تحلیلی بر افزایش تسهیلات مسکن

ابوالفضل صومعلو* مسکن مهم‌ترین نیاز بشر پس از غذا و پوشاک بوده و گران‌ترین کالایی است که اکثر خانوارها خریداری می‌کنند؛ بنابراین سیاست‌گذاری حوزه مسکن واجد پیچیدگی‌های خاص اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ... است. از سوی دیگر، یک اصل بنیادی در سیاست‌گذاری، توجه به شرایط زمانی و مکانی است؛ چراکه یک سیاست مطلوب برای کشور یا زمان خاص، لزوما به معنای مطلوب بودن آن سیاست برای کشوری دیگر یا زمانی دیگر نخواهد بود. در این راستا با عنایت به خیل متقاضیان دهه ۶۵-۱۳۵۵ سیاست یک دهه گذشته حوزه مسکن بر مبنای حمایت از عرضه مسکن شکل گرفته بود که نتیجه آن کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی- به‌رغم افزایش شدید تقاضا- بود. با این حال با عنایت به نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن مبنی‌بر رسیدن عرضه و تقاضا به نقطه سربه‌سر، سیاست حمایت از تقاضا، در دستور کار قرار گرفت که با روی کار آمدن دولت یازدهم این مهم، تسریع شد. سیاست حمایت از سمت تقاضا نیز دارای ابعاد متنوعی است که مهم‌ترین بعد آن، تامین مالی متقاضیان است. نگاهی به تجارب کشورهای توسعه‌یافته نیز حاکی از آن است که سهم بالایی از قیمت مسکن از محل تسهیلات بانکی تامین شده و خرید مسکن عملا از محل درآمدهای آتی و نه پس‌انداز گذشته خانوار صورت می‌پذیرد.بااین‌حال در کشور ما طی سالیان گذشته، به‌رغم افزایش پیوسته قیمت مسکن، شاهد ثبات در مبلغ وام خرید مسکن بوده‌ایم که نتیجه آن کاهش مستمر قدرت خرید وام مزبور بوده است. در نتیجه چنین سیاستی، قدرت خرید وام مسکن در تهران که در سال ۱۳۸۳ حدود ۳۱ مترمربع مسکن بود، پس از ۹ سال به عدد ۵ مترمربع کاهش یافت و در صورت ادامه این روند در ۹ سال آتی، وام مسکن ۲۰ میلیون تومانی، کفاف خرید تنها یک مترمربع مسکن در تهران را می‌دهد.حتی اگر ثبات در سهم وام خرید از قیمت مسکن، مد نظر قرار گیرد، باید در سال‌جاری، وام خرید مسکن (در مقایسه با وام ۱۸ میلیونی سال ۱۳۸۳) به بیش از ۱۰۰ میلیون تومان افزایش یابد که خواسته وزارت متبوع نیز همین بوده است. بر این اساس، مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار مبنی‌بر افزایش وام به ۳۵ میلیون تومان، کفایت نمی‌کند؛ به طوری که نسبت تسهیلات جدید به قیمت متوسط یک آپارتمان در تهران و سایر کلان‌شهرها حدود ۱۲ الی ۲۰ درصد و در شهرهای متوسط حدود ۳۰ درصد است؛ بنابراین انتظار می‌رود در گام‌های بعدی، با افزایش وام، شاهد تاثیرگذاری بیشتر آن بر قدرت خرید متقاضیان مسکن، خصوصا در کلان‌شهرها باشیم. درخصوص برخی تحلیل‌های تک بعدی که علت افزایش قیمت مسکن را به وام خرید مسکن محدود می‌کنند نیز باید خاطر نشان کرد که براساس مبانی نظری و تجربی، مهم‌ترین عامل موثر بر قیمت مسکن در بلندمدت، نقدینگی و تورم بوده و قیمت مسکن همسو با تورم رشد می‌کند. از سوی دیگر با عنایت به نحوه تامین مالی وام خرید بانک مسکن که از محل سپرده‌گذاری خود مردم و نه منابع بانک مرکزی است، پایه پولی تحریک نشده و رونق غیر تورمی بخش مسکن محقق خواهد شد. * معاون امور مسکن‌وساختمان وزارت راه‌وشهرسازی