دکتر فرخ قبادی

در گزارش جدید فصلنامه تخصصی وزارت مسکن آمده است که در نیمه اول سال ۱۳۸۶ قیمت زمین در تهران، نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۱۲۴درصد افزایش یافته است. بر اساس این گزارش، افزایش قیمت مسکن در تهران نیز طی همین دوره یک ساله ۸۵‌درصد بوده است. گرچه بر اساس محاسبات این فصلنامه، افزایش قیمت زمین و مسکن در سال گذشته از نظر تاریخی بی سابقه بوده است، اما اطلاعات موجود در این گزارش هم چنین نشان می‌دهد که رشد قیمت زمین و مسکن در تهران، با وجود افت و خیزهای دوره‌ای این بازار، طی ۱۵ سال گذشته نیز از نرخ رشد بسیار بالایی برخوردار بوده است.(۱)

این واقعیت با مطالعه شاخص بهای زمین و مسکن که برای نخستین بار توسط همین وزارت خانه محاسبه و منتشر شده است، نمایان

می‌گردد.

بر اساس این محاسبات، هرگاه قیمت «یک متر زمین ساختمان‌های کلنگی» را در سال ۱۳۷۱ معادل ۱۰۰ بگیریم، (یعنی «سال پایه» ۱۳۷۱ در نظر گرفته شود) در تابستان سال ۱۳۸۶ این شاخص به رقم ۳۹۲۴ رسیده است. به بیان دیگر، قیمت یک متر زمین طی ۱۵ سال بیش از ۳۹ برابر شده است. این افزایش، معادل نرخ رشدی نزدیک به ۲۸‌درصد در سال طی دوره مورد بحث بوده است.

در همین دوره ۱۵ ساله، قیمت هر متر مربع زیربنای واحد مسکونی نیز در تهران ۲۹ برابر شده است (یعنی به طور متوسط، نرخ رشدی متجاوز از ۲۵‌درصد در سال). توجه داشته باشیم که ارقام فوق رسمی‌ بوده و ضمنا میانگین قیمت‌ها را نشان می‌دهند. در حقیقت، همان طور که انتظار می‌رود، رشد قیمت‌ها برای زمین‌ها و آپارتمان‌های «بالای شهر» که «ملک بازی» در آنها رونق بیشتری دارد، بیش از این ارقام بوده است.

(در مناطق «بالای شهر» قیمت‌ها در طول دوره مورد بحث تا ۱۰۰ برابر، یعنی به طور متوسط در حدود ۳۶‌درصد در سال، افزایش داشته است).(۲)

چرا قیمت زمین و مسکن با چنین سرعتی افزایش یافته است؟ قدر مسلم این است که علت این افزایش شدید در قیمت مسکن و به ویژه در زمین، ازدیاد تقاضا برای ساخت مسکن به عنوان یک «سرپناه» و محل سکونت نبوده است. برای مثال، افزایش نجومی‌قیمت زمین و مسکن بین نیمه سال ۸۵ تا نیمه سال ۸۶ نه با افزایش جمعیت و نه ازدیاد درآمد سرانه در طی این دوره، قابل توجیه نیست. حتی تورم عمومی‌قیمت‌ها نیز که طبعا هزینه ساخت و ساز را بالا می‌برد، نمی‌تواند این افزایش شدید قیمت را توضیح دهد.

بر اساس آمار ارائه شده در همان گزارش وزارت مسکن، در شش ماه اول سال ۸۶ نرخ تورم عمومی ‌۲/۱۶‌درصد بوده، حال آنکه نرخ رشد قیمت مسکن به ۸۰‌درصد بالغ می‌شده است. در حقیقت، طی سال‌های ۱۳۸۰ تا پایان نیمه اول سال ۸۶ ( سال‌هایی که آمار آن در گزارش مذکور ارائه شده)، غیر از دو سال، در بقیه سال‌ها نرخ رشد قیمت مسکن همه ساله از نرخ تورم عمومی‌به میزان چشم‌گیری بالاتر بوده و در بعضی سال‌ها این تفاوت به ارقام بسیار فاحشی رسیده است (در سال ۱۳۸۰ نرخ رشد قیمت مسکن ۵/۳ برابر، در سال ۸۱ بیش از ۳ برابر و در شش ماهه اول سال ۸۶ نزدیک به ۵ برابر نرخ تورم عمومی‌بوده است). همه این‌ها بدان معنی است که دلیل اصلی افزایش شدید قیمت زمین و مسکن در کشور را باید در نقش آنها به عنوان محملی برای سرمایه‌گذاری و ذخیره ارزش جست‌و‌جو کرد.

البته روشن است که رشد سریع نقدینگی در سال‌های مورد بحث، زمینه‌ساز تورم عمومی‌ در این سال‌ها بوده و همین عامل، همراه با افزایش واقعی نرخ برابری ریال (ناشی از تثبیت نرخ ارز و تورم دو رقمی ‌داخلی) هم واردات را به شدت افزایش داده و هم قیمت کالاهای «وارد نشدنی» ( Non Tradable) از جمله زمین و مسکن را با شدت بیشتری بالا برده است. این رخدادها، پی‌آمدهای طبیعی در اقتصادهای مبتلا به «بیماری هلندی» است.

