وزیر اسبق مسکن در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» ارائه کرد
پیشنهاد جایگزین برای مسکن مهر
عباس آخوندی، وزیر اسبق مسکن و شهرسازی - عکس: دنیای اقتصاد ، آکو سالمی عباس آخوندی در گفتوگو با «دنیای‌اقتصاد»
برنامه «پاک» جایگزین مسکن‌مهر شود
درون مسکن‌مهر با ۱۰ چالش در حوزه‌های مختلف شهرسازی، مالی، فنی و جمعیتی روبه‌رو است
غفلت از پس‌اندازهای مردمی در تامین مالی مسکن‌مهر؛ بانک با یک‌ریال سپرده‌گذاری ۷ریال وام بدون ردخور می‌دهد
تحلیل وزیر سابق از طرح «برداشت از صندوق توسعه ملی»
گروه مسکن- بهشاد بهرامی: عباس آخوندی، وزیر مسکن در دولت دوم سازندگی در گفت‌وگوی تفصیلی با «دنیای‌اقتصاد» قبل از آنکه چالش‌های درون طرح مسکن‌مهر که تا به حال از زبان کسی عنوان نشده است را تشریح کند، بر دو موضوع پافشاری دارد اول اینکه؛ نباید ناقدان مسکن‌مهر را به دولتمردان دولت‌های پیشین خلاصه کرد و دوم؛ احیای بخشی از برنامه دوم توسعه تحت عنوان برنامه «پاک» برای جایگزین شدن با مسکن‌مهر است که می‌تواند تمام نواقص این طرح را مرتفع کند.نواقصی که بخشی از آنها ابعاد مالی و بخشی دیگر که شاید مهم‌تر از مباحث مالی است، به تبعات اجتماعی و شهرسازی این پروژه برمی‌گردد.آخوندی ابتدا به مخاطبان واقعی مسکن‌مهر اشاره دارد که به اعتقاد او «مشخص» نیست، اما حداکثر ۱۰ تا ۱۵ درصد از کل تقاضای موثر در بازار را پوشش می‌دهد و چون «ویژگی این واحدها برای طبقات ضعیف درآمدی مناسب است، اما دریافت واحدها نیازمند مبالغی است که فقط از عهده طبقات متوسط برمی‌آید» احتمال دارد عرضه و تقاضا در مسکن‌مهر با هم تلاقی نکنند.وی ایراد بعدی مسکن‌مهر را تشکیل مناطقی که مخصوص یک طبقه اجتماعی بخصوص است، عنوان می‌کند که با اصول شهرسازی در تناقض آشکار قرار دارد.آخوندی همچنین از زاویه جدیدی به ضعف خدمات سکونتی در پروژه‌های مسکن‌مهر نگاه می‌کند و علت آن را تحمیل عرضه یکباره در این مناطق می‌داند، در حالی که منطق احداث شهرهای جدید جذب تدریجی جمعیت مازاد تهران «طی ۲۰ سال» بوده است.برنامه «پاک» توصیه وزیر مسکن سال‌های ۷۲ تا ۷۶ به دولت فعلی است. این برنامه، اساس شیوه تامین مسکن حمایتی در برنامه دوم توسعه بوده که پس‌انداز مردمی، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی را محور قرار می‌دهد.مسکن حمایتی برای دهک‌های متوسط و اندکی زیر آن است که با برنامه «پاک» منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات به واسطه پس‌اندازتامین می‌شود و دیگر نیازی به برداشت از صندوق توسعه ملی نخواهد بود، طوری که متقاضیان مسکن بین ۵ تا ۱۰ سال می‌توانند با سپرده‌گذاری، صاحب‌خانه شوند. متن کامل گفتوگو با عباس آخوندی را در زیر بخوانید:
دولت برای اجرای طرح مسکن مهر از ابتدا تاکنون در حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان هزینه کرده است، در حالی که تاکنون ۱۵ درصد از واحدهای برنامه‌ریزی شده (دو میلیون واحد مسکونی) به متقاضیان تحویل داده شده است. طرح مسکن مهر را چطور ارزیابی می‌کنید؟
