علی سرزعیم

رشد خیره‌کننده قیمت مسکن در ماه‌های اخیر موضوعی است که نقل مجلس توده مردم و سیاست‌مداران گشته است. عجیب نیست که در محافل خصوصی و میهمانی‌های عیدهای قربان و احتمالا غدیر مردم به جای سیاست، در مورد قیمت مسکن سخن گویند.

سوالی که بلافاصله برای دانش آموختگان و علاقه‌مندان اقتصاد مطرح می‌شود، آن است که چرا چنین تحولاتی رخ داده است؟ چرا بخش مسکن رشد ناگهانی پیدا کرده است؟ به این سوال در دو سطح می‌توان پاسخ داد. در سطح اول تحلیل‌هایی چون رونق مجدد بخش مسکن، بیماری هلندی، اثرات وام‌‌های مسکن، تحریم‌ها و افت بورس و رشد بی‌حساب نقدینگی مطرح می‌شود.

تحلیل‌هایی از این دست اگرچه درست و به جا هستند، اما بیشتر معطوف به این سوالند که چرا در ماه‌های اخیر بخش مسکن نوسان شدیدی را تجربه کرده و از سوال مهم‌تر مبنی بر اینکه چرا بخش مسکن تا به این حد اهمیت یافته غفلت می‌کند. برای یافتن پاسخ به این سوال کافی است مساله را از چشم عاملان اقتصادی بنگریم. امروزه هر کس در هر شغلی که هست، اگر پول یا زمین داشته باشد به این گزینه نیز فکر می‌کند که آیا امکان دارد به سراغ کار بساز بفروشی رفت؟

چرا چنین سوالی اساسا مطرح می‌شود؟ پاسخ مشخص این است که سود این بخش بسیار بالا است، لذا انگیزه کافی برای سرمایه‌گذاری در آن وجود دارد. سوال یک مرحله به عقب‌تر بر می‌گردد: چرا سود سرمایه‌گذاری در این بخش بالا است؟

بخشی از پاسخ ریشه در تحولات هرم جمعیتی ایران دارد. کودکانی که در سال‌های اول انقلاب به دنیا آمدند، اینک در سن ازدواج و تحصیلات دانشگاهی قرار دارند و سرپناهی جدا را طلب می‌کنند. لذا یک اطمینان نسبت به افزایش تقاضا برای مسکن وجود دارد. از سوی دیگر بافت‌های فرسوده در شهرهای بزرگ و در کل کشور زیاد است و بازسازی آنها سرمایه عظیمی‌را طلب می‌کند.

نکته جالب این است که مردم علی رغم تمام مشکلات اقتصادی حاضر به سرمایه‌گذاری در این بخش می‌شوند، در حالی که مشابه همین مشکلات در بخش صنعت هم هست، اما چنین سرمایه‌گذاری در آن انجام نمی‌شود. نکته مهم همین مساله است که اقشار مختلف مردم حاضر به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن می‌شوند اما حاضر به سرمایه‌گذاری در بخش صنعت نمی‌شوند. دلیل آن چیست؟ برای یافتن دلیل کافی است به استدلال توده بی سواد و با سواد مردم بنگریم. ریسک فعالیت در بخش مسکن کم است. هر قطعه زمین تا کره زمین برجاست پابرجاست و ساختمان نیز تا وقتی که زلزله‌ای مهیب نیاید از دست نمی‌رود. حال اگر یک شاخص مهم از دید مردم ریسک است، می‌توان سوال کرد چرا مردم به بانک‌ها همانند ساختمان اقبال نمی‌کنند؟ مگر نه این است که بانک‌ها نیز فرصت سرمایه‌گذاری بدون ریسک ایجاد می‌کنند؟ پاسخ این است که عرصه بانکداری به دلیل مداخلات دولت جذاب‌تر از زمین و ساختمان به شمار نمی‌رود. به عبارت دیگر نهاد دولت یعنی حاکمیت در عرصه ساختمان و زمین توانسته است کارکرد مورد نظر خود را که پشتیبانی از قراردادها و تضمین مالکیت باشد، تا حدود زیادی ایفا کند اما در سطح بنگاه داری این اطمینان وجود ندارد. مردم به زمین و ساختمان اقبال می‌کنند چون آن را یک فرصت سرمایه‌گذاری بدون ریسک قلمداد می‌کنند و مطمئن هستند که سرمایه شان

اگر سود زیاد نکند، قطعا نابود نخواهد شد. در کشورهای پیشرفته نهادهای مالی مشابه همین اطمینان را می‌توانند در میان توده مردم به وجود آورند. توسعه نیافتگی بازار سرمایه و مداخلات نادرست دولت در بازار سرمایه موجب گردیده تا مردم برای سرمایه‌گذاری خود بدیهی‌ترین و دم دست‌ترین روش را انتخاب کنند و آن هم سرمایه‌گذاری در بازار زمین و مسکن است. به‌رغم وعده‌ها و سخنان گوناگون مسوولان، مردم تقریبا مطمئن هستند که پای مداخلات دولت در بازار مسکن چندان باز نخواهد شد و دولت نمی‌تواند همانند بخش‌های دیگر اقتصاد در این بازار مداخله نماید، چرا که ناخواسته رودرروی بخش بزرگی از جامعه قرار می‌گیرد که هیچ دولتی حاضر به قبول آن نیست. البته وقتی زمین و مسکن به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود، تقاضا برای آن نیز بالا می‌رود و خود این امر به رشد قیمت آن کمک می‌کند.

غرض آنکه رونق بخش مسکن نه تنها دلالت بر عوامل بخشی دارد بلکه نشانه ای از ناکارآیی نهادهای بازار سرمایه و از آن مهمتر ناکارآیی بلندمدت دولت در تنظیم گری بازار بوده است که موجب گردیده توده مردم به زمین و مسکن به چشم فرصت سرمایه‌گذاری بنگرند.