«دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
چالش‌های بازار‌مسکن در سال۹۱
گروه مسکن- فرید قدیری: بررسی‌های اولیه درباره چشم‌انداز مسکن در سال۹۱ نشان می‌دهد این بازار در سال جدید دست‌کم با ۵ چالش جدی روبه‌رو است که برای عبور بدون دردسر از کنار آنها، لازم است اولویت‌های تازه‌ای در دستور کار دولت برای بخش مسکن قرار گیرد.
اولویت‌های امسال دولت در بخش مسکن چه باید باشد؟
گروه مسکن- فرید قدیری: بررسی‌های اولیه درباره چشم‌انداز مسکن در سال۹۱ نشان می‌دهد این بازار در سال جدید دست‌کم با ۵ چالش جدی روبه‌رو است که برای عبور بدون دردسر از کنار آنها، لازم است اولویت‌های تازه‌ای در دستور کار دولت برای بخش مسکن قرار گیرد. بازار مسکن در سالی که گذشت التهابی به یادماندنی در حوزه اجاره‌نشینی را تجربه کرد. هر چند آمارهای رسمی درباره میزان افزایش اجاره‌بها در سال۹۰، وقوع بحران را رد می‌کند، اما فشار سنگینی که در این مدت از ناحیه تورم اجاره‌های ماهانه به مستاجرها وارد شد حکایت از آن دارد که در سال جدید، نیاز اصلی بازار مسکن عبارت خواهد بود از «اجرای برنامه‌ای برای تنظیم بازار اجاره».
چالش اول: اجاره‌بها
سال گذشته در بین شهرهای کشور، عمده التهاب اجاره‌بها، در تهران رویت شد به دلیل اینکه در پایتخت تحت تاثیر قیمت مسکن و فقر قدرت خرید، بیش از ۴۰ درصد متقاضیانی که برای بار اول وارد بازار مسکن می‌شوند (زوج‌های تازه تشکیل‌شده) مستقیم به سراغ اجاره‌نشینی می‌روند. این موج در بازار اجاره که سال به سال بر قدرت آن افزوده می‌شود در حالی است که در سال‌های اخیر، برنامه یا سیاستی از طرف دولت برای راه‌اندازی بازار اجاره تدوین نشده و هم‌اکنون این بازار به شکل سنتی و توسط گروهی از مالکان چندخانه‌ای، اداره می‌شود که این دسته از موجران به محض مشاهده و لمس تورم عمومی - افزایش سطح قیمت کالاهای سبد خانوار- اقدام به افزایش کرایه ملک در اجاره مستاجر می‌کنند.
در سال گذشته، اجاره‌بها حداقل ۴ مرتبه رشد پیدا کرد. پارسال دولت از طریق قانون تعزیرات، برای افزایش اجاره‌بها، سقف ۹ درصد تعیین کرد، اما شواهدی که چند ماه بعد از فصل نقل‌وانتقالات جزئیات مکتوب آن منتشر شد، نشان داد برخورد تعزیراتی با موجران نتیجه‌ای جز خروج واحدهای اجاره‌ای از بازار اجاره و کمک ناخواسته به تشدید رشد اجاره‌بها، در پی نداشته است.برای سال‌جاری، چالش اجاره‌بها به شدت سال گذشته نخواهد بود به این علت که به احتمال زیاد، قراردادهای جدید موجران و مستاجران از حالت اجاره ماهانه در سال۹۰ به رهن‌واجاره تبدیل خواهد شد که این شکل، قدرت اجاره‌نشینی را تاحدودی تقویت می‌کند.
اما دولت برای تنظیم بازار اجاره تنها راهی که می‌تواند وارد آن شود را باید در دستور کار قرار دهد. قانون ساماندهی مسکن مصوب سال۸۷ به دولت اجازه داده با استفاده از زمین‌های تحت مالکیت خود، تعداد قابل توجهی واحدمسکونی اجاره‌ای بسازد و عملا نبض بازار اجاره را در دست بگیرد. به نظر می‌رسد اگر این اقدام همچون مسکن‌مهر به اجرا دربیاید، کمک بزرگی به اجاره‌نشین‌ها می‌شود.
در دولت‌های قبل تجربه شکست‌خورده‌ای از ساخت واحدهای اجاره‌ای به ثبت رسید، اما نباید با مرور آن، اصل طرح را شکست‌خورده تلقی کرد.
چالش دوم: خرید مسکن
در سال‌های ۸۹ و ۹۰ برای بیش‌از ۳۰۰ هزار واحدمسکونی در تهران، توسط شهرداری مجوز ساخت صادر شد که اگر همه این واحدها ساخته‌شده و به بازار عرضه شوند، حجم آنها بیشتر از تقاضای موجود در بازار خواهد بود.
