دکتر علی اکبر قلی زاده *

۱- اثرات شوک‌های بازار مسکن در اقتصاد ملی

نوسانات قیمت مسکن در برخی از کشورها، از جمله ایران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به طوری که در یک دوره افزایش قابل ملاحظه در قیمت مسکن به وجود آمده و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتا زیاد و فراگیر بر قیمت مسکن حاکم می‌شود که به تبع آن تحولات قابل ملاحظه‌ای در بخش مسکن و در نهایت در کل اقتصاد پدیدار می‌شود. افزایش شدید قیمت مسکن و بروز شوک‌های ادواری قیمت مسکن در کشورهای مختلف و به ویژه در ایران، پدیده‌ای بسیار گسترده و پیچیده و فراتر از موضوعی صرفا محدود و درون بخشی است. اثرات اقتصادی و تبعات اجتماعی افزایش شدید قیمت مسکن یا نوسان شدید آن دارای ابعاد بسیار گسترده‌ای است که به صورت ویژه در موارد زیر توجه سیاست‌گذاران اقتصادی را به خود معطوف می‌سازد: نخست اینکه اثرات اقتصادی افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت مسکن تخصیص منابع اقتصادی را دستخوش تغییر قرار می‌دهد. تجربه نشان داده است که سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات یکی از مناسب‌ترین گزینه‌های پیش روی خانوارها است (برمبنای قیمت یا بازدهی دارایی‌ها). زیرا ترکیب ریسک و بازدهی مسکن طی سال‌های اخیر در دوره میان مدت و بلندمدت نسبت به سایر دارایی‌ها مسکن را به عنوان بهترین دارایی معرفی می‌کند. همین ویژگی موجب سرمایه‌گذاری بیش از حد خانوارها، به ویژه خانوارهای واقع در دهک‌های درآمدی بالا، در بخش مسکن شده است.

دوم جذابیت بخش مسکن، سیاست‌های پولی و منابع بانکی را به طور مستقیم و غیر مستقیم تحت تاثیر قرار داده و باعث سرمایه‌گذاری غیرمتعارف بانک‌ها در بخش دارایی‌های غیرمنقول و همچنین انحراف در عملکرد اعتبارات اعطایی شده است.

سوم اثرات توزیع درآمدی ناشی از افزایش و تکانه‌های قیمت مسکن بسیار مهم و حائز اهمیت است. افزایش قیمت مسکن از طرفی منافع فراوان اقتصادی در اختیار دهک‌های درآمدی بالا قرار می‌دهد و از سوی دیگر قدرت و توان خرید مسکن گروه‌های کم درآمد و جوانان را به شدت کاهش می‌دهد و زیان‌های فراوانی متوجه خانوارهای مستاجر خواهد کرد.

چهارم در دوره افزایش قیمت و تشکیل حباب قیمت مسکن توان خرید مسکن گروه‌های کم درآمد به شدت کاهش می‌یابد، لذا گروه‌های کم درآمد و جوانان حتی در تامین سرپناه در حداقل ممکن با مشکلات اساسی روبه‌رو خواهند بود. از این رو در برخی موارد امکان تشکیل زندگی فراهم نمی‌شود و در موارد دیگر ممکن است موجب فروپاشی زندگی مشترک خانوارها شود.

پنجم اثرات و مشکلات ناشی از افزایش اجاره‌ها می‌تواند شدیدتر و گسترده تر باشد؛ زیرا بخش عمده مستاجران اقشار میان درآمد و کم‌درآمد جامعه هستند که به شدت از افزایش اجاره‌ها آسیب می‌بینند. با عنایت به سهم بالای هزینه مسکن و ضریب اهمیت قابل توجه آن در شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی، رشد اجاره می‌تواند اثرات تورمی قابل توجهی داشته باشد.

