گروه مسکن- مریم علیزاده: دو هفته از اجرای طرح جلوگیری از افزایش بیش از ۹ درصدی اجاره‌بها در تهران می‌گذرد، اما تفاوت ملموسی بین بازار اجاره‌نشینی این روزها با زمان قبل از اجرای طرح لااقل برای اجاره‌نشین‌ها نکرده است. این طرح فقط برخی مالکان را از عرضه برای مدتی نامشخص منع کرده به این معنی که برخی موجرانی که علاقه‌ای به تعیین اجاره‌بها در مسیر انصاف ندارند، از ترس شناسایی‌شدن، فعلاً از اجاره ملک‌شان منصرف شده‌اند. این اتفاق را به راحتی می‌توان با کاهش حجم فایل‌های اجاره در بنگاه‌ها مشاهده کرد.

اجاره‌نشین‌ها همچنان امید دارند طرح تعزیراتی‌کردن بازار اجاره مسکن بتواند برای آنها مفید فایده باشد.

اما در این شرایط که مرز تشخیص حباب در نرخ‌های اجاره فوق‌العاده نازک و غیرقابل شناسایی است، چگونه می‌توان آپارتمانی را در تهران بدون آنکه در دام حباب اجاره‌بها افتاد، اجاره کرد؟

هم‌اکنون در بازار مسکن، مشاوران‌املاک معیار مشخصی برای تشخیص حباب ندارند یا اینکه اگر دارند میل آنچنانی به معرفی آن به مستاجر ندارند چون در این صورت، امکان انجام معامله ضعیف شده و در نتیجه آنها از پورسانتی که باید حاصل کنند، باز می‌مانند.

در حال حاضر، دو راه برای نجات مستاجران از حباب اجاره‌بها وجود دارد که اگر هر دو به صورت همزمان به کار گرفته شود می‌توان امیدوار بود ریسک اجاره‌ به طور قابل ملاحظه‌ای پایین خواهد آمد.

هر چند تنها نقطه ضعف استفاده از این دو راه، طولانی شدن زمان جست‌وجو و شاید هم غیرممکن شدن اجاره‌نشینی باشد(!) اما برای آن دسته از اجاره‌نشین‌هایی که ترجیح می‌دهند دیرتر قرارداد تنظیم کنند، اما در زمان تنظیم قرارداد از نرخی که برسر آن توافق کرده‌اند کمال رضایت را داشته باشند، این جست‌وجوی طولانی‌مدت ارزش دارد.

استفاده از یک فرمول

راهکار اول: در بازار اجاره فرمولی وجود دارد مبنی بر اینکه از حاصل‌ ضرب قیمت خرید واحد مسکونی در عدد ۰۵/۰ و تقسیم آن بر عدد ۱۲، عددی به دست می‌آید که اجاره‌بهای ماهانه آن واحد مسکونی می‌تواند باشد.

برای مثال چنانچه یک واحد مسکونی ۱۰۰ متری در غرب تهران متر مربعی ۲ میلیون تومان ارزش خرید داشته باشد، اجاره‌بهای ماهانه آن رقمی معادل ۸۳۰ هزار تومان خواهد بود. این مبلغ می‌تواند ترکیبی از اجاره‌ ماهانه و رهن باشد به این معنی که ۵۰۰ هزار تومان به‌صورت ماهانه پرداخت شود و ۱۰ میلیون نیز در قالب رهن ارائه شود.

فرمول مذکور که بین ۰۴/۰ تا نهایت ۰۶/۰ نیز قابل محاسبه است، در حال حاضر به صورت موردی و خیلی محدود مورد استفاده موجران خوش‌حساب قرار می‌گیرد، اما در سایر موارد، مالکان یا مشاوران‌ املاک بدون استفاده از فرمول مشخصی، رقمی سلیقه‌ای به قرارداد سال قبل اضافه می‌کنند و آن را به عنوان نرخ پیشنهادی مالک برای اجاره اعلام می‌کنند.

