مدیرعامل گروه توسعه ساختمان KR از بوروکراسی دولتی گلایه کرد
مثنوی هفتاد من کاغذ «ساختوساز »
در صدر دلایل این تصور بد‌بینانه، رشد سریع قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های حاشیه‌ای از مجوز ساخت تا نظام مهندسی و شهرداری است که البته در این موضوع قیمت مصالح ساختمانی به نحوی برجسته خودنمایی می‌کند. بررسی‌های میدانی و داده‌های آماری همگی موید این گزاره‌اند که طی سال‌های اخیر قیمت مصالح رشدی فراتر از برآوردهای اولیه سازندگان داشته است. این رشد شدید قیمت‌ها در کنار برآوردهایی که از قیمت فروش و میزان فروش مسکن ارائه می‌دهد، چشم‌اندازی بحرانی پیش روی این دسته از سرمایه‌گذاران قرار داده است. بی‌شک متغیر اصلی نوسانات قیمت‌ها که منحنی رشد را به سمت ارقام بالا سوق داده افزایش شدید قیمت ارز است که گلوی اقتصاد کشور و بالطبع روندهای حاکم بر بازار ساخت وساز کشور را می‌فشارد. اتفاقی که در کنار کاهش تیراژ ساختوساز کشور نمود عینی بالاتری یافته است. یعنی با کاهش تعداد ساختمان‌های احداثی کشور در یک بازه زمانی مشخص، فشار تورمی ناشی از پیشی گرفتن تقاضا بر عرضه اثر نامناسب دیگری بر بازار خواهد گذاشت. همه این عوامل دست به دست هم خواهند داد تا متقاضیان مصرفی و کسانی که نگاهشان به مسکن به امید حفظ سرمایه است خود را هرچه ناتوان‌تر از حضور در این بازار ببینند. برای کسب اطلاعات بیشتر از وضعیت ساخت وساز در کشور سراغ کامبیز رحیم‌تبار، سازنده شاخص منطقه یک تهران و مدیر عامل گروه توسعه ساختمان KR رفته‌ایم.
آیا شرکت شما بیشتر با کارفرمایان دولتی کار می‌کند؟ ارزآوری شرکت شما به چه میزان است؟
گروه توسعه ساختمان KR، هرگز با پروژه‌های دولتی همکاری نداشته است؛ دلایل این گروه برای این عدم همکاری، ترس ناشی از شنیدن اخبار گوناگون پیرامون نحوه پرداخت‌ها، نحوه مدیریت پروژه در پروژه‌های دولتی از سمت کارفرما و همچنین نحوه تعامل ارگان‌های دولتی با پیمانکاران بوده است.گروه توسعه ساختمان KR، به جز مواردی اندک، به صورت مستقیم ارزآوری نداشته، اما به جهت اعتقاد شخص من در استفاده از کالاهای باکیفیت داخلی، به هر حال به این مهم (تا حد امکان و معقول در صنعت ساختمان) کمک کرده است.
چرا شرکت‌های ساختمان‌سازی بسیار بزرگ در کشور نداریم؟ آیا اصولاً دولت علاقه‌ای به بزرگ شدن شرکت‌های ساختوساز دارد؟
به جهت اینکه عملکرد و نتایج کاری دولت‌ها در این سال‌ها، روند افزایشی تصدی‌گری در همه امور بوده است، قطعا به تبع آن، از بزرگ شدن شرکت‌های بخش خصوصی استقبالی به عمل نیاورده و نمی‌آورند و حداقل بسترهای لازم برای ایجاد و رشد و شکوفایی این شرکت‌ها را فراهم نکرده‌اند. البته عقب‌افتادگی صنعت ساختمان ما از تکنولوژی‌های روز دنیا و عدم توانمندی بخش خصوصی در رقابت با شرکت‌های کشورهای پیشرفته هم در این مقوله تاثیر بسزایی داشته است.
با توجه به رکود پی‌درپی ساختوساز در کشور، دولت چگونه می‌تواند از ورشکستگی بیشتر شرکت‌های پیمانکار جلوگیری کند؟
در شرایط رکود کنونی که دولت، خود به شدت درگیر آن است، قطعا نمی‌تواند برای پیمانکاران کاری انجام دهد. البته بر اساس تجربه و مشاهدات از اقدامات سال‌های قبل، همین که کاری انجام ندهد، خود بهترین کار است، اما به طور کلی، تنها راه‌حل، بهبود شرایط کلی اقتصاد است که آن هم مساله پیچیده‌ای است.
