فرهاد بیضایی

دولت برای پاسخگویی به بخشی از تقاضای مسکن در بازار طی برنامه دوم توسعه اقتصادی و اجتماعی، سیاست مسکن پاک (پس‌انداز، انبوه‌سازی، کوچک‌سازی) را در پیش گرفت ولیکن در عمل نتوانست در روند اجرا موفق باشد و جای خود را در برنامه سوم توسعه اقتصادی و اجتماعی به سیاست مسکن استیجاری داد. در ادامه محورهای سه‌گانه این طرح (پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی)مورد بررسی قرار گرفته و با سیاست‌های اصولی مسکن مهر مقایسه می‌شود. مسکن‌مهر برای ۸ دهک اما «پاک» ...

اولین گام اساسی در سیاست پاک، اتکا به پس‌انداز مردمی جهت تامین مالی مسکن کم درآمدها بود. بنابراین گروه‌‌‌‌‌های کم درآمد با پس‌انداز بخشی از درآمدهای خود دربازه زمانی پنج تا ۱۰سال در یک حساب بانکی و با دریافت تسهیلات اقدام به خرید مسکن می‌کردند. از آنجا که امکان پس‌انداز برای دهک‌های درآمدی یک تا چهار امکان‌پذیر نیست، حتی در صورت اجرا شدن این سیاست، تنها دهک‌های متوسط درآمدی می‌توانستند از آن بهره‌مند ‌شوند و تقاضای مسکن دهک‌های یک تا چهار درآمدی همچنان در بازار بی پاسخ باقی می‌ماند.

اجرای این تفکر در بازه کوتاه مدت نمی‌تواند تاثیر بسزایی در بازار مسکن گذاشته و اقدام اساسی در جهت کاهش شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا انجام دهدو به علت ورود تقاضاهای جدید به بازار و همچنین عرضه نشدن مسکن متناسب با تقاضای انباشته شده و تقاضای جدید سبب افزایش شکاف میان عرضه و تقاضا و در نهایت افزایش قیمت مسکن در بازه ۱۰ ساله خواهد شد. بنابراین پس از پایان دوره ۱۰ ساله میزان پس‌انداز متقاضی تکافوی تامین مسکن مورد نیاز متقاضیان را نخواهد داشت.

نکته قابل نقد دیگر در این سیاست فشار مضاعفی است که خانوار در طول دوره پس‌انداز متحمل می‌شود، چرا که متقاضی از یک‌سو باید هزینه پس‌انداز جهت خرید مسکن را بپردازد و هم فشار اجاره بها را در این مدت تحمل کند.

تجربه چنین سیاست‌هایی نشان داد علاوه بر آنکه تحریک تقاضا در بازار مسکن نمی‌تواند سیاست مناسبی برای کنترل بازار باشد، باعث ایجاد حباب قیمتی در بازار، کاهش توانمندی تقاضا در مقابل عرضه و در نهایت منجر به شکست بازار می‌شود. در چنین شرایطی است که بازار مسکن نیازمند حضور برنامه‌ای دولتی برای پوشش شکست بازار است تا بتوان با سیاست حمایت از طرف‌های عرضه، شکاف میان عرضه و تقاضا را کاهش داد.

طرح مسکن مهر از سال ۸۷ از سوی دولت بر مبنای سه اصل تخصیص زمین به هزینه صفر، اعطای تسهیلات ساخت، تبدیل واسطه مالکیتی به مدیریتی در راستای سیاست افزایش تولید و عرضه مسکن طراحی و عملیات اجرایی آن از سال ۸۹ به صورت جدی وارد فاز اجرا و ساخت شد.

طراحی مسکن مهر به‌گونه‌ای انجام شد که عرضه مسکن با کاهش قیمت مسکن نیز همراه باشد و با حذف هزینه زمین و همچنین انتقال سود ناشی از سرمایه‌گذاری به متقاضی نهایی، قیمت تمام شده مسکن در طرح مسکن مهر به یک‌سوم قیمت مسکن در بازار تقلیل یافت.

بر مبنای طرح مسکن مهر طیف‌های مختلفی از اقشار اجتماعی مخاطب آن قرار گرفته‌اند و به‌طور کلی می‌توان شش دهک ابتدایی را مخاطبان اصلی طرح مسکن مهر قلمداد کرد. این طرح بر مبنای آورده اولیه، از مبلغ ۵ میلیون تومان تا مبلغ ۱۵ میلیون تومان طی دوره ساخت، مسکن دهک‌های سه تا شش را تامین می‌کند، از سوی دیگر با همکاری نهادهای حمایتی مانند کمیته امداد امام‌خمینی (ره)، سازمان بهزیستی و خیرین مسکن ساز می‌توان مشکل آورده اولیه دهک‌های کم درآمدی یک و دو را حل کرد.

از سوی دیگر دولت با اعطای وام ساخت به متقاضیانی که صاحب زمین در داخل شهرها و بافت‌های مسکونی هستند، دهک‌های هفت و هشت را نیز تحت عنوان مسکن مهر ملکی تحت پوشش قرار داده است. به این ترتیب طیف گسترده‌ای از مخاطبان از دهک‌های درآمدی یک تا هشت در طرح مذکور می‌توانند صاحب‌خانه شوند. نکته قابل توجه در طرح مسکن مهر این است که متقاضی آورده خود را طی پروژه و در هنگام تحویل واحد مسکونی پرداخت می‌کند که این آورده می‌تواند همان ودیعه مسکن مستاجران باشد.

