آغاز فصل داغ معاملات ملک
دنیای‌اقتصاد- نقش طرف تقاضا در بازار مسکن از امروز به مدت سه ماه پررنگ می‌شود و آن طور که شواهد در بنگاه‌های املاک حکایت می‌کند تابستان امسال نقل‌وانتقال‌ها به جای «خرید» بیشتر در بخش «اجاره» خواهد بود. به همین منظور، دلالان برای تسهیل معاملات اجاره اقدامات کم‌سابقه‌ای را شروع کرده‌اند، از جمله اینکه در فایل‌های اجاره، نرخ پیشنهادی مدنظر مستاجرها را ثبت و برای آن، با موجر چانه‌زنی می‌کنند. همچنین دریافت «رهن» نیز به‌خاطر ریسک وصول اجاره ماهانه، به‌صورت موردی احیا شده است. کارشناسان مسکن در عین حال رونق تابستانی را منوط به تخلیه حباب اجاره می‌دانند. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از خصوصیات تابستان امسال بازار مسکن
فصل داغ معاملات ملک رسید
یارانه نقدی به کمک اجاره‌نشین‌ها آمد
احیای رهن به‌خاطر ترس از نپرداختن ماهانه
فایل‌های اجاره در بنگاه‌ها دوگانه شد
گروه مسکن- مهدیس فرقانی: فصل واقعی نقل و انتقال مسکن در حالی از امروز شروع می‌شود که شواهد در بازار نشان از برتری حجم معاملات اجاره نسبت به معاملات خرید طی سه ماه آینده دارد، طوری که پیش‌بینی‌ها بر «تابستانی متفاوت از سال قبل در بازار اجاره تحت تاثیر شرایط جدید» استوار است.
هم‌اکنون بنگاه‌های املاک به علت کاهش تقاضا برای خرید و افزایش تعداد اجاره‌نشین‌ها، عمده بازاریابی‌ها را به سمت اجاره تغییر داده‌اند و حتی در اقدامی کم‌سابقه، ثبت نرخ مورد قبول مستاجر -علاوه بر دریافت نرخ پیشنهادی موجر- را نیز در فایل‌های اجاره آغاز کرده‌اند.
علاوه بر این، آنچه احتمال توقف رشد اجاره‌بها در تهران طی فصل تابستان را پررنگ کرده، احیای موردی رهن به دلیل نگرانی مالکان از نپرداختن اجاره‌بهای ماهانه است که ظاهرا ارقام سنگین اجاره سرمنشا آن بوده است.
با این حال، روایت مشاوران املاک از فصلی که گذشت، حاکی است: نیمی از متقاضیان اجاره، قراردادهایشان را با قبول خواسته ریالی موجر تمدید کرده و نیمی دیگر برای در امان ماندن از حباب اجاره‌بها، متراژ کمتر در محله‌های ارزان‌تر را انتخاب کرده‌اند.
دلالان ملکی همچنین با اشاره به اینکه این روزها یارانه‌های نقدی، برخی مستاجرها را در پرداخت ماهانه رقم اجاره کمک می‌کند، معتقدند: پیش‌شرط رونق تابستانی بازار اجاره موفقیت تعزیرات در مقابله با عوامل حباب‌زا است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» ناهماهنگی آشکار میان عرضه و تقاضا، کارشناسی دلخواه مالکان برای تعیین میزان نرخ اجاره، عدم کنترل و نظارت بر اجاره بها، اصرار موجران به شرایط رهن و اجاره، روند کاذب افزایش قیمت فروش و ضعف روز به روز قدرت خرید ملک توسط متقاضیان از ۲ ماه گذشته باعث شده تا بازار اجاره وضع نامطلوبی را برای مستاجران فراهم کند.
