محمود جهانی/ مدیر سابق اقتصاد مسکن　

ملت ما بار دیگر به لحاظ زمانی در یکی از مقاطع حساس و سرنوشت‌ساز قرار گرفته است. مقطع انتخاب، انتخابی که تجربه‌های متعدد ثابت کرده در جهت‌گیری و حرکت کلی توسعه و پیشرفت کشور در همه ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و سیاسی بسیار مهم و تعیین‌کننده است و نقطه عطف محسوب می‌شود.

اهمیت این مقاطع در سال‌های ۶۸، ۷۶، ۸۴ و ۹۲ به خوبی خود را نشان داده است. اینک در سال ۹۶ نیز در مقطع یک تصمیم و انتخاب قرار گرفته‌ایم. کاندیداهای موجود که قرار است یکی از آنها سکان اجرایی و هدایت کشور را برای یک دوره دیگر به‌عهده بگیرد، در رقابت با یکدیگر و برای جلب نظر مردم، وعده‌های گوناگون می‌دهند. وعده‌ای که بعضا روی کاغذ بسیار جذاب و فریبنده است و البته اغلب با صداقت و از روی خیرخواهی بیان می‌شود.یکی وعده شغل میلیونی در هر سال می‌دهد. یکی فقر را می‌خواهد به‌طور کامل ریشه‌کن کند. یکی درآمد مردم را چند برابر می‌کند. یارانه‌ها را چند برابر می‌کنند یا فساد را به یکباره ریشه‌کن می‌کنند و...

ولی به راستی این وعده وعیدهای زیبا، چقدر می‌تواند مبنای برنامه اجرایی قرار گیرد ؟ و اساسا این اهداف چگونه باید تعیین و انتخاب شوند؟ و آیا صرفا داشتن هدف‌های متعالی و خوب همراه با صداقت و دلسوزی، برای تحقق آنها کافی است؟یا شاید و در بعضی مقاطع، نه تنها نمی‌بایست وعده هیچ‌گونه رفاهی به جامعه بدهیم و به توقعات دامن بزنیم بلکه بر عکس ناچار باشیم مردم را برای رسیدن به اهداف متعالی و توسعه پایدار در کوتاه‌مدت آماده کنیم تا از گذرگاه‌های سختی عبور کنند.

در این نوشتار مناسب دیدم تجربه‌ای مهم نقل کنم از گرفتار شدن در دام طرح‌هایی که با هدف‌گذاری‌های بزرگ و با نیت خوب و با صداقت و دلسوزی از طرف تصمیم‌گیران و دست‌اندرکاران مدیریت کلان جامعه اتخاذ می‌شود لکن چون توان و امکانات کشور در این خصوص مد نظر قرار نگرفته و به‌طور مجزا از سایر برنامه‌ها دیده شده و الگوی آن فقط روی کاغذ قابل پیاده شدن بوده است، چه آثار زیانباری که برای کشور به‌دست نداده است؟اما بیان این تجربه: در اواخر دولت هشتم با ابلاغ مقام معظم رهبری همه بخش‌ها مکلف شده بودند سیاست‌ها و برنامه‌های خود را در افق ایران ۱۴۰۴ تدوین و به مرحله اجرا بگذارند و وزارت مسکن و شهرسازی وقت نیز موظف شده بود تا پایان برنامه پنج‌ساله چهارم توسعه، طرح جامع مسکن را تدوین و برای تصویب به دولت ارائه کند. این مهم در سال‌های ۸۳ و ۸۴ با شکل‌گیری ۳۲ گروه مطالعاتی در وزارت مسکن تهیه و سند راهبردی و اجرایی طرح جامع مسکن در قالب ۵۵ برنامه و در ۹محور آماده و در اوایل سال ۸۵ و چند ماه پس از روی کار آمدن دولت آقای احمدی‌نژاد برای تصویب به هیات وزیران ارسال شد.

