ویژه - نگاهی متفاوت به آنچه در بنگاه‌های مسکن تنظیم می‌شود
مشاوران املاک مدافع خریدار یا فروشنده؟
درعلم حقوق و قضا هر «کلمه» معنا، مفهوم و کاربرد مخصوص به خود را دارد. یکی از مشکلات اساسی و مهم مردم عادی با مشاوران محترم املاک؛ نبود دانش و دقت کافی در تنظیم مبایعه‌نامه‌ها و سایر قراردادهایی است که در اغلب بنگاه‌های معاملات املاک تهیه می‌شود؛ چرا که بسیاری از دست‌اندرکاران بنگاه‌ها متاسفانه احاطه کافی به موضوع و حیطه کاری خود ندارند.
محسن صیرفی *
درعلم حقوق و قضا هر «کلمه» معنا، مفهوم و کاربرد مخصوص به خود را دارد. یکی از مشکلات اساسی و مهم مردم عادی با مشاوران محترم املاک؛ نبود دانش و دقت کافی در تنظیم مبایعه‌نامه‌ها و سایر قراردادهایی است که در اغلب بنگاه‌های معاملات املاک تهیه می‌شود؛ چرا که بسیاری از دست‌اندرکاران بنگاه‌ها متاسفانه احاطه کافی به موضوع و حیطه کاری خود ندارند. بی اطلاعی (یا کم اطلاعی) مردم عادی نسبت به معنا، مفهوم و بار حقوقی واژه‌هایی که در قراردادها به کار می‌رود نیزمشکل را دو چندان کرده است و راه را برای سوءاستفاده باز می‌گذارد. افراد متاسفانه زمانی متوجه موضوع می‌شوند که کار از کار گذشته است و برای احقاق حق و حل مشکل خود باید ضمن تحمل تنش‌های روحی و روانی و هزینه‌های اضافی؛ روزها وقت صرف کنند.
بخش عمده ای از پرونده‌های جاری در دادگاه‌های حل اختلاف و مجتمع‌های قضایی را مواردی تشکیل می‌دهند که با آموزش کافی و منظم مشاوران املاک (و مردم) و نظارت دقیق و مداوم بر کار بنگاه‌ها می‌توان از ایجاد آنها جلوگیری کرد.
از طرف دیگر، متاسفانه برخی از بنگاه‌های معاملات املاک از هدف و وظیفه اصلی خود دور شده‌اند و با ایجاد روابط خاص و پیچیده با انبوه‌سازها، به صورت بسیار فعال؛ به عنوان شریک و عامل آنها عمل می‌کنند. در جایی که بناست یک ملک کلنگی توسط یک انبوه‌ساز خریداری شود، بیچاره فروشنده عادی! و در جایی که قرار است یک واحد از یک مجتمع فروخته شود، بیچاره خریدار عادی! در هر صورت اگر شما به عنوان یک مشتری عادی برای فروش ملک خود یا برای خرید ملک جدید به این قبیل بنگاه‌ها مراجعه کنید؛ حساب کارتان در نهایت با کرام الکاتبین است!
اخیرا در مجتمع‌های قضایی بخشی تحت عنوان «مشاوره رایگان» ایجاد شده است. در این بخش مشکل مراجعه‌کنندگان را بررسی و آنها را راهنمایی می‌کنند. این اقدام بسیار باارزش و راهگشا است و جای تقدیر و تشکر فراوان دارد.
در مواردی، قراردادها به قدری یکطرفه نوشته می‌شود که مشاورین محترم مستقر در مجتمع قضایی می‌گویند ملک شما را به اصطلاح «زخمی» کرده‌اند و با این مبایعه‌نامه هیچ اقدام قضایی برای احقاق حق خود نمی‌توانید بکنید و تنها باید منتظر باشید تا خریدار دلش به رحم آید و پولش به حد کفایت برسد تا باقی ثمن معامله را تقدیم کند و ملک را تحویل بگیرد! تا آن زمان هم شما تنها امانت دار او هستید!
هنگامی که برای پیگیری مشکل با اتحادیه محترم مشاوران املاک تماس می‌گیرید و از ضعف بنگاه در نوشتن مبایعه‌نامه شکایت و تقاضای رسیدگی می‌کنید با حالتی حق به جانب و لحن و زبانی نه چندان خوش؛ پاسخ می‌دهند: «مگر مبایعه‌نامه را نخواندی؟ می‌خواستی امضا نکنی!». گویی که قرار است تمام مردم، متخصص در امر تنظیم قرارداد و مبایعه‌نامه باشند!
در سایر کشورها مشاوران املاک به صورت وکیل؛ با دریافت حق‌الزحمه مربوطه خدمات بسیارگسترده‌ای را انجام می‌دهند. در بسیاری از موارد اصولا فروشنده و خریدار یکدیگر را نمی‌بینند و تمام مراحل کار به صورت منظم و بهنگام، توسط مشاور؛ با نظارت دقیق مراجع مربوطه انجام می‌شود. اما در اینجا وظیفه بسیاری از بنگاه‌ها محدود شده است به: «جوش دادن» معامله، نوشتن قرارداد (اغلب ناقص و مشکل‌دار)، دریافت پورسانت‌های آنچنانی و غیرقانونی و رهاکردن مشتریان گرفتار!
به علاوه در جایی که قیمت مسکن در مدت یازده سال ده برابر می‌شود؛ با وجود ثابت ماندن نرخ حق‌الزحمه، با افزایش قیمت مسکن، درآمد مشاوران املاک نیز به همان نسبت بیشتر می‌شود. بنابراین افزایش نرخ حق‌الزحمه مشاوران آن هم با این نحوه ارائه خدمات هیچ توجیه منطقی ندارد. بهتر است به فکر ارتقای دانش و توانمندی مشاوران املاک بود و مهم‌تر از آن نظارت دقیق و همه جانبه بر کار آنها شود. به این ترتیب هم مردم عادی از سرگردانی بی‌مورد نجات می‌یابند وهم دادگاه‌های حل اختلاف و مجتمع‌های قضایی از حجم انبوه این قبیل پرونده‌ها در آینده خلاص می‌شوند. به امید آن روز!
* تحلیلگر ارشد سیستم‌های بانکی
MSeirafi@Hotmail.com
ارسال نظر