چرا بانک‌ها علاقهای به اعطای تسهیلات خرید مسکن ندارند؟
معمای رانت وام مسکن
انواع طرح‌‌‌های وام خرید مسکن
۱- تسهیلات خرید مسکن بانک سامان: این طرح یکی از طرح‌‌‌های خریدمسکن در دسترس است. بر اساس این طرح، متقاضیان می‌توانند ۵۰درصد از ارزش ملک مورد نظر خود را به عنوان تسهیلات دریافت کنند. سود اسمی این طرح ۱۸درصد بوده، ولی ۳درصد بیمه نظارت و ۳درصد سود ریسک اعتباری نیز شامل این تسهیلات می‌شود. سقف این وام در تهران یک و نیم‌میلیارد تومان، در شهرهای بزرگ ۷۵۰میلیون تومان و در شهرهای کوچک ۵۰۰میلیون تومان است. مدت زمان بازپرداخت آن حداکثر ۶۰ ماه بوده و با در نظر گرفتن بیشترین میزان وام پرداختی و حداکثر زمان مدت بازپرداخت، مبلغ هر قسط حدودا سه‌میلیون و ۸۰۰هزار تومان خواهد بود.
بر این اساس حدود۸۳۰میلیون تومان سود بانک خواهد بود و مجموع بازپرداخت‌‌‌ها ۲میلیارد و ۲۳۰میلیون تومان خواهد شد. البته ناگفته نماند که ۲۵درصد از مبلغ وام پرداختی مسدود خواهد شد و پس از اتمام دوران بازپرداخت به مشتری تعلق خواهد گرفت و همچنین سند ملک خریداری شده هم تا پایان بازپرداخت اقساط در رهن بانک خواهد ماند. البته ملک مسکونی خریداری شده هم دارای شرایطی است که باید به تایید بانک برسد. ملک مسکونی خریداری‌‌‌شده باید شش دانگ، ارزنده، سهل‌‌‌البیع (به راحتی قابل خرید و فروش)، بلامعارض (اداره اوقاف یا شخص ثالث در مورد ملک موردنظر ادعایی نداشته باشد)، واقع در محدوده شهرداری‌‌‌ها و دارای پایان کار معتبر باشد. همچنین سن بنا هم باید زیر ۲۵ سال باشد. البته علاوه بر مبلغ اصلی وام، می‌توان وام جعاله مسکن هم در کنار آن دریافت کرد که اندکی مبلغ وام را افزایش خواهد داد.
۲- وام مسکن بانک ملی: دریافت تسهیلات در این بانک هم وابسته به شهری است که فرد در آن زندگی می‌کند. وام مسکن بانک ملی یکی از طرح‌‌‌هایی است که مبلغ چندان بزرگی نداشته و حداکثر تا ۲۴۰میلیون تومان برای زوجین خواهد بود. در واقع هر فرد می‌تواند تا ۱۰۰میلیون تومان وام اوراق مسکن ملی دریافت کرده و علاوه بر آن تا ۲۰میلیون تومان هم وام تعمیر مسکن به وی تعلق خواهد گرفت. سود وام مسکن ۵/ ۱۷درصد بوده و تسهیلات جعاله مسکن هم سود ۵/ ۱۷درصدی خواهند داشت. حداکثر مدت بازپرداخت وام مسکن ۱۲۰ ماه و وام جعاله ۳۶ ماه خواهد بود. مبلغ هر قسط وام مسکن حدودا یک‌میلیون تومان خواهد بود. در شهر تهران حداکثر مبلغ این وام برای هر نفر ۱۰۰میلیون تومان، در شهرهایی با جمعیت بالای ۲۰۰هزار نفر ۸۰میلیون تومان و برای سایر مناطق شهر ۶۰میلیون تومان خواهد بود. البته میزان دریافت وام جعاله به شهر محل زندگی مربوط نیست.
متقاضیان برای دریافت این وام علاوه بر سپرده نیاز به خرید اوراق مسکن ملی هم دارند. امکان خرد و فروش این اوراق در بازار فرابورس و از طریق شرکت‌های کارگزاری طبق مقررات سازمان بورس اوراق بهادار امکانپذیر است. همچنین در شعب بانک ملی امکان نقل و انتقال این اوراق برای اشخاص حقیقی و حقوقی دارنده حساب امکانپذیر است. طبق ضوابط و مقررات اعلام‌‌‌شده از سوی بانک ملی، مشتریان می‌توانند به‌‌‌صورت همزمان یا بافاصله زمانی، بیش از یک حساب سپرده سرمایه‌گذاری خاص گواهی مسکن را در شعب مختلف بانک ملی به نام خود افتتاح و براساس نوع طرح اوراق حق‌تقدم را دریافت کنند. اوراق حق‌تقدم از زمان صدور به مدت ۲ سال اعتبار دارد و حداکثر تا یک ماه پس از مهلت انقضا امکان دریافت تسهیلات با اوراق وجود دارد و بعد از آن، بانک ملی هیچ‌گونه تعهدی در قبال مشتری ندارد و اوراق باطل می‌شود.