آقای احمدی نژاد اهتمام بسیار جدی به بخش مسکن داشت و به اطمینان می‌گویم هیچ دولتی به اندازه ایشان به بخش مسکن توجه نداشت و منابع در اختیار بخش مسکن نگذاشت.ایشان در جهت کوتاه شدن فرآیند تصویب مصوبات در دولت، کارگروهی را با اختیارات اصل ۱۲۷ قانون اساسی به‌عنوان کارگروه مسکن تشکیل داد، متشکل از نمایندگان ویژه رئیس‌جمهوری که ۱۱ وزیر و ۴ معاون رئیس‌جمهوری عضو آن بودند و بسیار تاثیرگذار و مثبت هم بود. علاوه بر آن شورایی را نیز تحت عنوان شورای‌عالی مسکن در نهاد ریاست جمهوری داشتند که تقریبا هفتگی به ریاست خودشان تشکیل و طرح‌ها و برنامه‌های مسکن را مورد بررسی قرار می‌دادند که هر دوی اینها بیانگر جدیت و اهتمام ایشان به موضوع مسکن بود. تا اینجای کار، سازماندهی بسیار خوبی شکل گرفته بود و می‌توانست برای بخش مسکن بسیار مثبت و تاثیرگذار باشد. اما کمی بپردازیم به محتوا.همان‌طور که اشاره شد طرح جامع مسکن در قالب ۵۵ برنامه در ابتدای دولت ایشان ارائه شد. عنوان یکی از برنامه‌ها، واگذاری حق بهره‌برداری از زمین یا اجاره ۹۹ ساله زمین بود که بعدها به مسکن مهر تغییر نام پیدا کرد و حال دیگر مسکن مهر، نامی آشنا در بین همه آحاد جامعه ما محسوب می‌شود و محور تبلیغات همه کاندیداهای ریاست جمهوری و حتی تصفیه حساب با دولت مستقر نیز قرار گرفته است. اما بیان زوایای کارشناسی این طرح و اینکه طرح با چه ‌ایده‌ای شروع شد و فرآیندی که طی کرد و تبدیل به این طرحی شد که اجرا شد بسیار مهم و تجربه‌آموز است. این تجربه را از این جهت بنده در اینجا نقل می‌کنم که ببینیم در کشور ما طرح‌هایی که بعضا چارچوب کارشناسی بسیار قوی و خوبی دارد در مرحله اجرا و به‌ویژه زمانی که دست مجریان و سیاستمداران می‌افتد چه سرنوشتی پیدا خواهد کرد؟

در طرح جامع مسکن برای دهک‌های ۳ و ۴ و لایه‌های پایین دهک ۵ پیش‌بینی شده بود وزارت مسکن زمین را به‌صورت رایگان در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار دهد و متقاضیان با استفاده از تسهیلات بانکی و منابع خود صرفا هزینه‌های ساخت را تامین کنند. هدف کمی این برنامه، در طرح جامع مسکن که در همان زمان کل ظرفیت ساخت کشور سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بود مختص این برنامه سالانه ۵۰ هزار واحد بود. بدیهی بود که طرح جامع برای سایر اقشار و دهک‌های درآمدی برنامه‌های دیگری نیز در نظر گرفته بود، همچون مسکن اجاره‌ای، مسکن اجتماعی، بهسازی مسکن روستایی، نوسازی بافت‌های فرسوده شهری و حاشیه‌نشینی و... ولی سهم این برنامه سالانه ۵۰ هزار واحد بود. وقتی که این برنامه همراه با چارچوب اجرایی و منابع و پیش‌بینی سایر نهادهای لازم که در طرح جامع مسکن بر آن در نظر گرفته شده بود. در جلسه شورای مسکن ارائه شد ایشان با تعجب سوال کرد ۵۰ هزار واحد؟ وقتی پاسخ مثبت شنید، سوال کرد کمبود مسکن کشور چقدر است؟ که در همان‌جا ما وقتی پاسخ دادیم به استناد سر شماری سال ۸۵ کل کمبود مسکن با فرض تراکم ۱ به ۱، ۹۰۰ هزار واحد شهری و ۶۰۰ هزار واحد روستایی و جمعا ۵/ ۱ میلیون واحد مسکونی است که ایشان به این هم قانع نبود و سوال کرد چند خانوار مستاجر داریم؟ که ما پاسخ دادیم کل خانوارهایی که در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند ۳ میلیون و ۸۰۰ هزار خانوار هستند. ایشان بلافاصله اعلام کرد بروید و برای احداث ۳،۸۰۰،۰۰۰ واحد مسکونی در قالب این طرح که بعدا مسکن مهر نام گرفت برنامه ریزی کنید و بیاورید!!! با وجود آنکه توضیح داده شد اجاره یکی از اشکال سکونت است و به معنی کمبود مسکن نیست و گذشته از آن کل ظرفیت ساخت و ساز کشور سالانه ۷۰۰ هزار واحد است و اساسا نمی‌توانیم همه جامعه را ناگزیر از سکونت در مسکن مهر کنیم و طرح جامع مسکن برنامه‌های دیگری نیز دارد ایشان بر همان رقم تاکید کرد و حتی ماه‌های بعد که کل متقاضیان و ثبت‌نام‌کنندگان از مرز ۱۱۰۰ هزار نفر نگذشته بود ایشان همچنان رقم ۳۸۰۰ هزار را دنبال می‌کردند هرچند این رقم حتی طی ۸ سال دولت ایشان هم صورت تحقق به خود نگرفت، لکن در حدی هم که اجرا شد بالاخره آثاری از خود به‌جا گذاشت که هم به لحاظ درون‌بخشی از نظر کیفیت نازل ساخت یا مکان‌یابی و عدم تعادل‌های منطقه‌ای و... و هم به لحاظ کلان اقتصادی عواقبی به دنبال داشت که باید در جای خود و به‌طور مبسوط مورد بررسی و کنکاش قرار گیرد.

