«دنیای‌اقتصاد» راهکار کشورها برای «امکانپذیر کردن خرید ملک با هر میزان سرمایه» را بررسی می‌کند
بلاک‌چین در خدمت بازار مسکن
صبا طاهریان/دنیای اقتصاد
امکان تعبیر رویای مسکن
اقتصاد ایران در حال حاضر تقریبا فقط یک فصل با آغاز سال ۱۴۰۴ فاصله دارد و در شرایطی به استقبال این سال خواهد رفت که میزان زمان انتظار برای خانه اولی‌ها در پایتخت به بیش از ۱۵۰ سال رسیده است. در داخل تورم همچنان یک معضل حل‌نشده است و ناترازی‌ها در حوزه انرژی هر روز بیشتر از قبل بر بخشهای مختلف اقتصاد و فعالیت‌‌‌های بخش خصوصی فشار وارد می‌کند. در این شرایط برنامه بودجه سال آتی نیز در دست بررسی است و به گفته اقتصاددان‌ها نسبت به سال‌های قبل برنامه جدیدی ارائه نمی‌دهد، تا دست کم برای ترسیم چشم‌انداز هم که شده نسبت به سال‌های گذشته امید قابل قبولی به «بهبود اوضاع در سال بعد» داشته باشیم.
بنابر تخمین‌ها اگر همین لایحه بودجه کنونی بدون اصلاح به تصویب مجلس برسد چیزی در حدود ۱۸۰۶هزار میلیارد تومان کسری بودجه، برای تحقق هزینه‌های قطعی دولت خواهیم داشت که در کنار ابهام در تحقق برخی بندهای درآمدی بودجه سال بعد، پیام‌آور تداوم تورم در ارقام بالا خواهد بود. تمامی اینها نیز در حالی روی می‌دهد که در بعد سیاست خارجی ورود دوباره دونالد ترامپ به کاخ سفید، سوالات و ابهام‌های بیشتری را پیش روی اقتصاد قرار می‌دهد. در چنین شرایطی اینکه اقتصاد ایران در سال بعد چه عملکردی خواهد داشت سوالی است کوتاه با جواب‌های مفصل که تمامی آنها از حوصله این مقاله خارج است، اما در این وضعیت که حداکثر زمان برای خانه‌دار شدن با پس‌‌‌انداز طبیعی سالانه در کشورهای پیشرفته ۱۵ سال است، سوال اینجاست که با توجه به ارقام یاد‌شده و فرض تداوم وضعیت موجود، خانوارهای مستاجر در سال پیش رو یا سال‌های بعد از آن، چگونه از پس تامین هزینه‌های بالای مسکن برخواهند آمد؟
آیا در شرایطی که هزینه تخمینی تامین مسکن (اجاره‌بها) در تهران به حداقل ۷۰درصد در آمد رسیده و بنا بر آمارهای رسمی جمعیت شهرنشین مردم ایران برای تامین هزینه اجاره‌بها به طور متوسط بیش از ۴۲درصد از درآمد ماهانه خود را به پرداخت اجاره اختصاص می‌دهند، می‌توان برای برون‌رفت از این وضعیت راهی ارائه داد؟ تجربه جهانی در این زمینه چیست و چگونه می‌توان در شرایطی که آرزوی خرید خانه هر سال از واقعیت دورتر و دورتر می‌شود راهی برای جا نماندن از بازار مسکن پیدا کرد؟ یکی از پاسخ‌های تقریبا مطرح که امروزه در جهان نیز مورد توجه قرار گرفته در فناوری «بلاک‌چین» نهفته است.
جای خالی توکنها در بازار مسکن
همان‌طور که پیش‌تر نیز اشاره شد، با سخت شدن خرید خانه برای بسیاری از ایرانیان، این هدف به رویا بدل شده و به نظر می‌رسد که برای برون‌رفت از این وضعیت هیچ راهی پیش روی طبقه متوسط یا کمتر برخوردار نیست، با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد که می‌توان با استفاده از فناوری روز دنیا برای بهبود شرایط راهی یافت.