۳- وام مسکن جوانان بانک مسکن: یکی از کم بهره‌‌‌ترین وام با بالاترین میزان پرداخت، وام مسکن جوانان بانک مسکن است. در این طرح، حداکثر سود بازپرداخت وامها ۹درصد است. چنانچه متقاضی بتواند زیر پنج سال اقساط تسهیلات خود را بپردازد، این سود به ۶درصد کاهش خواهد یافت. حداکثر مبلغ دریافتی از این وام حدود ۲میلیارد تومان است که مختص ساکنان تهران است. در شهرهای بزرگ این وام یک‌میلیارد و ۷۰۰میلیارد تومان و در سایر شهرها هم یک‌میلیارد و ۴۰۰هزار تومان است. این طرح از طرح‌‌‌های جدید است و به حساب‌‌‌هایی که از سال ۱۴۰۱ به بعد تشکیل شده باشند تعلق می‌گیرد.
البته ناگفته نماند که پرداخت این وام حداقل از سال ۱۴۰۶ و حداکثر از سال ۱۴۱۶ آغاز خواهد شد و بیشتر به درد افرادی می‌‌‌خورد که به دنبال سرمایه‌گذاری برای فرزندان خود هستند. به این ترتیب چنانچه افراد اگر پنج سال اول ۴۰۰هزار تومان، پنج سال دوم ۶۰۰هزار تومان و پنج سال سوم حداقل ۸۰۰هزار تومان در حساب خود موجودی داشته باشند می‌توانند این وام را دریافت کنند. برداشت از حساب پس‌‌‌انداز مسکن جوانان در هر مقطعی بلامانع است ولی برداشت از حساب باید به صورتی انجام گیرد که متوسط موجودی حساب از حداقل مبلغ تعیین‌‌‌شده توسط بانک مرکزی در هرسال کمتر نشود. تسهیلات متعلقه در هرسال سپرده‌‌‌گذاری به‌‌‌طور جداگانه از حاصل ضرب ضریب هرسال در متوسط موجودی آن سال محاسبه می‌شود. در ابتدای هرسال حداقل مبلغ واریزی ماهانه افتتاح‌‌‌کنندگان حساب‌‌‌های جدید در آن سال توسط بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران تعیین و ابلاغ خواهد شد.
وام یک‌میلیاردی مسکن جوانان دارای بالاترین مدت‌‌‌زمان تقسیط بین دیگر تسهیلات بانک مسکن است و امکان تقسیط تا ۲۰ سال هم وجود دارد. نرخ سود تسهیلات اعطایی با توجه به مصوبات بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در زمان استفاده از تسهیلات تعیین می‌شود و دو روش برای بازپرداخت تعیین شده: یکی بازپرداخت به روش ساده که حداکثر ۲۰ سال است و طولانی‌‌‌ترین زمان قسط‌‌‌بندی است. دیگری بازپرداخت وام مسکن جوانان به روش پلکانی است که حداکثر ۱۲ سال طول می‌‌‌کشد.
همان‌طور که مشاهده شد، فقط سه بانک طرح ویژه خرید مسکن دارند و باقی بانک‌ها طرح خاصی در این خصوص ارائه نکرده‌‌‌اند. یکی از عوامل عدم‌تمایل بانک‌ها به پرداخت این وامها، به صرفه نبودن آنهاست. پولی که در اختیار بانک قرار دارد همواره دارای هزینه تمام شده‌‌‌ای است که بانک ترجیح می‌دهد تا تسهیلات خود را به گونه‌‌‌ای اعطا کند که هزینه ایجاد شده را جبران کند.
از طرف دیگر قیمت مسکن در ایران به شکل روز افزون درحال افزایش است و حباب بازار این دارایی روز به‌روز درحال بزرگ‌تر شدن است. در نتیجه این امر برای خرید مسکن در ایران نیاز به مبالغ هنگفتی است. شاید حتی طرح‌‌‌های موجود کنونی کفاف خرید یک خانه کوچک در شهر تهران را هم ندهد. پس برای خرید مسکن نیاز به ارائه وام‌‌‌های به مراتب کلان‌‌‌تر است. اما بزرگ‌تر شدن وامها، همواره با ریسک‌هایی هم همراه است. از جمله مهم‌ترین این ریسک‌ها، کاهش توان مردم در بازپرداخت اقساط آن است. در نتیجه هرکسی نمی‌تواند از این وام بهره‌مند شود و بانک‌ها باید تسهیلات خود را به‌‌‌گونه‌‌‌ای تنظیم کنند که با درآمد مردم در سطح جامعه همخوانی داشته باشد.