و باز جای شکرش باقی است که مسوولان وقت وزارت مسکن و شهرسازی از اجرای طرح به ترتیبی که آقای احمدی نژاد می‌خواست اجرا کند سر باز زدند. چون آقای احمدی نژاد اصرار بر واگذاری زمین به‌صورت ویلایی داشت و تاکید فراوان داشت که مطابق تجربه دهه اول انقلاب به‌صورت ویلایی واگذار کنیم. مردم خود اقدام به ساخت کنند و به عقیده شخص بنده، اگر ایده اجرایی می‌شد در آن صورت فاجعه‌ای رخ می‌داد که مملکت نمی‌توانست هرگز از مخمصه آن نجات پیدا کند.

البته ما هیچ‌گاه از ظرفیت ساخت و ساز مسکن در کشور جلوتر نرفتیم؛ یعنی هیچ‌گاه در کشور سالانه بیش از ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد ساخته نشد و در کل ۸ سال دولت نهم و دهم، مجموعا در قالب واقعی همان برنامه، بیش از حدود ۸۰۰ هزار واحد ساخته نشد!! و آمارهای فراتر از این، سایر ساخت و سازهایی بود که با اعطای بخشی از وام و تسهیلات صرفا نام مسکن مهر برآن گذاشته شد، ولی نحوه اجرای نامتعادل آن هم به لحاظ زمانی و هم به لحاظ مکانی آثاری به‌جا گذاشت که فواید و نکات مثبت طرح را تا حدود زیادی خنثی کرد و در برخی ابعاد آثار زیانباری را هم به‌جا گذاشت.

بخشی از رئوس نقاط ضعفی که این نحوه اجرا داشت به‌شرح زیر است:

• وجود پروژه‌های نیمه تمام زیاد .

• نبود اعتبارکافی برای تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام.

• بی‌توجهی به ظرفیت‌های زیرساختی در تعیین مقیاس و حجم ساخت واحدها.

• تغییر نقش حمایتی دولت به نقش دخالت مستقیم و دور شدن از مزیت سنتی غیر دولتی بودن بخش.

• ایجاد تعهدات مالی طولانی برای دولت.

• شکل‌گیری بازار ثانویه غیررسمی برای خرید و فروش و اجاره واحدهای مسکونی مهر.

• افت قابل ملاحظه ابعاد کیفی پروژه‌های مسکن مهر.

• تقویت رویکرد زیانبار تک بعدی وتمرکز افراطی در طرح مسکن مهر و غفلت محسوس از سایر حوزه‌ها.

• دریغ منابع از سایر بخش‌ها برای فرو نشاندن عطش طرح‌های مسکن مهر.

• تاخیر در ایجاد امکانات زیربنایی و رفاهی برای اولین گروه ساکنان و بهره برداران.

• ضعف جدی نظارت بر کیفیت مصالح و ساخت .

• عدم اجرای فضاهای مورد نیاز زیست جمعی.

• عدم توجه به اشتغال ساکنان، دوری از کانون‌های صنعتی و اشتغال و نبود دسترسی مناسب و راحت به آنان

• عدم توجه به نیازهای اساسی مسکن، محیط مسکونی بر اساس سلسله مراتب تقسیمات کالبدی.

• عدم توجه به سرانه‌های کاربری‌های شهری در مقایسه با سرانه‌های مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران.

• ضعف در مطالعات مکان‌یابی و نبود توجیه اقتصادی لازم در برخی پروژه‌ها.

• افزایش ریسک مالی ناشی از معوقات برای بانک‌های طرف قرارداد.

• عدم تناسب میزان تسهیلات و بازپرداخت آن با توانایی مالی گروه‌های کم درآمد.

• ایجاد تمایز فضایی و هویتی برای گروه‌های کم‌درآمد و فقیر و جدایی گزینی سکونتی آنان و احتمال شکل‌گیری مشکلات اجتماعی

در اینجا بنده قصد نقادی مسکن مهر را ندارم ولی به‌عنوان یک کارشناس اقتصاد مسکن و مدیر میانی در وزارت مسکن و شهرسازی که سابقه حضور در تدوین و اجرای برنامه‌های بخش مسکن از برنامه پنج‌ساله اول تا برنامه پنج‌ساله پنجم را داشتم و در تدوین طرح جامع مسکن و همین مسکن مهر نیز نقشی داشتم اعتقاد دارم اگر مسکن مهر آن‌گونه که در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده بود اجرا می‌شد شاید به لحاظ کمی تفاوت فاحشی با وضع موجود داشت، اما مطمئنا آثار سوئی که الان با آن مواجه هستیم بر اجرای طرح و سایر برنامه‌های بخش و حتی اقتصاد کلان کشور مترتب نبود و الان نیز ناگزیر از کنار گذاشتن آن نمی‌شدیم.نتیجه اینکه، آرزو و آمال‌های خوب داشتن مخصوصا در عالم سیاست لزوما آثار و برکات مثبت برای کشور ندارد و چه خوب می‌شد سیاستمداران و مدیران ارشد جامعه، به طرح‌های اقتصادی کشور نگاه سیاسی نداشتند و شعارگونه با مسائل و مشکلات جامعه برخورد نمی‌کردند و دیواری بلند بین آرزوهای خود و راه‌حل‌های اقتصادی قائل می‌شدند.