مدیرعامل شرکت ماد با بررسی حلقه‌های مفقوده در روند املاک تجاری مطرح کرد
احیای مستغلات تجاری با اکوسیستم جدید
امیری با اشاره به اینکه صنعت مجتمع‌های فروشگاهی و املاک و مستغلات تجاری
در جهت رکود در حال حرکت بودند و کرونا صرفا باعث تسریع این رکود شد، گفت: اگر با چنین چارچوبی به این پدیده نگاه کنیم متوجه خواهیم شد که حتی پس از پاندمی کرونا نیز چالش‌های این صنعت حل نخواهند شد و در واقع این روند رکودی ادامه پیدا خواهد کرد و تحلیلگران باید در دوران پساکرونا صنعت مراکز فروشگاهی و چالش‌های آن را مورد بازبینی اساسی قرار دهند. مدیرعامل شرکت ماد با تاکید بر اینکه کرونا باعث تغییر اکوسیستم صنعت خرده‌فروشی و تغییر رفتار خرید، قدرت خرید و سبک خرید مردم شده است، افزود: از سوی دیگر پاندمی کرونا سبب شده است تا این عامل با همدستی عوامل موجود قبل از کرونا تغییراتی را که قرار بود طی ۱۰ سال رخ دهد، طی دو سال در بازارها نمایان کنند؛ بنابراین می‌توان از این زاویه به موضوع نگاه کرد که آیا ما روش‌های مدیریتی و مدل‌های اقتصادی این صنعت در دوران پساکرونا را بازتعریف کرده‌ایم یا خیر؟ آیا صنعت خرده‌فروشی و مراکز تجاری خود را برای دوران پساکرونا و چالش‌های ویژه آن آماده کرده است؟
ضرورت شناخت صحیح صنعت برای مدیریت چالش‌ها
به گفته وی، مرحله اول عبور از چالش‌های هر صنعتی شناخت مناسب و درک صحیح از ساختار آن است. اجزای تشکیل‌دهنده صنعت مجتمع‌های تجاری سازندگان و سرمایه‌گذارانی که این مراکز را می‌سازند، کسب‌وکارهای خرده‌فروشی که در این مراکز کار می‌کنند و درنهایت مصرف‌کنندگانی که از این مراکز خرید می‌کنند است. البته در ایران ضلع چهارمی هم وجود دارد که گروه سرمایه‌گذاران خرد هستند؛ گروهی که واحدهای تجاری را خریداری می‌کنند و به خرده‌فروشان اجاره می‌دهند. در واقع گروهی که به‌عنوان توسعه‌دهنده مرکز تجاری به دنبال ساخت و توسعه آن هستند، در ابتدا باید چشم‌انداز صنعت خرده‌فروشی را بشناسند تا در نهایت بتوانند خرده‌فروشان مناسب را برای حضور در این مراکز ترغیب کنند. مشتریان اولیه مراکز خرید، همان گروه خرده‌فروشان هستند که پس از مرحله ساخت در این مراکز شروع به کار می‌کنند.
امیری با بیان اینکه برای شناخت روند صنعت خرده‌فروشی در ابتدا باید گروه خریداران و مصرف‌کنندگان به‌خوبی مورد شناسایی قرار بگیرند، خاطرنشان کرد: رفتار مصرف‌کنندگان و خریداران نیز متاثر از روندهای اقتصاد کلان، مسائل اجتماعی، فرهنگی و فناورانه است. عوامل ذکر شده ابتدا بر رفتار مشتریان تاثیر می‌گذارند، سپس رفتار مصرف‌کننده بر روند صنعت املاک و مستغلات تجاری تاثیرگذار است. وی تصریح کرد: متاسفانه سازندگان مراکز خرید آگاهی کاملی از روندهای نوین این صنعت ندارند و همچنان تمایل دارند براساس مدل کلاسیک موجر و مستاجر به کار خود ادامه دهند. این در حالی است که مدل کسبوکار مراکز خرید مانند بازارهای دیگری همچون املاک و مستغلات مسکونی نیست. کار اصلی یک توسعه‌دهنده مرکز خرید صرفا ساخت‌وساز و اجاره مغازه‌های آن نیست، بلکه واگذاری فروشگاه‌ها براساس روندهای بازار به خرده‌فروشان مناسب و پس از آن مدیریت رونق کسبوکار در آن مرکز است.
مشاور توسعه پروژه‌های تجاری و چندمنظوره با اشاره به اینکه در حقیقت توسعه‌دهنده مرکز خرید مانند کارخانه‌دار است، توضیح داد: نصب تجهیزات آن کارخانه انتهای فرآیند نیست، بلکه پس از نصب تجهیزات مسائلی مانند برندینگ، بازاریابی، فروش محصولات، رضایت مشتریان و سازمان‌دهی کارخانه و همچنین به‌روز بودن براساس شرایط بازار و مدیریت رقابت در صنعت مربوطه عواملی هستند که توسعه‌دهنده هر صنعتی باید به آنها توجه داشته باشد. توسعه‌دهنده یک مرکز خرید در اصل باید در مدل ذهنی و کسبوکار خود در دوران مدرن همواره آماده بازنگری باشد.
