دنیای اقتصاد- لایحه‌ای که دولت سال گذشته با هدف تعیین تکلیف املاک فاقد سند روانه مجلس کرده بود، اکنون با تغییراتی که بعید است بتواند اهداف اولیه-ساماندهی ساختمان‌های بی‌سند- را برآورده کند، تصویب و برای تایید نهایی روانه شورای نگهبان شده است. در اصل لایحه پیش‌بینی شده بود «افرادی که منشأ تصرف ملکی آنها قانونی است، اما موانع قانونی برای صدور سند دارند، می‌توانند درخواست اخذ سند را به هیات ویژه قضایی تسلیم کنند.» این در حالی است که در مصوبه نهایی مجلس «موانع قانونی صرفا در حد فوت یا مفقو‌دالاثر شدن مالک رسمی (مالک اولیه) تعریف شده است.» به این ترتیب امیدها برای پایان‌ گرفتن دعواهای رایج بین مدعیان ملک که زنده‌اند، اما تمایلی به انتقال سند به نام خریدار ندارند را باید فقط در تصمیم نهایی شورای ‌‌نگهبان جست‌وجو کرد. در حال حاضر بخشی از مالکان فاقد ‌سند، خریداران آپارتمان‌های بدون «پایان‌کار» هستند که به امید اینکه سازنده (مالک اولیه) بعد از اخذ پایان‌کار، مالکیت را منتقل می‌کند، با «قولنامه» صاحبخانه شده‌اند. کارشناسان برای حل این چالش معتقدند: باید بند اضافه‌شده توسط مجلس با موضوع «فوت یا عدم دسترسی به مالک» از ماده یک لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند حذف شود یا اینکه الزام صدور پایان‌کار برای تنظیم سند محضری، به صورت موردی برداشته شود.

«دنیای‌اقتصاد» شرط سخت مجلس برای تعیین‌تکلیف املاک فاقد ‌سند را بررسی می‌کند
چالش «مالک» مقابل املاک «بی‌سند»
در مصوبه «تعیین‌تکلیف املاک فاقدسند» دست خریداران آپارتمان‌های «بدون پایان‌کار» همچنان از دریافت سند کوتاه است
پیشنهاد کارشناسان به شورای‌نگهبان برای الحاق ماده جدید به متن مصوبه
دفاع کمیسیون‌ حقوقی از آنچه هفته گذشته در صحن مجلس به تصویب رسید
فرید قدیری
هاجر شادمانی
مجلس هفته گذشته لایحه‌ای که 6 ماه پیش‌تر دولت با عنوان «تعیین تکلیف املاک فاقد سند» ارائه کرده بود را با تغییراتی به تصویب رساند، اما آن‌طور که از مفاد این مصوبه برمی‌آید، برای رفع بزرگ‌ترین چالش موجود در بازار مسکن -فروش املاک بی‌سند- تدبیر محکمی اتخاذ نشده طوری‌که شکل نهایی آنچه به شورای نگهبان رفته، صرفاً مسیر صدور سند برای املاکی که مالک اولیه آنها فوت یا مفقودالاثر شده‌‌اند را تسهیل کرده است و عملا پرونده «انبوه واحدهای‌مسکونی که مالکان اولیه و فعلی آنها زنده هستند، اما برای صدور سند با هم اختلاف دارند» همچنان در ابهام قرار دارد.
منشاء عمده آپارتمان‌های فاقد سندمحضری، فروش این واحدها در مرحله قبل از صدور پایان‌کار است که سازنده (مالک اولیه) بعد از تسویه‌حساب ناشی از واگذاری قولنامه‌ای آنچه ساخته، دلیلی برای تکمیل پروسه زمان‌بر انتقال رسمی ملک نمی‌بیند و از انجام آن پرهیز می‌کند در این بین از آنجا که صدور پایان‌کار در اغلب موارد مستلزم پرداخت جرایم سنگین به شهرداری برای جبران تخلفات سازنده نیز می‌شود، عزم مالک اصلی در نگرفتن پایان‌کار و صدور سند دو چندان خواهد شد.
این شیوه مرسوم خرید‌وفروش مسکن که شدت آن در تهران بیش از سایر شهرهاست هم‌اکنون باعث بروز اختلاف و کشمکش بین مالک اولیه و صاحب فعلی آپارتمان‌ها شده و در حالی که تصور می‌شد «لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند» می‌تواند این نوع اختلافات را حل و در عین حال از تداوم این نوع معاملات ملکی جلوگیری کند، اما در جریان تصویب لایحه در مجلس، این اتفاق حاصل نشد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس پیشنهاد دولت در این لایحه مبنی بر «رسیدگی هیات ویژه به درخواست صدور سند ملکی برای افرادی که تصرف آنها قانونی است» را منوط به فوت یا در دسترس نبودن مالک رسمی کرده است. تغییرات مدنظر کمیسیون حقوقی عینا در متن لایحه گنجانده شده و به تصویب رسیده است.
