعیت تعریف نشده است.
وقتی طرح ویژگی ساختاری راهبردی دارد نمی‌توان شهر را کنترل کرد یا جلوی افزایش جمعیت را گرفت.به تعبیر دیگر یعنی شهر را رها کنند و به تناسب موقعیت تصمیم بگیرند.
در‌این شرایط هم چاره‌ای جز خرید املاک تا زمانی که توان وجود دارد نیست. در حالی که طرح تفصیلی قدیم برای هر بلوک کاربری مشخصی تعیین می‌کرد و آن را تغییر نمی‌داد. بنابراین اگر طرح بسته شد نباید آن را تغییر داد و آستانه جمعیتی را به هم ریخت.
اما گفته می‌شود برای کنترل شهر و ساخت وسازهای درون شهری در طرح جدید تمامی کارها به صورت الکترونیک و بدون دخالت افراد انجام می‌شود.
هر زمان بانک مرکزی چاپ پول را به شرکت خصوصی واگذار کرد شهرداری هم باید صدور پروانه را به شرکت خصوصی واگذار کند.
گفته شده این مغایرت‌های طرح تفصیلی برخی اصلاح شده و برخی دیگر در حال اصلاح است؟
اصلاح مغایرت در علم شهرسازی اشتباه است. مثل‌این است که شما قالی را بافته باشید اما جایی از قالی بر خلاف نقشه بافته شده باشد. آیا شما جز بر هم زدن دوباره قالی و دوباره بافتن آن می‌توانید به نحو دیگری آن را اصلاح کنید؟
براساس اصول شهرسازی باید طرح جامع را در اختیار مشاوران قرار دهیم و شرایط فعلی را برای آنها مشخص کنیم تا براساس آن طرح دهند نه اینکه بدون شناخت موقعیت طرح‌ریزی کنیم و بعد مغایرت‌ها را اصلاح کنیم.
یکی از امتیازاتی که در طرح تفصیلی جدید به سازندگان داده شد مجوز ساخت پارکینگ‌های خصوصی است، آیا این راهکار به حل مشکل پارکینگ کمک خواهد کرد؟
تجربه پارکینگ طرح ساخت خصوصی در دوره مدیریت آقای احمدی‌نژاد هم وجود داشت. در آن زمان در شورای شهر قانون گذاشتند که هر فردی پارکینگ بسازد روی آن سه طبقه تجاری یا مجوز ساخت سالن ورزشی به او می‌دهیم. اما هیچ پارکینگ یا سینمایی بر مبنای آن حرف ساخته نشد.
به سوال اول برمی‌گردم و دوباره از شما می‌پرسم. با این توصیفات از نظر شما به عنوان یکی از مهندسان شهرساز قدیمی‌مجموعه شهرداری، طرح تفصیلی دردی از شهر تهران را دوا می‌کند؟
چون من در جریان وقایع بودم می‌گویم. شاید هیچ کس تا آخر عمر متوجه نشود که چه اتفاقی برای شهر تهران خواهد افتاد مگر آن کسانی که بانی این کار بودند. طرح جامع با تمام نواقص و ایراداتش قابل پذیرش است چون فقط کلی‌گویی می‌کند و به سراغ جزئیات نمی‌رود.
برای تهیه طرح تفصیلی کار میدانی خاصی انجام نشد. بلکه مجموعه طرح جامع با ابعاد یک ده هزارم را به یک دو هزارم تبدیل کردند. به همین دلیل هم مغایرت‌های اساسی با طرح جامع پیدا شد طوری که وزارت مسکن تعداد مغایرت‌ها را یک عدد اعلام می‌کند و شورای شهر عدد دیگری اعلام می‌کند.در حالی که کار درست این بود که طرح جامع به نقشه‌های یک دو هزارم خام تبدیل می‌شد که فقط عوارض روی آن باشد. اما این کارها انجام نشد و اعلام کردند که ۱۸ تیرماه سال گذشته رونمایی است. در آن زمان شایعاتی برپا شد در مورد اینکه با رونمایی طرح اختلال در ساخت‌وساز شهری به وجود خواهد آمد.به همین دلیل هم انجام مراسم رونمایی متوقف شد.
سوالی که همیشه از مدیران شهری در خصوص طرح تفصیلی جدید پرسیده می‌شود این است که آیا اجرای طرح روی قیمت زمین و مسکن اثرگذار خواهد بود؟ شما هم پاسخ این سوال را بدهید، آیا طرح تفصیلی روی قیمت زمین و مسکن تاثیرگذار است؟
طرح تفصیلی روی قیمت زمین و مسکن اثرگذار خواهد بود چون مسکن در کشور ما با معیشت مردم در ارتباط است.این طرح بلاتکلیف است. ببینید هنوز زمان زیادی از اجرای طرح نگذشته است که اوضاع معاملات بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده و از سوی دیگر معاملات پیش فروش نیز افت کرده است.
ارسال نظر