محمد کوثری

شورای پول و اعتبار در جدیدترین مصوبه خود به‌منظور «افزایش تحرک در بخش مسکن برای سال 1395» و «تسهیل خانه‌دار شدن مزدوجین» اصل وام قابل‌پرداخت بانک مسکن را افزایش و نرخ سود آن را کاهش داده است. بر این اساس، در شهر تهران سقف وام پرداختی از محل «صندوق پس‌انداز مسکن یکم» 160 میلیون تومان و از محل «اوراق گواهی حق تقدم مسکن» 100 میلیون تومان خواهد بود.

با این شرط که مقدار تسهیلات از 80 درصد ارزش ملک تجاوز نکند. این تسهیلات در سایر شهرها نیز قابل پرداخت است، اما مقادیر آن نسبت به تهران کمتر است. نرخ سود این تسهیلات نیز حداکثر 5/ 18 درصد درنظر گرفته شده اما دستورالعمل دقیق آن هنوز ابلاغ نشده است. شورای پول و اعتبار انتظار دارد اجرای این مصوبات «رونق بیشتری در بخش مسکن ایجاد کند و اثر مثبتی بر رشد تولید ناخالص داخلی (GDP) کشور بگذارد.» مصوبه اخیر حاکی از آن است که شورای پول و اعتبار به درستی پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش یک واحد مسکونی (loan-to-value) و همچنین لزوم کاهش نرخ سود این تسهیلات را تشخیص داده و در جهت بهبود آن قدم برداشته است.

بنابراین به‌طور کلی می‌توان این تصمیم را حرکت مثبتی از سوی سیاست‌گذار دانست. البته باید این سوال مطرح شود که چرا افزایش سقف تسهیلات در دوره‌‌های گذشته رخ نداده است؟ اما فارغ از این سوال می‌توان نتیجه‌گیری کرد که اقدام اخیر شورای پول و اعتبار می‌تواند یک سیگنال مثبت برای عرضه‌کنندگان مسکن تلقی شود؛ زیرا در صورت تحریک تقاضا، سرعت تولید در بخش ساخت‌و‌ساز رشد خواهد کرد. درنتیجه با توجه به نقش پیشران بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی، مسیر خروج از رکود از این بخش هموار می‌شود.

اما در کنار اصل قابل‌دفاع کلیات و لازم بودن این تصمیم در برخی جزئیات پرسش‌ها و اگر و اماهایی مطرح است. نخستین پرسش به درجه اثرگذاری بازمی‌گردد؛ آیا جزئیات بسته جدید برای تحریک بازار مسکن کافی است و اهداف این سیاست‌گذار برآورده می‌شود یا خیر؟

بررسی جزئیات بسته اخیر نشان می‌دهد که برای دریافت وام 160 میلیون تومانی لازم است 80 میلیون تومان به‌مدت یک سال بدون سود سپرده‌گذاری شود. سود بدون ریسک قابل دریافت از این مبلغ تقریبا 15 میلیون تومان است که زوج متقاضی از آن محروم می‌شود. در حالت دوم برای دریافت 100 میلیون تومان تسهیلات، لازم است حدود 18 میلیون تومان اوراق حق تقدم خریداری شود که با توجه به مدت 1 تا 5/ 1 ماهه که از تحویل این اوراق تا پرداخت تسهیلات طول می‌کشد، حدود 250 هزار تومان نیز عدم نفع ناشی از سود بدون ریسک مبلغ اوراق خواهد بود. در واقع زوج متقاضی حدود 18 میلیون و 250 هزار تومان می‌پردازند تا 100 میلیون تومان با نرخ احتمالا 5/ 18 درصد دریافت کنند. بنابراین در هر دو حالت سود واقعی تسهیلات از نرخ اعلامی بالاتر خواهد بود.

به‌منظور بررسی اثرگذاری این تسهیلات بر قدرت خرید جامعه هدف، باید هر سه فاکتور مقدار، اقساط و نرخ سود تسهیلات مورد توجه قرار گیرند. می‌توان گفت که مقدار وام 160 میلیونی سهم قابل‌قبولی برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ کم در تهران را پوشش می‌دهد، اما از آنجا که این تسهیلات برای «زوجین خانه اولی» در نظر گرفته شده است و طبیعتا بخش عمده‌ای از این جامعه هدف در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، بنابراین مبلغی را بابت رهن یا پول پیش، پرداخت کرده‌اند، به نظر می‌رسد سپرده‌گذاری 80 میلیون تومانی به مدت یک سال برای اکثریت آنها امری بسیار مشکل باشد. ضمن اینکه با توجه به دستورالعمل‌های قبلی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، احتمالا مبلغ هر قسط این وام حدود 2 میلیون تومان خواهد بود. بنابراین باید بررسی شود که با توجه به خط بودجه جامعه هدف،‌ آیا این طرح کشش مناسب برای تقاضا‌کنندگان را دارد. در حالت دوم نیز مبلغ حدود 81 میلیون تومان که از طریق اوراق گواهی حق تقدم قابل دریافت است به واقع سهم بالایی در خرید یک واحد مسکونی نخواهد داشت. بحث دیگر بر سر نرخ سود این تسهیلات است که سقف آن - حتی بدون درنظر گرفتن عدم نفع‌های مذکور - بسیار بالاتر از تورم هدف بانک مرکزی است. اگر بانک مرکزی به واقع تورم تک‌رقمی طی سال‌های آتی را هدف‌گذاری کرده، این‌گونه نرخ‌ها برای تسهیلات بلندمدت مزیت آن را برای «زوجین خانه اولی» می‌کاهد و به مرور زمان بالا بودن نرخ سود بیشتر احساس می‌شود. از طرف دیگر نرخ تسهیلات بلندمدت دولتی سیگنالی برای تورم انتظاری محسوب می‌شود و دستیابی به کاهش تورم را با مشکل روبه‌رو می‌کند. ضمن اینکه بخش عمده‌ای از منابع این تسهیلات باعث افزایش پایه پولی می‌شود و به خودی خود نیز اثر تورم‌زایی دارد. بنابراین اگر چه مصوبه اخیر قدم مثبتی در راستای تسهیل خانه‌دار شدن زوج‌های خانه اولی به حساب می‌آید و می‌تواند فرصت مناسبی برای آنها باشد، اما محدود بودن جامعه هدف بالفعل، شدت تحرک را تحت تاثیر قرار می‌دهد. گرچه به‌نظر می‌رسد انتخاب «جامعه هدف محدود» با نیت کنترل شوک به منابع مالی بانک‌ها و حرکت مرحله‌ای انتخاب شده است، اما برای پایدارسازی این روند باید تصمیمات تکمیلی اتخاذ شود. تصمیماتی که نتیجه آن به آزادسازی و رقابتی شدن حوزه تامین‌مالی خرید مسکن ختم شود. ضمن اینکه به‌طور طبیعی تسهیلات اعطاشده از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم با حداقل یک‌سال تاخیر وارد بازار خواهد شد و تاثیری بر قدرت خرید در سال 1395 (که شورای پول و اعتبار به آن اشاره کرده بود) نخواهد داشت. علاوه‌بر این، نرخ سود بالای این تسهیلات تا حدودی مغایر با اهداف تورم تک‌رقمی بانک مرکزی است و بهتر است تعدیل شود.