دو پیشنهاد برای اجرای بهتر طرح تعزیرات اجاره: طرح به قانون تبدیل شود، نرخ مجاز رشد، معادل تورم محاسبه شود گروه مسکن- لیلا درخشان: طرح مقابله تعزیراتی با عوامل حبا‌ب‌زا در بازار اجاره مسکن، بعد از دور خوردن توسط موجرانی که در دفاتر ثبت اسناد با مستاجر توافق می‌کنند با موضع‌گیری از جانب کارشناسان اقتصادی مواجه شده است؛ طوری که احتمال «رکود‌صوری» در این بازار مطرح شده به این معنی که معاملات اجاره از صحنه رسمی -داخل بنگاه- به عرصه غیررسمی بازار برود.

گروهی از صاحبنظران معتقدند قراردادهای اجاره به دلیل کمبود عرضه آپارتمان‌های اجاره‌ای باید «باب‌طبع» موجران باشد و برای تحقق این موضوع یا باید سقف مجاز نرخ رشد اجاره‌بها به جای ۹درصد حداقل معادل نرخ تورم-به صورت رشد دو رقمی- محاسبه شود یا اینکه به جای تنبیه، مشوق‌هایی برای عمل به این طرح، در نظر گرفته شود.

برخی دیگر از کارشناسان مسکن که برای تدوین عمده طرح‌های وزارت مسکن در قالب مشاور حضور دارند، نیز می‌گویند: در صورتی‌که دولت مصمم به تنظیم بازار اجاره از راه تعزیرات است باید فضای تعزیراتی در پایتخت را به مناطقی که دهک‌های متوسط روبه‌پایین در آنجا اجاره‌نشین هستند؛ محدود کند تا از یک‌سو مناطق شمالی شهر نقش سوپاپ را داشته باشد و از سوی دیگر کنترل و بازرسی از بنگاه‌های املاک راحت‌تر انجام شود.کارشناسان در عین حال با هشدار به نقش نرخ تورم عمومی در تعیین اجاره‌بها تصریح می‌کنند: نرخ تورم طی ماه‌های آتی باید کنترل شود تا نرخ مصوب ۹درصد برای رشد مجاز اجاره‌بها، بتواند کارآیی داشته باشد.

بازار اجاره نباید یکدست دیده شود

در این زمینه ابوالفضل مشکینی، رییس مرکز مطالعات شهرسازی و معماری ایران با انتقاد از فقدان یک مرجع ذی‌صلاح به منظور استخراج آمار رفاه مستاجران گفت: در همه جای دنیا دولت‌ها آمار مشخصی درباره میزان مستاجران و شرایط معیشتی آنها دارند و همین امر باعث می‌شود که تصمیم‌گیری برای ساماندهی آنها آسان باشد.

وی شناسایی مستاجران را در سطح کشور اقدامی‌ زیرساختی برای ساماندهی بازار اجاره دانست و گفت: متاسفانه تاکنون مراجع ذی‌ربط نظیر بانک مرکزی یا سازمان آمار برای شناسایی مستاجران اقدامی‌انجام نداده اند و خلا این اقدام باعث شده تا هر نوع سیاست‌گذاری و راهکار برای کنترل نرخ اجاره‌بها مقطعی و در حد تسکین‌دهنده باشد.

رییس مرکز مطالعات شهرسازی و معماری ایران گفت: درحال حاضر مستاجران به قشرهای مختلف درآمدی شامل پردرآمدها‌، اقشار متوسط و آسیب پذیر تقسیم می‌شوند که برخورد تعزیراتی یکسان بنگاه‌ها با مستاجران مذکور محل اشکال است، چرا که برخی از مستاجران در شمال شهر تهران ارقام نجومی ‌برای اجاره املاک پرداخت می‌کنند این در حالی است که برخی دیگر در پرداخت ماهانه ۵۰ هزار تومان اجاره ماهانه دچار مشکل هستند.

وی افزود: درحال حاضر هیچ قانون مدونی برای تعیین نرخ اجاره به جزقانون مالک و مستاجر که بیش از هر چیز دربرگیرنده ضوابط تخلیه ملک و پرداخت اجاره است وجود ندارد.

مشکینی قانونی شدن ضوابط نرخ اجاره بها را عاملی توصیف کرد که به گفته وی از بروز بسیاری از معاملات زیرزمینی در بازار مسکن جلوگیری می‌کند.

حواسمان به بنگاه‌های زیرزمینی باشد

رییس مرکز مطالعات معماری و شهرسازی قرارداد بین مالک و مستاجر را قراردادی توافقی با محوریت تعامل دوطرفه دانست که تعیین نرخ‌های دستوری به گفته وی نمی‌تواند مشکلی را حل کند.

مشکینی با استناد به آمار رییس اتحادیه مشاوران املاک مبنی بر فعالیت بنگاه‌های غیرمجاز گفت: این نوع بنگاه‌ها احتمال دارد برای تنظیم قراردادهای با نرخ بالاتر از آنچه که دولت تعیین کرده اقدام کنند که این امر با تبعات منفی بیشماری همراه است.