طرح مسکن مهر را باید از چندین جنبه بررسی کرد. از جمله دسترسی به اهداف طرح، موثر بودن در بهبود کیفیت سکونت مردم، مسائل فنی و شهرسازی، منظر کارآیی اقتصادی و تخصیص منابع ملی اعم از سرمایه، زمین و همچنین از منظر اجتماعی و الگوهای همسایگی. هر چند منابع این طرح از طریق بانک‌ها تامین می‌شود، اما بانک‌ها اختیاری در ارزیابی پروژه‌ها و تحلیل ریسک آنها ندارند، بنابراین از منظر تخصیص منابع، جزو تسهیلات پرریسک به حساب می‌آید. زمین‌های اختصاصی به پروژه‌ها اغلب در خارج از شهرها و فاقد امکانات و خدمات شهری است. مضافا، الگوی همسایگی حاصل شده از این ساخت و ساز فاقد تنوع طبقات اجتماعی و مستعد انواع ناهنجاری‌های اجتماعی است. طرح همچنین فاقد تعریف درستی از بازار مخاطب است، چرا که هدف اعلامی طرح پایین‌ترین دو دهک درآمدی است، حال آنکه از متقاضیان خواسته می‌شود که چیزی در حدود یک چهارم هزینه تمام شده را پرداخت کنند که پرواضح است خارج از وسع مالی آنها است. روش اجرایی که طرح مسکن مهر در پیش گرفته است موجب می‌شود عرضه و تقاضای بازار مسکن با هم تلاقی پیدا نکند، چون عرضه در یک جا و تقاضا در جای دیگری از بازار است و این سبب می‌شود ضریب اثرگذاری مسکن مهر در پاسخ به تقاضای مسکن در بازار پایین بیاید.
مسکن مهر در شهرهای جدید هم ساخته می‌شود. آیا اثر گذاری این طرح در شهرهای جدید هم پایین است؟
این نکته مهمی است، بهترین مکان‌هایی که مسکن مهر در استان تهران ساخته می‌شود شهرهای جدید است، اما نکته مهم این است که آیا می‌توان تمام ظرفیت یک شهر را به مسکن مهر اختصاص داد. آیا شهر بی‌تنوع از منظر اجتماعی و یکنواخت از منظر ساختمان اساسا قابل سکونت است؟ مساله این است که شهرهای جدید طرحی است که برای جواب دادن به مازاد تقاضای پایتخت و شهرهای بزرگ استان تهران از اواخر دهه ۶۰ شروع شده است. ظرفیت پیش‌بینی شده برای این شهرها معادل جذب تدریجی، رشد آهسته و طبیعی شهر تهران است که باید طی ۲۰ سال تحقق یابد، اما اینکه دولت بخواهد یک دفعه عرضه فوق‌العاده‌ای را در آن ایجاد کند، در حالی که تقاضای واقعی در بازار در آنجا وجود ندارد، چالش بزرگی است که این شهرها با آن مواجه هستند. مشکل جدی دیگری که مسکن مهر برای شهرهای جدید ایجاد می‌کند، لطمه زدن به تنوع اجتماعی آن است. بزرگ‌ترین مخاطره شهرهای جدید خوردن انگ شهرهای فقیر نشین بودن است. این موضوع باعث لطمه خوردن به جذابیت آنها و از دست دادن تقاضای موثر طبیعی در آنها می‌شود. مشکل دیگر آماده نبودن آنها از جهت تاسیسات زیربنایی از جمله دسترسی به آب برای جذب یکباره چنین جمعیتی است. این مشکل خود را در قالب مشکلات خدمات رسانی ناشی از این اسکان گسترده نشان خواهد داد. البته اینها همه در صورتی است که دولت موفق به ساخت طرح و قانع کردن مردم به رفتن به آنجا و تصرف واقعی خانه‌ها شود.