بنابراین توصیه می‌شود، افراد در مراجعه به بنگاه‌های مسکن و رویت نرخ پیشنهادی برای اجاره، ابتدا قیمت خرید آن واحد مسکونی را از مشاور‌املاک بپرسند و سپس با استفاده از فرمول مذکور، حدود واقعی ارزش اجاری آن واحد را محاسبه کنند. بعد از مشخص شدن این رقم و اعلام آن به مشاور‌املاک، این فرصت در بنگاه برای مستاجر فراهم می‌شود که برسر رقم نهایی اجاره‌بها، چانه‌زنی کند.

تا پیش از این، نقطه ضعف مستاجر در مذاکره بر سر میز تنظیم قرارداد، نداشتن پارامتر مشخص برای اطلاع از واقعی‌بودن نرخ اجاره یا حبابی‌بودن آن بود، اما با استفاده از این فرمول در کنار طرح جلوگیری از افزایش بیش از ۹درصدی اجاره‌بها، مستاجر می‌تواند به نقطه مشخصی برسد طوری که اگر نرخ پیشنهادی موجر هم از نتیجه محاسبه فرمول فراتر رود و هم اینکه طرح دولت را رعایت نکند، در این صورت برای مستاجر محرز است که در نرخ مدنظر موجر حباب وجود دارد.

برای استفاده از فرمول ۰۵/۰، لازم نیست بعد از محاسبه نرخ اجاره، برسر این عدد پافشاری صورت بگیرد، بلکه حد وسط این عدد و نرخ پیشنهادی موجر کفایت می‌کند.

رجوع به بازار مجازی

راهکار دوم: راه دومی که باید در کنار راه اول، در پیش گرفته شود، استفاده از اطلاعات رایگان سامانه مجازی معاملات مسکن است. موتور جست‌وجوگر ایران‌فایل (به نشانی iranfile.ir ) این روزها می‌تواند به کمک مستاجرها بیاید.در این سامانه نرخ‌های پیشنهادی اجاره آپارتمان مسکونی در مناطق مختلف تهران اعلام شده و حتی نرخ‌هایی که از نظر آماری گران است با رنگ قرمز به نمایش درآمده است که مبنای گران‌بودن نرخ‌ها، قراردادهایی است که در مناطق منعقد شده است.متقاضیان آپارتمان‌های اجاره‌ای قبل از مراجعه به بنگاه‌های مسکن، از طریق این سامانه می‌توانند ابتدا حدود نرخ‌ اجاره را شناسایی کرده تا بعد از دریافت فایل‌ از بنگاه‌ها، امکان مقایسه برایشان وجود داشته باشد.خبرنگار دنیای‌اقتصاد روز گذشته در مراجعه به این سامانه، نمونه‌هایی از تضاد نرخ‌ها در بازار اجاره را شناسایی کرد. این در حالی است که در بنگاه‌های مسکن چون امکان رویت همه فایل‌ها وجود ندارد، حبابی بودن نرخی که پیشنهاد می‌شود نیز قابل شناسایی نیست.در نمونه اول، مبلغ اجاره آپارتمانی در محله نیرو هوایی که مشخصات آن با آپارتمانی در سعادت‌آباد برابری می‌کرد، گران‌تر از آپارتمان سعادت‌آباد پیشنهاد شده بود. در این سامانه یک آپارتمان ۸۴ متری ۵ سال ساخت در طبقه سوم در سعادت‌آباد با اجاره‌بهای ۶۰۰ هزارتومان و رهن ۱۵ میلیون تومانی پیشنهاد شده، در حالی که در محله نیروهوایی یک آپارتمان ۸۴ متری نوساز در طبقه سوم با ۶۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه و ۳۰ میلیون تومان پول پیش پیشنهاد شده است.

همچنین در نمونه‌ای دیگر، رهن کامل یک واحد ۸۵ متری نوساز در جنت‌آباد ۴۵ میلیون تومان اعلام شده در حالی که برای واحدی مشابه در میدان توحید، مبلغ ۵۵ میلیون برای رهن کامل پیشنهاد شده است.

در این سامانه به خوبی می‌توان تضادهای بازار اجاره را رویت کرد.