مهدی نصرتی

بعد از افزایش ناگهانی قیمت مسکن در چند ماه اخیر، بسیاری منتظر شکسته شدن قیمت‌ها هستند و عده‌ای از کارشناسان و مسوولان نیز به پیش‌بینی سقوط قیمت‌ها ‌پرداخته‌اند، به این امید که با ایجاد شوک منفی، حباب بازار مسکن بترکد و قیمت‌ها شکسته شود. منظور از حباب اقتصادی یا حباب بازار حالتی است که قیمت کالا یا دارایی‌های خاصی به دلیل فعالیت سفته‌بازی و پیش‌بینی‌های غلط به طور غیرمعقول و غیرقابل تحمل بالا می‌رود، به نحوی که دیگر منعکس‌کننده مطلوبیت استفاده و یا قدرت خرید افراد نیست. بالا رفتن قیمت، دیگران را نیز تشویق می‌کند تا وارد این عرصه شوند، با این امید که دارایی خریداری شده را در آینده نزدیک با قیمت بالاتر بفروشند. بدین ترتیب با افزایش تقاضا قیمت‌ها باز هم بالاتر خواهد رفت تا این که به حداکثر مقدار خود برسد و در اثر دریافت یک علامت منفی، روند نزولی قیمت آغاز شود و هرکس برای اینکه کمتر ضرر کند دارایی خود را در بازار عرضه کند که خود باعث تشدید روند نزولی قیمت خواهد شد و قیمت‌ها به شدت سقوط می‌کند و به اصطلاح حباب قیمت‌ها می‌ترکد. در اینجا دو بحث مطرح است. اول این‌که آیا رشد قیمت مسکن، حباب‌گونه و غیرواقعی و ناشی از پیش‌بینی غلط مردم است و دوم این که آیا قیمت مسکن شکسته خواهد شد؟چه رشد قیمت مسکن حبابی باشد و چه واقعی، تفاوت بازار مسکن با سایر بازارها را نباید از نظر دور داشت. زیرا مکانیسم ترکیدن حباب مسکن با سایر دارایی‌ها به ویژه سهام متفاوت است، به ویژه اگر اقتصاد در شرایط تورمی باشد. در حالت وجود تورم، ترکیدن حباب مسکن بدین شکل است که قیمت‌ واقعی مسکن کاهش می‌یابد ولی قیمت اسمی‌برای چند سال ثابت می‌ماند در حالی ‌که قیمت سایر اقلام و دارایی‌ها در اثر تورم افزایش می‌یابد.

دلیل این موضوع هم این است که مسکن برخلاف سهام از سرعت نقدشوندگی بالایی برخوردار نیست و علاوه براین چون یک دارایی واقعی است تحت هر شرایطی از حداقلی از ارزش برخوردار خواهد بود.

برخلاف تصور عده‌ای که افزایش قیمت مسکن را حاصل جو روانی می‌دانند و به دنبال راه‌حل‌های متناسب با آن هستند، در سطح اقتصاد کلان دو عامل باعث بروز این وضعیت گردیده است: اول افزایش مخارج دولت به پشتوانه دلارهای نفتی و وارد شدن ریال حاصل از درآمدهای نفت به اقتصاد و دوم کاهش نرخ وافعی سود بانکی به دلیل افزایش تورم باعث شده مردم تمایل زیادی به سپرده‌گذاری نزد بانک‌ها یا خرید اوراق مشارکت نشان ندهند. بنابراین در این شرایط دولت بهتر است به جای تکیه بر متغیر های روانی، انضباط مالی را در پیش گیرد و همچنین نرخ سود بانکی و اوراق مشارکت بانک مرکزی را افزایش دهد تا قادر به جمع‌آوری نقدینگی باشد. در این صورت در یک اقتصاد غیرتورمی ‌قیمت مسکن حتما سقوط می‌کند ولی در یک اقتصاد تورمی ‌حداکثر بتوان قیمت‌های حقیقی مسکن را کاهش داد و نه قیمت اسمی‌آن را.