فکر می‌کنید مسکن مهر با ساختاری این‌چنینی که از آن صحبت می‌کنید به درد چند دهک جامعه می‌خورد؟
مسکن مهر دارای یک تضاد تعریفی در درون خود است. این طرح برای ضعیف‌ترین طبقات درآمدی طراحی شده است. همین روحیه در مکانیابی اراضی استقرار طرح، طراحی معماری، نوع مصالح انتخابی، روش اجرایی طرح و سایر اجزای آن اعمال شده است. لیکن، به هنگام تامین مالی، به یکباره مخاطبان طرح تغییر می‌کند و طبقات نسبتا بالاتر درآمدی را هدف قرار می‌دهد. این طبقات قاعدتا از مکان‌های اختصاصی به طرح، معماری آن و الگوهای همسایگی منظور شده استقبالی نخواهند داشت. به نظر می‌رسد همین موضوع پاشنه آشیل طرح باشد. من از این موضوع تحت عنوان عدم تلاقی عرضه و تقاضا در بازار مسکن مهر یاد می‌کنم.
طرح مسکن مهر در قانون ساماندهی مسکن آمده است و اجرای آن برای دولت‌های بعدی هم لازم‌الاجرا شده است. از نظر شما مزایا و معایب طرح مسکن مهر چیست؟ آیا این قانون قابلیت اجرا دارد؟
در این بخش دو بحث وجود دارد. در بحث اول باید از منظر عدالت اجتماعی به این موضوع نگاه کرد. نگاهی که از برنامه دوم در کشور ما شروع شد و در دنیا هم سابقه دارد. بعد از جنگ جهانی دوم در اکثر کشورهای اروپایی که دولت رفاه به وجود آمد توجه جوامع مختلف معطوف تامین مسکن طبقات کم درآمد شد. مثلا در کشور فرانسه طرحی تحت عنوان مسکن اجتماعی اجرا شد یا در انگلستان خانه‌های شهرداری ساخته شد. نوع نامگذاری طرح‌ها نیز حکایت از رویکرد غیراقتصادی به طرح‌ها است. نامگذاری آنها هم به این دلیل بود که به اجرا و ساخت اینگونه خانه‌ها از منظر سرمایه‌گذاری اقتصادی نگاه نمی‌شد بلکه این مسکن از منظر امنیت اجتماعی و برای طبقه خاص جامعه که امکان خانه‌دار شدن را به شکل طبیعی نداشتند ساخته می‌شد.در انگلستان دولت رفاه در سال ۱۹۴۸ تاسیس شد. دولت انگلستان طی دو برنامه که در مجموع دو دوره ده ساله طول کشید حدود دو میلیون و۱۰۰ هزار واحد مسکونی در قالب خانه‌های شهرداری احداث کرد و بدین ترتیب دولت در این کشور مالک حدود ۲۰ درصد کل خانه‌های مسکونی شد. این خانه‌ها در قالب طرح‌های روشن سرمایه‌گذاری دولتی و از منابع دولت و با تعهد دولت و با انتخاب گروه هدف روشن ساخته می‌شدند. در ساخت خانه‌های شهرداری اصلی‌ترین بحث تلاقی عرضه و تقاضا بود یعنی در واقع در جایی مسکن ساخته می‌شد که تقاضای واقعی وجود داشت و در جریان ساخت نه نحوه تامین منابع تغییر می‌کرد و نه گروه‌های هدف تغییر می‌یافتند. دومین بحث آن هم توزیع مکانی مسکن اجتماعی بود که طوری ساخته می‌شدند که به محل‌های کار نزدیک باشند و ثانیا محله‌های فقیرنشین ایجاد نکنند و بعد از مدتی بستری برای انواع بزه‌های اجتماعی نشوند. این نحوه توزیع موجب به وجود آمدن یک طبقه یا لایه خاص اجتماعی نمی‌شد چون خاصیت شهر این است که در برگیرنده تنوع سطوح درآمدی و اجتماعی و کار باشد. اینکه می‌گویند شهر باید عدالت محور باشد به این معنی است که محله‌های فقیرنشین و اعیان‌نشین شهر جدا از هم نباشند تا موجب تضادهای اجتماعی نشود. با تمام این احتیاط‌کاری‌ها هیچ‌یک از طرح‌های فوق‌الذکر نتوانستند از مخاطره انگ خوردن رهایی یابند.
