۴ نکته برای یک معامله بی دردسر

به گزارش جوان، برای انجام یک معامله بی‌دردسر نکاتی باید رعایت شود تا دچار ضرر نشویم. در زیر نکاتی که برای یک معامله بی‌دردسر لازم است را شرح داده ایم.

* از نظر قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد مأموران رسمی دولت در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، سند رسمی است و قراردادی که تحت عنوان قولنامه در بنگاه‌‌های معاملاتی یا بیرون از آنجا تنظیم می‌شود، سند عادی است. خریدار و فروشنده باید نهایت دقت را در تنظیم آن داشته باشند تا بعدها دچار مشکل نشوند.

یکی از نکاتی که باید به آن توجه شود این است که خریدار باید مشخصات مالی که قصد خرید آن را دارد با آنچه در سند قید شده است، مطابقت دهد و مشخص شود که مال در وثیقه یا رهن و یا در توقیف نباشد. استعلام از ثبت اسناد و استفاده از کد رهگیری در اینجا کارساز است. اگر مورد معامله ملک است، خریدار بررسی کند که منضمات، ملحقات و مشاعات ملک به طور واضح در سند توصیف شده باشد مانند آب، برق،‌گاز، تلفن،‌پارکینگ، انباری و غیره.

فروشنده باید مشخصات ملک را در قولنامه مشخص کند مخصوصاً زمانی که این مشخصات مربوط به عیب و نقص مورد معامله است. همچنین باید مطمئن شود که ملک مذکور در تصرف مستأجر نباشد و اگر این‌گونه بود، لازم است مهلت و ضمانت اجرای بیرون رفتن مستأجر نوشته شود و نکته دیگر توجه به این مسئله است که ملک مشکل ثبتی نداشته باشد.

* اگر کسی که قولنامه را امضا کند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، خریدار باید ببیند آیا وکیل در وکالتنامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، خریدار باید مطمئن شود که در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک بالغ نشده است.

اگر هم امضاکننده قیم مالک باشد، باید روشن شود که آیا قیم به تنهایی حق فروش مال او را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است. نکته دیگری که هنگام معامله باید به آن توجه کرد، این است که اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده است، خریدار باید گواهی انحصار وراثت را مشاهده کند و فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرد و تسویه‌حساب مالیات بر ارث را نیز ملاحظه کند. همچنین خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوع‌المعامله نباشد که در این صورت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نیست.

اگر هم فروشنده خیلی مسن یا مریض احوال است و حرکات غیرعادی دارد، خریدار باید این احتمال را بدهد که او محجور است و برای اطمینان به اداره سرپرستی محجوران مراجعه کند و مطمئن شود که نام فروشنده در میان اسامی محجوران نباشد.

* یکی از نکاتی که برای انجام یک معامله بی‌دردسر باید به آن توجه کرد، این است که خریدار تا زمانی که مورد معامله را دریافت نکرده یا اینکه مورد معامله با سند رسمی به او منتقل نشده است، از پرداخت کل قیمت خودداری کند.

فروشنده نیز باید مورد معامله را قبل از دریافت تمام قیمت به خریدار تحویل ندهد. در مورد پرداخت بقیه قیمت از طرف خریدار، زمان تعیین شود و این نکته ذکر شود که در صورت پرداخت نکردن در تاریخ مقرر، فروشنده می‌تواند معامله را فسخ کند.

نکته دیگر اینکه بهتر است خریدار تمام پرداختی‌ها را به وسیله چک تضمینی انجام دهد تا در صورتی که فروشنده منکر دریافت وجه شد، وسیله‌ای برای اثبات پرداخت خود داشته باشد. اگر فروشنده قیمت معامله را از طریق چک دریافت می‌کند،‌توجه داشته باشد که در صورت برگشت خوردن چک، فقط می‌تواند وجه چک را مطالبه کند و نمی‌تواند معامله را بر هم بزند، مگر اینکه چنین شرطی در قرارداد ذکر شده باشد.

نکته دیگر اینکه لازم است از توان مالی خریدار برای پرداخت قیمت معامله اطمینان حاصل شود و شروطی در قولنامه آورده شود که در صورت پرداخت نکردن قیمت یا ناتوانی از پرداخت، برای فروشنده حق بر هم زدن معامله وجود داشته باشد.

* برای انجام یک معامله بی‌دردسر، بهتر است طرفین در قولنامه برای حضور در دفتر اسناد رسمی، روز و ساعت و دفترخانه مشخصی را تعیین کنند و اینکه برای حضور نداشتن، وجه التزام قرار داده شود.

وجه التزام در قرارداد به این معنی است که هر وقت به علتی معامله انجام نشد، این مبلغ به عنوان جریمه از طرفی که انجام ندادن معامله به خاطر کار او بوده اخذ شود و به طرف دیگر معامله تعلق بگیرد. فردی که وجه التزام را مطالبه می‌کند، باید خودش تعهداتش را به طور کامل انجام داده باشد. به عنوان مثال خریدار باید در دفترخانه حاضر شود و قیمت معامله را نیز به رؤیت دفتردار برساند و اجرا نکردن تعهد طرف دیگر نیز روشن شود.

نکته دیگری که در معاملات باید به آن توجه شود، این است که اگر مالکان متعدد باشند و یکی از آنها مسئول مذاکره با خریدار باشد، حتماً باید زیر قولنامه را همه مالکان امضا کنند، مگر اینکه به یک نفر وکالت در فروش بدهند که در این صورت وکیل از طرف همه مالکان قولنامه را امضا می‌کند.

اگر خریدار یا فروشنده از حضور در دفترخانه اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت خودداری کند، طرف دیگر می‌تواند الزام به تنظیم سند رسمی، انتقال را از دادگاه درخواست کند و پس از قطعی شدن حکم، درخواست صدور اجرائیه کند. با خودداری طرف معامله از حضور در دفترخانه، نماینده اجرای احکام سند انتقال را امضا می‌کند و نکته آخر اینکه قبل از اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان، برخی شرکت‌ها و اشخاص، یک ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌کردند ولی اکنون با اجرای این قانون، برخی شرکت‌ها و اشخاص یک ساختمان را به چند نفر پیش فروش می‌کردند ولی اکنون با اجرای این قانون، تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی الزامی شده است و به موجب ماده ۲۳ این قانون، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی تعقیب کیفری در بردارد.