ایده فروش متری مسکن چندسالی است که در دنیا محبوب شده و همین محبوبیت راه را برای یافتن یا ساختن روش‌های جدید معاملاتی هموار کرده است. ایران نیز به تبع از این قافله جا نمانده و در سال‌های اخیر به شکلی جسته و گریخته نظرها و ایده‌هایی را در خصوص فروش مسکن بر اساس متراژ در بستری نظیر بازار سرمایه می‌شنویم. اما نکته اینجاست که تاکنون عملی‌ترین گام‌های برداشته‌شده در سایر کشورها نه در حوزه بازار اوراق بهادار بلکه در بازار رمزارزها و با توکنایز کردن داراییها، از جمله املاک و مستغلات برداشته شده است. بر اساس آمار ارائه شده coinmarketcap.com تا لحظه نگارش این گزارش، ارزش بازار توکنهای صادرشده برای تمامی املاک و مستغلات در جهان بیش از ۷۴۵ میلیون و ۸۲۶هزار دلار است. سهم ایران از این بازار رو به گسترش متاسفانه همچنان صفر است. برخی بر این باور هستند که با استفاده از قابلیت‌های این روش نوین که بر پایه فناوری بلاک‌چین ایجاد می‌شود، می‌توان به تامین مالی برای ساخت پروژه‌ها یا انتقال مالکیت خرد به شکلی ایمن و سریعتر کمک کرد. امروزه قابلیت توکنها به حدی وسیع است که حتی امکان مبادله مالکیت معنوی و سایر داراییهای نامشهود را نیز فراهم می‌کنند.
امتیاز توکنها چیست؟
اما توکن چیست و با چه اهدافی ساخته می‌شود؟ در بازار ارزهای دیجیتال، توکنها به نوعی از داراییهای دیجیتال گفته می‌شود که بر پایه بلاک‌چین و به منظور ایجاد قراردادهای هوشمند طراحی میشوند و همواره نماینده مقدار مشخصی از یک دارایی و به تبع، ارزش آن هستند. به این وسیله ناشر توکن به منظور تامین مالی یا قابل معامله کردن دارایی که پیش‌تر قابل معامله شده، اقدام به انتشار توکن می‌کند تا بتواند اهدافی نظیر قابل معامله کردن دارایی به شکل ۲۴ ساعته و کاهش هزینه‌های مبادله را در کنار افزایش شفافیت تامین کند. این روش همچنین نقدشوندگی دارایی را افزایش می‌دهد که با توجه به نقدشوندگی پایین دارایی‌هایی نظیر املاک و مستغلات، مزیت مهمی را برای مالکان و سازندگان ساختمانها ایجاد می‌کند. در همین رابطه، آرین زورچنگ عضو موسس انجمن صنعت ساختمان به «دنیای‌اقتصاد» گفته است: یکی از مشکلات سرمایه‌گذاری در املاک، نقدشوندگی پایین آن است. اما با توکنیزاسیون، توکنهای مالکیتی به راحتی در بازارهای ثانویه خرید و فروش میشوند و این امر به افزایش نقدشوندگی این داراییها کمک می‌کند. سرمایه‌گذاران می‌توانند به سرعت و بدون فرآیندهای پیچیده اداری، توکنهای خود را به دیگران بفروشند و در صورت نیاز به وجه نقد، به آسانی از سرمایه‌گذاری خود خارج شوند.
او می‌افزاید: توکنیزاسیون به سرمایه‌گذاران امکان می‌دهد که تنها با بخشی از ارزش ملک سهامدار شوند. به عنوان مثال، خرید یک ساختمان اداری ممکن است به میلیون‌‌‌ها دلار نیاز داشته باشد، اما از طریق توکنیزاسیون، سرمایه‌گذاران می‌توانند تنها با خرید توکن‌‌‌هایی به ارزش‌‌‌های کمتر، در این ساختمان شریک شوند. این قابلیت، دسترسی به سرمایه‌گذاری در املاک را برای افراد بیشتری فراهم می‌کند و بازار را از انحصار سرمایه‌گذاران بزرگ خارج می‌کند.
فرآیند توکنیزاسیون اگرچه می‌تواند با تقسیم یک واحد ساختمان به مقادیر کوچکی نظیر مترمربع خرید را تسهیل کند با این حال تجربه جهانی نشان می‌دهد که به سبب نو بودن این تکنولوژی و متفاوت بودن بستر معاملاتی آن برای آنکه این روش در ایران موفق باشد نیاز به قوانین نظارتی وجود دارد. به گفته کارشناسان یکی از چالش‌های موجود در این زمینه، مشکلات ناشی از فراهم نبودن بسترهای قانونی است که کار را برای بهبود بازار ملک به‌خصوص مسکن در ایران سخت کرده است.