به این ترتیب موضوع ساختمان‌هایی که مالکانش زنده هستند، اما به هر دلیل تمایلی به انتقال محضری به‌نام متصرف ساختمان را ندارند، توسط هیات ویژه قابل رسیدگی (برای صدور سند خارج از نوبت) نیست. این در حالی است که سهم پروند‌ه‌های فوتی اختلاف ملکی به مراتب کمتر از پرونده‌های دارای مالک زنده است.
مشکل «پایان‌کار» است
کارشناسان و صاحبنظران حوزه ثبتی معاملات مسکن در این باره به شورای نگهبان پیشنهاد کرده‌اند که در جریان تایید نهایی مصوبه مجلس شرط دردسترس نبودن مالک را حذف کند و یا ماده جدیدی به اصل لایحه اضافه کند تا به موجب آن، شرط صدور پایان‌کار ساختمانی برای صدور سند محضری، حذف شود تا دفاتر ثبت اسناد بتوانند برای افرادی که با ارائه مدارک موجه همچون «مبایعه‌نامه» تقاضای مالکیت می‌کنند، سند صادر کنند.
همچنین برخی دیگر از کارشناسان معتقدند «باید خرید‌وفروش ملک قبل از صدور پایان‌کار، در بنگاه‌های مسکن ممنوع شود تا از این طریق جلوی فروش املاک بی‌سند گرفته شود» که البته این محدودیت آن‌چنان موثر نیست و نتیجه حتمی آن رواج معاملات زیرزمینی خواهد بود.
احمدعلی سیروس، نایب رییس دفتر مطالعاتی کانون سردفتران در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: برای آنکه اثر این لایحه، همه ساختمان‌ها چه آنهایی که مالکانش در قید حیات هستند و چه آنهایی را که مالکانش فوت کرده‌اند، پوشش دهد، لازم است الزام تنظیم سند رسمی برای برای ساختمان‌های بدون پایان‌کار اجرایی شود و همچنین اجازه تفکیک موردی و صورت مجلس تفکیکی به آپارتمان‌ها داده شود.
وی با بیان اینکه خرید و فروش واحد‌مسکونی بدون وجود سند رسمی، «پیش‌فروش» محسوب می‌شود، افزود: هر چند در ماده ۱۴ قانون پیش‌فروش مسکن، اجازه صدور سند به نفع پیش‌خریدار قبل از تکمیل پروژه، داده شده است؛ اما چون هنوز این قانون به دلیل عدم تنظیم آیین‌نامه اجرایی، به اجرا درنیامده است، باید در قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، بر آن تاکید شود.
نبود سند مانع اخذ وام
در این زمینه ایرج رهبر رییس انجمن انبوه‌سازان تهران نیز تصریح کرد: املاک بدون سند در تهران دو دسته هستند دسته اول زمین‌هایی است که انبوه‌سازان بعد از خرید وکالتی آنها، مجبورند بیشترین هزینه را برای ساخت‌وساز روی این زمین‌ها انجام دهند، چون بانک به زمین بدون سند، تسهیلات ساخت نمی‌دهد و همه هزینه‌ها باید با سرمایه سازنده‌ها تامین شود. دسته دوم نیز ساختمان‌هایی است که به دلایلی از جمله مشکل در صدور پایان‌کار، فاقد سند هستند که در این حالت، خریداران این ساختمان‌ها نیز هیچ یک از تسهیلات بانکی شامل وام خرید یا وام تعمیرات را نمی‌توانند دریافت کنند.رهبر تاکید کرد: تسهیل صدور سند برای املاک فاقد سند باعث خواهد شد از یک‌سو ساخت‌وسازها افزایش بیشتری پیدا کند و از سوی دیگر سهم بیشتری از خریداران مسکن بتوانند از تسهیلات بانکی هر چند محدود استفاده کنند.
کسی که خانه خریده، مانعی ندارد
امین‌حسین رحیمی مخبر کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: کمیسیون در جریان بررسی لایحه دولت از مراجع مختلف همچون مرکز پژوهش‌های مجلس، نظرات درباره منشا اختلافاتی را که مانع صدور سند برای املاک می‌شود، جمع‌آوری کرد که عمده نظرات این بود که بخش زیادی از ساختمان‌ها به دلیل نبود مالک اولیه، امکان انتقال سند را ندارند. بخش دیگری از چالش‌هایی که به ما گزارش شد مربوط به زمین‌هایی بود که به صورت مشاع واگذار شده بود و این زمین‌ها چندین مالک اولیه دارد که دسترسی به همه آنها غیرممکن است.
وی افزود: مورد خاصی مبنی بر چالش پایان‌کار برای صدور سند محضری اعلام نشد؛ ضمن اینکه فارغ از این لایحه، در حال حاضر افرادی که در این حوزه مشکل دارند می‌توانند با تشکیل پرونده قضایی درخواست رسیدگی کنند.
