آیا خانه های خالی بیشتر می شود؟

از زمانی که بخش مسکن به دلیل مازاد عرضه با نبود مشتری مواجه شد در سال ۱۳۹۱ یک میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی روی دست اقتصاد کشور و متولیان بخش مسکن باد کرد. از این تعداد ۳۰۰ هزار خانه روستایی، ۳۰۰ هزار واحد در شهر تهران و مابقی در سایر شهرهای کشور بود. البته بعد از گذشت چهار سال بر اساس اطلاعات دریافتی از اداره برق، تعداد خانه های خالی شهر تهران به ۲۴۰ هزار واحد رسید. با این حال به نظر می رسد کشور هنوز با تعداد قابل توجهی مسکن خالی مواجه است.

به گزارش جماران، پر شدن خانه های خالی از سال ۱۳۹۲ به چالش جدی تری برخورد کرد که مربوط به حباب قیمت مسکن بود. در این سال به دلیل اقدامات دولت قبل در اقتصاد و بخش مسکن، قیمت خانه به شدت حباب گرفت و سه برابر جهش کرد. به همین دلیل با نبود تقاضا مواجه شد و کارشناسان می گویند که بر این اساس از سال ۱۳۹۲ به بعد روند پر شدن خانه های خالی کندتر شده است.

با توجه به این شرایط دولت در سال گذشته اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم را تصویب کرد که یکی از اهداف آن ورود خانه های خالی به بخش اجاره بود. این قانون که از ابتدای سال ۱۳۹۵ قابل اجراست می گوید خانه های خالی پس از یک سال مشمول مالیات می شوند. این اقدام به این دلیل بود که بعضی سازندگان ترجیح می دادند خانه خود را تا یافتن مشتری، خالی نگه دارند و آن را اجاره ندهند. همین مسأله باعث شد هجوم تقاضا به سمت بازار اجاره بیشتر شود و اجاره بها رشد بیشتری نسبت به قیمت مسکن بگیرد. در اسفند ماه ۱۳۹۴ اجاره بها در شهر تهران ۹.۸ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل بالا رفت؛ حال آنکه در همین مدت قیمت مسکن ۳.۹ درصد افزایش پیدا کرد.

در این شرایط کارشناسان معتقدند برای ایجاد رونق مسکن باید تا پر شدن خانه های خالی صبر کرد اما قیمت مسکن باید به کف برسد تا متقاضی برای این کالا پیدا شود. بر اساس آمارها متوسط تورم سه سال گذشته حدود ۲۰ درصد بوده و این در حالی است که مسکن با ثبات قیمت مواجه بوده است. به مفهوم دیگر قیمت مسکن با کاهش حدود ۵۰ درصدی مواجه شده و به همین دلیل حامد مظاهریان معاون وزیر راه و شهرسازی می گوید قیمت مسکن به کف رسیده و اکنون زمان خوبی برای خرید خانه است.

با این وجود بازار مسکن در فصل بهار، هنوز سرد و زمستانی است. با اینکه از مهر ماه سال گذشته تعداد معاملات مسکن کل کشور رشد نسبی را آغاز کرد در اسفند ماه نصف شد و از ۱۰۶ هزار مورد در بهمن ماه به ۵۷ هزار مورد در اسفند ماه رسید. البته این مسأله ناشی از سفرهای نوروزی است که احتمالا در اردیبهشت نیز شاهد بازار بی رمقی معاملات مسکن خواهیم بود و شاید از خرداد ماه بتوان افزایش معاملات را مشاهده کرد.

آخرین آمارها از تسهیلات مسکن نشان می دهد طی ۱۱ ماه ابتدای سال ۱۳۹۴ بالغ بر ۹ هزار و ۵۴۰ میلیارد تومان انواع تسهیلات توسط بانک مسکن (به غیر از مسکن مهر) به بخش مسکن پرداخت شد که در مقایسه با ۷ هزار و ۹۰۰ میلیارد تومان تسهیلات پرداختی در ۱۱ ماه اول سال ۹۳، حدود ۲۱ درصد رشد حجمی داشت. این میزان برای خرید و ساخت ۳۴۰ هزار و ۹۸۱ واحد مسکونی پرداخت شده است.

همچنین ۲ هزار و ۸۵۰ میلیارد تومان به ۹۳ هزار و ۴۷۶ نفر از متقاضیان خرید مسکن پرداخت شد که این حجم تسهیلات به لحاظ تعدادی نزدیک به ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۳ کاهش داشته اما به لحاظ حجم ریالی تغییر چندانی نداشته است.

بدین ترتیب در ۱۱ ماه اول سال گذشته، ۳ هزار و ۴۴۶ میلیارد تومان از کل تسهیلات بانک مسکن در قالب تسهیلات ساخت به سازنده ها ارائه شد که این حجم تسهیلات، صرف احداث ۱۰۰ هزار و ۳۷۶ واحد مسکونی شد. تسهیلات ساخت در این مدت در مقایسه با مدت مشابه سال قبل به لحاظ تعداد واحد مشمول از رشد ۲۲ درصدی برخوردار بوده است که به این ترتیب رشد تسهیلات ساخت پرداختی هم به لحاظ تعداد و هم به لحاظ مبلغ از میزان رشد تسهیلات خرید مسکن بیشتر بوده است.

پیش بینی رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از بازار مسکن در سال آینده این است که اولین خیز خروج مسکن از رکود از خرداد ماه برداشته می شود و در انتهای تابستان شاهد رونق مسکن خواهیم بود که البته با افزایش قیمت همراه نمی شود.

اگر پیش بینی حسام عقبایی محقق شود و مشتریان با بازار مسکن آشتی کنند، در صورتی که رشد خرید و فروش از رشد ساخت و ساز بیشتر باشد می توان به پر شدن ۱.۶ میلیون خانه خالی در کشور امیدوار بود و در غیر این صورت بخش مسکن باید وجود ۲۰ میلیارد دلار مازاد عرضه خانه های لوکس را تا زمان پر شدن آنها تحمل کند.