در حال حاضر در کشور خودمان با اینکه حداقل یک دهه از شروع معاملات رمزارزها می‌‌‌گذرد همچنان از سوی بانک مرکزی دستورالعمل دقیقی برای معاملات این‌گونه داراییها تدوین نشده و اگرچه بسترهای معاملاتی در زمینه تسهیل مبادلات کریپتوکارنسی‌‌‌ها فعال هستند، با این حال آینده پیش روی این صنعت در ایران همچنان آن‌طور که باید روشن نیست. جای خالی قوانین شفاف در این زمینه با توجه به اینکه بلاک‌چین بستر ظهور و بروز توکنها در تمامی کشورهای جهان است، آینده‌‌‌ای نه‌چندان روشن را پیش روی این شیوه سرمایه‌گذاری قرار داده و سبب شده تا در کنار مشخص نبودن جایگاه قانونی رمزارزها در شورای عالی بورس و سازمان ناظر راه برای توکنایز کردن داراییهای مختلف از جمله املاک و ساختمانها بسیار ناهموارتر از کشورهای پیشرفته باشد.
برگ برنده توکنها
توجه به این نکته از آن جهت ضروری است که طی سال‌های گذشته به‌رغم فعال شدن صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه ایران عواملی نظیر خوش‌بینانه نبودن نگاه عموم مردم به این بازار سبب شده تا در کنار عدم‌کارآیی ابزارهای طراحی‌شده شاهد توفیق چندانی در این شیوه سرمایه‌گذاری نباشیم. از این رو در شرایطی که رمزارزها در میان آحاد مردم به‌خصوص قشر جوان محبوبیتی بیشتر از بازار سرمایه دارد، توکنایز کردن داراییها نسبت به معاملات واحدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) امری به مراتب منطقی‌‌‌تر به نظر می‌رسد تا هم عرضه و تقاضا در شرایط رکودی فعلی جان تازه بگیرد و هم مردمی که احساس می‌کنند از بازار املاک به سبب نیاز به سرمایه‌‌‌های هنگفت جا مانده‌‌‌اند، بتوانند به این بازار راه پیدا کنند.
گفته‌های آرین زورچنگ نشان می‌دهد که افزایش محبوبیت معاملات توکنها در تسهیل معاملات املاک و مستغلات به‌خصوص در بازار ثانویه ناشی از مشخص بودن حدود قانونی و شفاف بودن بستر فعالیت آن است. به گفته این فعال حوزه ساختمان بسیاری از کشورها با اتخاذ رویکردهای نوین و انعطاف‌‌‌پذیری در قوانین، توانسته‌‌‌اند از ظرفیتهای بلاک‌چین و توکنیزاسیون برای بهبود کارآیی و شفافیت بازارهای خود بهره‌‌‌مند شوند. هم اکنون در این مسیر رقابت جدی در بازارهای جهانی در حال شکل‌‌‌گیری است.
او در خصوص این وضعیت گفت: توکنیزاسیون در حوزه حقوقی و قانونی در ایران با مشکلات متعددی روبه‌رو است. هنوز قوانین شفافی در خصوص مالکیت داراییهای دیجیتال، معاملات و تبادلات آنها وجود ندارد. فقدان قوانین و مقررات مدون در این زمینه منجر به نبود اطمینان حقوقی و ریسک‌‌‌های بالای حقوقی برای سرمایه‌گذاران و کسب و کارها می‌شود. همچنین وضعیت حقوقی توکنهای ملکی در دستگاه قضایی و نهادهای دولتی هنوز مشخص نشده است و در صورت بروز اختلاف، نحوه تفسیر و اجرای حقوق مالکیت دیجیتال مورد ابهام خواهد بود.
چگونه توکنیزه شویم؟
به گفته این عضو موسس انجمن صنعت ساختمان یکی از عواملی که می‌تواند در توسعه بازار توکنها و استفاده موثر از آنها مفید باشد، فرهنگ‌‌‌سازی و آموزش عمومی است که با کمک دولت و رسانه‌ها میسر می‌شود. او در خصوص تاثیر ساختار سنتی بازار املاک در ایران می‌افزاید: بازار املاک ایران تا حد زیادی سنتی است و بسیاری از بازیگران این بازار به روش‌های مرسوم و کلاسیک عادت کرده‌‌‌اند. این بازیگران ممکن است در برابر پذیرش روش‌های نوین و فناوری‌‌‌های جدیدی مانند توکنیزاسیون مقاومت کنند. نهادهای مالی سنتی نیز به دلیل عدم‌آشنایی با بلاک‌چین و ناآگاهی از مزایای آن، ممکن است مانع پذیرش گسترده این فناوری در صنعت املاک شوند و این امر منجر به مقاومت‌‌‌های ساختاری در برابر تغییرات شود.