شواهد نشان می‌دهد سرعت ساخت‌وساز طی دو سال گذشته در بالاترین حد ممکن بوده و تعداد ساختمان‌های نیمه‌کاره به شدت کاهش پپدا کرده بنابراین در سال جاری تعداد خانه‌های نوسازی که عملیات ساخت آنها تازه به پایان رسیده، قابل توجه خواهد بود.اما چالشی که در این ارتباط وجود دارد، ناتوانی در دسترسی به واحدهای نوساز است. امسال از آنجا که رشد آرام قیمت مسکن تداوم دارد، گروهی از سازنده‌ها مطابق سال‌های گذشته قصد می‌کنند به احتکار واحدها و خالی نگه داشتن واحدها پناه بیاورند. گروهی دیگر از سازنده‌ها نیز واحدها را با قیمت‌های بالا برای فروش پیشنهاد می‌کنند که شاید تنها راه برای خرید این واحدها، دریافت تسهیلات بانکی خرید مسکن باشد که ارائه این تسهیلات نیز فعلا ممنوع است.
به این ترتیب برای مقابله با این چالش نیز لازم است طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی به شکلی که قابل اجرا باشد و راه دور زدن آن مسدود باشد، در مجلس به تصویب برسد و اجرایی شود. این طرح در قالب پیش‌نویس طرح تحول مالیاتی هم‌اکنون در انتظار تصویب در هیات دولت و سپس ارائه به مجلس است.درباره عرضه مسکن در سال۹۱، شکل خوش‌بینانه‌ای نیز وجود دارد به این معنی که انبوه‌سازان امسال تلاش می‌کنند انبوه واحدهای ساخته‌شده را بفروشند تا نقدینگی برای شروع پروژه‌های جدید را تامین کنند و برای این اقدام سعی می‌کنند قیمت‌های رقابتی -نرخ‌های ارزان- را به خریداران پیشنهاد کنند.
چالش سوم: مسکن‌مهر
مسکن‌مهر می‌تواند در کنترل قیمت مسکن و همین‌طور اجاره‌بها موثر باشد به این شرط که واحدهایی که در راستای این طرح ساخته می‌شوند تا قبل از شروع تابستان با همه امکانات تحویل متقاضیان شود.برای متقاضیان تهرانی، حدود ۲۰۰ هزار واحدمسکونی در شهرهای جدید اطراف تهران در حال ساخت است که طبق برنامه‌ریزی جدید وزارت راه‌وشهرسازی، بخش عمده این واحدها طی امسال به بهره‌داری می‌رسد.
مسکن‌مهر مخصوص تهرانی‌ها از محل اقامت فعلی متقاضیان دور است و برای آنکه این واحدها مسکونی شود، باید طرح ساخت مترو شهرهای جدید پرند و هشتگرد با سرعت اجرایی شود.همچنین لازم است یکی از اولویت‌های امسال وزارت راه‌وشهرسازی، تامین خدمات سکونتی و رفاهی در شهرهای جدید باشد.
چالش چهارم: نبود تمایل به اجاره‌داری
ضعف بزرگ بازار اجاره، عدم تمایل سازنده‌ها به اجاره واحدهای مسکونی است.
انبوه‌سازان از اینکه حداقل ۱۰ درصد واحدهای ساخته‌شده را برای یکی دو سال اجاره بدهند، پرهیز می‌کنند و یکی از دو راه احتکار یا فروش را انتخاب می‌کنند. این در حالی است که اگر همین مقدار واحدمسکونی اجاره داده شود، فراوانی عرضه در بازار اجاره اتفاق می‌افتد و اجاره‌بها در مسیر نزول قرار می‌گیرد.سال گذشته بسته‌ای حاوی مشوق‌های ریالی برای موجران در وزارت مسکن وقت طراحی شد که به اجرا درنیامد. امسال بهتر است بخش‌هایی از این بسته مورد توجه دوباره قرار بگیرد و مقدمات به‌کارگیری ابزارهای آن، فراهم شود.
چالش پنجم: طرح تفصیلی تهران
طرح تفصیلی تهران طبق آخرین وعده شهردار باید از ابتدای سال جاری در پایتخت به اجرا درآمده باشد.
این طرح با خود اما و اگرهای فراوانی را به همراه دارد که مهم‌ترین آن اثر منفی در رونق ساخت‌وسازهای مسکونی است. گفته می‌شود محدودیت‌های پیش‌بینی شده در طرح تفصیلی تهران به قدری است که سازنده‌های مسکن همچون گذشته نمی‌توانند به راحتی بر سر اخذ مجوز ساخت، با شهرداری تفاهم کنند. اگر چنین پیش‌بینی‌ای صحت داشته باشد، سازنده‌های بزرگ که برای اخذ تراکم تاکنون بدون توجه به مقررات، راه اخذ مجوزهای دستنویس را پیش گرفته بودند، از این به بعد به مشکل خواهند خورد و نتیجه این چالش، کاهش آمار ساخت‌وساز در سال جاری خواهد بود.
ارسال نظر