تجربه ساخت مسکن اجتماعی در ایران هم وجود دارد؟
از برنامه دوم داستان مسکن اجتماعی وارد نظام برنامه‌ریزی ایران شد. براساس مطالعه‌ای که آن زمان صورت گرفت بازار مسکن ایران به سه گروه تقسیم شد. گروه اول، گروه مسکن آزاد نام گرفتند که پاسخگوی تقاضای طبیعی مسکن در بازار آزاد بود. یعنی پاسخگو به تقاضای گروهی که خودشان می‌توانستند مسکن خود را تهیه کنند. گروه دوم گروه مسکن حمایتی نام گرفتند. در واقع این مسکن به منظور پاسخگویی به تقاضای طبقه متوسط و اندکی زیر آن بود. فرضیه بر این استوار بود که این گروه، اندک پس‌اندازی دارند، اما میزان آن در حدی نیست که آنها بتوانند به پشتوانه آن تقاضای بالقوه خود را به بالفعل تبدیل کنند. بنابراین، نیاز به یکسری حمایت‌های ویژه دارند. بنابراین وام‌های رهنی می‌بایست به نحوی طراحی می‌شد که میزان پس‌انداز آنها در ضریب‌های موثر و معنی‌دار اقتصادی ضرب می‌شد به نحوی که آنها را توانمند می‌ساخت تا وارد بازار تقاضای مسکن شوند. همچنین حمایت‌های دیگر نیاز بود مانند آنکه مقداری از سودشان به عنوان یارانه به آنها داده می‌شد یا یک مقدار کمک در نحوه تخصیص منابع زمین به آنها صورت می‌گرفت یا در صدور پروانه ساختمانی به آنها کمک داده می‌شد. بخش عمده جامعه یعنی طبقه متوسط شهری در این گروه جای داشتند.
گروه سوم مسکن اجتماعی بود. این گروه در پاسخ به تقاضای بخشی از جامعه بود که از جهت درآمدی در دهک‌های پائین قرار می‌گرفتند و باید مورد حمایت ویژه‌تری قرار می‌گرفتند. در این گروه دولت در بخش مسکن بدون هدف اقتصادی و صرفا با هدف باز توزیع ثروت و امنیت اجتماعی و با این تفکر که این گروه امکان پرداخت هزینه تامین مسکن را ندارند مداخله می‌کرد و از این طریق دولت به توسعه عدالت اجتماعی ورود پیدا می‌کرد. البته در آن زمان؛ یعنی در برنامه دوم این پیش‌بینی وجود داشت که دامنه این طرح باید در کمترین میزان خود قرار گیرد و اشتهای دولت برای مداخله در بازار تحریک نشود.
اجرای سیاست توسعه عدالت اجتماعی در برنامه‌های بعدی چطور پیگیری شد؟ همین قالب رعایت شد؟
بعدها در برنامه سوم و چهارم مسکن اجتماعی پیگیری نشد. بلکه تعریف دیگری از «مسکن اجتماعی» ارائه شد تحت عنوان «مسکن استیجاری» که تا حدی از تعریف اولیه خود انحراف داشت. مسکن استیجاری نیز بعد از مدتی به «مسکن مهر» تغییر نام داد با انحراف بیشتری از اهداف اصلی اولیه. به این ترتیب نسب شناسی مسکن مهر به مسکن اجتماعی باز می‌گردد. تفاوت اصلی طرح مسکن مهر با طرح‌های قبلی این بود که زمانی که طرح مسکن مهر مطرح شد اساسا دولت هیچ تصویری از کل بازار مسکن ارائه نکرد و به طور دقیق نگفت با چه هدفی به بازار ورود پیدا کرده است و چه گروه اجتماعی‌ای را مورد هدف قرار داده است. سیاست اجرایی دولت نیز بر مبنای مداخله حداکثری و دستکاری بازار طراحی شده‌است. اما در زمان برنامه دوم دولت اعلام کرد که چند درصد جامعه در گروه مسکن اجتماعی و حمایتی قرار دارد و چند درصد بازار به مسکن آزاد اختصاص دارد. علاوه بر این دولت یک تصویر کلی از نحوه مدیریت اقتصاد مسکن، نحوه تخصیص منابع چه منابع بانکی و چه منابع ملی داشت. همچنین نظام‌های حمایتی روشن بود که از مسکن حمایتی یا مسکن اجتماعی چگونه حمایت می‌شود و مسکن آزاد را چگونه مدیریت فنی و تخصصی می‌کنند. اما در این دوره باقی بخش‌ها را رها کردند و تنها یک عنوان مسکن مهر را پیگیری می‌کنند.