اما سوال این است که در کشوری که واحدهای تولیدی آن به طور متوسط با ۵۰ تا ۶۰‌درصد ظرفیت به کار مشغولند و منابع بدون استفاده و نیروی کار بیکار هم به وفور وجود دارد، چرا افزایش نقدینگی به رشد قابل قبولی در فعالیت‌های تولیدی منجر نگردیده است؟ چه دلیلی دارد که صاحبان سرمایه‌های خرد و کلان در کشور ما به‌رغم تشویق و ترغیب دولتمردان و تسهیلات فزاینده تولیدی سال‌های مورد بحث، تمایل چندانی به فعالیت‌های تولیدی نشان نداده‌اند؟ و چرا گفته می‌شود که در این سال‌ها، حتی بخشی از تسهیلات تولیدی، به جای کارخانه و مزرعه، راه خود را به خرید و فروش زمین و مسکن یافته است؟

پند آموزی از سرنوشت گاوهای شیرده؟

در همان روزی که «دنیای اقتصاد» به نقل از فصلنامه وزارت مسکن، خبر جهش ۱۲۵‌درصدی قیمت زمین و افزایش ۸۵‌درصدی قیمت مسکن در تهران، در طول یک سال منتهی به پایان شهریور ۱۳۸۶ را منتشر کرد، گزارش دیگری نیز در یکی از رسانه‌ها منتشر شد که پاسخ سوالات فوق را، به نحوی موجز و تاثیرگذار در بر داشت. سایت تابناک، در گزارشی با عنوان «ذبح گاوهای شیرده زیر پای گرانی و تثبیت قیمت‌ها» می‌نویسد:

«اگر همه شرایط دامداری فراهم باشد و به فرض آنکه هر گاو روزانه ۳۰ لیتر شیر بدهد و نیز کیفیت شیرها (از نظر‌درصد چربی و نبود میکروب و...) در حداکثر شرایط استاندارد قرار داشته باشد تا هر لیتر شیر ۴۰۰تومان به فروش برود، هر گاو می‌تواند روزانه دوازده هزار تومان درآمد برای دامدار داشته باشد؛ در حالی که هر راس گاو روزانه سیزده هزار تومان هزینه دارد.»

اما از آن جا که اکثر گاوها روزانه ۳۰ لیتر شیر نمی‌دهند و حفظ کیفیت شیرها «در حد اکثر شرایط استاندارد» نیز همواره میسر نیست، زیان دامداران بیش از آن است که در شرایط آرمانی فوق محاسبه شده و در نتیجه، به نوشته تابناک «برخی از دامداری‌های کشور... اقدام به ذبح گاوهای شیرده خود کرده‌اند که تاثیرات آن، با کاهش تولید شیر، در آینده نمایان خواهد شد.»(۳)

البته زیان دهی تولید منحصر به دامداری‌ها نیست. گزارش تابناک می‌توانست از کارخانه‌های لبنیات، که خریدار شیرهای دامداری‌ها هستند نیز سخن به میان آورد که با شرایطی وخیم‌تر از دامداری‌ها مواجهند. واقعیت تلخ این است که در حال حاضر، غیر از صنایع و واحدهای معدودی که به دلایل ویژه از سود دهی قابل قبولی برخوردارند، اکثریت بزرگ واحدهای فعال در بخش‌های کشاورزی و صنعت با شرایطی بحرانی دست به گریبانند. در حقیقت چندین سال است که نرخ بازده سرمایه در فعالیت‌های تولیدی، با همه مخاطرات و چالش‌هایی که دارد، آن قدر ناچیز شده که سرمایه‌گذاران بالقوه را از آنها گریزان کرده است. سیاست پولی انقباضی و سه‌قفله شدن صندوق‌های بانک مرکزی در ماه‌های اخیر نیز فقط بیماری مزمنی را که مدت‌ها است بخش‌های تولیدی ما را رنجور ساخته، به بحرانی حاد تبدیل کرده است.

سرنوشت غم‌انگیز گاوهای شیرده‌ای که ذبح می‌شوند و حوادث مشابهی که اکثریت بزرگ بنگاه‌های صنعتی و کشاورزی ما با آن دست به گریبانند، آن هم در شرایطی که حرفه امن و پر سود «ملک بازی» همچنان رکورد شکنی می‌کند، مدت‌ها است که پند‌های لازم را به کسانی که آن «نقدینگی‌های سرگردان» را در دست دارند، آموخته است. کاش سیاست‌گذاران ما نیز این دو گزارش را کنار هم بگذارند و از اتخاذ تصمیمات دشوار و شجاعانه‌ای که برای دگرگونی این شرایط ناسالم مورد نیاز است، شانه خالی نکنند.

۱ - همه آمار و ارقام مربوط به گزارش «فصلنامه وزارت مسکن»، از روزنامه «دنیای اقتصاد» دوشنبه ۲۴ تیر ماه ۱۳۸۷ نقل شده است.

۲ - خبرگزاری اقتصادی ایران. به نقل از همان فصلنامه. ۲۵ تیر ماه ۱۳۸۷

۳ - «سایت خبری تحلیلی تابناک». ۲۴ تیرماه ۱۳۸۷