محمدصادق الحسینی

«دولت با اجرای طرح ساماندهی املاک و مستغلات، حباب ناشی از دلال بازی و سودجویی را در بخش مسکن ترکاند.» این جمله‌ای است که معاون وزیر بازرگانی، روز شنبه در مصاحبه با خبرگزاری مهر ایراد کرده است. در این مختصر، قصد بر آن است تا با تحلیلی کوتاه، نشان دهیم که آیا دولت حباب مسکن را ترکانده است؟ یا اگر دولت این کار را نکرده است، پس چه کسی این حباب را ترکانده است؟! به عبارت صحیح‌تر، اصلا کسی «باید» و کسی «می‌تواند» حباب‌ها را بترکاند؟!

برای فراهم آوردن پاسخی درخور به این پرسش‌ها، ابتدا تعریفی از حباب در بازارهای گوناگون به دست می‌دهیم، در ادامه بازار مسکن و متغیرهای اساسی اثرگذار در این بازار را مشخص می‌سازیم و در پایان، به ارزیابی دیدگاه معاون محترم وزیر بازرگانی می‌پردازیم. اصولا سه دیدگاه اصلی در مورد چگونگی شکل‌گیری حباب‌ها وجود دارد:

دیدگاه اول متعلق به اقتصاددانان طرف عرضه و طرفداران مکتب شیکاگو است، که معتقدند آنچه حباب نامیده می‌شود، در واقع نتیجه عوامل واقعی(Real) است. معنای چنین سخنی این است که عوامل روانی یا پولی نقش اصلی را بازی نمی‌کنند. و این سیکل‌های رونق و رکود در اقتصاد هستند که حباب‌ها را به وجود می‌آورند. با این حساب اصلا وجود حباب به معنای رایج آن انکار می‌شود. پس نه جریانی غیرواقعی حباب را به وجود می‌آورد و نه اصلا حبابی وجود دارد که کسی بتواند آن را بترکاند!

دیدگاه دوم متعلق به کینزین‌ها و معتقدان به فاینانس رفتاری است. این دسته معتقدند که حباب‌ها وجود دارند، اما اصولا توسط عوامل روانی و ذهنی به وجود می‌آیند، (البته نقش عوامل واقعی در این دیدگاه انکار نمی‌شود) و شکل گیری حباب‌ها اصولا ناشی از تصور مثبت بازیگران و خریداران بازار از قیمت‌های آتی یک سهم، یک کالا و یا یک اعتبار است که سبب می‌شود تا مردم به سمت آن بازار هجوم آورده و تقاضا را به شدت افزایش دهند، که اگر عرضه محدود باشد، موجب شکل گیری افزایش قیمتی می‌شود که این افزایش قیمت با توجه به برآورده شدن این انتظارات افزایشی که تقویت هم شده اند دوباره به افزایش دیگری منجر می‌شود و این سیکل همین طور ادامه پیدا می‌کند تا اینکه در نقطه‌ای به دلیلی از جمله اینکه فاصله قیمت ذاتی آن سهم(قیمتی که تقریبا برابر جمع انتظاری درآمدهای آینده آن سهم است) یا آن کالا با قیمت حباب گونه‌ای که در بازار برایش ایجاد شده است، آنقدر زیاد می‌شود که دیگر انتظارات به ناگاه با ترکیدن حباب و افت شدید قیمت‌ها تعدیل می‌شود. مطابق با این دیدگاه، تصور مثبت بازیگران به آینده بازار مسکن در ایران سبب هجوم به سمت این بازار شد و از آنجا که در بازار مسکن، عرضه محدود و تقریبا ثابت است، افزایشی شدید در قیمت مسکن رخ داد و از آنجا که تصور مردم به هر دلیلی نسبت به آینده اقتصاد و آینده بازار مسکن تغییر کرد، این حباب ترکید. پس در این دیدگاه هم نه کسی حباب را ایجاد می‌کند و نه کسی آن را می‌ترکاند و ترکیدن حباب هم به خودی خود علامت مثبتی برای یک اقتصاد نیست.