دولت آقای احمدی نژاد در بخش مسکن خودش را فقط به اجرای مسکن مهر یا به قولی تامین مسکن کم‌درآمدها محدود کرده است. آیا نقش دولت در بخش مسکن تنها همین است؟
مسلما مسکن مهر تمام تقاضای بازار نیست. الان هم بزرگ‌ترین مشکل بخش مسکن این است که مسکن مهر به سختی می‌تواند تنها یک نوع تقاضای خاص مسکن را پاسخ دهد. از آن گذشته صحت سیاست اجرایی اتخاذی نیز کاملا قابل تردید است. چرا که می‌شد سیاست توانمندسازی طبقات کم‌درآمد را به جای قیمومیت آنها و مداخله در زندگی‌شان اتخاذ کرد. به هر روی، درست است که از جهت تبلیغاتی مسکن مهر بیشترین کانون تبلیغات دولت است، اما از جهت عملیاتی طرح در همان آغاز دارای مشکل در تعریف است و تقاضای پیش‌بینی شده در آن با تقاضای واقعی بازار هماهنگ نیست. این موضوع از نظر اقتصادی مشکل‌زا خواهد بود. همانطور که در ابتدای صحبت‌هایم گفتم مسکن مهر از یک سو نادرست مکانیابی شده است و از سوی دیگر طراحی شهری یا به عبارت بهتر عدم طراحی و برنامه‌ریزی شهری در آنها موجب شده که این طرح‌ها به شکل‌گیری مجموعه‌های بزرگ با تراکم بسیار بالا و پایین‌ترین سطح خدمات شهری کمک کنند. قطعا این موضوع در آینده می‌تواند مشکلات بسیاری از جهت مسائل آموزشی و رفاهی و بهداشتی و... برای دولت‌های آینده ایجاد کند.
اغلب افرادی که از طرح مسکن مهر انتقاد می‌کنند دولتمردان دولت‌های قبلی بوده‌اند. در دولت‌های قبلی چه برنامه یا طرح مفیدی به اجرا درآمده است که هنوز در بخش مسکن قابل دفاع باشد و بتوان آن را ادامه داد؟
البته اینکه ناقدان مسکن مهر به دولتمردان دولت‌های پیشین خلاصه شود گزاره صحیحی نیست. بلکه بسیاری از متخصصان برنامه‌ریزی مسکن و همچنین متخصصان مالی، بانکی و اقتصادی به شدت با این طرح مخالفند. در هر صورت، برنامه دوم در بخش مسکن که کلیت آن را برای شما شرح دادم برنامه صحیحی بود. اگر دولت همین الان هم به آن برنامه برگردد می‌تواند به راحتی آن را اجرا کند چون به درستی تدوین شده است. در این برنامه چندین بحث وجود داشت به عنوان مثال در بخش مسکن آزاد دولت اعلام کرد چون افرادی که در این گروه هستند به دلایل اقتصادی می‌توانند برای خود مسکن تامین کنند دخالتی در این گروه نداریم و فقط از جهت مقررات شهرسازی، بهبود ساختمان‌سازی و اصول مهندسی نظارت داریم تا بتوانیم عمر مفید ساختمان را افزایش دهیم.همچنین در بخش مسکن حمایتی برنامه کاملا روشنی با اصطلاح «پاک» وجود داشت. بر مبنای این نام سه شعار عمده «پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی» هدف قرار گرفت. با عنوان پس‌انداز تجهیز منابع مالی هدف قرار داده شد. مشکلی که مسکن مهر در حال حاضر با آن روبه‌رو است چون اگر از نظر اقتصاد کلان به مسکن مهر نگاه کنیم یکی از مشکلات مسکن مهر بحث مدل‌های تامین مالی آن است که همواره پر از اشکال است و از جهت اقتصاد کلان مشکلات بسیار زیادی دارد.