برداشت متفاوت یک نماینده
در متن آنچه مجلس برای لایحه تعیین تکلیف املاک فاقد سند به تصویب رسانده، به صراحت «بر رسیدگی به پرونده اختلاف‌ها به شرط دردسترس نبودن مالک» تاکید شده که این به معنی الزام مراجعه مالک اولی به همراه فرد مدعی برای صدور سند، به جلسات هیات ویژه است؛ اما به‌رغم این تاکید، یک نماینده عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس معتقد است: نیازی به مراجعه مالک اولیه برای اطمینان از صحت ادعای فرد متصرف نیست.
سید سلمان ذاکر در این باره به «دنیای‌اقتصاد» گفت: احراز مالکیت متصرف همراه با ارائه مدارک مستند همچون مبایعه‌نامه که نام وی در آن به عنوان مالک حقیقی درج شده است، انجام می‌شود مهم این است که مالکیت متصرف برای هیات‌نظارت محرز شود.
وی همچنین در پاسخ به این پرسش که بدهکار بودن یا نبودن مالک فعلی به مالک اولیه، ممکن است در صدور سند خللی ایجاد کند، گفت: بدهی طرفین باید از طریق مراجع حقوقی و دادگاه حل‌وفصل شود.
ذاکر با مثبت ارزیابی کردن این لایحه، صدور سند برای املاک فاقد سند را سبب تعیین ارزش واقعی و بهره‌مند شدن از خدمات عمومی و شهری عنوان کرد.در همین زمینه یونس موسوی‌سرچشمه دیگر عضو کمیسیون قضایی و حقوقی گفت: سند به نام کسی صادر می‌شود که قولنامه به نام اوست و سازو‌کارهای لازم برای رفع ابهامات به طور قطع در آیین‌نامه اجرایی در نظر گرفته می‌شود.
امکان بررسی، بدون حضور مالک
معاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز در گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» با تاکید بر اینکه «براساس آنچه از متن لایحه استنباط می‌شود تعیین صحت ادعای متصرف برای گرفتن سند برعهده هیات ویژه است»، افزود: متقاضی دریافت سند رسمی می‌تواند به تنهایی و بدون نیاز به مراجعه مالک اولیه، اقدام به تشکیل پرونده کند.
تراکم پرونده‌های بدون سند
عضو هیات مدیره و مدیر حقوقی کانون سردفتران نیز با تاکید بر ضرورت تدوین راهکاری برای جلوگیری از تراکم پرونده‌های املاک متقاضی صدور سند رسمی در سازمان ثبت گفت: افزایش شعب رسیدگی‌کننده مطابق با آیین‌نامه اجرایی قانون، مهم‌ترین راهکار می‌تواند باشد.محمد گودرزی افزود: در حال حاضر تمامی افرادی که ملک آنها فاقد سند است می‌توانند برای درخواست صدور سند اقدام کنند.

لایحه دولت
برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی ساختمان‌هایی که اشخاص روی اراضی احداث کرده‌اند که منشا تصرفات آنها قانونی است، اما به لحاظ موانع قانونی امکان صدور سند رسمی برای آنها میسور نمی‌باشد و همچنین تعیین‌تکلیف وضعیت اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات مورد بهره‌برداری متصرفینی که دارای شرایط مزبور می‌باشند، در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف با مسوولیت نماینده استاندار و با حضور نمایندگان دادگستری، ثبت اسناد و املاک محل، اداره مسکن و شهرسازی، جهاد کشاورزی شهرستان و سازمان حفاظت محیط زیست تشکیل می‌گردد. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه‌شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناسان مربوط مبادرت به صدور رای می‌نماید.
تبصره - هیات می‌تواند حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام و از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، بدون حق رای دعوت کند.

لایحه دولت بعداز تصویب در مجلس
به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمان‌های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشا تصرفات متصرفان، نیز قانونی است و شرایط فوق را دارند لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی‌باشد. در هر حوزه ثبتی هیات یا هیات‌های حل اختلاف که در این قانون هیات نامیده می‌شود با حضور یک قاضی به انتخاب رییس قوه قضائیه، رییس اداره ثبت یا قائم‌مقام وی و حسب مورد رییس اداره راه و شهرسازی یا رییس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان تشکیل می‌گردد. هیات مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب‌نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می‌کند.
الف- فوت مالک رسمی و ورثه وی ولو یکی از آنها.
ب- عدم دسترسی به مالک رسمی و در صورت فوت وی عدم دسترسی به ورثه وی ولو یکی از آنها.
پ- مفقودالاثر بودن مالک رسمی و ورثه وی ولو یکی از آنها.
ت- عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.
تبصره ۱- هیات مکلف است حسب مورد از دستگاه‌های ذی‌ربط استعلام یا از نمایندگان آنها برای شرکت در جلسه، ‌بدون حق رای دعوت کند.
تبصره 2- فوت مالک رسمی و وارث وی با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور و مفقودالاثر بودن با حکم قطعی دادگاه صالح و عدم دسترسی با استعلام از نیروی انتظامی یا شورای اسلامی محل یا سایر مراجع ذی‌صلاح یا شهادت شهود یا تحقیقات محلی احراز می‌شود.
عکس تزیینی است