اما دیدگاه سوم که به نظر می‌رسد از دو دیدگاه پیشین برای شرایط ایران توضیح دهندگی بیشتری دارد، متعلق به اقتصاددانان مکتب اتریش و برخی اقتصاددانان خارج از این مکتب است که حباب‌ها را ناشی از سیاست‌های انبساطی پولی و میزان ورود پول به اقتصاد می‌دانند. در این دیدگاه، حبابی ایجاد نمی‌شود، مگر آن که پولی به بازار داخلی تزریق شود؛ پولی که نه ناشی از افزایش کار و تلاش در اقتصاد بلکه ناشی از منبعی بیرونی یا پولی است که با امضای دبیرکل بانک مرکزی وارد اقتصاد می‌شود. از آنجا که این پول به طور یکسان در کل اقتصاد پخش نمی‌شود، برخی بخش‌ها منبسط شده و برخی دیگر تغییر چندانی نمی‌کنند و یا منقبض می‌شوند. در این حالت، حباب در بازاری خاص از بین نمی‌رود، مگر آن که پول‌های جدیدا تزریق شده به اقتصاد کاهش یابد یا به هر دلیلی این پول‌ها به سمت بازارهای دیگری جریان یابند.

همان طور که می‌دانیم، با بالا رفتن قیمت‌های نفت پس از سال ۸۱ و روند افزایشی آن در چند سال گذشته و همچنین رکوردزنی ۱۴۰ دلاری آن در ۴ ماه اول سال ۸۷ ، درآمدهای دولت از محل صادرات نفتی به شدت افزایش یافت (به طوری که به ۸ تا۱۰ برابر سال‌های معمولی رسید). از آنجا که متاسفانه مکانیسم صندوق ذخیره ارزی به علت ضعف ترتیبات نهادی، نتوانست در برابر اغواگری‌های درآمدهای نفتی دوام آورد، بخش اعظمی از این دلارهای نفتی وارد اقتصاد کشور شد و به ریال تبدیل شد، بخشی به واردات اختصاص یافت و بخش اندکی نیز در صندوق باقی ماند (شاید کمتر از ۸ درصد).

با این حساب، پایه پولی به شدت افزایش یافت و به تبع آن حجم نقدینگی گسترش بی‌سابقه‌ای پیدا کرد (در حالی که در پایان تیرماه ۸۴ حجم نقدینگی ۷۲ هزار میلیارد تومان بوده است، در پایان شهریور ۸۷ این مقدار به حدود ۱۷۰ هزار میلیارد تومان رسیده است). و از آن جایی که تمام کانال‌های ورود این نقدینگی بیرونی، از جمله بورس، بانک و بازارهای اعتباری، توسط دولت دستکاری شده و عملا حوزه‌های سودآور و مطمئنی نبودند، این پول‌های جدید وارد بخش مسکن شدند (هرچند که با وجود این بازارها نیز ورود این پول‌ها به بخش غیرقابل مبادله اقتصاد از جمله بخش مسکن در تئوری بیماری هلندی به وضوح تبیین شده است. اما با نبود این بازارها این اثر بسیار شدیدتر است).

ورود این پول‌ها به بخش مسکن باعث ایجاد افزایش قیمتی در این بازار گردید، همچنین عوامل روانی ناشی از این افزایش مزید بر علت شد و قیمت مسکن به شدت افزایش یافت. این روند هنگامی که قیمت نفت کاهش یافت، متوقف شد و بازیگران بازار هم ذهنیت خود را نسبت به درآمدهای آتی مسکن تعدیل کردند. اینها همه دست به دست هم داده و باعث ایجاد رکود و حتی کاهش بی سابقه قیمت مسکن در این روزها شده است.

البته روندی که در اینجا تشریح شد، مختص کشور ایران نیست. تمام کشورهای نفت‌خیز چنین سیکل‌هایی را تجربه می‌کنند و در ادبیات این موضوع گفته می‌شود که پس از افزایش قیمت‌های نفت با یک تاخیر زمانی، تورم در اقتصاد داخلی و بالاخص تورم در بازار کالاهای غیرقابل مبادله (از جمله مسکن) متناسب با افزایش قیمت نفت، افزایش خواهد یافت و به تبع آن در هنگامه کاهش قیمت نفت، این روند تا حدودی معکوس می‌شود.

به عنوان نتیجه می‌توان گفت که هرچند متغیر بیرونی قیمت نفت به همراه سیاست‌های دولت در عقیم نکردن این افزایش قیمت، موجب افزایش تورم و افزایش قیمت مسکن در ایران شد، اما می‌توان گفت کاهش قیمت مسکن ارتباطی به سیاست اقتصادی خاصی نداشته است.