ابر سیاه روی املاک آمریکا

افزایش هزینه وام‌خرید مسکن به دنبال تشدید ضبط وثیقه‌های ملکی

قیمت مسکن در آمریکا ۶ درصد افت کرد

آینده بازارمسکن به روایت «وال‌استریت» و «استاندارد اند پورز» محسن رنجبر

بازار املاک مسکونی در آمریکا که طی سه سال اخیر به دلیل وخامت اوضاع، اقتصاد سایر کشورها را متزلزل کرده، یک‌بار دیگر برای دو بازار «بورس» و «ملک» در جهان خطر‌آفرین شده است.

علاوه بر بحران بدهی غالب خریداران مسکن به بانک‌ها در آمریکا که پیش‌تر به ورشکستگی چندین موسسه بزرگ پولی این کشور منجر شده بود، اکنون چالش جدیدتری جلوی منابع وام‌دهنده قرار گرفته که تبعات آن تشدید رکود مسکن در آمریکا را به همراه دارد.

وال‌استریت و موسسه معتبر «استاندارد اند پورز» در دو تحلیل جداگانه پیش‌بینی کرده‌اند کاهش اخیر در رتبه اعتباری دیون آمریکا به زودی باعث می‌شود نرخ بهره وام خرید مسکن افزایش پیدا کند که از این طریق میل جزئی مردم آمریکا به خرید ملک ضعیف‌تر از قبل خواهد شد. اولین بازتاب کاهش رتبه اعتباری آمریکا، چند هفته پیش در دو موسسه «فردی‌مک» و «فانی‌ما» که با بیش از ۵ تریلیون دلار طلب بابت وام خرید مسکن روبه‌رو هستند، بروز کرد؛ طوری‌که قرار شده دو غول بانکی، در پرداخت تسهیلات جدید، احتیاط‌های بیشتری به خرج دهند. با این سناریو (در صورتی‌که به واقعیت تبدیل شود) افت مجدد قیمت مسکن در آمریکا و سرایت آن به بازار مشابه کشورها حتمی خواهد بود.

شاخص «کیس اند شیلر» متعلق به موسسه S&P در تازه‌ترین گزارش خود از کاهش نزدیک به ۶ درصدی قیمت مسکن در آمریکا طی سال گذشته میلادی و همچنین کاهش ۴ درصدی در فصل اول از سال جاری میلادی خبر داده که در پی این اتفاق، بانک‌ها با جدیت بیشتری ضبط وثیقه‌های ملکی بدهکاران را شروع کرده‌اند. اکنون ابر سیاه مالی بالای سر بازار مسکن در آمریکا نه تنها باعث نگرانی بانک‌ها، شرکت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاران ملکی این کشور شده است، بلکه موج آن به فعالان اقتصادی در اروپا که طی ماه‌های اخیر با بهبود شاخص قیمت مسکن در کشورشان مواجه شده‌اند، کشیده شده است.

باید به بازار مسکن دنیا همچون شاخصی از وضعیت حاکم بر اقتصاد کشور‌ها نگریست. حتی کوچک‌ترین دگر‌گونی در شاخص‌های جهانی قیمت مسکن می‌تواند فاجعه‌های اقتصادی بزرگی را در پی آورد.

در این میان بازار مسکن آمریکا را بازیگر اصلی در بازار جهانی می‌پندارند. این بازار شاخصی کلیدی برای بیشتر بازار‌های بورس مهم دنیا است. با این همه شرایط بسیار نا‌مطمئن بازار مسکن آمریکا در این روز‌ها از بزرگ‌ترین رکود جهانی که تا‌کنون در قیمت مسکن رخ داده، حکایت می‌کند. با بررسی بازار مسکن دنیا به روشنی در‌می‌یابیم که بازار بیشتر کشور‌های توسعه‌یافته بر خلاف آمریکا رشدی سریع و پیوسته را از سر می‌گذرانند. بازار‌های مسکن چندین کشور اروپایی در قیاس با سال‌های پیش، افزایش بیشتری را در قیمت مسکن ثبت کرده‌اند. بیشترین نرخ تورم در این میان در دانمارک، بلژیک، ایرلند، فرانسه و سوئد رخ داده که قیمت‌ها در آنها با نرخ‌هایی دو رقمی در حال افزایش است. کشور‌هایی همچون انگلیس و استرالیا نیز چندان فاصله‌ای با آنها ندارند.

بر پایه گزارش تازه‌ای از بنگاه نایت فرانک در لندن، قیمت‌ها در بازار مسکن در سه ماه منتهی به ژوئن ۲۰۱۱ به طور متوسط ۱/۰ در‌صد و در دوره دوازده‌ماهه منتهی به همین ماه، ۷/۱ در‌صد افزایش یافته و به این ترتیب از کاهش قیمت‌ها اجتناب شده است. اما در پایان سال ۲۰۱۰ بازار مسکن آمریکا شرایطی نا‌مطلوب داشت و هنوز هیچ بهبودی برای آن پیش‌بینی نمی‌شود. قیمت مسکن در این کشور در سه‌ماهه آخر سال گذشته میلادی، ۱۳/۱ در‌صد و در کل آن ۱۶/۵ در‌صد کاهش یافت. اکنون بیکاری بالا (۹ در‌صد) و کاهش قیمت مسکن، بانک‌ها را به از‌سر‌گیری ضبط وثیقه‌ها وا‌داشت و قیمت مسکن در اثر اضافه عرضه، بیش از پیش کاهش یافته است.

