حمید مظفری وانانی

دانشجوی دکتری مدیریت مالی دانشگاه علامه طباطبایی

بانک مسکن چندی پیش با هدف رونق تولید در بخش مسکن، ارتقای قدرت خرید خانوارها، فروش سریع واحدهای نوساز سازندگان و تحقق سیاست‌های تنظیمی دولت برای خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود، برای راه‌اندازی بازار فروش قسطی واحدهای مسکونی، موفق به اخذ مجوز از بانک مرکزی شد. در این طرح، بانک مسکن تسهیلات ریالی به طرفین معاملات نسیه پرداخت نمی‌کند بلکه بانک، توافق سازنده با خریدار برسر پرداخت غیرنقدی و مدت‌دار بخشی از ارزش ملک مورد معامله را تضمین می‌کند، طوری‌که در صورت عدم بازپرداخت به موقع اقساط ماهانه مبلغ غیرنقد از جانب خریدار آپارتمان، بانک مسکن مبالغ معوق را به سازنده یا همان فروشنده پرداخت خواهد کرد.

در این طرح با تعیین ۴ شرط که عبارتند از: ۱- حداکثر ۵۰ درصد ارزش روز واحد مسکونی و تا سقف ۱۵۰۰ میلیون ریال از بهای کل معامله، قابلیت تقسیط و پرداخت غیرنقد دارد. ۲- فقط آپارتمان‌های حداکثر ۱۰ سال ساخت -از تاریخ صدور پروانه ساختمانی- مشمول تضمین فروش قسطی هستند. ۳- حداکثر قسط ماهانه ۳ میلیون تومان و ۴- حداکثر طول بازپرداخت ۵۰ماه، حدود رسمی معاملات نسیه واحدهای مسکونی با درنظر گرفتن میزان قدرت مالی خریدار برای پرداخت اقساط و میزان تمایل فروشنده به نحوه دریافت بخش غیرنقدی ارزش ملک، تعیین شده است. بانک مسکن در ازای ارائه تضمین حقوقی لازم به فروشنده بابت پرداخت به موقع اقساط معاملات نسیه توسط خریدار، رقمی معادل ۳۶/ ۲ درصد مبلغ غیرنقد را تحت عنوان «کارمزد» در هر سال از طرفین معامله دریافت می‌کند، اما در ۱۰ روز اول اجرای طرح، بنا بر گزارش «دنیای اقتصاد» به‌رغم مراجعه متقاضیان خرید، به‌خاطر غیبت سازنده‌های پیشنهاد‌کننده طرح، عملا به «پوچ فروشی» منجر شده است.

می‌توان عنوان کرد که طولانی مدت بودن زمان بازپرداخت اقساط و ۵ سال انتظار برای بازگشت سرمایه، یکی از دلایل استقبال نکردن سازندگان از ارائه فهرست واحدهای پیشنهادی برای فروش قسطی و استفاده از تسهیلات غیرنقدی می‌باشد. اگرچه ممکن است دریافت بخشی از قیمت کل این واحدها برای سازندگان صرفه اقتصادی داشته باشد و درکوتاه مدت به رونق معاملات مسکن منجر شود، اما در بلند مدت با توجه به شروع پروژه‌های جدید، بخش بزرگ‌تری از منابع سازندگان قفل خواهد شد و با درنظر گرفتن تنگنای اعتباری بانک‌ها و وضعیت رکودی که کشور در ۲ سال اخیر گریبانگیر آن می‌باشد، منابع بانک‌ها باید بیشتر جذب سرمایه در گردش شوند و این امر سازندگان را با مشکل نقدینگی بیشتری مواجه می‌سازد. به همین منظور برای کوتاه کردن دوره بازپرداخت اقساط به منابع جدیدی نیاز می‌باشد.

با تصویب مجلس، دولت اجازه یافت در سال ۱۳۹۵ اموال غیرمنقول دولتی که بهره‌بردار آن وزارت راه و شهرسازی است، به استثنای مصادیق جزء ۲ بند د سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی را با رعایت قوانین موضوعی کشور تا سقف معادل ۵۰ هزار میلیارد ریال به فروش رسانده و درآمد حاصله را برای افزایش سرمایه بانک مسکن اختصاص دهد. بانک مسکن می‌تواند از محل منابع فعلی و منابع جدید ناشی از افزایش سرمایه، دو قرارداد جداگانه با خریدار با دوره بازپرداخت بلند مدت (۵۰ قسط) و سازنده با دوره بازپرداخت کوتاه‌مدت (۲۵ قسط) تنظیم کند.

با لحاظ متوسط نرخ تورم در سال‌های آتی، برخلاف اخذ ۳۶/ ۲ درصد کارمزد از مبلغ غیرنقد از طرفین، با اعمال نرخ سود ۱۰ تا ۱۱ درصدی برای سازنده و با احتساب کارمزد ۳۶/ ۲ درصدی بانک مسکن برای تضمین معامله، هزینه خرید برای خریدار رقمی معادل حداکثر ۱۴ درصد خواهد شد. این میزان سود، از نرخ سود کنونی تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن کمتر است، همچنین سقف مبلغ تسهیلات مزبور از سقف مبلغ تسهیلات بدون سپرده، حداکثر ۴۰۰ میلیون ریال بیشتر می‌باشد که از این منظر، شرایط به نفع خریداران است و با درنظر گرفتن دوره بازپرداخت کوتاه‌مدت‌تر و اعمال نرخ سود ۱۰ تا ۱۱ درصدی برای مبلغ غیرنقد، شرایط برای سازندگان مطلوب تر می‌باشد و در آخر، بانک جدای از اخذ کارمزد تضمین معامله، بابت تامین مابه‌التفاوت اقساط پرداختی به سازنده، از خریداران سالانه ۱۴ درصد سود اخذ می‌نمایند. پیش‌بینی می‌شود با توجه به کمبود نقدینگی در دسترس خریداران از یکسو و تمایل سازنده‌ها به فروش واحدهای نوساز با دوره بازپرداخت اقساط کوتاه مدت، و افزایش سرمایه بانک مسکن، به‌زودی یک تحرک اساسی در بازار معاملات از طریق مبادله نقد و اقساط ملک شکل بگیرد.