طی سه دهه گذشته به صورت عمومی هر بار شرایط متفاوتی باعث تلاطم در بازار مسکن شده است، اما یک عامل اصلی همواره در این بین نقش پر‌رنگی را ایفا کرده است. رشد نقدینگی در سال‌های بعد از انقلاب همواره بالا بوده و موجب رشد قیمت‌ها شد؛ همین موضوع تا اواسط دهه ۸۰ نیز منجر به رشد قیمت مسکن شد، در این دوره با وجود ثبات قیمت دلار، قیمت مسکن رشد قیمتی زیادی را تجربه کرده است. از اواسط دهه ۸۰ و با شروع پروژه مسکن مهر، بازار برای حدود ۵ سال آرامش نسبی را تجربه کرد، اما از ابتدای دهه۹۰ و با شروع تحریم‌‌ها و افزایش انتظارات تورمی و عدم‌مدیریت صحیح و با به وجود آمدن بحران بانک‌ها بازارهای دارایی با شوک‌‌های جدید قیمتی مواجه شدند که مسکن نیز از این موضوع بی‌بهره نماند.

پس از اتمام طرح مسکن مهر و دوران رونق ساخت، همزمان با سخت‌‌تر شدن شرایط سیاسی و اقتصادی به صورت تدریجی شاهد کاهش میزان ساخت‌وساز در بسیاری از شهرهای کشور بودیم که عواملی چون کاهش زمین در دسترس برای ساخت و افزایش قیمت زمین، کاهش قدرت پول و... از جمله عوامل موثر بر این موضوع بودند.

در میانه دهه ۹۰ و با کاهش انتظارات تورمی ناشی از برجام باز هم بازار مسکن وارد فاز آرامش در قیمت‌ها شد که این موضوع تا سال ۱۳۹۷ و زمان روی کار آمدن ترامپ ادامه‌‌دار بود، از آن سال تا انتهای سال ۱۴۰۲ را شاید بتوان سخت‌‌ترین دوران برای تمامی فعالان حاضر در صنعت ساختمان نامید. سازندگان با فشار هزینه و بسیاری از پروژه‌‌ها با مشکل تامین مالی جدی مواجه شدند و از سوی دیگر مصرف‌کنندگان نیز با از دست دادن قدرت خرید خود به سمت اجاره‌‌نشینی و مهاجرت به حاشیه‌‌های شهرها روی آوردند.

طی این دوره ۶ ساله میانگین رشد سالانه قیمت مسکن در شهر تهران برابر با ۵۹‌درصد بوده که از میانگین رشد بلندمدت که برابر با ۲۸‌درصد بوده فاصله زیادی گرفته است که این موضوع می‌تواند سرمایه‌گذاران خرد را در سال‌های آینده برای کسب بازدهی از بازار مسکن با چالش جدی مواجه کند.

در سمت عرضه، سازندگان با مشکلات متعددی برای تامین زمین موردنیاز یا تامین مصالح مواجه شده‌‌اند. در حال حاضر ضریب قیمت ملک کلنگی در تهران از سود سازندگان کاسته و انعقاد قراردادهای مشارکت را با مشکل مواجه کرده است. از سوی دیگر با وجود قوانین سخت‌‌گیرانه شهرداری‌‌ها، سازندگان عموما به ساخت و عرضه مسکن با متراژهای بالاتر روی آورده‌‌اند که این موضوع پس از اتمام پروژه منجر به قفل شدن سرمایه‌شان شده است.

از سوی دیگر متقاضیان مسکن به‌خصوص در شهرهای بزرگ با کاهش شدید قدرت خرید طی چند سال گذشته مواجه شده‌‌اند. میزان تسهیلات بانکی در حال حاضر قدرت خرید ۱۵ تا ۲۵ درصدی از خرید یک ملک در مناطق میانی و جنوبی تهران را برای عموم متقاضیان ایجاد می‌کند. با توجه به رشد‌‌ قیمتی شدید ملک در تهران به‌خصوص در ۶ سال گذشته میزان تسهیلات مسکن رشد چندانی را شاهد نبوده است. در حال حاضر شاید بتوان مشکل اصلی این صنعت را چه از سمت عرضه‌کننده و چه از سمت تقاضا‌کننده موضوع تامین مالی دانست. شبکه بانکی طی سالیان گذشته به طور میانگین ۷‌درصد از تسهیلات خود را به بخش مسکن تخصیص داده‌‌اند.

در چنین شرایطی لزوم استفاده از ابزارهای جدید مالی اهمیت یافته است. استفاده از ظرفیت اوراق رهنی مسکن برای انجمادزدایی از ترازنامه بانک‌ها و ورود منابع جدید به بانک جهت پرداخت تسهیلات جدید با مدت بازپرداخت طولانی‌مدت می‌تواند راهکار موثری در کاهش مشکلات تامین مالی این صنعت باشد.

همچنین با گسترش صندوق‌های زمین و ساختمان برای تامین مالی ساخت پروژه‌‌ها و صندوق‌های املاک و مستغلات به منظور کاهش مشکل نقدشوندگی سازندگان می‌توان زمینه به حرکت در آمدن پروژه‌‌های جدید در سمت عرضه را ایجاد کرد. از سوی دیگر به دلیل کاهش قدرت خرید مسکن، سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات با هر میزان سرمایه می‌تواند به عنوان سپری مناسب به منظور جلوگیری از کاهش ارزش پول و بهره‌‌مندی از بازدهی بازار املاک به سرمایه‌گذاران خرد کمک کند.

 

اخبار مرتبط