اسدا... عطارزاده

بر اساس آمار منتشره مرکز پژوهش‌های مجلس از وضعیت بازار مسکن در ایران، اکنون با کمبود ۶/۱میلیون واحد مسکونی مواجه هستیم و این درحالی است که بیش از ۴۰هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشیه‌نشینی در کشور شناسایی شده است. همچنین به علت وجود ۷۰۰هزار ازدواج در سال که تا سال ۱۳۹۰ به ۹۳۰هزار ازدواج می‌رسد، پیش‌بینی می‌شود سالانه ۵/۱میلیون واحد مسکونی طی ۱۰ سال آینده باید ساخته شود.

همانطور که شرح آن رفت، مساله مسکن از نظر اقتصادی و اجتماعی حادترین مشکل جامعه چه در زمان حال و چه در آینده خواهد بود. جابه‌جایی هزینه خانوار از خوراکی و بهداشت به سمت مسکن، برای نسل آینده مشکلات عدیده بین نسلی به‌وجود خواهد آورد. از طرفی عملیات سفته‌بازانه روی مسکن منجر به رشد قیمت این کالای اساسی شده است.

مسائلی از این دست دولت‌ مردان و تصمیم‌گیران را به سمت هدایت منابع مالی و سرمایه‌ای به این بخش اقتصاد رهنمون می‌کند. سوال این است که آیا صرف تصویب و ابلاغ قوانین و مقرراتی از این دست حلال چنین معضل عظیمی خواهد بود؟ در این نوشتار به بررسی وام ۱۰میلیون تومانی مسکن می‌پردازیم و هرگونه قضاوت را به خواننده واگذار می‌کنیم.

در جلسه مورخ ۱۶/۱/۱۳۸۵ هیات محترم وزیران آیین‌نامه‌ای در ارتباط با مسکن به شرح زیر تصویب و ابلاغ نمود:

فصل اول: تسهیلات خرید مسکن کوچک به کارگران و کارمندان کم‌درآمد.

فصل دوم: نحوه پرداخت تسهیلات قرض‌الحسنه به مستاجران کم درآمد.

فصل سوم: احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای.

فصل چهارم: نوسازی و بهسازی مسکن روستایی.

فصل پنجم: پرداخت مابه‌التفاوت نرخ سود ...

ما در این نوشتار به موادی از فصل اول می‌پردازیم.

در ماده(۳) این فصل از آئین‌نامه کارگران و کارمندان مشمول باید متاهل یا سرپرست خانوار بوده و تاکنون زمین یا مسکن دولتی دریافت نکرده باشند. همچنین حقوق و مزایای آنان از دو برابر حداقل حقوق و مزایای موضوع قانون کار و قانون نظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت بیشتر نباشد. این تسهیلات معادل پنجاه برابر حقوق و دستمزد متقاضی و حداکثر معادل ۱۰۰میلیون ریال (ده میلیون تومان) خواهد بود.

سوالی که مطرح می‌شود این است که جهت خرید یک مسکن معمولی در شهرهایی چون قم، تهران و... آن هم آپارتمان شهرک‌های اطراف حداقل ۲۵میلیون تومان پول نیاز است، با فرض پرداخت ۱۰میلیون تومان از این مبلغ مابقی آن بایستی توسط فرد متقاضی تامین شود. اگر متقاضی قادر به تامین مابقی مبلغ باشد، بنابراین کم‌درآمد محسوب نخواهد شد و اساسا تعلق وام به وی غیرقانونی است. از سویی دیگر اگر این وام به این گروه تعلق گیرد و واقعا جزو اقشار کم‌درآمد باشد، مابقی مبلغ چگونه تامین خواهد شد؟ از این مساله که بگذریم اقساط بلندمدت این وام موجب کاهش شدید رفاه قشر کم درآمد خواهد شد.مساله دیگر اینکه برابر اظهارات مسوولان، پرداخت چنین وام‌هایی موجبات خروج بخش مسکن را از رکود فراهم می‌کند. تا جایی که بررسی‌ها نشان می‌دهد وام‌های ۱۲ و حتی ۱۸میلیون تومانی موجب خروج بخش مسکن از رکود نشده است، چطور ممکن است وام ۱۰میلیون تومانی موجبات خروج از رکود را فراهم آورد؟ جالب این است بدانیم ۷۰درصد از منابع این وام به شهرهای کوچک و متوسط تعلق می‌گیرد که فاقد امکانات انبوه‌سازی است.ماده (۹) و (۱۰) این آیین‌نامه که بیان می‌دارد تا آخر خردادماه سال ۸۵ تعداد سی هزار واحد و در سال‌های بعد سالانه پنجاه هزار واحد مشمول استفاده از تسهیلات این طرح خواهند شد. با فرض اینکه در سال ۸۵ این برنامه عملی شود منابع مالی جهت تامین مالی این بخش ۸۰۰میلیارد تومان خواهد بود. نگاهی به مانده کل تسهیلات اعطایی بانک مسکن در سال ۸۴ حکایت از پرداخت رقم ۴۸۸۸میلیارد تومان دارد. با توجه به تعهدات قبلی، فعلی (انبوه‌سازان، طرح‌های عمرانی و... )، امکانات بوروکراسی (کمبود کارشناس، کارمند و...) تداوم پرداخت این وام، غیرممکن می‌نماید. با نگرش به اینکه تنها افتتاح یک حساب ۳۰۰هزار تومانی ودیعه، شرط پرداخت وام است، از هم‌اکنون می‌توان صف عریض و طویل درخواست این وام را در بانک مسکن مشاهده نمود، به هرحال از نظر متقاضی، کاچی به از هیچی است. شاید بد نباشد بدانیم تصویب‌کنندگان طرح نیز به این مساله واقف بوده‌اند و در ماده (۱۲) همین قانون جهت تامین مالی طرح، استفاده از اوراق مشارکت و حساب ذخیره ارزی را پیشنهاد کرده‌اند. با نگرش به اینکه انتشار اوراق مشارکت و استفاده از صندوق ذخیره ارزی نیاز به مجوز مجلس دارد و...مجموعه مسائل ذکرشده می‌طلبد که جهت حل معضل مسکن به دنبال حل این مساله همچون سایر مسائل از طریق وام نباشیم.

اولین گام حل مساله استفاده از نظرات علم اقتصاد، کارشناسان و تجربه دیگران است. از علم اقتصاد می‌آموزیم علت گرانی مسکن وجود تورم بالا است. افراد جامعه جهت سود اقتصادی و یا با یک دید خوش‌بینانه جهت جلوگیری از کاهش ثروت خود با این تورم‌های بالا، به سمت دارایی‌هایی حرکت می‌کنند که ارزش آنها حداقل کاهش نیابد. در کشور ما محلی جز مستغلات جهت حفظ ارزش دارایی وجود ندارد. بدیهی است با حرکت نقدینگی مردم به سمت این دارایی که باکمبود شدید هم مواجه است چه رخ می‌دهد. با کاهش واقعی نرخ تورم انگیزه نگهداری این دارایی کاهش خواهد یافت، جدای از آن ارزش افزوده بسیار بالای بخش مسکن موجبات حرکت سرمایه به این بخش را فراهم خواهد کرد. بنابراین کاهش واقعی تورم موجبات افزایش عرضه مسکن و با گذشت زمان کاهش قیمت آن خواهد شد و در بلندمدت بازار را به تعادل خواهد رساند و همه می‌دانیم تورم علتی جز بی‌انضباطی پولی دولت ندارد، مساله‌ای که تاکنون نسبت به آن بی‌تفاوت بوده‌ایم.