وی پیش بینی کرد چنانچه مصوبه دولت در زمینه برخورد تعزیراتی با بنگاه های متخلف عملیاتی شود مالکان به خرید و فروش ملک روی می‌آورند که این مساله به گفته وی به کاهش واحدهای اجاره‌ای منجر می‌شود.

مصوبه باید تبدیل به قانون شود

اما کمال اطهاری کارشناس مسکن بر این باور است که برای اینکه مالکان به طرح «برخورد تعزیراتی با افزایش نرخ اجاره» تمکین کنند این مصوبه باید تبدیل به قانون شود.

وی به «دنیای اقتصاد» گفت: اجرای این مصوبه از لحاظ حقوقی جنبه اجرایی ندارد، چرا که از لحاظ اقتصادی همیشه نرخ اجاره به نسبت تورم افزایش پیدا می‌کند این در حالی است که اگر قرار باشد از طریق راهکارهای دستوری با این مساله مقابله کرد نتیجه ای دربرنخواهد داشت.

اطهاری در عین حال اظهار کرد: با توجه به اینکه هزینه های ساخت مسکن و مخارج زندگی بالا رفته است نباید مالکان را وادار کنیم که اقدام به انعقاد قراردادهایی کنند که مطابق میلشان نیست.

این کارشناس مسکن با بیان اینکه تصمیم‌گیری برای ساماندهی بازار اجاره باید سنجیده باشد، گفت: پیش از این برمبنای قانون برنامه چهارم توسعه مجموعه ای از سیاست‌ها برای نظام استیجار پیشنهاد شده بود که در صورت عملیاتی شدن می‌توانست بسیار نتیجه بخش باشد.

این طرح به التهاب اجاره دامن می‌زند

درحالی که طرح برخورد تعزیراتی با عوامل رشد کاذب اجاره در ظاهر برای فروکش کردن تب اجاره بها و نیز کاهش التهاب این بازار طراحی شده است اما همزمان فردین یزدانی از دیگر کارشناسان مسکن براین باور است که این نوع طرح ها باعث فروکش کردن تب بازار اجاره نمی‌شود.

وی به «دنیای اقتصاد» گفت: تنظیم این نوع طرح‌های دستوری از لحاظ روانی این تصور را ایجاد می‌کند که وضعیت بازار اجاره در مرحله بحرانی است و این مساله باعث می‌شود که اتفاقا مالکان در افزایش نرخ اجاره‌بها مصرتر شوند.

این کارشناس مسکن تاکید کرد: چنانچه دولت از راهکارهای تشویقی برای ساماندهی بازار اجاره استفاده کند به مراتب نتیجه مطلوب‌تری به دست می‌آورد.

به جای معلول با علت برخورد شود

افزون براین بیت‌الله ستاریان، عضو هیات علمی‌دانشگاه تهران براین باور است چنانچه دولت برای هر بنگاه یک پلیس استخدام کند که نظارت دقیقی برروی نرخ اجاره داشته باشد در نهایت امکان ندارد که بتواند روی نرخ اجاره کنترلی داشته باشد.

وی با غلط توصیف کردن اجرای یک سیستم نظارتی و دستوری برای کنترل نرخ اجاره گفت: این امر باعث می‌شود که اجاره‌داری غیررسمی‌ باب شود که با تبعات منفی بی‌شماری همراه خواهد بود. این در حالی است که راه‌های زیادی برای دور زدن این مصوبه وجود دارد، به طوری که اگر به عنوان مثال بنگاه داری بخواهد به مالک بگوید ملک خود را بیشتر از ۹ درصد گران نکند در این صورت مالک به بنگاه دیگری مراجعه خواهد کرد.

طرح در کوتاه‌مدت اثرگذار است

مینو رفیعی، کارشناس برجسته مسکن درباره طرح برخورد تعزیراتی با موجران و مشاوران‌املاکی که بیش از ۹درصد نسبت به سال۸۹، اجاره‌بهای سال۹۰ را تعیین کنند، گفت: اگر چه تجربه‌ سال‌های گذشته نشان داده هر زمان دولت قصد ورود به بازار برای تنظیم قیمت‌ها را داشته موفق نبوده است، اما به نظر می‌رسد این طرح در کوتاه‌مدت بتواند اثرگذار باشد. وی افزود: معمولا با ورود سیاست‌های تنبیهی، بازار به‌صورت مقطعی به رکود می‌رود و پس از آن به راه خودش ادامه می‌دهد.

این کارشناس همچنین تصریح کرد: ممکن است برخی مالکان واحدهای اجاره‌ای دست نگه دارند و نظاره کنند که طرح تعزیرات چگونه در بازار پیاده می‌شود. رفیعی در عین حال گفت: با توجه به اینکه هزینه اجاره‌داری برای مالکان افزایش پیدا کرده نمی‌توان از آنها خواست واحدشان را با نرخی کمتر از نرخ تورم عرضه کنند.