تاثیر کاهش رتبه اعتباری آمریکا

اخیرا همزمان با کاهش رتبه اعتباری دیون آمریکا از سوی موسسه اس‌اند‌پی، رتبه فانی‌می و فردی‌مک نیز پایین آمد. از آن جا که این دو بنگاه مالی در سال ۲۰۰۸ به مالکیت دولت آمریکا در‌آمدند، بی‌ثباتی‌های اقتصادی آنها را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. نزول رتبه اعتباری دیون آمریکا، یکی دو روز بعد سرمایه‌گذاران را وا‌داشت که خود را از شر سهام‌شان در بازار بورس این کشور خلاص کنند.

روزی که موسسه اس‌اند‌پی رتبه اعتباری آمریکا را کاهش داد، سوال این بود که این اتفاق چه تاثیری بر بازار مسکن آمریکا و بازار وام‌های رهنی که بیش از ۱۰ تریلیون دلار ارزش دارد، خواهد گذاشت؟

پای فانی‌می و فردی‌مک، دو غول بازار مسکن که به داستان تنزل رتبه اعتباری باز شد، نگرانی‌ها درباره تاثیر این اتفاق بر بازار مسکن آمریکا و دنیا بسیار افزایش یافت. با نظر به پیوند ذهنی میان رتبه اعتباری و نرخ بهره اوراق قرضه، بسیاری در آغاز به تاثیر این تنزل رتبه بر نرخ بهره وام‌های مسکن فکر کردند. اما احتمالا آسیب‌ها در این جا پدیدار نخواهند شد. در حقیقت در کوتاه‌مدت احتمالا هیچ تاثیری بر نرخ بهره وام‌های رهنی پدید نخواهد آمد.

واقعیت این است که دیون آمریکا، حتی با وجود تنزل رتبه اعتباری این کشور، هنوز به نسبت یکی از امن‌ترین سرمایه‌گذاری‌ها هستند. تاثیر واقعی کوتاه‌مدت تنزل رتبه اعتباری بر بازار مسکن نه از راه نرخ بهره وام‌های رهنی، که به میانجی کاهش اعتماد مصرف‌کنندگان رخ خواهد داد. این روز‌ها پیام‌های منفی گزارش‌هایی که از کاهش مخارج مصرفی در ژوئن حکایت می‌کنند، اعتماد مصرف‌کنندگان را زیر شلاق خود گرفته‌اند. در دوره‌های آشفتگی اقتصادی، بسیاری از مصرف‌کنندگان از فعالیت‌های خود می‌کاهند و به این ترتیب احتمال ورود آنها به تراکنش‌های پر‌هزینه‌ای مانند خرید مسکن کمتر می‌شود.

گذشته از اینها افت بازار بورس نیز که با بحث‌های مربوط به سقف بدهی‌های دولت آمریکا و تنزل رتبه اعتباری آن از سوی اس‌اند‌پی همراه بود، اعتماد مصرف‌کنندگان را بیش از پیش از بین می‌برد. در بازه زمانی بلند‌مدت‌تر، کاهش رتبه اعتباری می‌تواند هم برای دولت آمریکا و هم برای فانی‌می و فردی‌مک دوباره رخ دهد. کاهش رتبه اعتباری آمریکا در افزایش بدهی‌های دولت این کشور و چشم‌انداز منفی اقتصاد آن ریشه دارد. کارشناسان باور دارند که این امر در بلند‌مدت می‌تواند اثرات مهمی بر بازار مسکن بگذارد. در برخی تحلیل‌های وال‌استریت پیش‌بینی می‌شود که نرخ‌های بهره در ماه‌های پیش رو افزایش خواهد یافت و این امر، نرخ بهره وام‌های مسکن، وام‌های خرید خود‌رو و کارت‌های اعتباری را افزایش خواهد داد. به گزارش لس‌آنجلس‌تایمز، فردی‌مک نگران آن است که تنزل رتبه اعتباری این بنگاه، مشکلاتی دیگر را در بازار مسکن پدید آورد و در گزارش فصلی خود آورده که «این دست اقدامات می‌توانند به خاطر نقدینگی کمتر، افزایش هزینه‌های وام‌گیری و کاهش ارزش دارایی‌ها، آشفتگی‌های بیشتری را در بازار مسکن و در کسب‌و‌کار پدید آورند».

در حالی که فعالان صنعت مسکن، کاهش رتبه اعتباری را در این میان مقصر می‌داند، تحلیل‌گری به نام مایکل لارسون می‌گوید که آنچه واقعا افراد را از خرید خانه باز‌می‌دارد، ادامه ضعف اقتصاد است. اعتماد چندانی به اقتصاد وجود ندارد و افراد زیادی بیکار هستند. او می‌گوید که آنچه بازار مسکن را بی‌رونق و کساد می‌کند، نه مساله‌ای مرتبط با نرخ‌های بهره، که سقوط بازار بورس و ادامه رکود است.

با وجود همه صحبت‌هایی که درباره بی‌رونقی در بازار مسکن و نگرانی از تنزل رتبه اعتباری می‌شنویم، بعضی‌ها از بهره‌گیری از نرخ‌های پایین وام مسکن سخن می‌گویند.