از این رو اگر ایران بخواهد استفاده موثر از بستر معاملاتی توکنها در زمینه املاک داشته باشد باید با تدوین چارچوب قانونی شفاف برای توکنهای مالکیتی، دستیابی به این هدف را تسهیل کند. ایران مانند سوئیس و ایالات متحده می‌تواند توکنهای ملکی را به‌‌‌عنوان اوراق بهادار دسته‌‌‌بندی کرده و تحت نظارت سازمان بورس قرار دهد. این چارچوب باید شامل مقرراتی برای صدور، انتقال و مالکیت توکنها باشد. همچنین با ایجاد محیط آزمایشی تحت نظارت بانک مرکزی و سازمان‌های مرتبط، برای استارت‌آپ‌‌‌ها و شرکت‌ها این امکان فراهم شود تا پروژه‌‌‌های توکنیزاسیون خود را با حمایت قانونی اجرا کنند و در عین حال نهادهای نظارتی بتوانند بازخوردهای لازم را دریافت کنند. در این مسیر به رسمیت شناختن قراردادهای هوشمند و مالکیت دیجیتال، با استفاده از تجربیات مشابه سوئیس و انگلستان یکی دیگر از راه‌های سودمند است، به‌‌‌طوری که این امر به تقویت اعتماد عمومی و سرمایه‌گذاران در استفاده از فناوری بلاک‌چین کمک خواهد کرد. در کنار اینها تقویت و شتاب‌‌‌دهی تیم‌‌‌های متخصص و استارت‌آپ حوزه فین‌تک از طریق صندوق‌های نوآوری و شکوفایی و سکوهای تامین مالی جمعی می‌تواند گامی موثر برای بهره‌مندی بازار املاک از ظرفیتهای این فناوری نوین باشد.
دور زدن دیوان‌سالاری با ابزار بلاک‌چین
با توجه به آنچه تاکنون گفته شد این سوال مطرح می‌شود که آیا توکنایز کردن می‌تواند به شکل ویژه برای بازار مسکن و املاک ایران مزیت ایجاد کند؟
با توجه به بررسی مشکلات اقتصاد ایران و مزیت‌‌‌هایی که برای توسعه معاملات در بستر بلاک‌چین و معاملات هوشمند برشمرده شد، به نظر می‌‌‌آید که توکنها می‌توانند در کنار مزایای اشاره‌شده، یک خدمت ویژه به اقتصاد ایران، به‌خصوص بخش مسکن ارائه دهند.
بررسی برنامه‌های توسعه اجرا‌شده در کشور طی دهههای اخیر نشان می‌دهد که سیاستگذاری دولتی در ایران برای ساخت مسکن هیچ‌گاه نتوانسته هدف تامین مسکن عمومی یا اجتماعی را برای مردم محقق کند. نگاه دولتی در عرصه مسکن و درگیر شدن فرآیند ساخت‌وساز با بوروکراسی و روند پیچیده دستگاه‌‌‌های متعدد طی دهههای اخیر، شرایطی بغرنج را برای اقتصاد ایران به‌خصوص صنعت ساختمان رقم زده است. در حال حاضر برنامه توسعه هفتم نیز در شرایطی سخن از بهبود شاخص توانگری خرید مسکن به هفت و نیم سال به میان آورده که بنابر تخمین‌‌‌های موجود، ماموریت خوش‌بینانه دولت با محدودیت‌های کنونی نظیر تحریم، نبود سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌‌‌ها، تورم دو‌رقمی پایدار در اقتصاد ایران و عدم‌جذب سرمایه‌گذاری خارجی به‌خصوص در بخشهای مهمی نظیر نفت و گاز، حتی اگر ممکن شود باز هم نمی‌توان شاخص توانگری را در شهری مانند تهران از ۱۵۰ سال به زیر ۱۰ سال رساند. به‌خصوص آنکه اگر حتی فرض کنیم که تمامی شرایط برای جهش اقتصادی طی سه سال پیش رو فراهم است باز هم سازوکارهای سیاستگذاری در بخش مسکن و شهرسازی به دلایل عدیده‌‌‌ای نظیر نرخ‌های بالای مجوز و طولانی شدن ساخت‌وساز، ناشی از سازوکار اداری حاکم بر سازمان‌هایی نظیر شهرداری، مانع از آن می‌شود تا بازار عرضه و تقاضا را در مدت زمانی کوتاه به تعادل برساند و افزایش عرضه، قیمت مسکن را در بازار کاهش دهد.