چه پیشنهادی برای خروج از رکود ساختوساز دارید؟
برای خروج از رکود ساختوساز همان‌گونه که عرض کردم، هنگامی که اقتصاد کشور دچار مشکلات اساسی است، راه‌حل طولانی‌مدت و زیربنایی قابل اجرا نیست، البته شاید با تزریق مُسکن‌هایی از قبیل تخصیص زمین مجانی به انبوه‌سازان بتوان به صورت زودگذر، حرکاتی انجام داد، اما همین امر نیز منجر به ساخت بناهای بی‌کیفیت و بدون مطالعه مانند خیلی از پروژه‌هایی خواهد شد که در این سال‌ها مشاهده کرده‌ایم.
در حال حاضر پروژه‌های جاری کشور در چند برابر مدت‌زمان اولیه به اتمام می‌رسد. این افزایش زمان منجر به افزایش هزینه پروژه و کاهش کیفیت خواهد شد. چه پیشنهادی برای مدیریت و راهبرد پروژه‌های عمرانی دارید؟
در بحث نحوه انجام پروژه‌های جاری به‌جز مواردی اندک، بقیه پیمانکاران بعضا صلاحیت انجام کارها را ندارند و صرفا با رانت و واسطه، پروژه‌ها را دریافت کرده‌اند و خواهان «یک‌شبه ره صد ساله رفتن» هستند.
رفع این معضل هم کار پیچیده‌ای است که ریشه‌های فرهنگی و اجتماعی و اقتصادی و سیاسی دارد و به نظرم این سیستم و این سیاست‌ها توان اصلاح امور را ندارند، مگر کسی یا گروهی پیدا شود که خواهان ریل‌گذاری مجدد مسیرها باشد تا شاید پس از سال‌ها، اصلاحی صورت پذیرد.
با توجه به فعالیت گسترده گروه ساختمانی KR، وضعیت ساخت‌وساز‌ها از لحاظ شناسنامه فنی در پروژه‌های ایرانی و خارجی چگونه است؟
در کشورهای خارجی متناسب با شرایط، روندهای متفاوتی وجود دارد، اما از وقتی فکر ساختوساز به ذهن شخصی خطور کند، ارگان‌ها و نهادهای ذی‌ربط در کنارش خواهند بود و به جزء جزء مسائل، نظارتی دقیق خواهند داشت و در انتها به ساختمان ساخته‌شده تاییدیه خواهند داد. اما با سازوکارهای ما، شناسنامه فنی بیشتر به وجدان سازندگان مربوط می‌شود و بقیه موارد، طنزی بیش نیستند!
به نظر شما به‌‌رغم زلزله‌خیز بودن کشور چرا بسیاری از پیمانکاران و سازندگان در حوزه کیفیت ساختوساز خوب عمل نمی‌کنند؟
در مورد عملکرد نامناسب برخی سازندگان در حوزه کیفیت با توجه به زلزله‌خیز بودن کشور به طور یقین نحوه تشخیص مجری ذی‌صلاح و سپس نحوه نظارت بر مجریان، ایرادهای ساختاری بزرگ و عجیبی دارند که بیانش مستلزم ساعت‌ها زمان است.
به‌عنوان یک پیمانکار بخش عمرانی و ساختمانی بفرمایید چرا دولت به‌‌رغم شعارهای متعدد نتوانسته در خانه‌دار‌کردن مردم موفق باشد؟ (برخی از کارشناسان دلیل این عدم موفقیت را در ورود مستقیم دولت به بخش ساختوساز می‌دانند.)
مهم‌ترین دلیل عدم موفقیت دولت در خانه‌دار کردن مردم ابتدا مشکلات اساسی موجود در اقتصاد کشور است و سپس اصرار دولت در تصدی بر امور و استفاده از مدیران نالایق و بدون تخصص واقعی (منظورم از تخصص، عنوان پروفسور و دکتر نیست) در این مدت و جالب‌تر از همه، حاشیه امن این مدیران بی‌کفایت است. اگر دولت با ایجاد فضای مسوولیت‌پذیری، مدیران خود را موظف به پاسخگویی می‌کرد، شرایط متفاوتی داشتیم.
برای داشتن یک ساختوساز خوب باید چه فاکتورهایی را رعایت کنیم؟
برای داشتن یک ساختوساز خوب بدیهی است که باید همه عوامل خوب باشند. وقتی انسان مناسب و متخصص در زمان مناسب در محل مناسب قرار بگیرد، قطعا نتیجه عالی خواهد بود.
بسیاری از پیمانکاران با شهرداری‌ها و ارگان‌هایی مانند نظام مهندسی مشکل دارند، شرکت شما در این حوزه‌ها با چه مشکلاتی روبه‌رو است؟
در مورد مشکلات با نهادهایی همچون شهرداری و نظام مهندسی که دیگر واقعا درد دل‌ها به اندازه «مثنوی هفتاد من کاغذ» می‌شود.