تعیین غیرمجاز یک‌سوم مبلغ فروش به عنوان اجاره‌بها
بنگاهداران فعال در غرب تهران درباره وضعیت کلی بازار اجاره در شرایط کنونی به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: میزان عرضه در مقایسه با تقاضا بسیار ناچیز است و همین مساله باعث افزایش خود به خودی نرخ‌های اجاره شده است؛ بطور معمول نرخ رهن یک واحد مسکونی معادل یک پنجم قیمت فروش است، اما اکنون اکثر مالکان نرخ رهن را یک سوم قیمت فروش اعلام می‌کنند و اگر خیلی منصف باشند یک چهارم. یکی از مشاوران املاک درباره نحوه دریافت اجاره بها توسط مالکان تاکید کرد: وضعیت بازار اجاره نسبت به سال گذشته اسفناک‌تر شده زیرا اگر سال پیش ۲۰ مورد فایل رهن کامل به بازار عرضه شده بود الان ۳ فایل مربوط به رهن کامل است و از طرف دیگر نرخ اجاره افزایش یافته است.
این مشاور املاک درباره اینکه نرخ‌های اجاره پیشنهادی تعیین شده، چه میزان از سطح قدرت مستاجران بالاتر است؟ اظهار کرد: نرخ اعلام شده از سوی مالکان و اجاره بهای مورد نظر مستاجران اصلا همخوانی ندارد و مجبور به تهیه دو لیست جداگانه شده‌ایم.
وی در رابطه با تعداد مستاجرانی که هنوز در بازار در رفت و آمد هستند، تصریح کرد: بخش زیادی از مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند و از سوی دیگر ۴۰ درصد از مستاجران تا به الان قراردادهای اجاره خود را تمدید کردند اما آن دسته از مستاجرانی که جابه جا شده‌اند به دلیل عدم بودجه کافی برای پرداخت نرخ اجاره مجبور به نقل مکان به واحدهای متراژ کوچک‌تر شده‌اند.
کاهش مبلغ ودیعه و افزایش اجاره ماهانه
علاوه بر نبود فایل رهن کامل در بازار، افزایش اجاره ماهانه و کاهش مبلغ ودیعه به مشکل دیگری برای مستاجران تبدیل شده است.
بنگاهداری واقع در خیابان سهروردی
دراین‌باره تصریح کرد: این روزها بیشتر موجران مبلغ ودیعه را بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان تعیین می‌کنند و در مقابل نرخ‌های سنگین برای اجاره ماهانه اعلام می‌کنند این در حالی است که مستاجران ترجیح می‌دادند واحد مورد نظر را رهن کامل کنند. عماد درباره میزان فایل‌های عرضه و تقاضا تصریح کرد: تعداد مشتریان بیش از فایل‌های اجاره سپرده شده، است و دلیل اصلی این موضوع عدم همخوانی میزان بودجه مستاجران و انتظار موجران است.
وی در ادامه به این مساله اشاره کرد: نرخ‌های پیشنهادی فعلی حتی قابل مقایسه با گرانی تابستان سال قبل نیست.
پرداخت نرخ اجاره با کمک یارانه
مشاور املاکی در شرق تهران در رابطه با میزان توانایی مستاجران برای پرداخت نرخ اجاره به «دنیای اقتصاد» گفت: اگرچه مبلغ یارانه برای هزینه حامل‌های انرژی در نظر گرفته شده و به همین خاطر بین افراد توزیع می‌شود اما متقاضیان برای تامین اجاره‌بها، مبلغ یارانه را هم در نظر می‌گیرند.
وی اذعان کرد: فایل اجاره بسیار کم است و اکثر مستاجران در نظر دارند قراردادهای خود را تمدید کنند و تا به حال هم مستاجران زیادی موفق شده‌اند که قرارداد اجاره خود را تمدید کنند چراکه یک واحد۵۰ متری که سال قبل ۱۰ میلیون به همراه اجاره ماهانه ۶۰ هزار تومان بود، امسال به ۱۰ میلیون تومان به همراه ۳۵۰ هزار تومان تبدیل شده است به همین دلیل متقاضیان ، تمدید را به‌جابه جایی حتی با افزایش اجاره بها ترجیح می‌دهند و آنهایی که نه توانایی تمدید دارند و نه توانایی جابه‌جایی به واحدهایی که نرخ‌های اجاره شان سنگین است، براین باورند که اگر چند محله پایین‌تر بروند با قیمت‌های ارزنده‌تری مواجه خواهند شد در نتیجه این دسته از مشتریان تمایل بیشتری به نقل مکان به محله‌های ارزان شهر دارند اما با این حال ۶۰ درصد از مستاجران هنوز جابه‌جا نشده‌اند چراکه نرخ‌های اجاره از قدرت مستاجران بالاتر است.