تبعیت از نظریه‌های اقتصاد کلاسیک و ممنوعیت دخالت دولت در فعالیت‌های اقتصادی، کشورهای سرمایه داری را با بحران بزرگ ۱۹۳۰ مواجه ساخت، بحران بزرگ اقتصادی آغاز قرن ۲۱ در این کشور‌ها به دلیل سیاست‌های عدم کنترل بازارهای مالی و سیاست‌های حمایتی دولت و رشد بیش از اندازه بخش مسکن اتفاق افتاد. لذا ضروری است سیاست‌گذاران با بررسی‌های دقیق علمی‌و کارشناسی تحولات بخش مسکن را تجزیه و تحلیل کرده و با تدوین و اجرای برنامه‌های دقیق اثرات اختلال زای بخش مسکن را به حداقل برسانند.

۲- آیا شوک اتفاق افتاده است؟

اکنون این سوال مطرح است که: آیا تحرکات اخیر بازار مسکن را می‌توان شوک یا حباب بازار مسکن نامید یا خیر ؟ در اقتصاد مسکن به روش‌های مختلفی پاسخ داده می‌شود و یکی از رایج‌ترین شاخص‌ها استفاده از نسبت قیمت به اجاره است. در چند ماه اخیر بر اساس منابع موجود هم نرخ اجاره و هم قیمت مسکن افزایش یافته است. بر مبنای این روش چنانچه افزایش نسبت قیمت به اجاره موجب انحراف این شاخص از روند بلند مدت گردد، پیدایش شوک تایید خواهد شد. با این تعبیر، اگر رشد قیمت و اجاره یکسان باشد شوک اتفاق نیفتاده است، اگر قیمت بیشتر از اجاره رشد یابد، حباب شکل گرفته است و نهایتا اگر قیمت کمتر از اجاره افزایش یابد یا شاخص کاهش یابد، می‌توان به فروپاشی حباب حکم کرد.

استدلال آن است که اگر شوک در بازار مسکن اتفاق بیفتد، قیمت‌ها در مقایسه با اجاره به طور نسبی واکنش شدیدتری نشان می‌دهند. بر اساس این واقعیت و بررسی شرایط بازار مسکن، وقوع شوک منتفی خواهد بود، زیرا افزایش اجاره در ماه‌های اخیر بیشتر از افزایش قیمت بوده است. از طرف دیگر بیشتر بودن رشد اجاره به معنای کاهش شاخص قیمت به اجاره است. به هرحال عدم شکل گیری حباب به معنای عدم ضرورت واکنش دولت در بازار مسکن نخواهد بود.

این بار توالی سیکل‌های تجاری بازار مسکن اتفاق نیفتاده است. در سیکل‌های قبلی ابتدا افزایش قیمت اتفاق می‌افتاد و قیمت به صورت جهشی افزایش پیدا می‌کرد و در همان سال و سال‌های بعدی، بازار مسکن افزایش تدریجی اجاره را تجربه می‌کرد. این بار ابتدا اجاره افزایش یافت. معمولا شوک‌ها به صورت جهشی و با رشد بالایی قیمت مسکن را افزایش می‌دهد و افزایش تدریجی می‌تواند به دلیل افزایش هزینه‌های تولید اتفاق بیفتد. بعد از شوک ۸۶ قیمت اسمی‌مسکن به‌رغم افزایش سالانه هزینه‌های تولید، ثابت بوده و در مواردی کاهش نیز یافته است. بنابراین افزایش اخیر قیمت ممکن است به دلیل فشارهای هزینه تولید مسکن باشد و افزایش اجاره‌بها نیز به خاطر جبران تدریجی افزایش شوک قبلی و جبران تورم و اثر آن بر درآمد مالکان اتفاق افتاده است. (راهکارهای کنترل رشد قیمت مسکن واجاره‌بها در مقاله‌ای که فردا به چاپ می‌رسد تشریح خواهد شد.)

*عضو هیات علمی‌دانشگاه بوعلی سینا