حذف سودجویی از «زمین»

حمایت از انبوه‌سازی مسکن دیگر محور اصلی سیاست پاک بود که از برنامه دوم تا برنامه چهارم اقتصادی در دستور کار دولت‌های مختلف قرار گرفت. اما به علت مشکلاتی که در اهداف و برنامه‌ریزی داشت، حمایت از انبوه‌سازی نتوانست منجر به تولید انبوه مسکن با تیراژ بالا شود. بنا به تعریف انجام شده، انبوه‌ساز به کسی گفته می‌شد که بیش از ۱۰ واحد مسکونی را بسازد. این امر سبب شد تا علاوه بر خرد شدن پروژه‌های ساخت مسکن و کاهش بهره‌وری در این صنعت، شاهد حضور غیرحرفه‌ای انبوه‌سازان غیرمتخصص بود که در ادبیات اقتصادی کشور

عنوان بساز بفروش‌ها به آنها داده می‌شود.

دومین مشکل نگاه به انبوه‌سازان در برنامه پاک، نگاه مالکیتی به آنها بود. به‌گونه‌ای که دولت با واگذاری حق مالکیت زمین به آنها و همچنین اعطای تسهیلات ساخت، بازار مسکن را به انبوه‌سازان واگذار می‌کرد. این امر سبب طولانی شدن واگذاری‌های مسکن در کشور شد، چرا که سودی که ناشی از افزایش قیمت زمین عاید انبوه‌سازان می‌شد به مراتب بیش از سود ناشی از ساخت و ساز آنها بود و انبوه‌ساز هرچه مسکن ساخته شده را دیرتر به بازار عرضه می‌کرد و سود بیشتری ناشی از تورم زمین عایدش می‌شد.

در مقابل ساز و کار طرح مسکن مهر در وارد کردن شرکت‌های پیمانکاری و نیز انبوه‌سازان با شانیت تخصصی پیمانکاری و نه به عنوان مالک پروژه باعث شده است تا علاوه بر کاهش هزینه‌های مرتبط با خرید زمین، امکان افزایش توان تولید برای این پیمانکاران محقق شود. از سوی دیگر دولت با اعطای تسهیلات ساخت که قابل انتقال به متقاضی نهایی است سبب توانمند‌سازی متقاضیان وانتقال سود ناشی از سرمایه‌گذاری به خود متقاضیان شده و منجر به کاهش هزینه‌های تولید به نفع مصرف‌کننده نهایی می‌شود.

کوچک‌سازی خلاف قانون‌اساسی

محور سوم در طرح مسکن پاک اتخاذ سیاست کوچک‌سازی است. متقاضی از آنجا که قادر به تامین هزینه بالای مسکن به علت بالا بودن سهم هزینه زمین در قیمت تمام شده مسکن نبود و به خاطر وجود حباب قیمتی در بازار مسکن به علت سیاست‌های تحریک تقاضا در مقابل عرضه کم مسکن باعث شد تا دولت‌های گذشته برای جلوگیری از شکست بازار و نگه داشتن متقاضی در بازار مسکن، سیاست کوچک کردن متراژ واحدهای مسکونی را با کپی برداری از چند کشور اروپایی در پیش گیرد، در حالی که این سیاست با ویژگی‌های بومی کشور ما که مسکن محل زندگی خانوار و نه محلی صرفا برای خواب است به هیچ‌وجه سازگاری ندارد.

بالا بودن بعد خانوار در کشور ما در مقایسه با کشورهای اروپایی، سبب شده است تا نیاز خانوار به سکونت در مسکن بیش از ۷۵ متر با حداقل دو اتاق خواب به عنوان حداقلی‌ترین مسکن موردنیاز خانوار مورد توجه قرارگیرد این در‌حالی است که در برخی از کشورهای اروپایی مانند کشورهای حوزه اسکاندیناوی، بعد خانوار کمتر از ۳ بوده و طبیعی است دولت به ساخت واحد‌های کوچک اقدام کند.

ساخت واحدهای کوچک از یکسو و از سوی دیگر افزایش قیمت مسکن و همچنین فشار تقاضا سبب شد تا خانواده‌ها و متقاضیان مسکن مصرفی به‌‌رغم میل باطنی و با علم به عدم تامین نیاز خود و از سر اضطرار به سوی مسکن‌های کوچک سوق پیدا کنند. این پدیده افزایش مشکلات فرهنگی و اجتماعی در خانواده‌ها مانند بلوغ زودرس را به دنبال داشته است این در حالی است که اصل ۳۱ قانون اساسی بر تامین مسکن متناسب با نیاز هر خانواده ایرانی تاکید ویژه دارد.

حداقل متراژ ۷۰ مترمربع

از سوی دیگر ضروری است استاندارد متراژ واحدهای مسکونی بر مبنای بعد و نیاز خانوار تعیین شود. به عنوان مثال در کشور آمریکا بر مبنای استاندارد اعلام شده، ۳۷ متر مربع برای هر نفر به عنوان حداقلی‌ترین استاندارد مسکن تعیین شده است. بنابراین با فرض حداقل فضای ۳۵ متر مربع برای هر نفر و با توجه به اینکه حداقل بعد خانوار ۲ نفر است، ساخت واحدهایی با متراژ کمتر از ۷۰ متر مربع متناسب با نیاز واقعی خانوار ایرانی نخواهد بود. امری که به درستی در طرح مسکن مهر انجام شده است.

مطالب بیان شده در این تحلیل بدون لحاظ تاثیرات مسکن مهر در اقتصاد کلان است به‌طوری‌که این برنامه باعث افزایش رشد اقتصادی و اشتغال‌زایی وسیع در کشور شده است.

* مدیر مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم‌وصنعت