وی افزود: پس از اتمام مرحله ساخت مرکز خرید، این مرکز وارد فاز بازار خواهد شد و دغدغه توسعه‌دهنده باید معرفی، رقابت و شناخت نیاز مصرف‌کننده باشد. کرونا نیز یکی دیگر از عواملی است که توسعه‌دهنده باید پس از مرحله ساخت‌وساز به آن توجه کند. توسعه‌دهنده پس از اتمام ساخت‌وساز، در جایگاه موجر نیست، بلکه در جایگاه مدیر کسبوکار مرکز خرید است.
امیری معتقد است، در حال حاضر نسل جدید در حال ورود به بازار کار دارای قدرت اقتصادی هستند و از همه مهم‌تر رفتار متفاوتی نسبت به خریداران نسل پیش از خود دارند؛ به‌عنوان‌مثال نسل جدید تمایل بیشتری به خرید آنلاین دارد. توسعه‌دهنده مرکز خرید باید به‌خوبی نیازهای این گروه از جامعه را شناسایی کند.
به گفته وی، یکی دیگر از تغییرات بزرگ در دوره جدید محدودیت زمان مصرف‌کنندگان است که سبب شده تا خریدهای پراکنده در طول هفته جای خود را به خریدهای یک‌باره خانوادگی در انتهای هفته بدهد و این موضوع نیز تاثیر بسیار زیادی بر کسبوکار خرده‌فروش‌ها و صاحبان مراکز خرید خواهد داشت. توسعه کسب‌وکارهای آنلاین به‌ویژه در دوره کرونا نیز بر رفتار مصرف‌کننده و متعاقبا دیگر بازیگران این صنعت تاثیرگذار خواهد بود. مدیرعامل شرکت ماد با اشاره به اینکه یکی از مهم‌ترین سوالات فعالان این حوزه این است که آیا تغییراتی که در دوره پاندمی کرونا اتفاق افتاده است با اتمام کرونا به وضعیت قبل از پاندمی بازمی‌گردد یا خیر، اظهار کرد: اغلب تحلیلگران اقتصادی بر این باورند که این تغییرات پس از کرونا نیز پابرجا خواهند ماند و اتفاقاتی که در این دوره‌افتاده است سبب ماندگاری برخی تغییرات مانند تغییر رفتار مردم خواهد شد.
امیری گفت: پیش از دوره کرونا عواملی همچون ممنوعیت واردات، تحریم‌ها و افزایش قیمت دلار، سبب تغییرات بزرگی در صنعت فروشگاه داری مدرن در ایران شد. بر این اساس حدود ۱۲۰ برند خارجی از اقتصاد کشور خارج شدند و به‌طور میانگین هرکدام از این برندها در تهران در بازه ۶۰۰ تا هزار فروشگاه تقاضا داشتند. همزمانی حذف این برندها، توسعه کسب‌وکارهای آنلاین و همچنین کاهش قدرت خرید مردم سبب کاهش تقاضای توسعه در صنعت خرده‌فروشی کشور شد و نیاز برای ایجاد فضای فروشگاهی جدید تغییر کرد.
مشاور توسعه مراکز تجاری، تصریح کرد: البته این موضوع سبب شد که برندهای ایرانی جدیدی در این شرایط به‌وجود بیاید، اما تقاضای این برندهای بومی جدید قابل‌مقایسه با برندهای سابق نیست. به همین جهت صنعت املاک و مستغلات تجاری با مساله مهم عدم تناسب عرضه و تقاضا مواجه شد که نکته بسیار مهمی است و این موضوع نشان‌دهنده این است که تنها عامل رکود صنعت مراکز تجاری پاندمی کرونا نبوده است، بلکه زنجیره‌ای از این عوامل و همزمان شدن این عوامل با پاندمی کرونا در چند سال اخیر سبب رکود مراکز خرید شده است. این رکود را می‌توان موثر از تغییرات عوامل کلان اقتصادی سیاسی، تغییر رفتار خرید، عدم تقاضای برندهای خارجی برای رشد و توسعه و به‌موازات این عوامل عرضه بالای املاک تجاری در بازار دانست. در نهایت می‌توان گفت که شرایط جدید که با توجه به تعداد بالای عوامل موثر بسیار پیچیده‌تر از قبل شده است مدل ذهنی و چارچوب کسبوکار جدیدی را می‌طلبد.