شاید بتوان گفت که بانک می‌تواند مدت زمان بازپرداخت را افزایش دهد تا میزان اقساط کاهش یافته و مردم بتوانند وام‌‌‌های مسکن را دریافت کنند. اما نکته حائز اهمیت اینجاست که با افزایش مدت بازپرداخت، ریسک تسهیلات باز هم افزایش می‌یابد. در شرایط اقتصاد تورمی ایران، نااطمینانی‌‌‌های اقتصادی در طول زمان افزایش می‌یابد و محاسبه ریسک آن برای بانک غیر‌ممکن خواهد شد. در نتیجه بانک تمایلی به انجام چنین کاری هم نخواهد داشت. در نتیجه این امر بانک تمایل خواهد داشت تا مبالغ کلان را به افرادی که از ریسک اعتباری کمتری برخوردارند اعطا کند. در حال حاضر تا سقف ۵۰۰میلیون تومان وام تعمیرات مسکن ارائه می‌شود. برای دریافت این وام متقاضی باید سند ملک را به عنوان ضمانت‌نامه قرار دهد یا می‌تواند تا ۹۰درصد سپرده خود این نوع وام را دریافت کند. حداکثر سود این وام ۱۸درصد بوده و بیشترین دوره بازپرداخت آن هم ۶۰ ماه است.
با توجه به شرایط دریافت این وام مشخص می‌شود که این وامها برای افرادی طراحی شده‌‌‌اند که از تمکن مالی بالایی برخوردار بوده و از ریسک اعتباری کمتری برخوردارند. در نتیجه بانک می‌تواند راحت‌تر و مبالغ بالاتری وام به این افراد اختصاص دهد. این درحالی است که وام‌‌‌های مسکن به دلیل شرایط اقتصادی کشور، باید از مبلغ بالایی برخوردار بوده تا بتوانند کفاف هزینه تامین مسکن را بدهند و همچنین سود کمتری داشته باشند تا اقشار زیادی بتوانند از آن استفاده کنند. اما واقعیت تلخ آن است که این موضوع امکانپذیر نیست. چراکه شرایط اقتصادی حال حاضر در ایران، به بانک‌ها اجازه محاسبه ریسک تسهیلات بلندمدت کلان را نمی‌‌‌دهد.
دخالت بی‌‌‌جای دولت
همان‌طور که پیش‌تر نیز عنوان شد، مطابق قانون جهش تولید مسکن سال ۱۴۰۱ بانک‌ها، به جز بانک مسکن، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل۲۰درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند، به صورتی که در سال اول اجرای قانون از حداقل ۳میلیون و ۶۰۰هزار میلیارد ریال تسهیلات برای واحدهای موضوع این قانون کمتر نباشد و برای سال‌های آینده نیز حداقل منابع تسهیلات مذکور با افزایش‌درصد صدرالذکر مطابق نرخ تورم سالانه افزایش داشته باشد. بانک‌های تخصصی به تشخیص بانک مرکزی، به غیر از بانک مسکن از شمول احکام این ماده مستثنی هستند. بانک‌هایی هم که از این موضوع سرپیچی کنند، به میزان ۲۰درصد از تعهدات انجام نشده جریمه خواهند شد.
موضوع اصلی در اینجا دخالت دولت در نظام بانکی است. چرا دولت باید بانک‌ها را موظف کند تا ۲۰درصد از منابعی را برای آنها هزینه پرداخت کرده به عنوان تسهیلات بخش مسکن اعطا کند. دولت با دخالت بی‌‌‌جای خود موجب می‌شود که در عملکرد بانک‌ها اختلال ایجاد شود و مدیریت سرمایه در این نهادهای پولی با مشکلات جدی مواجه شود. این موضوع مانند این است که فردی همسایه خود را مجبور کند تا پول آب و برق خانه او را بپردازد. دولت اگر برای انجام طرح‌‌‌های خود نیاز به نقدینگی دارد، باید منابع آن را با درآمدهای خود تامین کند و به‌‌‌دنبال دست‌‌‌اندازی به سپرده‌‌‌های مردم نباشد. در نتیجه می‌توان گفت که شرایط اقتصادی و دخالت بی‌‌‌جای دولت در امور بانکی از جمله عواملی است که بانک‌ها را به سمت وام‌‌‌های کم ریسک‌‌‌تر سوق داده که این وامها شامل مشتریان متمول‌‌‌تر می‌شود. آنچه دریافت‌‌‌کنندگان این وامها با آن انجام می‌دهند هم مساله مربوط به بانک نبوده و بیشتر به شرایط خود افراد بستگی دارد.