در این بخش بحث بر این بود تمام سیاست‌های حمایتی دولت به نحوی در راستای هم قرار بگیرد که افراد به پس‌انداز خانوادگی علاقه‌مند بشوند و به این ترتیب رفتار اقتصادی خانوارها با اقتصاد کلان هم‌راستا گردد. بزرگ‌ترین معیار موفقیت یک برنامه مسکن میزان تاثیرگذاری آن بر تغییر رفتار اقتصادی خانوارها و هم راستا کردن آن با سیاست‌های ملی است. در واقع این شاخص مبین اعتماد مردم به موفقیت سیاست‌های اعلامی از سوی دولت و پذیرش تغییر رفتار خود و سرمایه‌گذاری بر مبنای سیاست‌های دولت ملی است. مشکلی که از جهت اقتصاد خانوار وجود دارد این است که هر خانواری از خود سوال می‌کند که اگر من هزینه‌های مصرفی خود را کاهش دهم و به خود فشار بیاورم و اندک پس‌اندازی داشته باشم، آیا با این پس‌اندازهای اندک، زمانی خواهد رسید که من خانه‌دار شوم؟ واقعیت این است که خانوارها بیش از هر کسی به وضع اقتصادی خود آگاهند و بهتر از هر کسی می‌توانند محاسبه کنند که تبعیت از سیاست دولت تا چه میزان برای آنها کارآیی و مطلوبیت دارد. بنابراین اگر سیاست‌ها درست طراحی شده باشند به نحوی که با ارزیابی واقعی خانوارها انطباق داشته باشد، آن سیاست‌ها موفق خواهند شد وگرنه شکست خواهند خورد. بنابراین، می‌بایست نحوه تخصیص منابع بانکی و نحوه پس‌انداز طوری با هم تلاقی کنند که همدیگر را حمایت کنند و از مجموعه آنها اطمینانی برای طبقه متوسط ایجاد شود که اگر در یک دوره مثلا پنج تا ده ساله پس‌انداز کنند می‌توانند حتما خانه‌دار شوند، چون به ازای هر یک ریال پس انداز آنها بانک مثلا حاضر است ۷ ریال تسهیلات قطعی و بدون ردخور بدهد. بنابراین قدرت خرید خانوار افزایش پیدا می‌کند و می‌تواند در یک بازه زمانی چند ساله به رقمی برسد که اولین مسکن را برای خود تهیه کند. براساس شعار کوچک‌سازی مسکن حمایتی هم الگوی مصرف تغییر می‌یابد. دولت می‌تواند به طبقه متوسط اعلام کند که اگر در گام اول بخواهید مسکن بزرگی داشته باشید امکان‌پذیر نیست؛ اما در ابتدا می‌توانید واحد کوچک‌تری داشته باشید و به تدریج آن را تبدیل به احسن کنید. به یاد دارم با استفاده از این الگو در آن زمان میانگین واحدهای مسکونی ایران از ۱۵۶ متر بعد از چند سال به زیر ۱۳۶ متر کاهش پیدا کرد. در واقع هم چنانکه پیش از این نیز گفتم تمام برنامه بخش مسکن این است که روی رفتار خانواده اثر بگذارد و اگر نتواند چنین کاری انجام بدهد، هیچ کاری نکرده است.
نکته سوم این شعار انبوه‌سازی است. چون کوچک‌سازی را نمی‌توان با ویلاسازی پیش برد. موضوعی که غیرمسوولانه ترویج می‌شود.