لایه‌های گوناگون رکود مراکز خرید
امیری با بررسی لایه‌های مختلف رکود این صنعت، اظهار کرد: اولین لایه از این زنجیره عدم تناسب در عرضه و تقاضای املاک تجاری است به نسبت رشد صنعت فروشگاه داری. لایه دوم تغییرات ماهیتی بازار است که از جمله مصادیق آن می‌توان به تغییرات قدرت خرید و رشد فروش آنلاین و توسعه کسب‌وکارهای آنلاین اشاره کرد. فروش در دوره مدرن صرفا به مفهوم فروش یک کالا نیست بلکه در دوره جدید در مجتمع‌های تجاری خدمات، غذا، تفریح و سرگرمی، خلق تجارب خوشایند و تجربه محیط اجتماعی به فروش می‌رسد. لایه سوم رکود درواقع عدم همراهی با تغییرات ماهیتی بازار است که این موضوع نیز نشأت گرفته از چارچوب فکری توسعه‌دهندگان مراکز تجاری است که همچنان برمدار مدل کلاسیک موجر و مستاجر است. توسعه‌دهنده یک مرکز خرید پس از اتمام مرحله ساخت، باید ساختار مرکز خرید، ترکیب کاربری و هارمونی صنفی را مطابق شرایط ماهیتی در بازار به‌روز کند و زمانی که توسعه‌دهنده از این تغییرات عقب می‌ماند رکود رخ می‌دهد. لایه چهارم رکود هم عامل پاندمی کرونا بود. در حقیقت شیوع ویروس کرونا را می‌توان ستون فقرات دیگر عوامل رکود دانست. توسعه‌دهندگان این صنعت باید در بازه زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت نسبت به این عوامل پاسخگو باشند و راه‌حل جامعی برای آنها مطرح کنند.
آثار ویژه کرونا بر عملکرد مجتمع‌های تجاری
امیری با بیان اینکه یکی از مهم‌ترین سنجه‌های بررسی عملکرد مراکز خرید شاخصی به نام «پاخور» است که زیرساخت اصلی در رونق مراکز خرید است، ادامه داد: ارزیابی مراکزی که دارای دستگاه‌های شمارنده مشتریان هستند نشان می‌دهد که به‌طور میانگین در بازه زمانی ۶ماهه در دوره کرونا بیش از ۵۰درصد پاخور مجتمع‌های تجاری و برندهای فروشگاهی کاهش پیدا کرده است. همچنین در مورد فروش فیزیکی نیز آمارها حاکی از کاهش ۴۰ درصدی است. این آمار از حدود ۲۰ برند فروشگاهی در شعب مجتمع‌های تجاری اخذ شده است. وی خاطرنشان کرد: نکته قابل‌توجه اینکه به دلیل استرس مردم در حضور در فضاهای سربسته، مدت‌زمان حضور مشتریان در مراکز خرید به‌شدت کاهش پیداکرده است. در مراکز خرید کاربری مربوط به کودکان ازجمله شهربازی، پوشاک اطفال، لوازم‌التحریر و فروش اسباب‌بازی بیشترین آسیب را در دوره کرونا متحمل شده‌اند. یکی از دلایل این موضوع امتناع خانواده‌ها از آوردن کودکان به مراکز خرید در دوره کرونا بوده است. درمجموع بخش‌های فرهنگی و تفریحی مانند سینماها بیشترین افت فروش را داشته‌اند.
به گفته مدیرعامل شرکت ماد، یکی دیگر از نتایج حاصل از داده‌های فروش در دوره کرونا این موضوع بوده است که طبقاتی که در آن سوپرمارکت و داروخانه بوده است و آن طبقات دسترسی نزدیک‌تری به پارکینگ داشته‌اند معمولا آسیب کمتری دیده‌اند. این موضوع نیز به کاهش مدت‌زمان ماندگاری مشتری در مرکز خرید برمی‌گردد. در دوران کرونا خریدهای عاطفی نیز کاهش پیدا کرده و اغلب خریدها مربوط به کالاهایی بوده است که مربوط به رفتار عقلایی و منطقی بوده است. در کشورهای دیگر سرویس‌هایی مانند ارسال کالا و فروش تلفنی در این دوره رونق قابل‌توجهی داشته است که متاسفانه به دلیل نگاه سنتی مالکان مراکز خرید در ایران این بخش نتوانسته از فرصت به وجود آمده استفاده کند. وی افزود: تهیه کاتالوگ‌های مربوط به فروشگاه‌های هر مرکز برای خدمات در مناطق نزدیک و راه‌اندازی مدل آنلاین فروش از دیگر راهکارهایی بوده است که در مراکز خرید در کشورهای دیگر مشاهده شده است که متاسفانه در کشور ما هنوز مورد توجه قرار نگرفته است.