از این رو در این مسیر هر عاملی که بتواند به طور شفاف و ایمن دخالت‌‌‌های دولتی را به حداقل برساند، می‌تواند فضا را برای حضور فعال مردم در بازار مسکن یا به طور کلی املاک هموار کند. اما این تمامی مزیت ایجاد شده از طریق توکنها در بازار املاک و مستغلات ایران نیست. توکنایز کردن ملک می‌تواند یک مزیت ویژه و متفاوت از آنچه در بازارهای جهانی ارائه می‌دهد در اختیار مردم ایران بگذارد.
هدیه سفارشی توکنها به بازار مسکن
بازار مسکن طی دهههای گذشته، خصوصیتی متفاوت از بازارهای دیگر داشته است؛ در حالی که طی سالیان اخیر بارها شاهد نوسان قیمت در بازارهایی نظیر سکه و ارز بوده‌‌‌ایم و بازار سهام نیز به عنوان یک بازار جذاب برای افراد ریسک‌‌‌پذیرتر به طور مدام شاهد تغییرات قیمت بوده، تجربه بازار مسکن در ایران نشان داده که به دلیل چسبندگی قیمت ملک در کشور (دست کم از لحاظ عدم‌کاهش قیمت اسمی) ریسک چندانی پیش روی سرمایه‌گذاران قرار ندارد. در خصوص چرایی این وضعیت، اگرچه تاکنون مسائل زیادی مطرح شده اما به نظر می‌رسد که قواعد حاکم بر سازوکار معاملات مسکن در ایران یکی از مسائل مهمی است که سبب شده تا تغییر قیمت در جهت منفی چندان زیاد نباشد. توکنایز کردن داراییها و حضور خیل عظیم افرادی که نمی‌توانند یک واحد را به طور کامل خریده و نگهداری کنند، می‌تواند ظرفیت عظیمی از ورود پول به بازار مسکن را میسر کرده و افزایش تقاضا برای واحدهای مسکونی، اداری یا تجاری به شکل متری، به یکباره حجم بالایی از سرمایه را وارد بازار یاد‌شده کند. این امر ضمن آنکه با افزایش تقاضا، سیگنال قوی به تولیدکنندگان مسکن می‌دهد، می‌تواند مردمی را که تاکنون از سرمایه‌گذاری در این بازار بی‌‌‌بهره بودند با دارایی بسیار کم‌ریسک‌‌‌تر از طلا یا دلار حمایت کند و زمینه کسب سود را برای آنان نیز میسر سازد.
با توجه به کسری عرضه به‌خصوص در معاملات مسکن با متراژ پایین همین عامل می‌تواند پیام قوی به سیاستگذاران ارسال کند تا زمینه تسهیل انبوه‌سازی با متراژ اندک را سریعتر فراهم کنند، چرا که طبیعتا در ابتدای راه به سبب تقاضای بیشتر برای این نوع مسکن توکنهای آنها نیز جریان نقدی آتی بهتری برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کنند. در صورتی که این امر محقق شود می‌توان انتظار داشت که تسهیل معاملات املاک و مستغلات ضمن آوردن سرمایه‌‌‌های قفل‌شده به اقتصاد و مولد کردن آنها، املاکی را که تاکنون به منظور پاسخگویی به تقاضای سرمایه‌‌‌ای در ایران خریداری شده و وارد چرخه معاملات نشدند در بٌعد خرید و فروش یا اجاره به بازار بازگرداند. در چنین شرایطی طبیعتا چسبندگی قیمت در املاک کم‌طرفدار از بین خواهد رفت. در این شرایط خانه‌‌‌هایی که صرفا جهت پاسخگویی به تقاضای سفته‌بازی و نامتناسب با واقعیت‌‌‌های اقتصادی ایران تولید شده‌‌‌اند با کاهش قیمت روبه‌رو خواهند شد. این مساله می‌تواند ضمن آنکه کیفیت عرضه را با تقاضا همسو کند، تاثیر مهمی بر تورم مسکن داشته باشد.