از زمان بسیار طولانی (حدود دو سال) برای اخذ جواز بعد از خرید ملک که باعث توقف سرمایه‌ای عظیم به مدت دو سال می‌شود و به دنبال آن، سبب افزایش قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود، بگیرید تا درگیری‌های فرسایشی و خسته‌کننده با دفاتر الکترونیک، کمیسیون باغات، سازمان پارک‌ها، شورای شهر، سازمان آتش‌نشانی، کمیته نما، اداره بیمه تامین اجتماعی، اداره استاندارد آسانسور و اداره‌های حامل‌های انرژی (آب و برق و گاز و ...) که شامل مجموعه قوانینی هستند که با ورود و خروج هر مدیر، دستخوش تغییرات بعضا سلیقه‌ای و غیرکارشناسی و صدمه‌های جبران‌ناپذیر به سرمایه‌گذاران این بخش می‌شود. سازمان نظام مهندسی ساختمان هم که به شکل کنونی، نهادی منفعل در عرصه ساختوساز است که همچون بقیه شئون اجرایی کشور، نیازمند خانه‌تکانی و ریل‌گذاری مجدد توسط افراد باصلاحیت واقعی است.
یکی از موانع بزرگ ساختوساز پروسه اخذ مجوز ساختوساز است، این موضوع در کشورهای دیگر چگونه است و چه پیشنهادی برای بهبود آن دارید؟
تنها چاره کار برای بهبود وضعیت اخذ جواز و بقیه مسائل، بازبینی مجدد قوانین و استفاده از نظر سازندگان مجرب و متخصص و متعهد و همچنین اصلاح اساسی زیرساخت‌ها و راه‌اندازی جدی، کاربردی و عملیاتی دولت الکترونیک به منزله ایجاد هر چه بیشتر شفافیت است.
چه پیشنهادی برای کاهش هزینه‌های ساخت وساز دارید؟
برای کاهش هزینه‌های ساختوساز باید اول در طراحی‌ها این موضوع بررسی دقیق شود و سپس توسط مجریان حرفه‌ای، اجرا صورت پذیرد. همچنین دولت برای بهبود وضع اقتصاد تلاش کند و قیمت زمین را کاهش دهد و سپس با تلاش و کمک صنعتگران حرفه‌ای و دلسوز، نسبت به تولید محصولات با کیفیت داخلی اقدام شود.
نگاه شما به فرآیند پیش‌فروش چیست؟ چرا پیش‌فروش ساختمان در ایران همانند کشورهای دیگر رونق ندارد؟
با توجه به اقتصاد بیمار و وجود تورم روزافزون، پیش‌فروش هیچ‌گونه توجیه اقتصادی برای سازنده ندارد و در این شرایط، تنها کسانی اقدام به پیش‌فروش می‌کنند که نیاز مالی دارند و وجود همین اشخاص که قادر به تامین مالی پروژه نیستند و به امید پیش‌فروش وارد این عرصه می‌شوند، در شرایط رکود، موجب اتفاقات ناگوار و پرشدن راهروهای محاکم قضایی خواهد شد. اما همان‌گونه که می‌دانید، در شرایط اقتصاد پایدار، روند پیش‌فروشِ قبل از اجرا، رکن اصلی تامین نقدینگی پروژه محسوب شده و سبب ایجاد انگیزه و سود معقول برای سازندگان می‌شود. البته که این شرایط با وضعیت فعلی کشور ما متفاوت است.
کیفیت و قیمت مصالح تولیدی کشور را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
از آرزوهای این گروه این است که در ساختمان‌های لوکس و اصیل، بتوانیم بدون متهم شدن به کم‌کاری و کم هزینه کردن، از محصولات تولید کشور با افتخار استفاده کنیم، اما کیفیت محصولات داخلی با ایده‌آل‌ها فاصله بسیاری دارد. اما باور دارم که شدنی است، کما اینکه واقعا در همین شرایط تحریم، صنعتگران متعهد و متخصص، دست به کارهای ارزشمندی زده‌اند که در صورت حمایت و رفع موانع تولید، امیدوارکننده‌تر نیز خواهد شد.
در نهایت عملکرد بانک‌ها در خانه‌دار کردن مردم را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
به طور حتم تا به امروز عملکرد بانک‌ها در ارتباط با خانه‌دار کردن افراد قابل توجیه نیست، اگر در زمان‌هایی هم کاری صورت گرفته، باعث افزایش قیمت و تورم در این بخش شده است. هر چند نباید یک‌طرفه به قاضی رفت و این موضوعی پیچیده است که به روند کلی اقتصاد نیز بستگی دارد، اما در شرایط اقتصاد ایده‌آل، قطعا بانک‌ها کمک‌های بسیاری به جهت خانه‌دار شدن افراد می‌توانند انجام دهند، البته اگر بی‌انصافی نکنیم، تا به امروز هم این کمک‌ها کم نبوده، اما با شرایط مطلوب فاصله بسیار زیادی دارد.