تعیین نرخ‌های اجاره اعیانی توسط اعیان‌نشین‌ها
در مناطق شمالی تهران به دلیل اینکه بیشتر موجران، مالکانی بازنشسته و پول‌لازم نیستند نرخ اجاره واحدهای مسکونی خود را بیش از اندازه، بالا اعلام می‌کنند و اکثر آنها به دلیل عدم نیاز مالی قصد ندارند واحدهای‌شان را با شرایط رهن کامل به مستاجران واگذار کنند و از مبلغ دریافتی به عنوان سرمایه‌گذاری استفاده کنند بلکه هدف اصلی آنها دریافت اجاره ماهانه برای گذران خرج روزمره است.
سلطانی، بنگاهدار فعال در خیابان جردن با اشاره به این موضوع گفت: تنها ۱۰ درصد از موجران واحدهای خود را با شرایط رهن کامل به بازار عرضه می‌کنند که آنها ملک‌های درجه ۳ یا ۴ هستند در غیر این صورت ۹۰ درصد از مالکان شرایط رهن و اجاره را برای اجاره واحدهای لوکس خود در نظر می‌گیرند.
این بنگاهدار بر حجم اندک فایل‌های اجاره تاکید کرد و گفت: یک فایل اجاره که داخل سایت قرار می‌گیرد شاید نزدیک به چند ده مشاور املاک برای آن مشتری یابی کنند و از طرف دیگر به علت حجم چشمگیر مستاجران، ممکن است چند ساعت بعد از معرفی به سایت به مستاجری واگذار شود.
موجران دست مشاوران‌املاک را بسته‌اند
در خیابان یوسف آباد، یکی از فعالان بازار مسکن درباره وضعیت کنونی نرخ‌های اجاره به «دنیای اقتصاد» گفت: در گذشته مالکان در زمان فروش و چه در زمان اجاره واحد خود از مشاوران املاک می‌خواستند که برای قیمت گذاری کارشناسی کنند؛ اما حال مشاوران املاک فقط برگه‌های قراردادهای اجاره و معاملات فروش را تنظیم می‌کنند و کارشناسی قیمت فروش و اجاره عملا بر عهده خود موجران و فروشنده‌ها است.
سامان در رابطه با میزان عرضه و نوسان نرخ اجاره افزود: اگر اجاره بها بین سال‌های ۸۸ تا ۸۹ به طور متوسط رشد ۱۰ درصدی را تجربه کرده باشد، نرخ اجاره در بین سال ۸۹ تا ۹۰ حدود ۲۰ درصد شاید بیشتر در کل مناطق تهران رشد داشته است.
این بنگاهدار درباره توان پرداخت نرخ اجاره توسط مستاجران در مقایسه با مبلغی که موجران برای اجاره بها تعیین می‌کنند، عنوان کرد: مستاجری که تمام حقوق ماهانه خود را فقط باید هزینه اجاره جدا از دیگر هزینه‌ها کند، مستاجر توانمندی است؛ زیرا برخی از مستاجران با پرداخت تمام حقوق خود برای اجاره بها ، بدهکار هم می‌شوند.
این مساله نشان دهنده این است که فاصله نرخ اجاره تا حقوق مستاجران زیاد است.
سامان درباره میزان قراردادهای تمدیدی اظهار کرد: طی سه ماه گذشته حجم قراردادهای تمدیدی قابل توجه بوده است و در عین حال اکثر مستاجران به دلیل عدم فراهم کردن مبلغ درخواستی موجران به ناچار به سکونت در واحدهای متراژ کوچک پناه برده‌اند.
این فعال بازار مسکن این هشدار را به مسوولان بازار مسکن داد که شواهد نشان‌دهنده این موضوع است که روز به روز تعداد مستاجران در حال افزایش است و اگر با گران فروشی مالکان و موجران برخورد نشود، هزینه اجاره‌نشینی افزایش خواهد یافت.
وی در عین حال افزود: ناتوانی مستاجرها در پرداخت اجاره ماهانه این اواخر باعث شده موجران از سر اجبار به دریافت رهن رو بیاورند.
عکس: نگار متین‌نیا
ارسال نظر