راهکارهای خروج از رکود
مشاور توسعه مجتمع‌های تجاری با اشاره به راهکارهای عبور از رکود صنعت خرده‌فروشی و مراکز تجاری در سه بازه زمانی کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت، تصریح کرد: در بخش راهکارهای کوتاه مدت می‌توان کرونا را یکی از عوامل تاثیرگذار در رکود و تشدید کننده دیگر عوامل مورد بررسی قرارداد؛ مهم‌ترین نقش در این مرحله، مسوولیت‌پذیری اجتماعی تمام کسب‌وکارها از خرده‌فروش گرفته تا مالکان اصلی مراکز فروش است. در حقیقت تمام بازیگران این صنعت باید با همراهی یکدیگر از این دوران عبور کنند. مسوولیت‌پذیری اجتماعی به معنای درک شرایط جامعه، کمک به افراد جامعه برای داشتن زندگی بهتر و عبور از یکسری بحران‌ها است. مسوولیت‌پذیری اجتماعی تنها در مواردی مانند محیط‌زیست، کمک به قشر فرودست جامعه یا کمک به فرهنگ و آموزش خلاصه نمی‌شود.
وی افزود: مدیریت شرایط بحرانی و عبور از این شرایط با درک طرف مقابل نقطه اوج فرهنگ یک جامعه است. راهکار اساسی برای گذر از دوران بحران درک متقابل افراد جامعه از این شرایط و کمک بزرگان اقتصادی و افرادی با توان مالی بالاتر است؛ این موضوع در ریشه و فرهنگ کسبوکار ایران نیز وجود داشته است و ریشه‌های فرهنگی کشور حتما بر بازیگران بزرگ این صنعت نیز تاثیرگذار بوده است. در همین راستا اخبار مثبت زیادی ازجمله عدم دریافت اجاره و تغییر در مدل قراردادهای اجاره منتشر شده است. به‌عنوان مثال، یکی از راهکارهای موقت برای گذر از این بحران تغییر قراردادهای اجاری ثابت به قراردادهای مشارکتی است. این تغییر در واقع همراهی صاحب مراکز فروش با سود و زیان خرده‌فروش در شرایط کرونایی است.
مدیرعامل شرکت ماد، راهکار بعدی که در میان‌مدت به نتیجه خواهد رسید را مدنظر قرار داد و اظهار کرد: صاحبان مراکز خرید باید به درک این موضوع نائل شوند که ماهیت فضای بازار، کسبوکار و اقتصاد تغییر کرده است. این اکوسیستم جدید در مدل کسبوکار، ساختار کاربری مجتمع تجاری، هارمونی صنفی، شیوه مدیریت و شیوه قرارداد بین موجر و مستاجر تغییرات بزرگی را رقم زده است. مرکز خرید فقط مکانی برای فروش کالا نیست بلکه در دوره پساکرونا صاحبان این مراکز باید خارج از الگوهای گذشته فکر کنند، زیرا دوره افکار سنتی تمام شده است. اکوسیستم جدید ایجاد چارچوب فکری نو را ضروری کرده است. تغییرات شرایط در دوره مدرن صرفا شعار نیست و در دوره جدید شخصی می‌تواند با این سرعت تغییرات همگام شود که همواره آماده یادگیری مسائل جدید باشد. مراکز خرید باید کاربری‌های خود را تغییر دهند و به‌جای مکانی صرف برای فروش کالا تبدیل به‌جایی برای کار کردن، تفریح کردن، غذا خوردن و خرید کردن باشند.
امیری ادامه داد: همچنین باید به این سوال نیز جواب داده شود که چگونه می‌توان کسب‌وکارهای آنلاین را وارد فضای املاک و مستغلات فروشگاهی کرد. این موضوعی است که در حال حاضر در کشورهایی مانند آلمان و چین در حال تکامل است و در کشورهایی مانند آمریکا این مراکز تغییر ماهیت پیدا کرده‌اند و به فضاهایی برای کار، سلامت و تندرستی و پیشرفت علم و استارت‌آپ‌ها تبدیل شده‌اند. این تغییرات نیازمند نگاه با چارچوب فکری جدید است.
وی با بیان سومین راهکار، خاطرنشان کرد: راهکار بلندمدت برای این حوزه تغییر عرضه و تقاضا است. این امید وجود دارد که با تغییر فضای کلان اقتصادی تقاضای صنعت خرده‌فروشی برای توسعه افزایش پیدا کند و این حجم از املاک و مستغلاتی که عرضه شده است تقاضای خودشان را پیدا کنند. همچنین نسل‌های جدید املاک فروشگاهی مانند مراکز فروش مستقیم و خرده‌فروش‌های بیرون شهر و... نیز با توجه به تغییر ماهیت این صنعت به‌صف عرضه اضافه شود.