خانواده‌ها به سیاست‌هایی از این قبیل اعتماد می‌کردند؟
خانوارها از طریق این سیاست‌ها مطمئن می‌شدند که سیاست‌های دولت در بخش مسکن خلق‌الساعه نیست و مبتنی بر امیال دولتمردان نیست که زمانی یک سیاست را اعلام کنند و زمانی دیگر سیاست دیگری را تقریر کنند. سیاست‌های بخش مسکن، سیاست‌هایی است که حداقل دولت‌ها می‌بایست به مدت ۱۰ سال به آنها پایبند باشند؛ چون در صورتی خانوار می‌تواند از امروز شروع به پس‌انداز کند که مطمئن باشد تصمیمات دولت ظرف چند سال آینده عوض نمی‌شود؛ در غیر این صورت هیچ خانواده‌ای تن به تبعیت از سیاست‌های ملی نمی‌دهد. در مجموعه سیاست‌های مسکن پاک تمام هدف این بود که بر روی رفتار اقتصادی خانوار در ایران با ثبات سیاست‌گذاری و اثبات اینکه کسانی که پس‌انداز کردند موفق شدند خانه‌دار شوند، بتوان تاثیر گذاشت. کسانی که پس انداز می‌کردند غیر ممکن بود که بانک به آنها تسهیلات ندهد. در واقع تسهیلات تضمین شده بود و سود تسهیلات بانکی کمتر از سایر بخش‌ها بود و اگر الگوی مصرف را که ۷۵ متر بود، رعایت می‌کردند در یک مرحله دیگر دو درصد در سود تسهیلات تخفیف می‌گرفتند. همه اینها سیاست‌ها تشویقی بود.
بخشی که دولت در حال حاضر برای آن برنامه می‌ریزد چند درصد از کل بازار مسکن را شامل می‌شوند؟ اینگونه سیاست‌گذاری‌ها چه پیامدی برای مسکن در پی خواهد داشت؟
این بخش از بازار که مرتبا منابع بانکی به صورت دستوری به آن تزریق می‌شود بیشتر تقاضای حاشیه‌نشینی، مهاجران تازه وارد به شهرها و بخشی از اجاره‌نشینان را تامین می‌کند. با توجه به سهم ۲۴ درصدی اجاره در کل مسکن و تمایل صرفا بخشی از آن به مسکن مهر، برآورد من چیزی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد تقاضای کل است و ۸۵ درصد باقی مانده بازار رها شده‌اند که نتیجه آن چیزی جز رکود تورمی‌موجود نیست. وظیفه دولت در بخش مسکن مدیریت اقتصاد ملی همراه با عدالت اجتماعی است و در صورتی که به هر کدام از این بخش‌ها به تنهایی توجه کند تعادل بازار به هم می‌خورد. به ویژه اگر دولت اقتصاد ملی را خوب مدیریت نکند به عدالت اجتماعی هم دست پیدا نمی‌کند. سیاست اجرایی اتخاذی دولت نیز جای نقد فراوانی دارد. اجرای مسکن مهر بر اساس مداخله حداکثری دولت طراحی شده است. مداخله دولت در بازار، فقط در چارچوب شکست بازار قابل توجیه است. آن هم مشروط به آنکه تبدیل به شکست دولت نشود. سوال این است که آیا نمی‌شد به جای تصمیم‌گیری دولت از جانب طبقات کم‌درآمد در انتخاب مکان و زمین پروژه‌ها، طراحی پروژه‌ها شامل معماری واحدها و تعداد طبقات، نوع مصالح، نوع فناوری، انتخاب پیمانکاران و صدها تصمیم‌گیری دیگر از سیاست توانمندسازی این گروه‌ها استفاده می‌شد و تصمیم‌گیری به خودشان واگذار می‌شد؟ هر سیاستی که حق انتخاب مردم را محدود سازد جدا از آنکه با روح قانون اساسی مغایرت دارد، موجب مقاومت‌های اجتماعی گسترده می‌شود. سرانجام آن عدم موفقیت است. دولت حداکثر می‌تواند به توانمند سازی مردم کمک کند و نه آنکه از جانب آنان خانه‌سازی کند!
عکس: آکو سالمی
ارسال نظر